Sandakerveien 10G

Sandakerveien 10G, 0473 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 227, ideell andel 1/1
Andelsnummer 18, Møllebakken Borettslag, organisasjonsnummer 983 816 223

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
3. etasje 51 kvm: Entré, stue, kjøkken, soverom og bad.

BRA-e:
3. etasje 8 kvm: Kjellerbod på 3 kvm og loftsbod på 5 kvm.

Boligen disponerer en kjellerbod og en loftsbod.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.04.2026 utført av Morten Kjønniksen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i mur.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.
Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende:

Våtrom/bad (TG3):
Sluk/membran/tettesjikt: Membran kan ikke konstateres, og det er tegn til utettheter. Klemring rundt sluk er skadet/defekt, noe som gir høy risiko for lekkasje til underliggende konstruksjon. Mer enn halvparten av forventet levetid er passert.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende TG2 punkter:

Våtrom/bad:

Gulv: Det er påvist riss/sprekker i fuger, samt redusert høydeforskjell til sluk (<25 mm), noe som gir dårligere avrenning.
Vegger/himling: Det er registrert svertesopp i fuger og hulrom bak enkelte fliser.
Sanitærutstyr: Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
Ventilasjon: Badet har kun naturlig ventilasjon, og avtrekk fungerer ikke tilfredsstillende.

Andre forhold:
Vinduer: Eldre vinduer med redusert isolasjonsevne og tetthet. Utskifting må påregnes.
Dører: Inngangsdør må justeres, og det er slitasje på innvendige dører, inkludert svelleskade på baderomsdør.
Gulv/etasjeskille: Det er målt høydeforskjeller på 10–20 mm, som overstiger anbefalte toleranser.
Avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert.
Ventilasjon (generelt): Boligen har mangelfull ventilasjon og mangler ventiler i flere rom.
Varmesentral: Over halvparten av forventet levetid er passert.
Kjøkken: Kun kullfilterventilator, mangler mekanisk avtrekk.

Ikke undersøkt (TGIU):
Tilliggende konstruksjoner i våtrom er ikke undersøkt grunnet manglende tilgang (betong/tegl).
Varmtvannssystem er ikke nærmere inspisert.

HMS / sikkerhet:
Rekkverket på balkong har for lav høyde i forhold til dagens krav.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Alt under er fra forrige selgers egenerklæring: "Skiftet blandebatteri i dusjen i august 2020, utført av Oslo Rør AS. Skiftet vannlås i sluket i april 2020, utført av Proffmembran Kent Åke Engmann. Byttet vannlås på badet april 2020 fordi sluket var tett. Ikke kjent med problemer etter dette. Byttet blandebatteri i dusj i august 2020 fordi dusjen dryppet, ikke kjent med problemer etter dette. Det var noe tregt varmtvann i 2021, men dette ble ordnet av borettslaget, ikke kjent med problemer etter dette." Alt under er fra forrige eiers egenerklæring: "Opplysninger fra forrige selgers egenerklæring: Bad ble totalrenovert i 2009 av S Bygg AS i regi av borettslaget. Sluk og alle rørføringer i baderommet er skiftet ink. soil. Nye vann- og avløpsrør er lagt frem til kjøkken. Ny banemembran på gulv og smøremembran på alle vegger. Påstøpt med varmekabler. Opplegg for vaskemaskin. Nye radiatorventiler. Hjelpesluk. I tillegg er vann og avløpsrør fra kjeller til alle leiligheter skiftet." Fra forrige salgsoppgave står det: Misfarging/svertesopp påvist på flisfuger på våtrom.

Sandakerveien 10G ligger attraktivt til på Øvre Grünerløkka/Nedre Torshov med enkel adkomst til det meste av bymessige fasiliteter. Her har du gangavstand til dagligvare, treningssentre, apotek, restauranter, kaféer, offentlig kommunikasjon m.m. Leiligheten danner også et godt utgangspunkt for å benytte nærliggende rekreasjonsområder med Akerselva som nærmeste nabo.

Entré:
Lys og innbydende entre med god plass til å sette fra seg sko, og henge fra seg ytterklær. Entréen leder inn til boligens øvrige rom.

Stue:
Lys og romslig stue med god plass til sofaseksjon, stuebord og tilhørende mediemøblement. Godt med naturlig lysinnslipp via store vindusflater og utgang til brannbalkong. Fine og lyse furugulv i stuen.

Kjøkken:
Praktisk separat IKEA kjøkken fra 2019. Kjøkkenet er innredet med benkeplate i laminat. Fliser over kjøkkenbenk. Integrerte hvitevarer bestående av stekeovn, induksjonstopp, oppvaskmaskin, mikro og kjøl- og fryseskap. Det er montert vannstoppsystem og komfyrvakt. Det er kjøkkenventilator med kullfilter. Hvitevarer på kjøkkenet medfølger boligen ved salg. Godt med oppbevaringsmuligheter for kjøkkenredskaper i store over -og underskap, samt gode arbeidsflater for matlaging.

Soverom:
Lunt soverom med god plass til dobbeltseng og tilhørende nattbord. God plass til garderobeskap og andre oppbevaringsløsninger.

Bad:
Pent flislagt baderom innredet med nedfelt servant, servant, veggmontert toalett, dusjvegger/hjørne og opplegg for vaskemaskin. Badet ble oppusset i 2009/2010 i regi av borettslaget.

Velkommen på visning!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Hvitevarer på kjøkken samt vaskemaskin på bad medfølger boligen ved salg.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer. Leiligheten er tilknyttet felles varmesentral. Borettslaget er tilknyttet Hafslund Celsio. Varmen leveres via varmevekslere i felles fyrrom i kjelleretasjen, hvor varme og varmtvann distribueres videre ut til leilighetene.

Fyring og varmtvann er inkludert i felleskostnadene.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det foreligger et uattestert ekspedisjonsdokument for våningshus, datert 09.02.1935.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger originale byggetegninger. Dagens planløsning og bruk stemmer overens med de originale byggetegningene.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 7 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om adkomstrett, gjerde, vann- og kloakkledninger, rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m., samt bruks- og vedlikeholdsavtale for gårdsrom med Sameiet Sandakerveien 10B.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Sandakerveien 10G ligger idyllisk til på bunnen av Torshov, eller øverst på Grünerløkka - som de siste årene har etablert seg til å bli en av de mest populære bydelene i Oslo. På Torshov finnes de fleste fasiliteter med kort vei til yrende liv og spennende kulturtilbud; blant annet Soria Moria med konserter, bar/restaurant og teater. Spisesteder og kaféer som Åpent Bakeri, Sagene Lunsjbar, Grisen spiseri (Vertshuset Oskar Braaten) og Trikkestallen. Her har de flott uteservering om sommeren og teater for de minste.

Kort vei til hyggelige parkområder. Flotte og populære Torshovparken som brukes til blant annet grilling, sommerleker, soling, piknik, aking om vinteren m.m. I tillegg er det kort vei til flotte Torshovdalen og hyggelige friområder langs hele Akerselva.

Nedover på "Løkka" finner du også flere hyggelige parkområder, populære restauranter og kaféer. Olaf Ryes plass er kjent for sine markedsdager med sitt yrende folkeliv. Da finner du et hav av matboder, tilbud fra Grünerløkkas lokalbutikker og tivoli for de minste. Her kan det også nevnes at Birkelunden arrangerer bruktmarked hver søndag. Eller du kan benytte søndagen til å rusle bort til den hyggelige nabolagskafeen Vespa & Humla og innta en velsmakende italiensk brunsj.

Løkka-livet er synonymt med late dager i gresset i de mange flotte parkene. Birkelunden og Sofienbergparken er yndede steder, gjerne med en god bok eller sammen med gode venner. Birkelunden har for øvrig egen gjenbruksstasjon. Sofienbergparken - dette er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, by-sykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et spennende mekka for mat, kreativitet og kulturelle opplevelser. Her ligger Mathallen, et mye omtalt konsept som er unikt her til lands der spennende råvarer selges over disk på gammelmåten. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger og Dansens hus som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Til den ivrige mosjonisten finner du Sats på Ringnes Park. Ellers har man blant annet både Evo og Fitness 24/7 på Løkka. Akerselva har status som verneverdig kulturområde. Fra Maridalsvannet og ned til Vaterland parken i sentrum er det åtte kilometer, og perfekt til å legge søndagsturen med en kaffekopp, eller en joggetur blant hyggelige omgivelser oppover mot Maridalen. Kun 10 minutters gange fra leiligheten finner du hyggelige Hallénparken med fotballbane. Mens Torshovdalen er den perfekte akebakke for både store og små på vinterstid!

Nærmeste holdeplass for kollektivtransport er Biermanns gate, Vogts gate og Københavngata. I Biermanns gate stopper blant annet 11, 12 og 18-trikken (disse tar deg med til blant annet Nydalen, Majorstuen og generelt dit du ønsker) samt 91 bussen og nattbussene 11N og 12N. I Vogts gate har du buss nr. 28 og fra Københavngata går buss nr. 20, 21, 28 og 33 samt flybussen til Gardermoen. Fra Torshovparken kan du ta 30-bussen rett opp til Nydalen eller ned til Oslo S samt 20 bussen mellom Bygdøy og Galgeberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 6 453 kvm som tilhører borettslaget. Tomtearealet er opparbeidet med asfalterte internveier, plenarealer, prydbusker, trær og diverse beplantning. Bakgården ble oppgradert fra 2014 med utegrill, utemøbler, lys, sykkelstativer og beplantning samt nedgravde avfallscontainere og ble ferdigstilt i 2017. Borettslaget har også sykkelbod.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Området er regulert til byggeområde for boliger iht. S-2255, datert 28.07.1977. planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015. Endret reg. best. S-2937, datert 01.10.1987.

Bygningen er registrert på byantikvarens gule liste.

Pågående byggersaker og plansaker i nærområde:
Saksnummer: 2025/12367 - Byggesak. Sandakerveien 12 - ombygging av underetasje, 1. og 2. etasje og fasadeendringer. Status: Under behandling.

For informasjon om eventuelle arbeider i nærliggende områder anbefaler vi et søk på plan og bygg sin saksinnsyns portal: https:// https://www.oslo.kommune.no/plan-bygg-og-eiendom/

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler

Felleskostnadene er kr. 6.861,- pr. md. og inkluderer fyring, varmtvann, internett, renter og avdrag andel fellesgjeld, trappevask, felles bygningsforsikring, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon, kommunale avgifter, dugnadstillegg, løpende drift og vedlikehold osv.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån nr: 8398717592; IN lån 1 - Akonto renter 310,29
Lån nr: 8398717592; IN lån 1 - Akonto avdrag 468,83
Lån 8398.71.81225 2 539,00
Dugnad: kr 75,00
Felleskostnader: kr 3 350,00
Tv/bredbånd: kr 118,00

Det er IN-ordning på ett av borettslagets to lån. Ved full innfrielse av denne leilighetens andel vil felleskostnadene reduseres til kr. 6 083,- iht. dagens betingelser.

Nåværende eier har et strømforbruk tilsvarende kr 3 000/ 2 400 kwh i året.
Boligen er tilknyttet borettslagets kollektivavtale for brebånd. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.
Det er pt. ikke eiendomsskatt for denne leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 407 531 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 87 935,- pr. 28.04.2026
Andel fellesgjeld er kr 256 400,- pr. 27.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 30 915 121,- pr 27.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987175926
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,09%
Restsaldo 7 517 746,61
Innfrielsesdato: 30.03.2036
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Ja

Bank: Svenska Handelsbanken AB NUF
Lånenr.: 83987181225
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,09%
Restsaldo 23 397 375,00
Innfrielsesdato: 30.06.2033
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 4
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Kr 73 153,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 778,-.

4 900 000,00 Prisantydning
256 400,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 156 400,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 157 490,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 167 440,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gislaug Østerås Sandberg og Adam Krogstad Boutimzine

Leiligheten er tilknyttet Møllebakken Borettslag.
Borettslaget består av 146 leiligheter og 4 næringslokaler fordelt på 12 oppganger.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
Borettslaget har et fellesvaskeri i kjelleren med vaskemaskin og tørketrommel.
Borettslaget har et hobbyrom for beboere.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt, men skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring med polisenummer SP586835.
Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget.

Foretatte påkostninger de senere år:
2024: Byttet forretningsfører til OBOS. Nytt system for brannvarsling.
2023: Diverse vedlikehold av brannvarslingsanlegg. Arbeidet fortsetter i 2024. Oppgradering av uteområder.
2022: Oppgradering av vaskeriet og kjøpt en ny tørketrommel. Gjennomført energikartlegging. Solgt andelsnr. 134 med en gevinst på ca. 3MNOK til borettslaget.
2021: Gjennomført brannteknisk kontroll og byttet ut flere dører til brannsikre dører, gjennomført mindre reparasjoner, forbedringer og vedlikehold på bygget, installert varmekabler på taket, gjennomført forebyggende arbeid mot skadedyr.
2020: Lagt varme i takrenner.
2019: Oppussing av oppganger, bytte av dører til sikringsskap og postkasser.
2019: Rehabilitering av bunnledninger.
2019: Byttet loftsvinduer (F-G).
2019: Tømt og sanert oljetank.
2010: Rehabilitering av våtrom og nye vann- avløpsrør.

Planlagte påkostninger:
Ifølge styret pr. 27.04.2026 er det ingen planlagte påkostninger eller prosjekter som vil medføre en økning i felleskostnader eller fellesgjeld. Felleskostnadene vurderer borettslaget å øke med KPI ved hvert årsskifte.

Vedr. brannbalkong:
Brannbalkongen er en sikkerhetsinnretning som skal sikre fri rømning ved brann og andre nødsituasjoner. På brannbalkongene er det ikke tillatt med skillevegger eller gjenstander som kan hindre fri rømning eller medføre fare for personer eller gjenstander under brannbalkongene. Røyking er ikke tillatt på brannbalkongene.

Sikringsordning:
Borettslaget har en avtale med OBOS Factoring om garantert betaling av felleskostnader. OBOS Factoring garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader. Avtale om sikring av felleskostnader varer til den blir sagt opp av en av partene. Oppsigelsestiden er seks - 6 - måneder regnet fra oppsigelsesdato.

Det er ikke forkjøpsrett i borettslaget. I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen fysiske personer kan eie mer enn en andel.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0069/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2669

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 17:30