Birkebeinerbakken 1

Birkebeinerbakken 1, 3075 BERGER
Kommunenummer 3301, gårdsnummer 304, bruksnummer 2, festenummer 6

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm.

BRA-i:
1. etasje:
64 kvm: Stue, kjøkken, bad, to soverom og to ganger.

BRA-e:
Kjeller:
10 kvm: Bod under tilbygg.

Anneks - 1. etasje (ikke godkjent):
20 kvm: To gjesterom i anneks.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Kjeller:
10 kvm: Platting.

1. etasje:
98 kvm: Balkonger og frittliggende platting i hage.

Arealet i kjeller under opprinnelig del måles til ca. 29 kvm i gulvareal (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. I tillegg til de oppgitte balkong- og terrassearealer (TBA) er det ca. 7 kvm terrasser som ikke er medregnet i dette arealet på grunn av lav høyde til overliggende balkong.

Det er flere rom som avviker fra godkjente byggetegninger, se mer informasjon under punkt om ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 11.08.2026 utført av Anticimex AS v/Jon Simonsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en fritidsbolig oppført i 1965, med et tilbygg fra 2004/2005. Hytta er fundamentert på fjell med grunnmur av betong. Yttervegger er av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Etasjeskiller er av betong. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med shingel fra ca. 2003/2004. Vinduer har trekarmer og er fra byggeår, 2003, 2006 og av ukjent alder. Entrédøren er fra 2006.

Frittstående anneks (ikke godkjent) er fundamentert på murblokker og oppført i trekonstruksjoner med liggende trekledning. Bygningen har saltak i trekonstruksjon tekket med shingel. Konstruksjonen er uisolert og har vinduer og dører i tre.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i stue. Inntak, sikringsskap, jordspyd og kurs til varmtvannsbereder er fra 2026. Det mangler samsvarserklæring for deler av anlegget.

Boligen mangler godkjent slokkeutstyr. Det er sannsynlig at røykvarslerne er eldre enn 10 år.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Det er ikke benyttet vanntett sjikt på våtrommets gulv- og veggflater.
- Avløp (inkl. sluk): Det er ikke etablert sluk i rommet.

Terrasse / platting - Frittliggende platting i hage
- Helhetsvurdering: Plattingen bærer i all hovedsak preg av høy slitasje, skjevheter og skader, noe som tilsier at skjulte skader ikke kan utelukkes.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vannrør: Det kan ikke verifiseres om vannrørene (plastrør) er montert med bruk av varerør (ytterrør).

Kjøkken
- Overflate gulv: Gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger.
- Vannrør: Det kan ikke verifiseres om vannrørene (plastrør) er montert med bruk av varerør (ytterrør).

Tekniske anlegg
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Innerdører: Dørbladet på bad kommer i kontakt med karmen.

Kjeller
- Overflate himling: Det ble målt forhøyede fuktverdier i himling.
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft
- Helhetsvurdering: Det var ikke tilkomstmulighet til boligens uinnredede loft.

Skorsteiner inne i boligen
- Sotluke har ingen underliggende ubrennbar plate.

Etasjeskiller og gulv på grunn
- 1.etasje: Det er målt lokale høydeforskjeller opptil 15 mm på soverom 1 og opptil 5 mm i stue.

Yttervegger
- Lufting av ytterkledning: Det er ikke etablert spalte for lufting og drenering i nedkant bak ytterkledningen.

Vinduer og omramming
- Enkelte vinduer i hytten er av eldre årgang og disse har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Takkonstruksjon og konstruksjonsoppbygning: Hytten har en lukket takkonstruksjon.
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser tegn til slitasje og elde.

Drenering
- Alder: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Anneks
- Vinduer, dører og porter: Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling.
- Annet: Det mangler takrenner og takfotbeslag på en side av yttertaket.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom - Bad
- Kontroll i tilliggende konstruksjon: Hulltaking og fuktmåling er ikke gjennomført på grunn av våtrommets utforming og bruk.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Yttervegger
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere.

Balkonger
- Konstruksjon og fundamenter: Fundamentene var stedvis ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Balkongene mangler stedvis rekkverk på de deler som har en høyde på mer enn 50 cm, noe som kan medføre fare for liv og helse. Trappene som fører ned til terreng mangler håndløpere/rekkverk.

Terrasse / platting - Frittliggende platting i hage
- Rekkverkshøyde og lysåpninger: Plattingen mangler fullverdig rekkverk på de deler som har en høyde på mer enn 50 cm til terreng, noe som kan medføre fare for liv og helse.

Utvendig trapp
- Rekkerkshøyde og lysåpninger: Trappene mangler fullverdig rekkverk, noe som kan medføre fare for liv og helse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det var noen dråper vann på stuegulvet for noen år siden, men det har ikke gjentatt seg. I 2024 ble pipen sjekket i forbindelse med montering av ny peis. Fritidsboligen ble bygget på i 2004-2005, og det ble samtidig lagt ny takshingel. Påbygget inneholder bad og soverom, og det gamle soverommet ble til kjøkken. Vinduer på nordlig fasade ble byttet i denne perioden, unntatt kjøkkenvinduet. Det elektriske anlegget ble oppgradert i 2026 med blant annet ny inntaksboks, nytt sikringsskap og ny kurs til varmtvannsbereder. I 2014 ble eiendommen tilkoblet offentlig vann og avløp. I 2023 ble rekkverket på terrassen byttet.

Hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, komfyr og frittstående kjøle-/fryseskap.

Vaskemaskin i kjellerbod medfølger.

Selger opplyser om at det meste av løsøre og tilbehør (som er i hytta ved visning), medfølger i utgangspunktet. Foruten fire spisestuestoler i stue og inventar i skuffer samt skap.

Utedusj på terrasse medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Peisovn i stue. Videre har boligen elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det er ikke meldt inn montering av ildsted for fyring til Drammensregionens Brannvesen IKS, dette er meldepliktig jf. Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn §2-4. Som følge av at brannvesenet ikke er kjent med ildstedet er det ikke utført feiing eller tilsyn. Kjøper overtar ansvaret, eventuelle pålegg samt kostnader forbundet med dette.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Drammen kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra oppføringstidspunktet i deres arkiv. Byggeår for opprinnelig bygning vites ikke, men det anføres at bygningen ble synlig på historisk kartløsning i 1963 og det ble etablert feste på eiendommen den 05.08.1965.

Megler anfører at det ikke foreligger godkjente byggetegninger på opprinnelig bygning i kommunens arkiv, av den grunn finnes det ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Det er derfor ikke mulig å kontrollere om bygningens fasade og bruk av innvendige rom er i tråd med kommunens oppfatning av godkjent bruk (på opprinnelig del). Kjøper overtar videre risiko for forholdet.

Det ble byggemeldt og godkjent et tilbygg til hytta den 08.07.1963, tiltaket omfattet tilbygging av to soverom (nordøstvendt) inntil eksisterende hytte. Det vites ikke om tiltaket ikke ble gjennomført eller om tiltaket har blitt revet etter søknadstidspunktet, da nåværende planløsning ikke inneholder tiltaket som ble søkt om.

Kommunen har godkjent byggetillatelse av tilbygg til hytte i vedtak den 24.01.1973, tiltaket omfattet tilbygging av soverom og vaskerom (nåværende gang og kjøkken) inntil eksisterende hytte. Tiltaket ble ikke formelt avsluttet med ferdigattest.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for oppføring av hytta og tilbygg av hytta fra 1973 (nåværende gang og kjøkken), for å lovlig ta i bruk tiltakene. Dette er dagens tilnærming for avslutning av eldre byggesaker. Det må påregnes kostnader i forbindelse med dette. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Det er gitt tillatelse til tilbygg til fritidsbolig og dispensasjon fra PBL §70 (avstand) datert 07.01.2003, tiltaket omfattet tilbygging av soverom og vaskerom (nåværende gang, bad og soverom). Det foreligger en avstandserklæring mellom denne eiendommen og gnr. 304/bnr. 1 ifbm. søknaden. Søknadspliktige tiltak skal avsluttes med ferdigattest ved utført tiltak, dette foreligger ikke pt. derfor har tillatelsen falt bort. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper har ansvar for å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette.

Grunneier opplyser i brev til megler 13.08.2026 at annekset skal tilbakeføres til avtalt form (kun to vegger, ellers åpen) evt. skal hele bygningen rives - innen 1 år. Dette er en forutsetning for godkjennelse av ny eier iht. festekontrakten. Forøvrig finnes det ingen dokumentasjon på søknad til kommunen ifbm. oppføring av bygningen (oppført i 2017 og ombygget i 2023), det vites heller ikke om tiltakets avtalte form er/vil bli søknadspliktig til kommunen. Kjøper overtar ansvaret for tilbakeføring/riving samt risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra grunneier/kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Det er oppført en frittstående utebod/dukkestue på tomten. Det vites ikke om grunneier har samtykket til oppføring av denne bygningen. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra grunneier samt kostnader forbundet med dette.

Dagens innvendig planløsning avviker fra godkjente byggetegninger som ligger i kommunens byggesaksarkiv. Det er i utgangspunktet ikke gjort søknadspliktige bruksendringer, men oppholdsrommene er internt omdisponert og rommenes utforming har blitt endret. Oppføring/fjerning av lettvegg er i utgangspunktet unntatt søknadsplikt forutsatt at det ikke medfører vesentlige endringer i godkjent planløsning. I tillegg må alle tekniske krav opprettholdes. Det er uklart om endringen medfører vesentlige endringer eller om byggtekniske krav er opprettholdt. Kjøper overtar risikoen for dette.

Det er oppført to balkonger/terrasser i tilknytning til hytta (bl.a. over 1 m og nærme tomtegrensen) og det er etablert et bodrom i kjeller (under tilbygg fra 2003). Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av:

Grunneier har 1. prioritets lovbestemt panterett i festeretten og bebyggelsen, som tilsvarer 3 års forfalt festeavgift iht. tomtefesteloven §14.

Dagboknummer: 1716
Tinglysningsdato: 05.08.1965
Servitutten omhandler: Festekontrakt med vilkår. Det kan bygges 1 hytte på det festede arealet. Eiendommen kan leie båtplass og veirett (gangvei) til eiendommen etter anvisning og mot vedlikehold. Grunneier skal godkjenne nye festere. Grunneier har forkjøpsrett på eiendommen ved utløp av festetiden eller opphør av festekontrakt. Ikke tillatt å drive noe form for handelsvirksomhet eller drift. Det må tåles at det anlegges diverse ledninger over eiendommen. Trær kan ikke hugges uten nærmere avtale med grunneier, grunneier står fritt til å hugge trær. Mislighold av kontrakt gir grunneier rett til oppsigelse av festekontrakten med 1 års varsel. Festekontrakten ble fornyet den 07.05.1997. Rettigheten hefter i gnr. 304/bnr. 2.

Dagboknummer: 2189
Tinglysningsdato: 05.10.1965
Servitutten omhandler: Det anføres at denne festekontrakten er tinglyst på feil eiendom (festenr. 7).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Eiendommen har mulighet til å leie båtplass i Baskomtibryggen DA. Prisen er avhengig av båtstørrelse.

Komplett energiattest fås ved henvendelse til megler eller lastes ned fra eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no.

Eiendommen har en flott beliggenhet med en høy og fri plassering, som har en fanstatisk utsikt. Eiendommen nyter gode solforhold!

Kort kjørevei til dagligvarebutikk. Nærbutikk/kiosk i kort gangavstand. Det er kort gangavstand ned til fjorden med badestrand og bryggeanlegg (sør-Krok, Baskomti og Sand). Fine bade- og fiskemuligheter i fjorden. Med båt er det kort vei over til sørlandsidyll i koselige Holmsbu, og til skjærgården i Sandebukta og Horten. Svelvikstrømmen er hovedpulsåren for båttrafikk i Drammensfjorden og sentral i Svelviks historie, næringsgrunnlag og utvikling.

Eiendommen ligger ca. 6 kilometer fra Svelvik sentrum. Sentrumsområdet er et lite tettsted som bærer preg av sørlandsidyll med trange gater, nisjebutikker og hyggelige spisesteder.

Nydelig kyststi for rusleturer eller trening, strekker seg helt fra Sandebukta til Svelvik. Fossekleiva galleri og kultursted tilbyr en rekke kulturelle arrangementer fra utstillinger til konserter og kulturcafé.

Bussholdeplass innen gangavstand med forbindelse til Sande og Svelvik. Fra Svelvik går det busser videre til Drammen. I Svelvik er det også fergeforbindelse over til Hurumlandet (Verket). Fra Sande går det tog til Tønsberg, Drammen og Oslo. For avganger/rutetider se www.vkt.no, www.brakar.no og/eller www.vy.no.

Fra eiendommen er det ca.:
- 35 min til Drammen.
- 50 min til Tønsberg.
- 1 time til Oslo.
- 1 time og 5 min til Kongsberg.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Festetomt på ca. 682,57 kvm. Tomten består hovedsakelig av naturtomt med fjell/stein, noe gressplen og diverse beplantninger.

Det opplyses om at naboeiendommen (gnr. 304/bnr. 2/fnr. 9 - Kjelleråsveien 5) har opparbeidet ca. halvparten av en frittstående utebod og del av en terrasse på denne eiendommen. Se kartutsnitt for tomtegrenser.

Noe hageområde mot syd og øst er opparbeidet på gnr. 304/bnr. 2 og gnr. 304/bnr. 1 (tomtene tilhører to ulike grunneiere). Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra grunneiere. Se kartutsnitt for tomtegrenser.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser (foruten mot syd). Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 31-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Festeavgiften er kr 4.724,- pr. år.
Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht. konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift: 2022.
Festetid: 30 år fra mai 1997.
Festeavtalen utløper: 31.05.2027.

Grunneier opplyser om at ved festekontraktens utløp i 2027, vil det bli foretatt et engangsløft. Herunder en justering av grunnleien iht. tomteverdi. Grunnleie f.o.m. 01.06.2027 vil da bli kr 16.000,- pr. år, denne indeksreguleres deretter iht. festekontrakt.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves. Ifbm. dette skal ny eier signere et godkjenningsskjema, hvor bl.a. ny eier skal godta gjeldende festekontrakt, kun tillatt med én hytte/bygning på tomten, tomtens grenser, bestemmelser om innløsningsrett av festetomter tilhørende landbrukseiendommer (tomten er en del av en landbrukseiendom og kan ikke kreves innløst), utløp av festekontrakt i 2027 og at eiendommen kun skal benyttes til fritidsbolig.

Grunneier har forkjøpsrett på eiendommen ved utløp av festetiden eller opphør av festekontrakt.

Kopi av festekontrakten kan fås ved henvendelse til megler.

Det er biloppstillingsplass på eiendommen. Selger anfører at det er plass til inntil tre biler på eiendommen.

Ca. halvparten av opparbeidet parkeringsområde for denne eiendommen, er opparbeidet på gnr. 304/bnr. 2/fnr. 7 (Kjelleråsveien 7). Kjøper påtar seg risikoen for fortsatt bruk og fremtidig bruk samt eventuelle pålegg fra festeren/grunneier. Se kartutsnitt for tomtegrenser.

Det opplyses om at ekstra parkeringsplass kan leies av grunneier, dersom det er ledig plass.

Eiendommen har kjøreadkomst via privat vei (gnr. 304/bnr. 1).

Veirett over eiendommen gnr. 304/bnr. 1 er ikke tinglyst på denne eiendommen, men veien har blitt brukt som adkomstvei for gjeldende eiendom og naboeiendommene i flere år. Dermed vil rettigheten for bruk av vei være tilknyttet hevdslova, vilkårene for å kreve hevd på veiretten virker å være oppfylt for eiendommen. Forøvrig anbefales det at veiretten over den andre eiendommen tinglyses på denne eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Utvendige vann- og avløpsledninger er fra 2014 iflg. selger.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplanens arealdel 2015-2027 vedtatt 07.09.2015 avsatt til Fritidsbebyggelse - Nåværende. Hele eiendommen på 699,02 m² er omfattet av formålet.

Det foreligger en igangsatt planlegging av ny kommuneplan for Drammen kommune 2027-2039, se kommunens hjemmeside for mer info.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter (vann og avløp): kr 4.886,- pr. år (3 terminer), fakturert på eiendommen i 2025. Avgiftene vil variere etter forbruket i boligen.
Renovasjonskostnader: kr 2.708,- pr. år (2 terminer). Type renovasjonsordning: Hytterenovasjon, 2026.
Det opplyses om at Drammen kommune har varslet om en vesentlig fremtidig økning av kommunale avgifter. I tillegg vil det bli innført en ny modell for renovasjonsgebyret (fast grunnbeløp og variabel del) i Drammensregionen f.o.m. 01.01.2027.

I tillegg påløper det en kostnad på kr 608,- pr. år for boliger med minst ett aktivt røykrør (kostnad pr. 2026). Det påløper også kostnader for feiing av ildsted, kontroll av fyringsanlegg m.m. Frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
Boligen har en årlig forsikringspremie via JBF Forsikring på ca. kr 5.000,- pr. år.
Boligen har parabolantenne med tilkoblingsmulighet for dekoder fra Allente. Abonnement er per i dag avsluttet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2025 var kr 159.670,- ifølge selger.

2 980 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
95 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 055 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 075 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mette Werpen Horge

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk   kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av off. oppl. Holmestrand kommune inkl. tegninger (kr 3.859,- BETALT)  kr 0,00
Innhenting av off. opplysninger Holmestrand feierrapport (kr 522,- betalt)  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport Hytte under 150 kvm  kr 17 500,00
Boligfotografering  kr 5 000,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid kr 20 192,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 20-0267/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Drammen
Nedre Storgate 16, 3015, DRAMMEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR20.26267

Sist oppdatert: 15. august 2026 kl. 18:21