Borgundvegen 395

Borgundvegen 395, 6015 ÅLESUND
Kommunenummer 1508, gårdsnummer 42, bruksnummer 39, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 218 kvm

BRA-i:
Kjeller: 39 kvm: Kjellerstue og bod
1. etasje 44 kvm: Sørvestvendt balkong
1. etasje 80 kvm: Entre, gang, stue, spisestue, kjøkken, bakrom, bod og wc
2. etasje 48 kvm: Gang, garderobe, bad og 3 soverom
2. etasje 7 kvm: Vestvendt balkong

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.09.2026 utført av Bygningssakkyndig Are Bergheim Karlsen Drevik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 1910 med påbygg fra 1950. Boligen var igjennom en større renovering på 1980-tallet iflg. huseier. Bygget er oppført med yttervegger av trekonstruksjoner som utvendig har liggende bordkledningl. Grunnmur av naturstein og betong. som utvendig er pusset med murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertaket er utvendig belagt med skiferstein. Entredør med sikkerhetslås. Vinduer med karmer av tre. Balkongdører med karmer av tre. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler har fått TG3:

Rom under terreng:
Overflater gulv - Det er registrert omfattende bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) og tegn til løse gulvfliser.
Kontroll i lukkede konstruksjoner - Det er utført fuktmåling i eksisterende hull/skade i utlektet veggkonstruksjon (Hjørne i kjellerstue). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan eksempelvis endre seg med årstider, fukt- og temperaturforhold. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 23,3 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område mellom forhøyet fuktnivå, og kritisk høyt fuktnivå i konstruksjonen, noe gir risiko for fuktskade. Synlige tegn på fuktighet observeres inne i konstruksjonen. Lukt som kan indikere pågående fuktskade registreres inne i konstruksjonen. Tegn på mugg- og råtesopp inne i konstruksjonen, noe som vurderes å være et resultat av forhøyet fuktighet inne i konstruksjonen. Det er observert dampsperre i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir økt risiko for fuktproblemer siden dette sperresjiktet reduserer konstruksjonens evne til uttørking. Det er observert vindsperrepapp inne i veggkonstruksjonen, en løsning som erfaringsmessig gir risiko for tilvekst av
mikroorganismer. Fuktproblemer oppstår gjerne som følge av en kombinasjon av flere underliggende årsaker, men problemer med dreneringen vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Denne opplysningen må derfor ses i sammenheng med opplysninger som gis under punkt «Drenering». Undersøkelsene gir kun et begrenset bilde av forholdene i umiddelbar næ rhet til hullet, noe som betyr at det helhetlige tilstandsbilde av konstruksjonen ikke er kartlagt. Det er ikke kjent om fuktnivået har ført til skjulte fuktskader i andre deler av konstruksjonen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
Underetasje - Basert på en skjønnsvurdering er det valgt å kun utføre skjevhetsmåling i kjellerstuen, men i to forskjellige retninger. Begrunnelsen er at kjellerstuen er det eneste rommet som anses som velegnet for måling, basert på størrelse og utforming. I kjellerstue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 25 mm på kortstrekket og 50 mm på langstrekket. Stikkprøvene som er utført har avdekket store og merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent.

Vinduer og ytterdører:
Vinduer og omramming - Enkelte av vinduene har en alder og tilstand som tyder på at levetiden er passert. Det er registrert betydelig slitasje, råteskader og andre tegn på funksjonssvikt. Det gjøres oppmerksom på at enkelte vinduer i boligen er skiftet i nyere tid, og at ovennevnte forhold derfor ikke gjelder alle vinduer (Se punkt 4.3.1 - 4.4.6 i selgers egenerklæring). Punktert vindu registrert på loftsetasje og spisestue.

Drenering:
Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Forholdet må ses i sammenheng med rapportens øvrige risikoopplysninger som omtaler bygningsdeler som er i direkte eller nærkontakt med bakken. Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse. Det vurderes at grunnmuren ikke er beskyttet med utvendig fuktsperre. Vann fra yttertaket ledes inn mot og ned langs grunnmuren.

Andre utvendige forhold:
Ca. 40-50 cm av bunnsvill under stue/spisestue, som hviler på pilarer over redskapsbod, er registrert fuktpåvirket og kraftig oppmyket. Området under balkongdør ble også forsterket når denne ble skiftet. Ved inspeksjon kunne treverk løsnes med fingrene, noe som indikerer etablert nedbrytning/råteskade. Forholdet representerer en vesentlig svekkelse av konstruksjonen under det aktuelle området og videre skadeutvikling må påregnes dersom årsaken til fuktpåvirkningen ikke utbedres. Skadeomfanget er ikke fullt avklart uten ytterligere undersøkelser.

I tillegg har følgende bygningsdeler fått TG2:

Bad loftsetasje:
Det er antydning til fuktmerker i himlingen. Høy fuktbelastning som følge av utilstrekkelig ventilasjon vurderes som en sannsynlig hovedårsak. Det observeres stedvis tegn til riss i enkelte veggfliser. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Det er ikke mulig å vurdere fallforholdene i sluksonen under dusjkabinett på en tilfredsstillende måte på grunn av plasseringen av dusjkabinettet. Fallforhold utenfor sluk/dusjsonen vurderes ikke til å væ re tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til
sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Det foreligger lite informasjon om våtrommet, og eksakt alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Det vurderes likevel som høyst sannsynlig at fremtidig funksjon er usikker. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen har stedvis bruksmerker og mindre tegn til slitasje. Det er foretatt hulltaking og utført fuktmåling med egnet instrument i veggkonstruksjon fra tilstøtende rom (soverom). Målingen gir kun et øyeblikksbilde og kan endre seg f.eks. med årstider, fukt- og temperaturforhold. Relativ fuktighet ble målt til 50,1 prosent, ved 21,8 celsius. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå.

Kjøkken:
Tapet har stedvis manglende vedheft. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser. Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Ventilasjonen i rommet vurderes som utilstrekkelig. Innredningen bæ rer samlet sett preg av slitasje og enkelte skader.

Toalettrom 1. etasje:
Vannrør - Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Avløpsrør - Avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Annet - Det foreligger lite informasjon om arbeidet som er gjort i rommet. De deler av utførelsen som lar seg undersøke, bæ rer ikke preg av faglig god utførelse

Tekniske anlegg:
Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er
usikker. Drypp/kondenslekkasje er observert på synlige vannrør på vanninntaksrør. Eksakt årsak kan ikke fastslås ved visuell inspeksjon.
Avløpsrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter) - Boligens avløpsrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Varmtvannsbereder - På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Til informasjon: Det er gjort diverse utbedringer på pakninger og elementer opp gjennom varmtvannsberederens levetid (ifølge huseier).

Andre rom 1. etasje:
Overflate vegg - Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte bruksmerker. Tapet har stedvis manglende vedheft. Utførelse og alder vurderes som sannsynlige årsaker.
Overflate gulv - Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Synlige deler av gulvets overflatemateriale ved balkongdør bærer preg av stedvis misfarging, trolig som følge av fuktbelastning før døren ble byttet. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Observasjonene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng. Det er registrert hullyd i enkelte gulvfliser, uten tegn til riss og sprekker i flisfuger. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser.
Innerdører - Dørbladene mellom gangene, til entré og til toalettrom kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt
Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng:
Overflate himling - Himlingsflater bæ rer stedvis preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte bruksmerker.
Overflate vegg - Veggflater bæ rer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte bruksmerker.
Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Loft innredet:
Overflate himling - Himlingsflater bæ rer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Det registreres panelbord som ikke er tilstrekkelig festet.
Overflate vegg - Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Tapet har stedvis manglende vedheft. Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater.
Overflate gulv - Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Det er registrert knirk i større deler av gulvet. Observasjonene er foretatt i en eldre bygning og bør ses i den sammenheng.
Innerdører - Dørbladene på to av soverommene kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.
Ventilasjon - Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig

Loft - uinnredet/kaldt loft:
Synlige overflater (taktro,vegger, gulv, o.l) - Misfarging observeres stedvis på taktro, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området (stikkprøveprinsippet er benyttet). Fuktinnholdet i treverket ble målt med piggelektroder til 12,5 vektprosent, som er under grensen for kritisk fuktinnhold (på
materialer plassert i et åpent rom ligger denne grensen rundt 20 vektprosent). Til informasjon: Ifølge huseier er misfargingen/merkene fra før taket ble byttet.

Innvendige trapper - Første etasje til loftsetasje:
Trappen bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje. Det er registrert knirk i større deler av trappen.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling):
1. Etasje - På stue er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 32 mm, og 16 mm i gang. Stikkprøvene som er utført har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter.
Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.
Loftsetasje - På soverom er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 10 mm, og 20 mm i gang. Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. Det er registrert tegn på redusert stivhet, og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.

Yttervegger inkl. fasader:
Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.) - Stikktaking er utført på typiske skadesteder som var tilgjengelig uten bruk av stige. Det ble ikke registrert
symptomer på råteskader i de undersøkte områdene. Stikkprøveprinsippet er benyttet. Det er stedvis liten avstand mellom kledningens underkant og underliggende beslag.

Ytterdører og omramming:
Det registreres følgende avvik på entrédør - Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.
Det registreres følgende avvik på kjellerdør - Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet får kontakt med dørterskelen.

Yttertak:
Inspeksjonsmulighet - Vurderingene av yttertaket er kun gjort fra balkong på loftsetasje med den begrensningen dette innebærer.
Taktekkingen (med tilhørende beslag) er fornyet i flere etapper, med arbeider utført både i 2006 og 2016. (Selger opplyser at taket er lagt om i sin helhet i 2006, men utbedret en forsikringsskade etter storm i 2012. i 2016 ble den del av taket med dråpestein lagt om på nytt).
Det registreres enkelte tegn til normal aldring og bruksslitasje, men det er ikke observert synlige skader eller forhold som på befaringstidspunktet indikerer vesentlig redusert funksjon. Deler av tekkingen har likevel oppnådd en alder hvor økt vedlikeholdsbehov må påregnes over tid.
Undertak (inkluderer sløyfer, lekter og innfestninger) - Undertaket med tilhørende komponenter har stedvis en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Bygningsdelen er delvis skjult under yttertaktekkingen, men undersiden kan observeres fra boligens kaldloft.

Balkonger - vestvendt balkong:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer - Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje.
Membraner og vanntett sjikt - Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Balkonger - sørvestvendt balkong:
Tilstand på rekkverk og overflatematerialer - Overflatematerialer på balkongen viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Utvendig trapp - inngangsparti:
Sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten.

Grunnmur/fundamenter:
Tegn til riss og enkelte sprekkdannelser observeres stedvis i overflaten til grunnmuren. Eksakt årsak er ukjent

Stikkledninger og tanker:
Utvendige vannledninger - Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
Utvendig avløpsledninger - Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Boligen har en sentral beliggenhet på Skuggenhaugen og ble opprinnelig oppført i 1910, påbygd i 1950 samt at den var igjennom en større renovering på 1980-tallet. I perioden 2004–2006 ble det utført oppgraderinger av terrasse, balkong og innvendige overflater. I samme periode ble også taket lagt om.

Boligen ble oppført over 2 etasjer + kjeller og har følgende standard på innvendige overflater:

1. etasje:
ENTRE
Fliser på gulv, malte vegger og tak.

GANG/TRAPPEROM
Flislagt gulv, malte og tapetserte vegger og takplater i tak. Profilerte innerdører. Innvendig trapp med konstruksjoner av tre med rekkverk av trekonstruksjoner.

STUE / SPISESTUE
Stor og romslig stue og spisestue i dels åpen løsning med god plass til romslig sofagruppe og spisestue. I stue er det flott murt åpen peis. I spisestue er det nyere peisovn med kleberstein og varmemagasin. På gulv er det parkett, malte tapetserte vegger og malt panel i tak. Utgang fra spisestue til sydvestvendt terrasse på 44 kvm med trapp til hage.

KJØKKEN
Kjøkkeninnredningen er fra 1980 iht tidligere salgsoppgave og den har glatte fronter og benkeplate med laminert overflate med nedfelt kjøkkenvarsk med armatur. Det er benkeskapsbbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Ventilator i overskap. Det er lagt fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. På gulv er det fliser, vegger er tapetserte og malt tak.

BAKROM
Gulvbelegg på gulv, malte vegger og tak. Utgang til hage mot vest.

BOD
Fliser på gulv, malte vegger og tak.

WC
Flislagt gulv, flislagte vegger og panel i tak. Vegghengt servant med armatur. Gulvstående toalett.

2.etasje/loft:
GANG
Vegg til vegg teppe på gulv, malte og tapetserte vegger og panel i tak.

GARDEROBE
Adkomst fra ene soverommet. Vegg til vegg teppe på gulv, tapetserte vegger og malt panel i tak.

BAD
Badet ble trolig oppusset på tidlig 2000-tallet iflg. eier og har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og panel i tak. Baderomsinnredning med furu sjalusifronter og dobben ovenpåliggende servanter med ett-greps armaturer. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Utgang fra bad til vestvendt balkong på 7 kvm.

3 SOVEROM
Soverom 1 som har adkomst til garderoberom har parkett på gulv, malt strie på vegger og panel i tak.
Soverom 2 har parkett på gulv, liggende panel på vegger og i åpen skråhimling.
Soverom 3 har tregulv, malt strie på vegger og panel i tak. Romslig garderobeinnredning.

Kjeller:
KJELLERSTUE
Kjellerstuen har adkomst via vindeltrapp fra spisestue i 1. etasje. Flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og tak. Vedovn med glassdør som gir en lun og hyggelig atmosfære.

BOD
Adkomst fra kjellerstue og hage.

Tekniske installasjoner:
Vannrør av kobber.
Vanninntaksrør i kobber.
Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør.
Synlige avløpsrør i plast og støpejern.
Stakeluke er plassert i bod i første etasje.
Varmtvannsbereder på 198L (fra 1999) plassert i bod i underetasje.

Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer i en kombinasjon mellom bruk av panelovner (elektrisk oppvarming), ildsted plassert i kjellerstue, spisestue og stue, og gulvvarme/varmekabler i enkelte rom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen er oppført i 1910 og har vært benyttet som bolig siden byggeåret. Eiendommen er registrert som enebolig, med status "tatt i bruk" i grunnboken.
Kommunen opplyser at det verken foreligger godkjente plantegninger, midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. For en eiendom av denne alderen må det påregnes at den historiske byggesaksdokumentasjonen er begrenset. Boligen er oppført før bygningsloven trådte i kraft i hele landet i 1965, og det er ikke uvanlig at det i mange kommuner er mangelfulle arkiv for tiden før 1965.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette

Det foreligger bygningsanmeldelse vedrørende tilbygg til eiendommen datert 04.05.1950, vedtatt den 27.05.1950. På disse tegningene fremkommer også planløsningen men det er div endringer på disse:

Hovedetasje/1. etasje:
- Vegg mellom kjøkken og gang/trapperom har en litt annen løsning enn i dag og veggene en litt annen plassering. Ikke søknadspliktig endring
- Det som står som bad på tegninger er i dag bod og der hvor det står klær er det i dag bakrom som benyttes som vaskerom - ikke godkjent våtrom og søknadspliktig endring.
- Det kan se ut som om det går trapp fra gang ned til kjeller - denne trappen er der ikke i dag - kjellerstuen har adkomst via vindeltrapp fra spisestue.
- Det er i dag også tilbygget en stor sydvestvendt terrasse til boligen på 44 kvm med trapp til hage. Denne vises ikke på byggegodkjente tegninger.

Loftsetasje:
- Det er i dag et bad mot vest som ikke viser på tegninger. Dør ut fra dette badet til sydvestvendt balkong. Denne synes å være noe større enn på tegninger.

Underetasje:
- Trapp som viser på tegning er der ikke i dag. Det er adkomst via vindeltrapp fra spisestue.

Fasader:
Det er en god del endringer på fasaden ut i fra tegningene som foreligger fra 1950. Fasaden mot nord har endringer både i plassering av vinduer samt tilbygget ark mot nord som ikke viser. Fasaden mot vest så viser ikke takutstikk not nord - tilbygget del i 1. etasje kan se ut til å være noe større enn på tegninger og vindu i 2. etasjes har annen plassering. Det er også endret utgang fra bakrommet i 1. etasje. Terrassen mot sydvest viser helle ikke på tegninger. Fasade mot øst viser en annen plassering/utforming av støpt trapp. I 2 etasje er det ett stort vindu og et lite på hver side - på tegningene kun 2 mindre vindu.

Det foreligger ikke tegninger av fasade mot syd da denne del av bygget ikke var omfattet av byggesøknad vedrørende tilbygget del.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 300558-3/58 13.04.1939 BESTEMMELSE OM GJERDE

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har tinglyst rett til veg som hefter i gnr. 42, bnr. 14 og er tinglyst den 13.04.1939 med dagboknr. 300558-2/58. I tillegg er det tinglyst bruksrett vedrørende garasje/parkering som hefter i gnr. 42, bnr. 5 og bnr. 92 og er tinglyst den 01.04.1998 med dagboknr. 3728-1/58.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Boligen er beliggenhet på Skuggenhaugen, ca. 5 km øst for Ålesund sentrum, og ca. 6 km fra Moa/kjøpesentrene. Gangavstand til barneskole, barnehage, høyskolen/videregående skole, idrettsanlegg, dagligvarebutikk etc. Flotte turmuligheter som Borgundgavlen og Sunnmøre museum innenfor kort gangavstand fra eiendommen. Det er også flotte turmuligheter på Høgenakken, Hatlaåsen, Aksla og samt langs fjordstien som går fra Bogneset til Furmyra. Småbåthavn i Gåseidvika og busstopp er rett i nærheten.

Dagligvarehandelen kan gjøre ved Kiwi i Klokkersundet eller Rema i Ratvika, Spar i Larsgården eller Meny på Lerstad. Kort vei til NTNU og NMK.

Fra Ålesund sentrum kjører du østover mot Moa. Ta til høyre av innfartsvegen ved Nørvasundbroa, ta så til venstre inn på Borgundvegen. Like før avkjørsel til Borgund Kirke på høyre hånd går det en bakke opp på venstre hånd til eiendommen.

Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Skoler:
Hatlane skole (1-7. kl.) 3 min. m/bil - 2 km
Aalesund International School (1-10 kl.) 7 min. gange - 0.7 km
Larsgården skole (1-7 kl.) 14 min. gange - 1.2 km
Steinerskolen Ålesund (1-10 kl.) 19 min. gange - 1.7 km
Kolvikbakken ungdomsskole (8-10 kl.) 22 min. gange - 2 km
Fagerlia videregående skole 15 min. gange - 1.3 km
Ålesund vgs. - Volsdalsberga 5 min. m/bil - 3.5 km

Barnehager:
Trollhaugen barnehage (1-5 år) 7 min. gange - 0.5 km
Borgund menighetsbarnehage (0-5 år) 8 min. gange - 0.7 km
Barnas Hage Larsgården (0-5 år) 14 min. gange - 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Flott skjermet eiertomt på 514 kvm beliggende på toppen av Skuggenhaugen. Tomten er opparbeidet med blant annet belegningsstein, biloppstillingsplass, plenarealer, hekk og forskjellige beplantninger.

Parkeringsmuligheter på egen tomt. En parkeringsplass i bakke opp til huset mot syd samt parkeringsplass i tomtens nordøstre hjørne.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til bolig (villamessig bebyggelse) i henhold til reguleringsplan for Borgundgavlen - Skuggen stadfestet 27.03.1984 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 27.03.1984.

Det foreligger planer om regulering av ny vei i området, Plan Skuggen, Haugvegen 29, gbnr 41/16 m/fl. Denne veien vil komme bak huset og noe av tomten vil fragå til ny vei. Eiendommen vil få ny adkomst fra denne veien. Se vedlagte reguleringskart.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 25.052,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 21.500 kwh. pr. år. 
I selgers husstand har det bodd 3 person.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 8.400,-.
Boligen er tilknyttet fiber fra Tafjord, 200/200 og har en avgift på kr 718,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 186 648,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2025 kr 4 746 592,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 6.426,- pr år.

3 250 000,00 Prisantydning

Omkostninger

81 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
82 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
102 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 332 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 352 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jan Bernhard Hesvik

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 50 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Ålesund kommune  kr 6 691,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto Ålesund  kr 5 000,00

Oppdragsnummer 76-0247/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26247

Sist oppdatert: 24. september 2026 kl. 22:05