Jernbanebrygga 8K

Jernbanebrygga 8K, 3724 SKIEN
Kommunenummer 4003, gårdsnummer 300, bruksnummer 5145, ideell andel 1/1
Andelsnummer 2, Bryggeparken borettslag, organisasjonsnummer 990 885 478

Totalt bruksareal BRA: 41 kvm

BRA-i:
2. etasje 36 kvm: Entré / gang, bad, stue/kjøkken, soverom

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod i fellesareal tilknyttet felles garasje

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Balkong

I tillegg disponerer boligen 1 bod i kjeller. Boden ligger til venstre når man kommer ned fra innkjøringen. Hoveddør til bodene er umerket mens leiligheten disponerer boden innerst til venstre merket 202. Det gjøres oppmerksom på at kjellerboder er borettslagets fellesareal, som styret i borettslaget kan omdisponere. Boden eies ikke av den enkelte andelseier, og det er borettslaget i fellesskap som beslutter bruken da man selv ikke har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Skien Takst AS.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong, tre og stålkonstruksjoner. Fasader av murverk. Tak av typen saltak. Yttertak er utvendig tekket med metallplater. Det er tett hovedytterdør av treverk og balkongdør og vinduer med 2-lags glass fra byggeår. Vinduene er utvendig beslått med aluminium/stålsbeslag. Det er flislagt balkong av betong og glassrekkverk. For det elektriske anlegget foreligger det ikke samsvarserklæring for utførte arbeider. Det anbefales at slik dokumentasjon fremskaffes dersom den finnes tilgjengelig. Leiligheten fremstår generelt med normal til liten bruksslitasje, og innvendige overflater er i hovedsak i god stand. Det er registrert enkelte mindre merknader på overflater uten vesentlig betydning for funksjon eller bruk. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det er ingen merknader med TG3 (strakstiltak) i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som har fått TG2:

- Varmtvannstank: Varmtvannsbereder på 120 liter fra 2006/2007. Det er ikke registrert lekkasjer eller avvik, men berederen har oppnådd høy alder. Tilstandsgrad er satt på bakgrunn av alder, og utskifting/oppgradering må påregnes på sikt. Fast elektrisk tilkobling anbefales etter dagens krav. Styret vil i 2026 innhente tilbud på skifte av varmtvannstanker. Det er opp til den enkelte eier å avgjøre om de ønsker å gjøre det.

-Sluk, membran og tettesjikt: Badet er fra byggeår og har plastsluk. Tettesjiktet er ukjent, men ut fra byggeperioden er det erfaringsmessig benyttet smøremembran. Det er registrert rørgjennomføringer i gulv hvor tettesjiktet ikke er ført tilstrekkelig opp på rørene. På grunn av begrenset fall og alder på tettesjiktet bør badet ikke benyttes uten bruk av dusjkabinett. Selger opplyser om at hun ikke har mulighet til å sjekke vannlås under dusjkabinett da dusjkabinettet er plass-montert og er ikke mulig å dra frem. Dette ble utført av rørlegger Grenrør AS i 2023 da dusjkabinett var nytt. Selger opplyser samtidig om at selve sluket er åpnet og rengjort.

-Overflater gulv: Badet har fliser på gulv. Det er registrert begrenset fall mot sluk og flat terskel uten tett oppkant, noe som kan medføre at vann renner ut av rommet ved eventuell lekkasje. Det anbefales å heve dør/etablere tett oppkant ved terskel. Badet bør ikke benyttes uten dusjkabinett.

Det gjøres spesielt oppmerksom på følgende forhold som ikke er undersøkt og har fått TGIU i rapporten:
- Hulltaking er ikke foretatt, da vegger med vanninstallasjoner vender mot yttervegg, fellesareal og/eller annen leilighet. Det er utført fuktsøk med fuktindikator på fliser, uten registrerte unormale fuktverdier. Badet har dusjkabinett, slik at flislagte overflater normalt ikke utsettes for direkte vannbelastning.

Selger opplyser samtidig om følgende forhold:
• På rekkverket rundt verandaen er det en bøyd stålstang. Det er bestilt reparasjon og dette vil bli rettet opp i.
• Pulver brannslukningsapparat har neste kontroll 12/2028

 
Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Svært arealeffektiv leilighet i 2. etasje, med tilbaketrukket beliggenhet på hjørne av bygget. Vinduer på to sider skaper gjennomgående lys i stuen, samtidig har leiligheten hyggelig utsikt til vannet over atrium tilknyttet hotellet.

Leiligheten har hovedsakelig 3-stavsparkett, malte vegger og himling. Kjøkkenet har kjøkkeninnredning med laminerte slette flater og benkeplate i laminat. Der er integrert komfyr, platetopp, og frittstående kjøl/fryseskap. I tilknytning til kjøkkenet er det også praktisk nisje med plass til spisebord og stoler. Soverommet har garderobeskap og plass til 150 cm dobbeltseng. I entrèen er det montert praktisk skyvedørsgarderobe for ekstra oppbevaring. Flislagt bad med gulvvarme. Badet har en god størrelse og vindu, som gir godt med naturlig lys. Det er opplegg for vaskemaskin/tørketrommel. I dag står det en kombinert vaskemaskin/tørketrommel der, som kan medfølge ved salget. Det er dusjkabinett fra 2023, toalett og baderomsinnredning med servant. I stuen er det det gasspeis fra felles gassanlegg der man selv velger om man ønsker å benytte seg av denne. Leiligheten har heis og porttelefon.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Selger opplyser om at mikrobølgeovn ikke medfølger.

Gasspeis i stue. Ellers er det elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 02.05.2006 og heis datert 02.02.2007. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

990 885 478/2:
28.05.2026 - Dokumentnr: 583676 - Registerenheten kan ikke disponeres over uten samtykke fra rettighetshaver
Rettighetshaver: Eiendomsmegler Krogsveen AS

Org.nr: 950 007 613

Elektronisk innsendt

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten befinner seg på Langbrygga i sentrum av Skien by, i et rolig og veletablert borettslag. Det er kort vei til kollektivtransport, butikker, skoler og andre sentrumsfasiliteter slik som den svært populære kafeen Lykke, eller Bakkestranda med sandstrand, gressletter, lekeapparater og fine grill- og piknikmuligheter kun noen minutters gange unna. Det er også gangavstand til Brekkeparken med diverse arrangement og konserter sommerstid eller flotte turområder rundt Hjellevannet.

Adkomst til leiligheten via overbygd inngangsparti med callinganlegg, trapp og heis.

Veibeskrivelse: Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Boligen er merket med Krogsveen til salgs plakat, og det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Skoler
Bratsbergkleiva skole (1-7 kl.)
345 elever, 21 klasser 0.6 km

Lunde barneskole (1-7 kl.)
499 elever, 24 klasser 0.8 km

Gjerpen barneskole (1-7 kl.)
312 elever, 17 klasser 2.6 km

Telemark Toppidrett ungdomsskole Skien (8-10 kl.)
91 elever, 6 klasser 1.8 km

Gimsøy ungdomsskole (8-10 kl.)
367 elever, 19 klasser 1.8 km

Skien videregående skole
1100 elever, 40 klasser 1.4 km

Toppidrettsgymnaset i Telemark
230 elever 1.8 km

Barnehager
Gustavas Hage barnehage (1-5 år)
45 barn 0.8 km

Brekke barnehage (0-5 år)
37 barn 1 km

Tabernaklets barnehage (1-5 år)
18 barn 1.1 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2115 kvm som tilhører borettslaget

Leiligheten disponerer en garasjeplass nr. 202 i felles oppvarmet garasjeanlegg i kjeller, med adkomst via både heis og trapper.
Elbil lader medfølger. Fastmonterte løsninger for oppheng og lagring i garasje følger også med.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

For øvrig gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommunedelplan for Skien sentrum datert 17.06.2011. avsatt til: Nåværende sentrumsformål og veg. I kommuneplan med tilhørende bestemmelser, er eiendommen avsatt til byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav, flomfare, bevaring av kulturmiljø og gul sone iht. T-1442.

Eiendommen eller en del av eiendommen omfattes av reguleringsbestemmelser til MVE bebyggelsesplan for langbryggene planid. 851 datert 10.02.2005 og endring etter forenklet prosess planid. 765-B datert 05.12.2022.

Følgende planforslag berører eiendommen: Sentrumsplan med planid 2011977 og kommuneplan under arbeid for Skien sentrum med planid 2023004.

I henhold til områdeanalyse datert 20.05.2026 har eiendommen 18 berørte datasett herunder:
- 100-meter belte kyst
- Aktsomhetskart for kvikkleireskred
- Flom - aktsomhetsområde
- Kvikkleire Kartlagt - Lav faregrad
- Marin grense - Flat
- Naturtyper i Norge - Landskap
- Radon - Moderat til lav aktsomhetsgrad
- Støykartlegging veg etter T-1442 kategori - G (Lavt støynivå)
- Tettsteder - 95 763 innbyggere - Tettstednr. 3005.
- Aktsomhetskart for jord- og flomskred
- FKB-AR5 (arealressurser, samferdsel/bebygd) - Ikke relevant
- Flomsoner - skillet mellom 100-200 årsflom
- Løsmasser N/50/N205 - Ikke klassifisert eller grunnvannspotensial i løsmassene
- Mulighet for marin leire - mulig stor
- Naturtyper på land (NiN) Kalkområder - Skien. Innland - ås og fjellandskap. Slak til småkupert ås-fjellanddskap under skoggrensen med by.
- Stormflo og havnivå - Grundig kartlagt med funn 2150 - Øvre estimat.
- Strategisk støykartlegging veg (50 dB)
- Veg senterlinje Elveg 2.0 - veglenke Gang- og sykkelveg, annet gangareal, kommunalveg.

Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er  kr  7 956,-  pr. mnd. og inkluderer renter og avdrag andel fellesgjeld, kabel tv og internett, kommunale avgifter og eiendomsskatt, forsikring av bygget, honorar styre og forretningsførsel, felles utvendig vedlikehold og øvrige driftsutgifter.

Borettslaget betaler avdrag på fellesgjelden, så her vil det ikke bli noe fremtidig økning av felleskostnader pga. betaling av avdrag. Videre har borettslaget "IN-ordning" som betyr at man kan helt eller delvis innfri sin andel av fellesgjelden slik at man får lavere månedlige felleskostander.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter. Felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteendringer, borettslaget kan endre felleskostnadene med en måneds skriftlig varsel.

Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr. 1 901,-
Avdrag kr 2 644,-
Driftsutgifter kr 3 411,-

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og er inkludert i felleskostnadene.

Individuell måling av strøm og gass, strøm faktureres av SBBL, gass faktureres av Norsk gassnett. Målere avleses ifbm. eierskifte.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 436 947,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 11 679,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 476 260,- pr. 20.05.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 44 616 799,69 ,- pr. 20.06.2026 og lånevilkårene er:

Spesifikasjon av lån:
Lånenummer: 26107822525, Sparebank 1 Sør-Norge ASA
Annuitetslån, 4 terminer per år.
Rentesats per 20.05.2026: 4.94% pa.
Antall terminer til innfrielse: 46
Saldo per 20.05.2026: 15 413 341
Andel av saldo: 476 261
Første termin/første avdrag: 28.06.2018 ( siste termin 28.09.2037 )
IN-ordning:: Laget har avtale om IN og aktivt IN lån

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Vilkår må kontrolleres med forretningsfører.

1 150 000,00 Prisantydning
476 260,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
1 626 260,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
8 212,00  Ved tilfeller der forkjøpsrett benyttes tilfaller gebyr GBBL (kjøper)
--------------------------------------------------------
9 302,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 252,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
1 635 562,00 Totalpris inkl. omkostninger
1 645 512,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Helene Pedersen

Leiligheten er tilknyttet Bryggeparken borettslag.
Et frittstående borettslag med 54 leiligheter.
Styreleder er Nils Magne Dalene, tlf. 920 58 109.
Forretningsfører er Grenland Boligbyggelag GBBL tlf. 35 50 45 00.
Vaktmester: BBL Boservice AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er ikke tillatt uten styrets godkjennelse.
Foretatt påkostninger de senere år: Ingen.
Planlagte påkostninger: Ingen.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Vedtak om oppsigelse må gjøres av generalforsamlingen (jfr. Lov om burettslag § 5-29) Oppsigelsesfrist er 1.desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 11 400,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører GBBL   kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører GBBL  kr 4 485,-
Innhenting oppl Skien kommune, BRL(mb/fa,sitkart,reg,tegn,)  kr 1 943,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Annonse - Nettkarusell TA   kr 1 250,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel. regnes av prisant.  kr 4 200,-
Foto A7 bilder inkl. plantegning  kr 3 500,-
Rapport fra bygningssakkyndig -faktureres og betales direkte kr 7 900,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 26-0034/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skien
Langbrygga 9, 3724, SKIEN
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR26.2634

Sist oppdatert: 09. juni 2026 kl. 10:18