Lachmanns vei 3A

Lachmanns vei 3A, 0495 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 75, bruksnummer 635, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 94 kvm

BRA-i:
3. etasje 88 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning, soverom/kontor og to soverom.

BRA-e:
Underetasje 6 kvm: Bod.

Åpent areal:
3. etasje 14 kvm: Balkong.

Boligen disponerer 1 bod på ca. 6 kvm i underetasje. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.01.2026 utført av Anticimex v/Henrik Huso.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Boligblokk over 4 etasjer samt underetasje. Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betongkonstruksjoner. Yttervegger av betongkonstruksjoner og bindingsverk utvendig forblendet med malt murpuss og trekledning. Flat takkonstruksjon tekket med takpapp/membran (taket er ikke besiktiget). Leiligheten har entrédør med brannklasse EI30 og lydklasse db40. Balkongdør med karmer av tre, og to-lags glass fra 2021. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass fra byggeår, 2011 og 2021. Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Naturlig og mekanisk ventilasjon.. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende har fått TG2:
- Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Det er ikke registrert ventiler på lite soverom og kontor/soverom.
- Det er noe merkbare skjevheter i stue/kjøkken. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt i rommet er målt til 36 mm.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Ventilasjonsanlegget er felles for bygningen og er ikke undersøkt.
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Bygningssakkyndig kommenterer i tillegg at vinduets plassering i våtsone på bad er uegnet og at det registreres bomlyd under gulvflis ved dør til badet. Det er registrert riss/sprekker på vegg ved vindu i stue og i overgang mellom vegg og himling i stue og på soverom. Det er ikke kursoversikt for rør-i-rør system.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene som har fått TG2, TGIU og kommentarene bygningssakyndig har gitt. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til Lachmanns vei 3A, en lekker og moderne 4-roms eierleilighet med marka som nærmeste nabo. Sameiet har en fin plassering i Grefsenåsen, med kort vei til Trollvann, Grefsenkollen og Oslo skisenter, men også i nærheten av bussholdeplass, Grefsenplatået og de mer sentrale deler av byen.

Leiligheten ble pusset opp av tidligere eier i 2021 med blant annet nytt Kvik-kjøkken med åpen løsning mot stuen, lekkert flislagt bad og nytt gulv i alle rom. Alle lys- og varmekilder i leiligheten styres via app (Homey), hvor det også er mulig å legge til andre elektriske apparater. God planløsning og store rom, i tillegg til vestvendt beliggenhet og flott utsikt er noe av det leiligheten har å by på. Her kan du ta med tannbørsten og flytte rett inn!

Inneholder:

Romslig entré med svært god oppbevaringsplass for yttertøy i stort garderobeskap. Det er lagt varmefolie i gangen, samt i deler av kjøkkenet og stuen.

Lys og luftig stue med åpen kjøkkenløsning. Stuen er romslig og har store vindusflater som gir godt med naturlig lys, samtidig som man kan nyte utsikten. Rommet er holdt i lyse, moderne farger som står godt mot det lyse laminatgulvet. Det er god plass til stor sofagruppe, i tillegg til spisebord i tilknytning til kjøkkenet. Den moderne peisinnsatsen er et blikkfang i rommet og gir godt med varme på kalde vinterdager. Fra stuen er det utgang til balkongen via balkongdør som var ny i 2021.

Stor balkong på ca. 14 kvm med flott utsikt. Balkongen vender mot vest og har gode solforhold, på sommerstid er det i følge selger sol fra tidlig ettermiddag til sent på kvelden. De store vindusflatene og balkongdøren gjør at balkongen blir en naturlig forlengelse av stuen i sommerhalvåret, overbygget gjør at man kan nyte sene sommerkvelder selv om det kommer en liten skur. Det er god plass til både sittegruppe og kafébord til kaffen.

Stilrent og moderne kjøkken fra 2021 fra kvalitetsleverandøren Kvik. Den hvite innredningen med slette fronter gir en fin kontrast mot den mørke benkeplaten i kompaktlaminat. Underlimt sort kum med sort Quooker-armatur og integrerte hvitevarer som stekeovn og kaffemaskin i høyskap, platetopp, kjøleskap og oppvaskmaskin. Kjøkkenet er svært godt utnyttet med mye skap- og benkeplass, et godt arbeidskjøkken for deg som er glad i å lage mat. Kjøkkenøyen gir mye ekstra lagringsplass, i tillegg til fin og sosial barløsning med plass til to barstoler.

Lekkert flislagt bad som ble pusset opp av tidligere eier i 2021. Det er lagt store fliser med lys betong-look på både vegger og gulv, noe som gir rommet "spa-følelse". Alle detaljer som dusjvegger, armatur og spyleknapp er holdt i sorte toner. Badet er innredet med dobbel servant med skuffeinnredning, speil med integrert belysning over og ytterligere oppbevaring i høyskap. I enden av rommet er det en stor dusjnisje med regnfallsdusj og integrert hylle. Det er opplegg for vaskesøyle og gulvvarme på badet.

Hovedsoverommet er romslig med god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Rommet er malt i en behagelig grønnfarge og har montert rullegardiner på vinduene. Mye lagringsplass i stort, takhøyt garderobeskap med skuffer og opphengsmuligheter. Leilighetens sorte detaljer videreføres med garderobeskapet og de malte vinduskarmene.

Soverom 2 og 3 har også fin størrelse. Her er det plass til gjesteseng og hjemmekontorløsning, eller barneseng med arbeidspult og garderobeskap. På soverom 3 er det montert elektrisk, lystett rullegardin som medfølger leiligheten.

Leiligheten disponerer en bod i garasjeanlegget på ca. 6 kvm, samt en garasjeplass med ladeboks.

Velkommen!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lamper over kjøkkenøy og spisebord, kommode på barnerom, vitrineskap på kontor/gjesterom, hyller i boden og ladekabel type 2 til ladeboks på parkeringsplass medfølger ikke leiligheten ved salg.

Elektrisk oppvarming i kombinasjon med vedovn i stue. Varmefolie i gang, deler av stue/kjøkken og varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligbygg, datert 11.05.1984. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Det foreligger også ferdigattest for ventilasjonsanlegg datert 25.02.1980 og for oppføring av gabionmur for rassikring datert 12.11.1999

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 5679, tinglyst 20.02.1979, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til sameiet for NOK 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om veg, bebyggelse, vann-/kloakkledning, anlegg og vedlikehold av ledninger m.v., gjerde og benyttelse, skjønn vedr. takst av eiendom (tinglyst 1936), erklæring/avtale om vedtak av visse vilkår vedr. utskillelse/bebyggelse av denne eiendom, samt seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Iht. sameiets vedtekter skal husordensreglene gjøres til en del av leieavtalen, og sameier må selv sørge for at denne oversettes av godkjent translatør til leietakers språk dersom leietaker ikke behersker norsk. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Lys og romslig leilighet i et stille og attraktivt boligområde i Grefsenåsen.

Fra leiligheten er det kort vei til marka, nærhet til skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon og gode servicetilbud.

Grefsenåsen grenser mot Lillomarka med fine turveier inn mot Grefsenkollen og Trollvannsstua. Ca. 10 min. unna finner du idylliske Trollvann med badeplasser, brygger, bålplasser og benker. Om vinteren kan man ta på skiene nærmest utenfor døra, og nyte den umiddelbare tilgangen til både lysløype og flotte oppkjørte skiløyper.

Det er kort avstand til idylliske Frysja, en av Oslos flotteste badeplasser. Det går også turvei langs Akerselva til Maridalsvannet og Nordmarka, eller ned til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeer og restauranter. Teknisk museum, som er en turistattraksjon ligger også i nærområdet.

Det er kort vei til alpinanlegg i Grefsenkleiva, samt Grefsen Tennisklubb som har et flott anlegg med syv baner.
På toppen av Grefsenkleiva ligger populære Grefsenkollen restaurant. Med fantastisk utsikt, samt fjorden og hovedstaden som glitrer i det fjerne, har restauranten en eventyrlig ramme for både dagsutflukter, utekonserter og andre trivelige begivenheter.

Bussholdeplassen "Kirketomta" for buss 56 (Nydalen/Solemskogen) er rett utenfor leiligheten. Bussruten har avgang hvert 15. minutt i rushtiden. Raskeste vei til sentrumskjernen er med denne bussen til Storo. Derfra går det T-bane. Man kan også ta trikken fra Grefsen Stadion.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Leiligheten sokner til Disen skole (1. til 7. trinn) og Morellbakken skole (8. til 10. trinn). Det er flere barnehager i området, blant annet Norlandia Myrertoppen barnehage (0-6 år), Gulldalen barnehage (1-6 år) og Myrer kanvas-barnehage (0-6 år).

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 480 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er opparbeidet med asfalterte internveier med diverse beplantning.

Det medfølger en garasjeplass i felles anlegg under blokken. Det er montert ladeboks på plassen og strømforbruk avregnes periodevis. Garasjeplassen kan leies ut til andre beboere i sameiet, men den kan ikke leies ut/lånes ut til eksterne brukere. Dette følger av sameiets vedtekter.

Sameiet har ekstra parkeringsplasser på nordsiden av bygget. Det er tre plasser til disposisjon, søknad om plass søkes skriftlig til sameiets styre. Tildeling etter boansiennitet. Leien er pt. kr 350,- per måned. En slik plass kan ikke fremleies og følger ikke ved evt. salg av boligseksjonen.

Sameiet har to parkeringsplasser for gjester.

For øvrig gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2158 datert 02.09.1976 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I Lachmanns vei 2 er det gitt tillatelse til riving av eksisterende tomannsbolig og oppføring av tre tremannsboliger med parkeringskjeller og bilheis. Eksisterende bolig er allerede revet og byggingen av de nye boligene er godt i gang. Se saksnummer 2025/18787 på Plan- og bygningsetatens hjemmesider for mer informasjon.

Det foreligger forslag om utvidelse av alpinanlegget i Grefsenkollen/Trollvann. Plansaken er foreløpig under behandling. Se saksnummer 2025/06926 på Plan- og bygningsetatens hjemmesider for mer informasjon.

Boligen er beliggende innenfor et større område med en pågående plansak som gjelder forsterkning av vannforsyningens overføringssystemer. Se saksnummer 201915152 på Plan- og bygningsetatens hjemmesider for mer informasjon.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 6 239,- pr. mnd. og inkluderer: tv og internett, renter og avdrag på fellesgjeld, renhold fellesareal, kommunale avgifter, forretningsførsel m.m.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert opp med 20% fra april 2026.
Det må påregnes økte fellesutgifter i forbindelse med diverse utbedringer i sameiet i tiden fremover. Se pkt om sameiet i salgsoppgaven.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 900 kwh. for 2025.
Boligen er tilknyttet Altibox som leverandør av kabel-tv/internett og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 098 851,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 8 395 404,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 1 660,- for inneværende år.

Andel formue er kr 19 028,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 127 600,- pr. 31.12.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 252 963,- pr. 31.12.2025 og lånevilkårene er:
Långiver: DNB
Lånets restløpetid: 6,5 år
Avdragsfrihet: Nei

8 800 000,00 Prisantydning
127 600,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
8 927 600,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

223 170,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
224 260,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
234 210,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
9 151 860,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 161 810,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Pernille Melsom og Erik Skifjeld Alm

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Lachmanns vei 3, med sameiebrøk 88/1200.
Sameiet består av 12 boligseksjoner.
Forretningsfører er First Accounting AS (regnskapsfører), tlf. 993 57 160. 
Dugnad må påregnes. Beløp for ikke å møte på ordinær dugnad er kr 600,-, iht. sameiets vedtekter.
Dyrehold er tillatt, såfremt det ikke er til ulempe for andre beboere. Båndtvang gjelder innenfor sameiets område. Etter skriftlig begrunnede klager fra andre beboere kan styret forlange at dyret fjernes fra sameiet.
Ved grilling på terrassene må det utvises hensyn til naboer. Kun elektrisk grill eller gassgrill er tillatt.

Sameierne må selv ordne med sommerstell av uteområdet, og snømåking ved inngangsparti og trapp. Dette går på omgang, og styret setter opp turnus.
Sommerstellet går i hovedsak ut på klipping av plenen, vanning av blomster og feiing av løv i trappeoppgang/garasjeområdet.
Beboere som av ulike grunner ikke kan utføre sin del av sommer-/vinterstellet, må skaffe vikar eller evt. betale bortsetting av arbeidet.

Sameierne bærer hver for seg alt vedlikehold av arealer som de har eksklusiv bruksrett til. Iht. seksjoneringen gjelder dette da også garasjeplass og kjellerbod.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2022 - Rehabilitering av tak, 4. etg.
2021 - Beslag av frittstående piper, nye peisvifter (vifte, ledninger og fjernkontroll).
2020 - Nytt inngangsparti - varmekabler, membran og flis.
2019 - Nytt elbil-anlegg.
2017 - Rehabilitert tak/takterrasse med ny membran og nye sluk. Balkonger rehabilitert, renset, pusset og malt.

Planlagte påkostninger:

I henhold til styrets årsberetning for 2025, er det enkelte reparasjoner som må gjennomføres i sameiet i løpet av 2026. Dette gjelder vannlekkasje i to seksjoner, vanninntrenging i en seksjon og utbedring av gulvet i garasjen. Det er ikke klart hva dette kommer til å koste, men styret skriver at utbedringene antagelig er av en størrelse som ikke kan dekkes av sameiets egenkapital og at felleskostnadene/fellesgjeld må økes som følge av dette.
Styret vil komme tilbake med mer informasjon om hva som må gjøres og kostnadsbildet, samt hvordan dette skal finansieres senere.

Det er også foreslått vedlikehold som ikke haster, men som vil bli vurdert. Dette innebærer reparasjon/bytte av gulv i garasje og nytt nøkkelsystem.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Interessenter bes oppgi ønsket overtagelse i budskjema.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører kr 5 000,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 000,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter/eiendomsskatt  kr 265,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet - varighet 1 år fra befaringsdato  kr 9 950,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning kr 40 000,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 41-0113/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grefsen
Grefsenveien 105, 0492, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR41.25113

Sist oppdatert: 24. april 2026 kl. 21:21