Bjørnstadveien 69A

Bjørnstadveien 69A, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2047, bruksnummer 289, seksjonsnummer 51, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 105 kvm

BRA-i:
1. etasje - 99 kvm: Gang/hall, kjøkken, bad, toalettrom, stue, tre soverom og teknisk rom/bod

BRA-e:
1. etasje - 6 kvm: Tilliggende bod i carport

Åpent areal:
1. etasje - 21 kvm: Terrasse- og balkongareal

Boligen disponerer en utebod ved carport. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato utført av Svein Nesøen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighet oppført i 2021. Byggemåte er bindingsverk. Vegger skal etter byggemåte være forskriftsmessig isolert med mineralull. Liggende trekledning, noe går for nærme bakken. Pulttak. Konstruksjonen er ikke sjekket. Ingen åpenbare mangler. Taktekke er ikke sjekket. Renner og nedløp i aluminium. Vinduer med trelags isolerglass.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandgrad 2 (TG2-Avvik som ikke krever umiddelbare tiltak) på bygningselementer i veggkonstruksjon,

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Leilighetens sene byggeår er ensbetydende med tidsaktuelle overflater og innredninger, samt moderne teknisk standard som inkluderer gulvvarme i flere rom. Alt er i tillegg velholdt.

Arealet er effektivt disponert, blant annet med stue og kjøkken samlet i en delvis åpen sosial sone i leilighetens vestre side. Her er det god plass til felles opphold, samt soner det er naturlig å møblere med blant annet sofa og spisebord. Stuen inneholder for øvrig også en moderne vedovn som på kjølige dager er like stemningsfremmende som varmende.

Kjøkkenets innredning er en meget stilsikker løsning bestående av et rikt antall skap og skuffer i aktuelle farger. Innredningen er i det hele tatt meget bruksvennlig utformet og har foruten mange oppbevaringsmuligheter også meterlange arbeidsflater på benkene. Praktisk er det i tillegg med rektangulær vask av underlimt modell. Kjøkkenets hvitevarer er alle integrert - stekeovnen i hendig arbeidshøyde.

Leilighetens øvrige rom er samlet i praktisk nærhet omkring entreen og gangen - distansert fra den sosiale sonen. Tre soverom gjør leiligheten til et reelt alternativ for en småbarnsfamilie. Alle er av god størrelse, især hovedsoverommet. De øvrige to har et tilnærmet identisk areal og er begge velfungerende barnerom. Skyvedørsgarderobe er installert i både samtlige soverom og i entreen.

Badet finnes i umiddelbar nærhet av soverommene og er utført med fliser på gulv og vegger. Baderomsmøblene har moderne linjer og lett tilgjengelige oppbevaringsmuligheter. Sanitærutstyret inkluderer dusjhjørne med plassbesparende glassdører som kan svinges inn for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten. Vaskemaskin og tørketrommel har dedikert plass bak skyvedører, ute av syne og likevel lett tilgjengelig.

I tillegg til badet inneholder leiligheten et separat toalettrom som både passer ypperlig som gjestetoalett og er praktisk for familien i det daglige.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte blå og grå fronter. Laminerte lyse benkeplater. Underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte grå fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Høyskap med glatte grå fronter. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Kombiskap, induksjonstopp og komfyr medfølger

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet kombinert med vedfyring i stuen.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på 54 boenheter med tilhørende anlegg, datert 27.11.2023 med tegninger som stemmer med dagens bruk. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom og følgende antas å ha betydning for kjøpers bruk:
Dagboknr 554924, tinglyst03.07.2023, type heftelse: Erklæring/avtale- Avtale om grunneiersamarbeide i Bjørnstad sameit. Gjelder arkeologiske utgravinger, samferdselsanlegg, teknisk infrastruktur og lekeplass
Dagboknr. 27095, tinglyst 07.07.2020, type heftelse: Bestemmelse og veg. Rettighet omfatter rett til å anlegge adkomstveiveier i detaljreguleringsplan for "Bjørnstad Søndre"

De øvrige servituttene omhandler: bestemmelser om elektriske kraflinjer, bestemmelse om vann/kloakkledninger mm i forbindelse med bygging av boligfeltet.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Nabolaget på denne delen av Bjørnstad er nyetablert og familievennlig med store felles grøntarealer blant bebyggelsen som kan benyttes fritt av beboerne. Allerede rett over gaten finnes en større løkke med lekeplass og rikelig med tumlemuligheter for barna. Et stort pluss er det også at rekkehuset ligger i et rolig og barnevennlig miljø med lite trafikk.

For en familie med barn i skolealder vil det være praktisk at både barneskole med SFO og ungdomsskole er innenfor gangavstand. I skolegårdene finnes en rekke fasiliteter som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid, det samme gjør idrettsanlegget som er tilknyttet skolene og hjemmearena for det lokale idrettslaget Tune.

Turmuligheter er lett tilgjengelig i nærområdet, blant annet i Kalnesskogen som er ypperlig både for søndagsutflukter og hverdagslige treningsøkter. Bademuligheter finnes i Tunevannet, som i tillegg har skøyteis når forholdene tillater vinterstid. Det er heller ikke langt til Trøsken som er blant de mest snøsikre områdene på disse kanter og har mulighet for både langrenn og slalåm.

På Grålum finnes store dagligvareforretninger der det er enkelt å gjennomføre hverdagslige innkjøp. Et mer omfangsrikt tilbud av forretninger og varehus finnes ved Tunejordet og i sentrum, henholdsvis ca. fem og syv minutter unna med bil.

Velger du buss som stoper ved Bjørnstad, er du fremme i sentrum på under 15 minutter. Ekspressbusser til hovedstaden samt til Sverige og Danmark stopper i Lekevollkrysset ved E6, en knapp kilometer unna.

Nærhet til E6 gjør også Grålum til et svært godt utgangspunkt om du pendler med egen bil. Kjøretiden til hovedstadsområdet er én time utenom rushtid, i motsatt retning kjører du til svenske-grensen på under en halvtime. Til pendlervennlige Råde stasjon tar det ett kvarter med bil, reisetiden videre med tog til Oslo er under 50 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 1.7 km
Tubus barnehage (1-5 år) 2.4 km
Valaskjold barnehage (1-5 år) 3 km

Skoler
Grålum barneskole (1-7 kl.) r 1.4 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 0.8 km
Kalnes videregående skole 2.9 km
St. Olav videregående skole 5.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 12 660 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Relativt flat tomt med asfalterte veier, gangstier og parkeringsplasser. Plenarealer og varierende beplanting for øvrig på pent opparbeidet tomt.

Med boligen følger det med en carport med elbillader og tilhørende utebod

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Bjørnstad Søndre, felt Bk2, bk3 og bk 9 og Bjørnstad boligområde datert 28.02.2013 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2024-2036 med formål bebyggelse og anlegg med hensynssone flomfare, gul sone

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire.

Feltet er relativt nytt og det må påregnes ytterligere bebyggelse i området i fremtid.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 902,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 7 531,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Fellesutgiftene er kr 3. 082,- pr. mnd. og inkluderer: Renter og avdrag på felleslån, bygningsforsikring, drift og vedlikehold av fellesareal, kabel tv, forretningsførsel og styrehonorar.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostander fordeles således:
Carport kr 100,-
Mediakostnader kr 433,-
Fellesutgifter kr 2 548,35,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. renteøkninger.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11 781 kWh. pr. år. Det er tegnet Norgespris med bindingstid til 31.12.2026.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett og avgift er inkludert i fellesutgifter. Dekoder internett medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 153 789,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 615 156,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 21.158,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 32 507,- pr. 07.10.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 427 323,00,- pr.07.10.2025 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 7,65%
Lånets løpetid: 30.06.2031

4 490 000,00 Prisantydning
32 507,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 522 507,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

113 050,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
124 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 646 597,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Waris Tursun og Nuzugum Turdi

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Bjørnstad Bk2 sameie, med sameiebrøk 99/4348.
Sameiet består av 54 seksjoner.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt under forutsetning av at det ikke er til sjenanse for andre beboere.

Sakset fra årsmøte 2025
Styrets arbeid:
- PlugPay er etablert.
- Utelys, fremdeles ikke i orden, spesielt ved den store parkeringsplassen, Deleveien.
- Norsk Brannvern, kontroll gjennomført.
- Det er gjennomført 2 dugnader.
- Det er gått 2 hms runder.

Vedlikehold.
Det er etablert en vedlikeholdsplan som løper. I 2024 ble noen av husene vasket, i 2025 blir resterende vasket. Det legges ikke opp til noen vedlikeholdsoppgaver i 2025 utover det som går hvert år, filterskifte i april og
oktober. Årlig kontroll av slukkeutstyr og skifte av batterier i brannvarsler.

Fremtidsplaner
Styret har gjort noen henvendelser til kommunen med tanke på å etablere flere parkeringsplasser ved Deleveien. Vi har ikke fått noe tilbakemelding på de henvendelsene enda.

Planlagte påkostninger som kan medføre økning av fellesgjeld/felleskostnad.

Styreleder informerer:
Styret har besluttet å øke fellesutgiftene noe fra og med 01.01.2026.

Fellesutgiftene fordeler seg slik
Felleskostnader, mediakostnader og carport for de som har det. Mediakostnadene øker med over 45 000,- pr år. I tillegg ønsker vi å komme i gang med blant annet maling av rekkverk i trapper og balkonger.

Økningen blir slik:
Leiligheter på 60 kvadrat blir på 104 kr pr måned
Leiligheter på 76 kvadrat blir på 120 kr pr måned
Leiligheter på 78 kvadrat blir på 122 kr pr måned
Leiligheter på 99 kvadrat blir på 142 kr pr måned.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkludert visninger, overtagelse og tekstforfatter)  kr 14 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsførerer OBOS m/energi  kr 4 758,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn - antatt kostnad kommunale avgifter  kr 1 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet  kr 9 500,00

Oppdragsnummer 67-0308/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25308

Sist oppdatert: 24. oktober 2025 kl. 11:59