Buskogen 41

Buskogen 41, 1675 KRÅKERØY
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 426, bruksnummer 148, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 351 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Sokkeetasje: 127 kvm: Gang , soverom , soverom 2, bad
Sokkelleilighet: Entré ,soverom 1, soverom 2, stue/kjøkken og bad
1. etasje 132 kvm: Kjøkken, stue, bad, vaskerom, akvarie rom, entré, soverom, garderobe
Loftetasje 66 kvm: Gang, soverom, soverom 2, soverom 3, soverom 4

BRA-e:
Enebolig:
1. etasje 26 kvm: Garasje
1. etasje 6 kvm: Utebod/badstue

Åpent areal:
Enebolig:
Sokkeletasje: 28 kvm: Terrasse og balkongareal
1. etasje 68 kvm: Terrasse og balkongareal
Loftetasje: 9 kvm: Terrasse og balkongareal

Loftetasje har 15 kvm ALH areal ( ikke måleverdig grunnet lav himling. Gulvareal utgjør ca 81 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 07.11.2025 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Enebolig oppført i 2002. Stor teglsteinsvilla med glasert takstein og integrert garasje. Saltak tekket med teglstein, glasert. Isolert bindingsverk med vindsperre og utvendig forblendet med teglstein.
Malte trevinduer med 2 lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
Utvendige trapper- Det er ikke montert rekkverk. Det er påvist fukt-/råteskader i konstruksjonen. Mer enn 50 cm ned til terreng på siden av trapp ved nedgang til kjeller. Råteskadede konstruksjoner må skiftes ut og rekkverk må monteres for å lukke avviket.
Kostnadsestimat: Under 20 000

Bad 1. etasje- Sluk, membran og tettesjikt- Det ses membran under klemring i sluk. Det er påvist tegn på utettheter på våtrommet. Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke
dokumentasjon). Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. Det ses ingen oppbrett av membran ved dørterskel. Det må gjøres nærmere undersøkelser. Manglende
membran/tettesjikt medfører risiko for lekkasjer og fukt i konstruksjonen. Vann kan renne ut under terskel og føre til skade på nærliggende konstruksjoner. Om mulig etablere membran ved terskel som skjøtes tilfredsstillende til eksisterende membran. Det er ved eventuell lekkasje at dette kan få konsekvens dersom vann kommer over membran ved terskel og ut i nærliggende konstruksjoner.
Baderommet brukes med badekar hvor avløp går til sluk.
Kostnadsestimat: 100 000 - 200 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2- Avvik som kan kreve tiltak) på bygningselementer i:
Taktekking, nedløp og beslag, vinduer, dører, balkong/terrasser, innvendige overflater, etasjeskille/gulv mot grunn, radon, innvendige dører, tekniske installasjoner (varmtvannstank og elektrisk anlegg), fuktsikring og drenering, forstøtningsmur, kjøkken, vaskerom og bad i begge etasjer.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Boligen ble oppført med påkostet standard for byggeåret og bærer preg av å være jevnlig vedlikeholdt gjennom påfølgende år. Den er i tillegg tilført flere oppgraderinger i nyere tid, blant annet av nåværende eiere som overtok i 2020.

De fleste innvendige overflater og det meste av faste innredninger og utstyr er fra byggeåret. Oppussing er utført av nåværende eiere i de fleste rom, hovedsakelig malerarbeider. I første etasje er i tillegg parkettgulvet i stuen og hallen slipt og behandlet til en tidsaktuell, hvitpigmentert finish.

Planromløsningen med tre etasjer og et internt bruksareal på 325 kvm. er meget innholdsrik. Her får familien mange muligheter for både felles og individuelt opphold. Stue på hele 45 kvm. og et stort kjøkken med plass til spisebord utgjør til sammen mye av arealet i første etasje.

Kjøkkenet ble i 2020 oppgradert med ny innredning fra Epoq. De fleste av kjøkkenets hvitevarer er fra samme år, unntatt oppvaskmaskinen som var ny i 2025 og et romslig kjølehjørne som er videreført fra byggeåret. Kjøleaggregatets kompressor ble imidlertid skiftet ut i 2025. Innredningen består ellers av et rikt antall oppbevaringsmuligheter og meterlange benker som gir effektiv arbeidsflyt.

Attraktivt for familien er ikke minst også romløsningen med to bad. I første etasje inngår både bad og vaskerom fra byggeåret. Badets møblene er trolig av nyere årgang og inkluderer dobbel servant som gjør det mulig for to personer å benytte badet samtidig. Forhold knyttet til badets membran og tettesjikt er gitt TG 3, nærmere undersøkelser anbefales. Vannpåkjenning på gulvet er imidlertid begrenset da sanitærutstyret inkluderer badekar, med massasjedyser og sitteplass for to.

Vaskerommet er av god størrelse og funksjonelt med blant annet utslagsvask og praktiske arbeidsbenker, med plass til vaskemaskin og tørketrommel under. Her står også hoveddelens varmtvannsbereder fra Høiax på hele 300 liter. Det er for øvrig verdt å fremheve at vaskerommet er tilgjengelig fra både badet og entreen.

Sokkeletasjens bad ble i 2017 pusset opp med blant annet nye overflater og nytt sanitærutstyr, inkludert et ekstra romslig dusjhjørne. Enkelte tiltak bør påregnes.

- Utleiedel
Sokkeletasjens leilighet tilsvarer en tre-roms leilighet der stuen og kjøkkenet er samlet i åpen løsning. Som i hoveddelen er også det meste av leilighetens overflater, innredninger og utstyr fra byggeåret. Malerarbeider er utført i nyere tid.

Kjøkkeninnredningen er av et større omfang sammenliknet med hybelens totale areal og tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Badet er i nyere tid oppgradert med møbler i samme stilpreg som de på badet i første etasje. Badet inneholder ellers et romslig dusjkabinett som har flere funksjoner og kan lukkes helt, noe som begrenser vannpåkjenning på gulv og vegger.

Overflater og innredninger:
Gulv: Hovedsakelig parkett, laminat, fliser og belegg.
Innervegger: Hovedsakelig malte plater, tapet, malt tapet, malt panel, malt mur og fliser.
Himlinger: Hovedsakelig panel og malt panel.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte og profilerte mørke fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt dobbel vask i sort kompositt med avrenningsbrett og sort ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjølehjørne. Ventilator i overskap.

Kjøkken utleiedel: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt dobbel stålvask med ett-greps blandebatteri. Ventilator i overskap.

Bad 1. etasje: Skapinnredninger med glatte grå fronter. Speilskap med overbelysning. Helstøpt dobbel servant med ett-greps blandebatterier. Hjørnebadekar med massasjedyser og hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad sokkeletasje: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Dusjhjørne med glassvegger-/dører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Bad utleiedel: Servantskap med glatte grå fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 200 liter.

Vaskerom: Benkeinnredninger med laminerte grå benkeplater og nedfelt utslagsvask i stål. Veggmontert ett-greps blandebatteri. Overskap med glatte hvite fronter. Rør-opplegg til vaskemaskin. Varmtvannsbereder på 300 liter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Eiendommen er oppvarmet med elektrisitet. Jøtul peisinnsats i stue 1.etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 2002

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Dog foreligger det godkjente bygningstegninger datert 18.2.2002 Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for brukstillatelse for sekundærleilighet i u. etasjen datert 6.12.2002

Endring fra dagens bruk opp mot godkjente bygningstegninger datert 18.2.2002
De to største soverom i loftetasjen er opprinnelig byggemeldt som arbeidsrom. Disse rommene oppfyller kravene til varig opphold.
De to små soverommene i loftetasjen er opprinnelig byggemeldt som oppholdsrom.
Inngang/vindfang i sokkeletasje er opprinnelig byggemeldt som en del av stue/kjøkken og er blitt flyttet
Det store soverommet i sokkeletasje er opprinnelig byggemeldt som to soverom

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr. 15291, tinglyst 2001, type heftelse: Bestemmelse om gjerde mm- Denne omhandler diverse bestemmelser fra den gang Fredrikstad kommune solgte ut tomtene. Bl.a plikt til å ha kloakk, el-teleledninger mm til andre tomter på feltet og vedlikeholdet til vann-kloakkledningene fra påkoblingspunktet i veien mm

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Utleieenheten er godkjent som separat boenhet, og kan lovlig leies ut. 
Sokkelleiligheten er utleid og vil følge salget.
Leiesum Kr 11 000,- pr mnd.
Internett er inkludert i husleien
Kabel-tv er ikke inkludert
Kommunale avgifter er inkludert
Strøm/oppvaring er ikke inkludert og leietaker må tegne eget strømabonnement.
3 måneders oppsigelsestid.

Kopi av leiekontrakt kan fåes ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Boligområdet Buskogen på Kråkerøy er utpreget barne- og familievennlig, med et godt oppvekstmiljø som gjenspeiles blant annet i offentlige levekårsundersøkelser. Her er det ingen gjennomgangstrafikk og gode muligheter for både lek og utfoldelse utenfor egen hage. Lekeplasser er det også flere av i nabolaget, blant annet rett nedenfor boligen.

For en familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss med nærhet til både barneskole og ungdomsskole. Gang- og sykkelveier leder helt frem til begge skoler, noe som gjør skoleveien trygg selv for de minste - uten behov for å krysse noen trafikkert vei. Det finnes i tillegg en rekke barnehager på Kråkerøy, blant annet ved barneskolen.

Til sentrumskjernen med alle byens tilbud og fasiliteter tar det kun gode fem minutter med bil. Sentrum har gjennom de seneste årene opplevd stor fornyelse, inkludert revitalisering av den gode gamle gågaten. I byen finnes et rikt shoppingtilbud, en rekke gode spisesteder og et bredt kulturelt tilbud.

Det er for øvrig verdt å fremheve byfergene som er relevant når du skal bosette deg på Kråkerøy, og gratis å benytte. Fergene har hyppige avganger fra Smertu på Kråkerøy, hvilket gjør det enkelt å ta seg over til by-siden og blant annet togstasjonen. Ved Kråkerøyveien like nedenfor stopper ekspressbuss som har flere daglige avganger mellom Hvaler, Fredrikstad sentrum og Oslo.

Buskogen er et godt utgangspunkt for å benytte turområdene på Kråkerøy. Spesielt på øyas vestside finnes mange fine turveier langs sjøen og svaberget, i tillegg til Kyststien som passerer i nærområdet. Setter du deg i bilen er det kort vei både videre ut til Hvalers vakre skjærgård og opp til Fredrikstadmarka. Sistnevnte har bjørneløype, turveier, skiarena med kunstsnø og kilometervis av preparerte skispor så snart forholdene tillater.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Buskogen barnehage (1-5 år) 29 barn 0.5 km
Lunde barnehage (0-5 år) 33 barn 3.8 km
Smertulia barnehage (1-5 år) 49 barn 3.7 km

Skoler:
Lunde barneskole (1-7 kl.) 189 elever, 12 klasser 4.2 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 434 elever, 24 klasser 4.9 km
Rødsmyra skole (1-7 kl.) 300 elever, 17 klasser 5.1 km
Kråkerøy ungdomsskole (8-10 kl.) 335 elever, 21 klasser 4.3 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 180 elever, 6 klasser 4.9 km
WANG Toppidrett Fredrikstad 180 elever, 6 klasser 4.8 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 687 kvm. Tomten er en skrånende fjelltomt. Gårdsplassen er belagt med beleggningsstein og den nedre delen av eiendommen har gressplen.
Det er etablert en murt utvendig trapp som leder ned til boligens underetasje

Med boligen følger det med en romslig integrert garasje. For øvrig biloppstillingsplasser på gårdsplass

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen har privat vannforsyning (Septikkpumpe i kum under garasjegulv og kvernpumpe som ble skiftet til ny for ca. 4-5 år siden) som ledes videre ut til kommunalt ledningsnett. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger og annen veigrunn i henhold til reguleringsplan for Holte/Buskogen datert 25.9.1997 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 med formål bebyggelse og anlegg datert 15.6.2023

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 36 543,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp for to boenheter, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatt som utgjør årlig kr 11 376,- Blir fakturer sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 30 999
Boligen er tilknyttet fiber/Altibox som leverandør av tv/internett og avgift varierer etter hva slags pakkeløsning men bestiller. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sector alarmselskap som koster kr 2 400 pr. år. Abonnementet kan overtas dersom ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 924 404,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 7 697 616,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

10 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

262 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
283 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
10 783 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Sarah Annie Skrøland Westgaard og Lars Martin Skovly

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

 
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke premium  kr 25 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 3 900,- pr stk. (første gratis):

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - inkl tegning  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 59 955,00
Foto - Interiørveiledning  kr 2 500,00
Foto PBF - dag + drone + kveld + ekstratur  kr 14 000,00
Rapport fra takstmann  kr 17 500,00

Oppdragsnummer 67-0329/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25329

Sist oppdatert: 26. desember 2025 kl. 13:21