Gunnar Schjelderups vei 11G

Gunnar Schjelderups vei 11G, 0485 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 57, seksjonsnummer 375, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 66 kvm

BRA-i:
4. etasje 62 kvm: Entré, to soverom, bad, kjøkken, stue og innvendig bod.

BRA-e:
Kjeller 4 kvm: Kjellerbod.

Terrasse- og balkongareal (TBA):
4. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.01.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en selveierleilighet i en boligblokk oppført i 2007. Bærende konstruksjoner er av betong, og bygningen antas å være fundamentert med betong til stedlige masser. Etasjeskillerne er av prefabrikkerte betongelementer. Utvendig er bygget forblendet med teglstein og har felter med kledning. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/folie e.l., men er ikke besiktiget. Leilighetens vinduer har 2-lags energiglass produsert i 2006. Entrédøren er en glatt, lydklassifisert dør med Yale doorman dørlås, balkongdøren har 2-lags energiglass, og de øvrige innerdørene er glatte.

Tilstandsgrad 2
- Bomlyd i enkelte fliser på bad. Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Kjøkkenet har kun kullfilterventilasjon. Det registreres at avtrekksventilasjonen på kjøkkenet er frakoblet. Forholdet innebærer at rommet ikke har tilfredstillende mekanisk avtrekk, noe som kan medføre redusert luftutskiftning.
- Det gis TG 2 grunnet alder og/eller slitasje på badets overflater og membran,

Tilstandsgrad ikke undersøkt
- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner.
- Sentralt varmtvannsberedning.

Det anbefales utvidet kontroll av elektrisk anlegg av fagperson.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:
Maling av alle vegger og tak i 2021. Gulvet ble også slipt samtidig.
I 2025 ble det lagt ny trestavs eikeparkett i stue og kjøkken.
Velo kodelås ble også installert i 2025.
Kjøkkenet pusset opp i 2025 med ny oppvaskmaskin.

Velkommen til en moderne og lekker 3-roms selveierleilighet i populære Nydalen. Leiligheten inneholder stue og kjøkken i delvis åpen løsning, 2 romslige soverom, bad, en herlig balkong og en innbydende entré.

Nærmere innhold:

Entré
Velkommen inn! Leilighetens entré er lys og innbydende og gir et godt førsteinntrykk av boligen. Her er det plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko

Stue
Lys og moderne stue med en luftig romfølelse. Det første som møter deg er store vindusflater fra gulv til tak, som sammen med takhøyden på 2,6 meter gir en deilig atmosfære. Her er det god plass til både sofagruppe, salongbord, tv-seksjon og spisebord. Et sosialt og hyggelig rom med plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster. Stuen er romslig og har en veldimensjonert utforming hvor man med enkelthet kan innrede etter eget ønske og personlige stil. Overflatene er holdt i delikate fargevalg som harmonerer fint med det flotte gulvet.

Balkong
Fra stuen kommer du ut til leilighetens herlige balkong på ca. 7 kvm. Her er det god plass til å innrede med en hyggelig sittegruppe der årets varme dager kan nytes. På sommerstid oppleves balkongen som en fin forlengelse av stuen.

Kjøkken
Kjøkkenet er holdt i en sosial åpen løsning mot stuen der du har god kommunikasjon med gjestene mens middagen lages. Det er rikelig med oppbevaringsplass i både skuffer og skap. Den gode benkeplassen gjør det enkelt å diske opp middager. Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og benkeplate av stein/kompositt med nedfelt vaskekum. Det er belysning over benkeplaten og takhøye foringer på overskapene. Kjøkkenet er forberedt for oppvaskmaskin og utstyrt med kullfilterventilator over kokeplass, samt husbrannslange i innredningen.

Bad
Badet har moderne fliser på vegger og gulv, samt elektrisk gulvvarme. Rommet er utstyrt med vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning, speil og dusjhjørne med svingbare glassdører. Det er opplegg for vaskemaskin og mekanisk avtrekk.

Hovedsoverom
Hovedsoverommet er av god størrelse og kan enkelt innredes med både dobbeltseng og tilhørende nattbord. I tilknytning til hovedsoverommet er det også et romslig walk-in closet.

Soverom 2
Leilighetens andre soverom er også av god størrelse og egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller kontor. Her er det god plass til seng, pult eller annet ønskelig møblement.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Oppvaskmaskin, kjøleskap og stekeovn medfølger.
- Vaskemaskin medfølger ikke.

Boligen har elektrisk oppvarming. Det er elektriske varmekabler i gulv på badet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest som omfatter oppføring av boligblokk, datert 16.11.2007.

Ny eier overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 14 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann/kloakkledning, bestemmelser om vann-/kloakkledninger, erklæringer/avtaler med diverse bestemmelser, bestemmelser om parkering, bestemmelser om anlegg og vedlikehold av ledninger samt bestemmelser om adkomst.

Alle servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Leiligheten har en svært attraktiv beliggenhet i Nydalen, et dynamisk og moderne område som kombinerer urbane fasiliteter med flotte, grønne lunger. Her bor du med umiddelbar nærhet til alt du trenger i hverdagen, fra dagligvarehandel til shopping og kollektivtransport. Med sin unike blanding av historisk industriarkitektur og nyere bebyggelse, tilbyr Nydalen en levende atmosfære som appellerer spesielt til studenter, etablerere og unge voksne.

Området byr på et komplett servicetilbud. Storo Storsenter, Oslos største kjøpesenter, er kun en kort spasertur unna og har et bredt utvalg av butikker, apotek, vinmonopol og kino. For den daglige handelen ligger Bunnpris bare et minutt fra døren. Nydalen har også et mangfold av spisesteder, fra den populære Mamma Pizza Nydalen til koselige kafeer som Godt Brød langs elven. Handelshøyskolen BI ligger også få minutter unna leiligheten.

For den aktive er det mange muligheter i nærområdet. Flere treningssentre, som SATS Storo, SATS Nydalen, EVO og SiO Athletica Nydalen, er innen fem minutters gange. Akerselva er en sentral nerve i bydelen og inviterer til flotte tur- og sykkelturer, enten oppover mot Maridalsvannet eller nedover mot sentrum. På varme sommerdager er Nydalen badeplass et populært samlingspunkt for et forfriskende bad.

Kollektivtilbudet er utmerket og gjør hverdagen svært effektiv. Nydalen T-banestasjon ligger kun noen få minutter unna til fots, og herfra er reiseveien kort til sentrum. I tillegg finnes det et godt tilbud av buss, trikk og tog i gangavstand, som gir enkel tilgang til resten av byen. For barnefamilier er det verdt å merke seg at det er flere barnehager og skoler i området, inkludert Eventyrstua barnehage og Fernanda Nissen skole.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Fernanda Nissen skole. Beboere i sameiet har prioritet i Eventyrstua barnehage ved eventuelle ledige plasser. For mer informasjon, ta kontakt med daglig leder i Eventyrstua barnehage. Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.
Skolekrets

Eiertomt på 18 872 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.

Til leiligheten medfølger en biloppstillingsplass (nr. 199) i fellesanlegg. Plassen er utstyrt med elbillader og har en separat leie på 231 kr per måned.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for blandet formål som omfatter bolig, forretning, kontor, bevertning, allmennyttig formål (barnehage) og industri, i henhold til reguleringsplan S-4053 datert 17.03.2004 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Området Storo/Nydalen er under stor utvikling og byggearbeider i nærområdet må påregnes fremover.

Utdrag av planer i området på planinnsyn til Plan- og bygningsetatens hjemmeside:

Saksnummer 202002121 - Reguleringssak - Gunnar Schjelderups - omregulere tomten fra industri til bolig. Forslagsstiller ønsker å regulere ca. 71 nye boliger i to boligtårn med volumer i 9 og 13 etasjer, og utadrettet virksomhet i 1. etasje. Oppdatert planforslag til politisk behandling ble sendt inn 07.11.2025. Nytt saksnummer 2025/06842.

Saksnummer 201604130 - Reguleringssak - Sandakerveien 113-119. Reguleringssak om bygging av boliger, kontor og forretning. Avantor AS foreslår å omregulere Sandakerveien 113-119 fra byggeområde for kontor, industri, lager, bevertning og forretning til bolig, tjenesteyting, undervisning, kontor, bevertning, gatetun, park og hensynssone for anlegg i grunnen. Hensikten med planen er å legge til rette for en kompakt utbygging med blandet bruk, men hovedvekt på boliger, mellom kollektivknutepunktene på Nydalen og Storo og å anlegge en park på til sammen 15 dekar (sammen med forslaget i Sandakerveien 121). Planforslaget innebærer fire bygg på 8-13 etasjer, som inneholder ca. 450 boliger og inntil 17 000 m2 BRA næring/undervisning. Planforslaget er p.t. i en avklaringsfase etter nytt offentlig ettersyn. Nytt saksnummer 2025/04310.

Saksnummer 202007151 - Reguleringssak - Vitaminveien 5-9. Søker ønsker å omregulere tomten fra industri til bolig, næring og park eller næring og stor park. Tilrettelegging for fortetting av området og utvikle det til en ny destinasjon. Det skal bidra til et flerfunksjonelt nabolag med mulige formål som bolig og næring som samlet bidrar til økt byliv med utadrettet virksomhet på bakkeplan samt park og møteplasser. Deler av Vitaminveien 5B, sammen med Gunnar Schjelderups vei 9, er i TOR Nydalen angitt som ny park. Denne parken vil bidra til å dekke parkbehovet i Nydalen.
P.t er planforslaget i en avklaringsfase. Nytt saksnummer 2025/06764. Se også sak 202460895 hos Plan- og Bygningsetaten som omfatter den generelle fagsaken om Storokvartalet.

Saksnummer 201816207 - Reguleringssak - Vitaminveien. Bymiljøetaten foreslår å omregulere Vitaminveien og deler av Nydalen allé, Gunnar Schjelderups vei og Sandakerveien fra offentlige og fellesprivate samferdselsformål og forretning/kontor/industri til offentlige samferdselsformål (bl.a. kjøreveg, fortau sykkelanlegg, torg) og annen veigrunn (grøntareal). Plan- og bygningsetaten anbefaler planforslaget. P.t er saken i en avklaringsfase før politisk behandling. Nytt saksnummer 2025/06790.

Saksnummer 202318148 - Reguleringssak - Gunnar Schjelderups vei ved nr. 33. Innerst i Gunnar Schjelderups vei (Mellom Gunnar Schjelderups vei 33 og 13) er det planer om omregulering av tomten. Boligstiftelsen Nydalen foreslår å omregulere parkeringsplassen i nordenden av Gunnar Schjelderups vei til boliger/studentboliger. Planforslaget legger opp til et U-formet bygg på 1 underetasje, 7 boligetasjer og en takterrasse. Ved utnyttelse til studentboliger vil illustrert prosjekt gi 100 boenheter. Planforslaget er til offentlig ettersyn. Nytt saksnummer 2025/09928.

Saksnummer 202554019 - Byggesak - Sandakerveien 121, oppføring av boligkvartal. Sandakerveien 121. Planforslaget åpner for en offentlig park på 9 daa, i tråd med byrådets bestillinger, og ca. 700 boliger. Deler av eksisterende bebyggelse på planområdet – trykkerihallene - bevares og transformeres til boliger og publikumsrettede virksomheter, inkludert flerbrukshus. Den nye boligbebyggelsen består av 10 bygg, organisert som en åpen kvartalsstruktur rundt 3 romslige gårdsrom. Etasjeantall varierer fra 4-10 etasjer, hvor det meste av bebyggelsen ligger mellom 6-8 etasjer. Plan- og bygningsetaten anbefaler parken og størstedelen av planforslaget. Planforslaget ble politisk vedtatt 27.08.2025, og det er søkt om rammetillatelse. Nytt saksnummer 2025/07752222.

Saksnummer 202017294 - Reguleringssak. Detaljregulering, Vitaminveien 1B. Prosjektforslaget har en lettfattelig og logisk organisering. Hovedadkomsten er plassert mot sydøst i nivå med bakkeplan, så og si med direkte forbindelse til Storo T-banestasjon. Byggets felles resepsjon ligger i umiddelbar nærhet til adkomsten og er omgitt av utadrettet virksomhet - bl.a lunsjbaren som sikrer aktivitet over store deler av døgnet. Store deler av arealene i 1. og 2. etasje foreslås benyttet til utadvente formål som forretninger, serveringssteder m.v. Maks foreslått høyde er 8 etasjer over terreng.

Det har tidligere pågått en reguleringssak om utvikling av Storo senter. Hensikten med planarbeidet var å utvikle eiendommen til å bli et sentralt og urbant sentrum i området , med meget varierte tilbud og godt fungerende, attraktive og aktiviserte byrom. Plansaken ble avsluttet 20.10.2023. Forslagsstiller er likevel svært opptatt av videre muligheter for utvikling av både egen eiendom og området rundt, og vil fortløpende vurdere når tiden er moden for å starte en ny plansak. Se saksnummer 202009564 hos Plan- og Bygningsetaten for mer informasjon.

Saksnummer 202205180 - Reguleringssak. Detaljregulering , Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Gående skal også oppleve bedre trafikksikkerhet og fremkommelighet ved at gater og byrom rustes opp langs trikketraseen. I tillegg skal fremkommelighet for kollektivtrafikk ivaretas. Det er ønskelig å utvikle Storokrysset til et mer attraktivt byrom og et effektivt trafikknutepunkt.

Saksnummer 202209898 - Reguleringssak. Nycoveien 1 og 1 B - Utarbeidelse av planforslag. Det foreslås å utvide dagens bebyggelse med en ekstra fløy mot Vitaminveien. Dette vil bidra til å stramme opp situasjonen mot veien og krysset i nordvest, samtidig som skissert bygnings-liv vil harmonere mer med den planlagte boligbebyggelsen innenfor Vitaminveien 6. Det foreslås videre å øke utnyttelsen og regulert høyde innenfor den skisserte planavgrensningen, med den hensikt å legge til rette for en utvidelse av den eksisterende bygningsmassen. Maks tillatt gesims foreslås satt til 30 meter, i samsvar med øvrig etablert og planlagt bebyggelse i området.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 769,- pr. mnd. og inkluderer: TV/internett, varmtvann, felles bygningsforsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold mv.

Felleskostnadene vil øke fra 01.02.2026 til kr. 4 021,-.

Det tilkommer også et gebyr på 231,- for garasjeplassen.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10 000,- pr. år. / 6 918 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet leverandør av kabel-tv og internett, der avgiften er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.798.928,- når boligen benyttes som primærbolig.
Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.

Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige:

Primærbolig 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi
Sekundærbolig 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 19 417,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 26.01.2026

Ingen lån registrert på selskap.

7 100 000,00 Prisantydning

Omkostninger

177 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
850,00  Eierskifte garasje
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
179 440,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 279 440,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Helene Reiten

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Nydalen Kvarter, med sameiebrøk 66/26865.
Sameiet består av 384 boligseksjoner og 2 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22 86 55 00.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Alle hunder skal føres i bånd på sameiets område hele året. Lufting av hunden må ikke foregå på lekeplasser eller i sandkasser. Dyrenes ekskrementer skal plukkes opp av eier. Ved overtredelser kan Styret pålegge eieren å fjerne dyret i løpet av en måned.
Sameiets hjemmeside: https://vibbo.no/nydalen-kvarter/om

Foretatt påkostninger de senere år:
- Energikartlegging i samarbeid med OBOS Prosjekt, støttet av Enova.
- Bytte til brannspjeld i ventilasjonsanlegg. Etter brann i garasjen (oppgang E/F) ble ventilasjonsanlegget bygget opp på nytt med motorstyrte brannspjeld. Arbeidet med montering i øvrige hus startet i 2022.
- Rehabilitering og oppgraderinger i Envac-søppelanlegg.
- Oppgradering av heisalarmlinjer (fra analoge til digitale).
- Utvendig vedlikehold som fasadevask og maling av vinduskarmer/dører.
- Vedlikehold og utbedringer i garasjeanlegg og porter.

Planlagte påkostninger:
- Prosjekt for mulig installasjon av avtrekksvarmepumpe (energireduserende tiltak, vurderes i samarbeid med OBOS Prosjekt).
- Vurdering av individuelle varmtvannsmålere som del av energiprosjektet.
- Utbedring av betongskader i garasjekjeller.
- Oppgradering av Envac-sentral (kostnad deles med BSN og Nydalstoppen).
- Ny vedlikeholdsplan for kartlegging og prioritering av større vedlikeholdsarbeider (5–10 års perspektiv).
- Fremtidig vurdering av porttelefon- og nøkkelsystem, inkl. mulighet for digitale løsninger.

Sameiet holder på med å kartlegge rehabilitering av trefasade som var i dårligere stand en først antatt. Styret har tatt ut forliksklage for å ikke gå glipp av eventuelle krav. En betydelig del av kostnad til advokat og teknisk bistand dekkes av sameiets forsikring. I tiden fremover vil styret, sammen med sine rådgivere, arbeide videre med å få full oversikt over skadeomfang og kostnader.

Vedtatte saker 2025:
- Vedtektsendring om vinduer/dører: Ordlyden ble endret slik at ansvaret nå følger eierseksjonsloven – altså at vinduer, verandadører og ytterdører er sameiets ansvar.
- Vedtektsendring om balkonger: Seksjonseier har helårlig vedlikeholdsplikt, inkl. å fjerne snø/is for å unngå vanninntrenging.
- Regler for garasjeplasser: Nye regler om ladeboks – seksjonseiere må benytte felles løsning og leverandør som sameiet har avtale med.
- Internett/TV: Enstemmig vedtatt at dagens Telia-avtale avsluttes ved utløp i 2026, og at det da skal innhentes tilbud på nye avtaler (internett og evt. TV).
- Elektroniske nøkler: Forslag om å installere elektroniske nøkler (app) ble nedstemt, men sameiet vedtok at når porttelefonanlegget må byttes (om noen år), skal det vurderes helhetlig sammen med evt. digitale nøkler.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger a 4 000,-   kr 0,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 32 518,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig - faktura til kunde  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0021/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.2621

Sist oppdatert: 27. januar 2026 kl. 13:03