Ensjøveien 4D

Ensjøveien 4D, 0655 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 128, bruksnummer 36, ideell andel 1/1
Andelsnummer 55, Tøyentaket Borettslag, organisasjonsnummer 929199758

Totalt bruksareal BRA: 73 kvm

BRA-i:
1. etasje 68 kvm: Entré, bad, to soverom, kjøkken og stue.

BRA-e:
Kjeller 5 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 7 kvm: Balkong.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.06.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Marcus Bratland. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten er en andelsleilighet i en boligblokk oppført i 2023. Bygningen er fundamentert med stål-/betongpilarer til stedlige masser og har grunnmur av betong. Etasjeskillere er av betong/prefabrikerte betongelementer. Yttervegger er oppført i betong med utvendig platekledning. Taket er en flat takkonstruksjon, antatt tekket med asfalttakbelegg/takfolie. Leiligheten har vinduer med 3-lags glass fra 2023, og det er montert utvendige screens på tre av vinduene. Entrédøren er brann- og lydklassifisert, og balkongdøren har 3-lags glass fra 2023. Det er en sydøstvendt balkong på ca. 7 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av stål og glass.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og ble installert i 2023.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske installasjoner
- Varmtvannstank: Sentralt varmtvannsberedning.

Bad:
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er ikke foretatt hulltaking på grunn av bygningsmessige hindringer.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Ingen moderniseringer er dokumentert siden byggeår.

Leiligheten i Ensjøveien 4D er oppført i 2023 og holder moderne standard. Alle rom ligger på ett plan, og planløsningen utnytter arealet godt med entré, to soverom, bad, kjøkken og stue med tilknyttet spisestue. Kjøkkenøyen knytter kjøkken og stue sammen i en åpen løsning. Vannbåren gulvvarme i alle rom og balansert ventilasjon med varmegjenvinning gir et jevnt innemiljø. Bygget er godt isolert, og brann- og lydklassifisert entrédør bidrar til ro innendørs.

Entré:
Brann- og lydklassifisert entrédør åpner inn til en ryddig entré med direkte adkomst til begge soverom, badet og videre inn mot stuen og kjøkkenet. Sikringsskapet er plassert her.

Stue:
Stuen har god plass til en romslig sofagruppe og spisebord. Store vindusflater sørger for rikelig med lysinnslipp. Balkongdøren med 3-lags glass leder ut til den sydøstvendte balkongen. Utvendige screens på vinduene gir fleksibel lysstyring. Parkett på gulvet og malt betong i himling gir et rent uttrykk.

Balkong:
Den sydøstvendte balkongen er bygget i betong med stålrekkverk og glassfelt. Balkongen har plass til sittemøbler og er tilgjengelig via balkongdøren fra stuen. Her er det gode muligheter for å nyte årets varme dager.

Kjøkken:
Kjøkkeninnredningen fra HTH har glatte fronter og laminat benkeplate med nedfelt vask. Kjøkkenøyen skaper naturlig avstand mellom kokesonens arbeidsflater og spiseplassen, og gir ekstra benkeplass. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøl/fryseskap følger med. Avtrekk skjer via det balanserte anlegget.

Soverom:
To romslige soverom, der det ene har ankomst fra gangen, mens det andre har fra stuen. Begge soverom har plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider. Parkett på gulvet og malte plater på veggene følger den øvrige standarden i leiligheten.

Bad:
Badet er innredet med HTH-innredning og har vegghengt klosett, servant nedfelt i innredning, speil med lys og dusjhjørne med svingbare glassdører. Vegger og gulv er flislagt, og gulvet har vannbåren gulvvarme. Himlingen har malte plater med innfelt downlights. Det er opplegg for vaskemaskin og balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte plater og betong i stue og soverom. Fliser på bad.
Himling: Malt betong i stue og soverom. Malte plater med innfelt downlights på bad.

Lagring:
Ekstern kjellerbod på ca. 5 m² disponeres av leiligheten. Boden ligger på fellesareal i kjelleren.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: vaskemaskin og tørketrommel, dersom ønskelig fra kjøper. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Fjernvarme. Boligen varmes opp med vannbåren gulvvarme, inkludert på badet. Boligen har balansert ventilasjon med varmegjenvinning.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for oppføring av to leilighetsbygg datert 15.08.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert i perioden 20.05.2020 til 07.06.2023. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er ingen servitutter tinglyst på eiendommen.

Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger sentralt på Ensjø, et område som kombinerer byens puls med grønne lunger. Her bor du tilbaketrukket, men likevel med umiddelbar nærhet til et bredt servicetilbud og gode transportmuligheter. Ensjø T-banestasjon er bare noen minutters gange unna, og tar deg til sentrum på under ti minutter. I tillegg finnes bussholdeplass i Ensjøveien og togforbindelser fra Tøyen stasjon innen gangavstand.

Hverdagens innkjøp gjør du enkelt i en av de nærliggende matbutikkene. For et utvidet tilbud er det kort vei til Tøyen Torg med sine spisesteder og butikker. Området byr også på flere treningssentre, inkludert Fresh Fitness Ensjø, som ligger en kort spasertur fra leiligheten. Flere apotek er også lett tilgjengelige.

For rekreasjon og avkobling er det en rekker parker like ved som gir fine muligheter for turer og avslapning i grønne omgivelser. Med leiligheten som base har du også enkel tilgang til Oslos øvrige bydeler.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Kampen skole.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 4 520 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger ikke parkeringsplass eller garasje til leiligheten.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.

Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.

Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.

El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Nærmeste ladepunkt for elbil er ca. 350 meter unna.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei og private stikkveier med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et aktsomhetsområde for kvikkleire. Risiko for skred er vurdert til 'Ingen' og konsekvens ved skred er vurdert til 'Ingen'.

Eiendommen er markert i kategori for akseptabel forurensning i Miljødirektoratets kart for forurenset grunn.

Eiendommen er regulert til kombinert bebyggelse og anleggsformål i henhold til reguleringsplan S-5043 datert 19.06.2019 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planprogram og Veiledende plan for offentlig rom for Hasle og Valle Hovin. Planprogrammet skal vise et forslag til fremtidig byutvikling innenfor planområdet, med anbefalinger for blant annet bystruktur, arealformål, torg, parker og grøntområder. Valle Hovin skal videreutvikles som det viktigste arealet for idrett og rekreasjon i Hovinbyen.

Eiendommen er i den spennende Hovinbyen som er pekt ut som et av de viktigste arealgrepene og satsingsområdene i kommuneplanen. Se https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/hovinbyen/#gref.

Utdrag av plansaker iht. Plan- og bygningsetatens planinnsyn:

Saksnummer: 202007773 - Byggesak - Ensjøveien 10-12 - Riving av eksisterende bebyggelse - To næringsbygg, et telt og to trafostasjoner. Tillatelse er gitt og kommunen har sendt påminnelse om at det må søkes ferdigattest når tiltaket er ferdig.

Saksnummer: 202458294 - Byggesak - Ensjøveien 8 - Oppføring av boligblokk med tilhørende infrastruktur og utomhusanlegg. 14.02.2025 ble det gitt rammetillatelse til oppføring av en boligblokk på Ensjø i bydel Gamle Oslo. Blokken vil bli på fem etasjer og kjeller, med til sammen 45 leiligheter. Første igangsettelsestillatelse gitt 11.03.2025.

Saksnummer: 202202903 -Ensjøveien 3-15 - NRK - Normannsløkka - planforslag til offentlig ettersyn. NRKs generalforsamling ved kulturminister Abid Raja har 18/05 gitt NRK fullmakt til å kjøpe Ensjøveien 3, 5 og 7 fra hhv Ferd Eiendom og Axer Eiendom. NRK flytter da hovedkontor fra Marienlyst til Ensjø. Det ble avholdt bemerkningsmøte 05.03.2025. Nytt justert planforslag ble sendt til politisk behandling 17.10.2025. Nytt saksnummer: 2025/06870.

Saksnummer: 202456000 - Byggesak - Ensjøveien 12 D - Oppføring av tre boligbygg, underjordisk garasjeanlegg og trafo - Riving av bebyggelse - Opparbeidelse av uteoppholdsarealer. Søknad om rammetillatelse sendt kommunen 16.05.2024.

Saksnummer: 202460006 - Reguleringssak. Grenseveien mellom Økernveien og Grensesvingen - bestilling av oppstartsmøte. Oppstartsmøte ble bestilt 19.09.2024. Planarbeidet omhandler fremtidig gateutforming som følge av bedre tilrettelegging for sykkel, gange og kollektivtransport.

Saksnummer: 202214130 - Reguleringssak. Grenseveien 65 - utarbeidelse av planforslag. Formålet med reguleringen er å legge til rette for ny 8 parallellungdomsskole på Lilleberg.

Saksnummer: 202209626 - Reguleringssak. Ensjøveien 16 - 22 - Detaljregulering. Gjelder nytt nærings-/kontorbygg. Nytt saksnummer 2025/09924.

Saksnummer: 2025/09881 - Byggesak. Hovinveien ved nr. 11 A - 13 B - Riving av garasjer og oppføring av 22 garasjer.

Saksnummer 201918011 - Reguleringssak. Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 - oppdatering av planforslag etter offentlig ettersyn. Ensjøhjørnet AS, ved Selmer Eiendom AS foreslår å omregulere Gladengveien 1 og Ensjøveien 14 fra forretning, kontor, bevertning og allmennyttig formål (kultur, helse, trim og undervisning), bolig, industri til bolig, forretning, bevertning, annen offentlig eller privat tjenesteyting. Det foreslås i hovedsak boligbebyggelse i en kvartalsstruktur med opptil 8 etasjer + takoppbygg. Det legges opp til næringsarealer i 1. etasjer plassert i en base.

Området er under stor utvikling og byggearbeid må påregnes. Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordret til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 4 845,- pr. mnd. og inkluderer: á-konto varme, felleskostnader, avsetning til vedlikeholdsfond og bredbånd, kommunale avgifter samt øvrig drift.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 3 520,-
- Akonto varme: kr 742,-
- Avsetning vedlikeholdsfond: kr 194,-
- Bredbånd: kr 389,-

Felleskostnadene øker til kr 4 845,- fra 01.07.2026.

Kostnader for oppvarming (fjernvarme) avregnes etter forbruk og betales som et månedlig á-konto beløp. Beløpet fastsettes av styret.

Eiendomsskatt er ikke inkludert i felleskostnadene. Denne faktureres separat fra borettslaget til eier i mai og oktober.

Borettslagets lån har en avdragsfri periode frem til 30.03.2034. Avdrag på lånet vil bli lagt inn i felleskostnadene fra desember 2033.

Borettslaget skal i regnskapet opplyse om hvor mye felleskostnadene vil øke etter utløpet av avdragsfri periode. Megler har ikke mottatt informasjon om dette fra forretningsfører, og det er derfor uklart hva felleskostnader etter avdragsfri periode vil utgjøre.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Selger informerer om et årlig strømforbruk på på kr 2 087,- / 1 691 kWh.

Eiendommen er tilknyttet Telenor som leverandør av internett der avgiften er inkludert i felleskostnader. Dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. kr 1 877 731,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 11 538,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 05.06.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 294 293 500,- pr. 05.06.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208231286
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 05.06.2026: kr 294 293 500,-
Andel av saldo: kr 0,-
Antall terminer til innfrielse: 190
Type Rente: Flytende
Rente: 4,79 %
Merknad: Felleslån borettslag-IN lån
Avdragsfrihet til 30.03.2034. Avdrag på lånet legges inn i felleskostnadene fra desember 2033.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Det er anledning til å nedbetale på lånet den 15. mars og 15. september, forutsatt flytende rente. Usbl må kontaktes senest to uker før nedbetaling.

6 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

8 255,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 345,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 295,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
6 809 345,00 Totalpris inkl. omkostninger
6 819 295,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Quintin Bollue og Katoo Roekens

Leiligheten er tilknyttet Tøyentaket Borettslag.
- Forretningsfører: Usbl AS
- Forsikring: If Skadeforsikring NUF (Polisenummer: SP6272404)
- Borettslaget er tilknyttet boligbyggelaget Usbl.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold er tillatt.
- Det praktiseres ikke forkjøpsrett i borettslaget.
- Borettslaget eier en samleseksjon i Tøyentaket sameie. Borettslaget disponerer dermed over en samleseksjon bolig innenfor handlingsrommet som følger av eierseksjonsloven samt sameiets vedtekter.
- Borettslaget består av 86 leiligheter, to felles takterrasser med fantastisk utsikt over by og fjord, garasjekjeller og et frodig gårdsrom.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere. Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

***

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører ca.  kr 4 051,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0217/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26217

Sist oppdatert: 21. juli 2026 kl. 00:02