Falsens gate 24B

Falsens gate 24B, 0556 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 228, bruksnummer 19, seksjonsnummer 17

Totalt bruksareal BRA: 87 kvm

BRA-i:
5. etasje 77 kvm: Entré, stue, kjøkken, 2 soverom og bad

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Kjellerbod
5. etasje 2 kvm: Bod
5. etasje 3 kvm: Loftsbod

Åpent areal:
5. etasje 7 kvm: Terrasse

Det gjøres oppmerksom på at kun deler av arealet i leiligheten er måleverdig som bruksareal. Arealet har et totalt gulvareal (GUA) på 95 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 77 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 18 kvm. Leiligheten har en hems med totalt gulvareal på 4 kvm. Grunnet lav takhøyde er ingenting av dette arealet måleverdig som bruksareal.

Boligen disponerer 3 boder - en i trappegang (2 kvm), en i loftsetasjen (3 kvm) og en i kjelleretasjen (5 kvm). Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Anticimex AS v/ Hans-Kristian Brekkås. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Iht. tilstandsrapporten er grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i hovedsak av murkonstruksjoner. Vinduer fra ulike årstall, deriblant 3-lags glass fra 2024, to-lags glass fra 1986 og takvinduene har to-lags glass fra ukjent årstall. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 13 punkter har blitt gitt TG2:
Våtrom:
- Våtrommet har fått en samlet helhetsvurdering satt til TG2 grunnet blant annet alder til røropplegg, tekniske installasjoner, tettesjikt o.l. Det ble registrert slitasje, elde og lignende avvik på synlige overflater.
Det gjøres oppmerksom på at våtrommets anbefalte brukstid er passert, og restlevetiden er usikker. Det må påregnes tiltak, jevnlig ettersyn og ytterligere undersøkelser. Det ble for øvrig ikke registrert førhøyde fuktverdier etter foretatt hulltaking og fuktmåling med instrument.

Kjøkken:
- Gulvoverflater bærer preg av slitasje, samt stedvis knirk i gulvflater.
- Vannrør og avløpsrør er vurdert til å ha en alder som sier at anbefalt brukstid er passert.

Øvrige rom:
- Det er stedvis riss/sprekker i veggflater.
- Gulvflater bærer preg av slitasje, samt stedvis knirk i gulvflater.
- Skorsteinen har en alder som tilsier TG2 og videre undersøkelser anbefales.
- Det er noen merkbare skjevheter i leiligheten, som bør ses i sammenheng med at målingene er utført i et eldre bygg.
- Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet høy alder/observert tilstand.
- Vinduer av eldre dato har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Det må forventes høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med nyere vinduer.
- Takvinduer er erfaringsmessig å betrakte som risikoutsatt knyttet til inndriv av vann/kondens med påfølgende skader. De bærer videre også preg av slitasje og elde.
- Balkongdør av eldre dato, må forventes høyere varmetap sammenlignet med dører av nyere dato.
- Tettesjiktet på terrasse er ikke tilgjengelig for inspeksjon, men er vurdert til å ha en alder som tilsier usikker restlevetid. Konstruksjonen er erfaringsmessig fuktutsatt.

Følgende punkter er undersøkt, men ikke fått tilstandsgrad (TG U):
- Det registreres enkelte hakk/merker på kjøkkeninnredningens overflater. Forholdet vurderes til å være av estetisk karakter.
- Det er ikke etablert komfyrvakt på kjøkkenet. Komfyrvakt bør etableres.
- Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Det mangler samsvarserklæringer/dokumentasjon på det elektriske anlegget installert etter 1999 samt manglende dokumentasjon/ ukjent oppgraderingshistorikk på eldre deler av anlegget. Det er derfor vurdert til at det er behov for å gjennomføre en utvidet el-kontroll av det elektriske anlegget.
- Det er foretatt en forenklet vurdering av boligens branntekniske forhold opp mot dagens byggtekniske forskrift. Entrédørens branntekniske egenskaper kan ikke verifiseres.

Videre gjøres det oppmerksom på at ett punkt ikke er undersøkt (TG IU).
- Avløpsrørene er skjult og eventuell stakeluke er ikke lokalisert.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ulike punktene. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Av utbedringer opplyser selger om at det i fjor ble installert luke for tilgang til stengeventiler, samt ny stengekran for vann til bad i forbindelse med lekkasjesøk i etasjene under. I 2024 ble begge kjøkkenvinduene byttet samt nye integrerte hvitevarer og maling av kjøkkenfronter, installert ekstra stengekran til oppvaskmaskin og skrubb/beising av gulv på terrasse. Videre ble det i 2023 byttet vifte på bad samt maling av vegger på begge soverom.

Selger opplyser også om at det har vært observert sølvkre på bad, dog sjeldent og mest i kaldere perioder hvor de trekker seg mot varmen. Det har i tillegg vært rotter i kjelleren, men etter tetting av hull og plassering av feller i 2024 har de ikke vært observert siden. Gulv i stue/kjøkken har en målt skjevhet som trigget TG3 i forrige tilstandsrapport.

I 2024 ble begge kjøkkenvinduene byttet samt nye integrerte hvitevarer og maling av kjøkkenfronter, installert ekstra stengekran til oppvaskmaskin og skrubb/beising av gulv på terrasse.
Videre ble det i 2023 byttet vifte på bad samt maling av vegger på begge soverom.

ENTRÉ
Velkommen inn til en lys og innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko i garderobeløsningen. Adkomst via felles trappeoppgang med dørcalling.

STUE
Stuen er delikat malt i stilige farger og tilbyr rikelig med plass til både sittegruppe og tilhørende møbler. Store takvinduer slipper inn mye naturlig lys og skaper en lun og behagelig atmosfære. Rommet har sjarmerende detaljer som originale takbjelker og en koselig peis. Det er også plass til et spisebord, perfekt for hyggelige måltider med familie og venner. Det er svært lite innsyn i leiligheten, og boligen oppleves usjenert og rolig.

PRIVAT TAKTERRASSE
Fra stuen er det utgang til en sørvendt terrasse på ca. 7 kvm. Selger opplyser om sol fra ca kl 11 - 18 om sommeren. Her er det plass til både utemøbler og grill, noe som gjør terrassen til en naturlig forlengelse av stuen.

KJØKKEN
Moderne og delikat kjøkken med store vindusflater som gir rikelig med naturlig belysning. Innredningen fra Ikea består av slette fronter og en benkeplate av laminat med nedfelt oppvaskkum med ett-greps kjøkkenarmatur, samt benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Av hvitevarer finnes integrert stekeovn, platetopp og oppvaskmaskin i tillegg til frittstående kjøleskap med fryser. Integrerte hvitevarer er nye i 2024. Nydelige grønne fliser mellom kjøkkenbenk og overskap. Kjøkkenvinduene er fra 2024.

HOVEDSOVEROM
Nydelig soverom malt i en lys, men beroligende farge. Her er det god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord, samt rikelig med skapplass/oppbevaring i eget walk-in-closet/bod tilknyttet soverommet. Takvinduet slipper inn naturlig lys, og de originale trebjelkene gir rommet en sjarmerende og karakterfull atmosfære. Begge soverommene vender ut mot hhv rolig sidegate og rolig bakgård. Begge soverommene ble malt i delikate farger i 2023.

SOVEROM 2
Soverommet er malt i en frisk og elegant farge og har plass til dobbeltseng med nattbord. Som på hovedsoverommet tilfører takvinduer og originale takbjelker en lun og hyggelig stemning, og rommet fremstår lyst og innbydende. Rommet er fleksibelt og kan benyttes som enten gjesterom, barnerom eller kontor.

BAD
Baderommet består av dusjnisje med glassvegg og dør, badekar, vegghengt toalett og vegghengt servantinnredning, med opplegg for vaskemaskin. Rommet har moderniseringsbehov, og gir dermed mulighet til å skape sitt helt eget drømmebad. Flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger gir et solid grunnlag, mens malte betonggulv og himling bidrar til rommets helhet. Badet har speil med sidelys, dusjnisje med glassdør, badekar med vegghengt armatur og vegghengt toalett. Ny baderomsvifte i 2023.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med elektrisitet og vedfyring. Naturlig ventilasjon via ventiler.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger et attestert ekspedisjonsdokument for oppføring av bygningen, datert 30.04.1897, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

For leiligheten foreligger det en midlertidig brukstillatelse for innredning av loftsetasjen, datert 17.06.1987. Saken ble henlagt uten ferdigattest 10.03.1993. Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente byggetegninger fra innredning av loftsetasjen, datert 1987. Badet har siden da blitt noe utvidet og veggen mellom hovedsoverommet og den tilhørende boden /walk-in-closet har blitt flyttet noe, slik at soverommet har blitt litt større. Hems over gangen er ikke synlig på godkjente byggetegninger eller seksjonering, og kjøper overtar ansvar og eventuell kostnad i forbindelse med eventuell fjerning av hems.

For øvrig foreligger følgende dokumenter:
- Ekspedisjonsdokument for ventilasjonsanlegg, datert 30.04.1986
- Ferdigattest for installasjon av felles brannalarmanlegg, datert 19.04.2016

I offentlige registre er adressen både omtalt som oppgang A og B. Leiligheten har tilgang fra begge oppganger, men i praksis benyttes oppgang B.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 41754, tinglyst 29.06.1987, type heftelse: Panterett uten opptrinnsrett til Sameiet for kr 10 000,- med prioritet etter 90% av lånetaksten.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 2 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om bebyggelse og benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har en tinglyst bruksrett som gjelder en gårdsromserklæring vedr. bruk av uteareal, samt bestemmelse om anlegg og vedlikehold av ledninger med flere bestemmelser. Rettigheten er tinglyst på Gnr. 228, Bnr. 529, dagboknr 18041, tinglyst 18.03.2002.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Velkommen til sjarmerende Grünerløkka!

Leiligheten har en fantastisk beliggenhet, tilbaketrukket og samtidig kun få minutter unna alt Grünerløkka har å tilby. Grünerløkka er en av byens mest spennende og stemningsfulle bydeler med et rikt utvalg av kafeer, restauranter, kulturliv og store, frodige parker. Idylliske Sofienbergparken er like utenfor døren, i tillegg er Olaf Ryes plass, Birkelunden, Botanisk hage og Kubaparken populære møteplasser som myldrer av liv på sommerstid. Disse grøntområdene fungerer som sosiale møteplasser og innbyr til lek, avslapning og soling. I Botanisk hage er det herlig å ta seg en tur innom veksthuset på kalde vinterdager. Det er også kort vei til Akerselva. Langs elva finner du grøntområder og flotte turveier, men også rester av Oslo østs spennende industrihistorie. Like i nærheten er også Rodeløkkas trehusgater, et sjarmerende nabolag med trange gater og idyllisk småhusbebyggelse. Her er det virkelig hyggelig å legge søndagsturen.

Søndagsmarkedet på Blå eller i Birkelunden er verdt å få med seg. Attraktive spise- og utesteder som Hos Peder, Nedre Foss Gård, Ostebutikken, Kaffebrenneriet, Villa Paradiso, Delicatessen og Parkteateret, for å nevne noen, ligger kun få minutter unna. Populære Ringen kino, Norges første heldigitale kino er etablert i Ringnes Park senter. Fra leiligheten er det gangavstand til flere matbutikker. Nærmest er Kiwi Rodeløkka som ligger i byggets første etasje, det er også kort vei til Meny Ringnes Park, Coop Extra Birkelunden og områdets delikatesseforretninger.

Post, butikk, barnehager og skoler ligger i umiddelbar nærhet. Leiligheten har en meget god beliggenhet i området. På Grünerløkka er det fantastiske muligheter til å kunne bryne seg på småbutikkshopping: klær, bruktbutikker, blomster, sko, frisører, optiker, apotek, vinmonopol, jernvare, skinnmaker, minigjenbruksstasjon, renseri etc. Alt du trenger innen gangavstand!

Beveger du deg vestover finner du også nyutviklede Vulkan med Mathallen og nye spise- og utelivssteder som Døgnvill og Smelteverket. Vulkan har allerede etablert seg som et annerledes og spennende byområde med kulturtilbud, uteliv, hoteller, boliger, treningssentre og mye mer. Mathallen Oslo har blitt en viktig attraksjon for Oslo. Det er dessuten kort gangavstand til Torggata med spennende matopplevelser og uteliv på rekke og rad.

Fra Falsens gate er det enkelt å komme seg både til sentrum og marka. Det er få minutters gange til Birkelunden med trikkelinjene 12, 15 og 18, som tar deg til store deler av byen, og videre til Kjelsås på under 20 minutter. Busslinje 30 går til Nydalen og Huk/Bygdøy med gode bademuligheter. Buss 31 går hele døgnet og tar deg også mot Lillomarka. Carl Berners plass med T-bane ligger innen gangavstand, og sentrum (Karl Johans gate) nås til fots på ca. 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Seilduken barnehage A/L (1-5 år) 0.3 km
Ringnes Park Fus barnehage (0-5 år) 0.4 km
Konfektfabrikken barnehage (0-5 år) 0.4 km

Skoler:
Grünerløkka skole (1-7 kl.) 0.3 km
Sagene skole (1-10 kl.) 0.6 km
Lilleborg skole (1-7 kl.) 0.8 km
Sofienberg skole (8-10 kl.) 1 km
Bentsebrua skole (8-10 kl.) 1.4 km
Foss videregående skole 0.5 km
Hersleb videregående skole 15 min

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 425 kvm. Tomten opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255, datert 28.07.1977 med endrede reguleringsbestemmelser i plan S-2937, datert 01.10.1987. 

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015, sak 262 - Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av pågående bygge/plansaker iht. planinnsyn på Plan- og bygningsetatens hjemmeside:
- Pågående plansak: Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk. For mer informasjon, se saksnummer 202315257 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Sannergata 7 A-B - bruksendring av loft til bolig og fasadeendringer. For mer informasjon, se saksnummer 202512308 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Hesselbergs gate 9 - bruksendring av 2. etasje til bolig. For mer informasjon, se saksnummer 202508141 hos Plan- og bygningsetaten.
- Byggesak: Hesselbergs gate 9 - bruksendring fra næring til bolig og etablering av terrasse. For mer informasjon, se saksnummer 202508158 hos Plan- og bygningsetaten.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området.

Bygården er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Fellesutgiftene er kr 6 126,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, kommunale avgifter, internett (fiber), trappevask/vaktmestertjenester, dugnadsbidrag, drift og vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 6 026,-
Dugnadsbidrag: kr 100,-

Fellesutgiftene justeres normalt én til to ganger årlig i samsvar med sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 800,- pr. år. / 8 040 kwh. pr. år.

Boligen er tilknyttet GlobalConnect som leverandør av fibernett med 1000/1000 mbps som er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 809 276,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000,- og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører har ikke gitt informasjon om eiendomsskatten for eiendommen, men basert på eiendommens boligverdi for 2022, antas det at denne eiendommen vil få eiendomsskatt på ca 282,- for 2026. Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 32 988,- pr. 31.21.2025.

Det er ingen fellesgjeld i sameiet.

7 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
188 590,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))
198 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)))

--------------------------------------------------------
7 688 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 698 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Jon Høgstad og Asgeir Uthaug

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Falsens gate 24, med sameiebrøk 1070/13312.
Sameiet består av 17 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS. 
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt etter spesiell avtale med styret.

Foretatt påkostninger de senere år: 
- 2024: Styret har utført jevnlig vedlikehold og blant annet oppgradert lys i fellesområder, skiftet defekte vifter på taket til ventilasjonsanlegget og skiftet leverandør av fiberanlegget til GlobalConnect.

Planlagte påkostninger:  
- Styret opplyser pr. 21.01.2026 at det ikke er vedtatt noen påkostninger som medfører økning i fellesutgifter eller fellesgjeld. Megler har kontaktet styret for å høre om det er noen oppdateringer i forbindelse med årsmøtet, men ikke fått svar pr. 08.04.2026.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900
Markedsføringspakke  kr 30 900
Oppgjør  kr 7 500
Salgsoppgaver digitale  kr 3 600
Tilrettelegging  kr 17 000
Visninger pr stk kr 3 150

Utlegg:
OBOS - Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 570
OBOS - Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 038
Tinglysing sikring  kr 545

Andre utgifter:
Boligens visittkort med QR-kode  kr 600
Fotopakke  kr 4 500
Tilstandsrapport  kr 9 700

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 42-0055/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka
Olaf Ryes plass 5, 0552, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR42.2555

Sist oppdatert: 16. april 2026 kl. 16:20