Falla 14

Falla 14, 1747 SKJEBERG
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1138, bruksnummer 16, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 255 kvm

BRA-i:
U. etasje 52 kvm: Gang, trappegang, stue, kjøkken, soverom og bad/vaskerom og bod
1. etasje 103 kvm: Vindfang, gang, kjøkken, mellomgang/stue, soverom, bad, stue/spisestue.
2. etasje 51 kvm: Gang, bad/WC, bod, garderobe og 2 soverom

BRA-e:
Garasje:
1 etasje 49 kvm: Garasje med bod

Åpent areal:
U. etasje 23 kvm: Innglasset markterrasse
1. etasje 79 kvm: Veranda/terrasse
2. etasje 63 kvm: Veranda

I tillegg er det en carport på ca 21 kvm.

Lav høyde i bod/teknisk rom (ikke målbart areal). Ikke målbart areal i del av trappegang/mellometasje.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 21.05.2025 utført av Mester Takst 1 v/Eliassen, Martin Takstmann. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse om arealbruk.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Enebolig over 3 plan med hybel/utleiedel i underetasje, samt frittliggende dobbelgarasje og carport. Grunnmur av granittblokker i eldste del. Innvendig oppfylt og støpt dekke. Grunnmur av lettklinkerblokker i tilbygg. Støpt kjellergulv. Ukjent fundamentering, antatt fjell/faste masser. Yttervegger av trekonstruksjon, antatt plank/reisverk i eldste del og bindingsverk i tilbygg. Yttervegger utvendig kledd med stående og liggende kledning. Saltak av trekonstruksjon, tekket med stålplater. Etasjeskiller av trekonstruksjon.

Tiltak utført de senere år:
2022: Skiftet ut dårlige deler av utvendig kledning på hus og garasje.
2022: Lagt nytt laminatgulv i soverom 1.etasje.
2022: Ny veranda over carport.
2021: Ny utvendig strømtilførsel, kabel lagt i bakken.
Ca 2021: Ny varmepumpe i stue/spisestue og i trappeoppgang.
2020: Ny inngangsdør 1.etasje.
2020/21: Innredet/oppgradert bod i garasje.
2020: Rehabilitert terrasse. Burandt Byggservice AS.
2019: Oppført carport.
2018/19: Montert glass/dører under veranda øst (vinterhage u.etg.).
2018: Skiftet ut en del vinduer og skyvedør.
2018: Nytt kjøkken underetasje.
Ca 2015: Ny utvendig vannkran sydside.
Ca 2015: Ny drenering.
2012: Nytt kjøkken 1.etasje.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i : Byggegrunn, fundamenter og grunnmur, krypekjeller, yttervegger og veggkonstruksjon, vinduer og ytterdører, takkonstruksjon/taktekking og skorstein over tak, undertak/lekter/og yttertekking(taktekkingen), innvendig loft, terrasser, piper og ildsteder, etasjeskillere, rom under terreng, bad første etasje, bad/-wc andre etasje, bad/vaskerom i underetasje, andre rom, wc og innvendige vann-og avløpsrør, varmtvannsbereder, ventilasjon og garasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelene for nærmere informasjon. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selger egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja- Det kan komme en liten vannsamling i ene hjørnet på flisene over badekaret. Så antakelig er ikke denne helt rett. Oppleves ikke som noe voldsomt
eller alvorlig, men det er der.

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2004- Totaloppussing av bad i perioden 2004-2006

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2020- Rehabilitert terrasse med ny platting/veranda.
2022 - Utvendig og innvendig på hus og terrasse

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
Ja - Oppdaget en gang fuktutslag, møbel tett inntil veggen h. hjørne nord vegg i kjeller. Ikke vært noe vi har merket til senere.

Er det utført arbeid med drenering?
Ja i 2005 - Drenert og rettet ut gårdsplass, samt bygd støttemur ut mot skogen.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2022- Diverse elektrisk arbeid samt sluttkontroll.

Har det vært feil på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja - Tilbakeslag i 2014

Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja - Siste del av vei til hus er utenfor Falla feltet, men veien er tinglyst for bruk til privat eiendom

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Nåværende eier overtok boligen i 2004 og har siden bekostet både tilbygging og en rekke oppgraderinger. En generell oppussing av overflatene ble gjennomført i perioden 2004-2006. Ytterligere oppussing og utbedringer bør imidlertid påregnes.

- Hoveddel
Boligens hoveddel omfatter første etasje og loftsetasjen, og inneholder rom som gjennomgående er av gode størrelser. Spesielt romslig er stuen, som er gjennomgående i den østre siden av første etasje og har flott utsikt mot Skjebergkilen. Ny Toshiba varmepumpe ble installert i stuen i 2021, samme år ble også Saunier Duval varmepumpe installert i trappegangen.

Kjøkkenet ble i 2012 oppgradert med ny innredning fra Hettich som i dag er velholdt og i sin helhet gitt TG 1. Innredningen omfatter et større antall skap og skuffer med stilren fremtoning og mange oppbevaringsmuligheter for utstyr til daglig bruk. Praktiske arbeidsflater finnes på benkeplater av heltre. Hvitevarene som står på kjøkkenet i dag medfølger boligen, hvorav alle utenom oppvaskmaskinen er integrert.

Badet i første etasje ble pusset opp rundt 2004/2005 og er utført med lyse fliser på gulv og vegger samt innfelt belysning i himlingen. Badets utstyr inkluderer et innbygget badekar og klassiske baderomsmøbler i heltre. Badet er gitt TG 2 for enkelte forhold.

I tillegg til badet finnes et toalettrom i loftsetasjen. Dette ble pusset opp i perioden 2004-2006 og er i likhet med badet utført med fliser på gulv og vegger samt innfelt belysning i himlingen. Toalettrommet er gitt TG 2 for enkelte forhold.

Hoveddelens tre soverom er fordelt på begge etasjer, hvorav ett inngår i første etasje og er oppgradert med nytt laminatgulv i 2022. Av de øvrige to er ett utpreget stort og kan i praksis også benyttes som en stue. Rommet er innredet med skyvedørsgarderobe og har utgang til altanen som omfavner tre av boligens fire sider.

- Sokkelleilighet
Sokkeletasjen er innredet for utleie og individuell bruk. Etasjen inneholder en romløsning som tilsvarer en to-roms leilighet, med separat kjøkken adskilt fra stuen. Dette kjøkkenet ble påkostet med ny innredning fra Epoq i 2018, og er som hoveddelens kjøkken velholdt og gitt TG 1.

Badet i sokkeletasjen ble pusset opp i perioden 2004-2006 og er utført med fliser på gulv og vegger. Badet er enkelt utstyrt til sitt formål og inkluderer et dusjhjørne adskilt ved hjelp av glassbyggerstein. TG 2 er gitt for flere forhold ved badet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat og fliser.
Innervegger: Tapet, malt tapet, MDF-panel, malte plater, malt panel og fliser.
Himlinger: MDF-panel, plater, panel, malt panel og malte glatte flater.

Kjøkken hoveddel: Skapinnredning med profilerte mørke fronter og benkeplater i heltre. Nedfelt dobbel oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og kombiskap. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert hetteventilator.

Kjøkken sokkelleilighet: Skapinnredning med glatte hvite fronter og laminerte grå benkeplater. Nedfelt oppvaskkum i stål med ett-greps blandebatteri.

Bad hoveddel: Servantskap med profilerte hvitmalte fronter og nedfelt servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med belysning. Innbygget badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett.

Bad sokkelleilighet: Servantbenk med ett-greps blandebatteri. Dusjhjørne med skjermvegg i glassbyggerstein og to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Toalettrom: Veggmontert servant med to-greps blandebatteri. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er oppvarmet med elektrisitet. Vedovn i stue/mellomgang 1.etasje samt 2 varmepumper i 1.etasje.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1920

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen den gang den ble oppført i deres arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Det foreligger midlertidig brukstillatelse for tilbygg (gjelder tilbygg 1.etasje), datert 14.05.1981.
Det foreligger godkjente tegninger for tilbygg 1 etasje som viser planskisser for kjeller, første etasje og 2 etasje datert 20.11.1979
Det foreligger byggemeldte tegninger vedr. påbygg 2.etasje som viser nytt soverom/oppholdsrom datert 23.05.2002, men ikke midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest for tiltaket.

Selger opplyser om:
- Tilbygg carport med veranda over fra 2019/2022
- Tilbygg vindfang fra 2004
- Veranda/terrasser fra 2005/6 første og andre etasje
- Innglassing under veranda østside fra 2018/19
Det er ikke mottatt tegninger som viser noen av disse tiltakene, som er søknadspliktige. Konsekvensen ved søknad kan være at tiltakene ikke godkjennes og må tilbakeføres. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det er ikke mottatt tegninger som viser dobbel garasje og det er ukjent om tiltaket er søkt om/godkjent den gang den ble oppført. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre

Endring fra dagens bruk opp mot byggemeldte tegninger datert 20.11.1979
1.etasje:
Vindfang i første etasje er ikke byggemeldt.
2.etasje
På tegninger fra 1979 fremkommer det et soverom som er plassert i midten. Dette soverommet har en annen plassering i dag.
Det er ikke fremlagt tegning som viser tilbygg med wc og er ikke byggemeldt.
Kjeller:
Trapperom er opprinnelig byggemeldt som matbod.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Carport ligger delvis på en annen tomt (gnr. 1138 bnr 68), Det foreligger det en skriftlig avtale om kjøp av denne tomten gjennom ett skjøte, hvor hjemmelshaver til denne tomten avhendet denne tomten til nåværende eier. Skjøte ble aldri tinglyst. Selger vil gjøre et forsøk å få tinglyst skjøte på denne tomten, men det tas forbehold om at dette ikke lar seg tinglyse, da avtalen ble undertegnet 2010 og skjøte ble aldri bevitnet. Tomtearealet utgjør ca 100 kvm. Kopi av skjøte ligger som vedlegg i salgsoppgaven. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst 2 servitutter på eiendommen i fra 1924 . Disse omhandler blant annet bestemmelser om gjerde og den gang tomten ble utskilt første gang og antas å ikke ha betydning i dag.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til å føre de nødvendige vann-og kloakkledninger over eiendommen bnr. 1 samt adkomst til anlegget i forbindelse med eventuell reperasjon/vedlikhold. Videre er det tinglyst en erklæring fra bnr. 1 hvor de har gitt tillatelse til å oppføre tilbygg i en avstand av 0,75 meter fra deres felles grense. . Rettigheten er tinglyst på denne eiendommen

I matrikkelrapporten er boligen registrert som en enebolig med sokkelleilighet

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Pliktig medlemskap i Velforening/sameie. Kjøper forplikter seg til å følge de til enhver tids retningslinjer for samarbeid og eventuelle sin andel av økonomiske kostnader for vedlikehold av privat asfaltert vei og øvrig nabosamarbeid.
Velavgiften er ca kr 300-500 pr. år.

Eiendommen har en tilbaketrukket plassering ved skogkanten og helt øverst i nabolaget. Boligområdet ligger i svært landlige omgivelser midt på Ullerøy, som også er blant de mest ettertraktede ferie- og fritidsområdene langs denne delen av kysten.

Nedenfor boligområdet ligger Skjebergkilens Marina som er landets største. Har du båt og får plass i havnen, er utfluktsmulighetene like mange som antall øyer og holmer i fjorden. Verdt gjentatte besøk er blant annet Hvalers nærliggende og omfangsrike skjærgård.

På land er det variert og flott turterreng å utforske, blant annet på den merkede Kyststien som bukter seg utom Ullerøy. Stien leder deg videre langs vannet i retning Fredrikstad i vest og Halden i øst. Rett på andre siden av kilen og en liten kjøretur unna ligger det populære badestedet Høysand, med blant annet stor sandstrand samt en spennende kiosk og kaffebar som i seg selv er besøket verdt.

Om lag to kilometer lenger syd på Ullerøy finnes både barnehage og barneskole, samt nærbutikk som er et praktisk sted å handle dagligvarene. Sentrumsområdene av Fredrikstad og Sarpsborg er begge om lag 20 minutter unna med bil. Til handelsområdene Nordby og Svinesund på svenske-siden tar det også godt under halvtimen med bil.

Veibeskrivelse
Se google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

SKOLER:
Ullerøy skole (1-4 kl.) 54 elever, 4 klasser 2.3 km
Hornnes skole (1-7 kl.) 307 elever, 14 klasser 7.8 km
Sandbakken barne- og ungdomsskole (1-10)607 elever, 25 klasser 11.6 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 278 elever, 12 klasser 16.2 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 475 elever, 20 klasser 17.2 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 14.2 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 16.4 km

BARNEHAGER:
Picasso familiebarnehage 7 km
Paletten familiebarnehage (0-5 år) 5 barn, 1 avdeling 7 km
Gråtass barnehage Skjærviken (0-6 år)57 barn, 2 avdelinger 7.7 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 824,5 kvm. Lett skrånende tomt, opparbeidet med gressplen og noe beplantning. Gruset adkomstvei/gårdsplass. Flott utsikt over Ullerøy Marina og fjorden.

Med boligen følger det med en dobbelgarasje samt carport. For øvrig parkering på egen gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei som tilhører Falla Og Teglverkets Velforening med felles vedlikeholdsansvar. Siste del av vei inntil boligen er utenfor Falla feltet, men er tinglyst for bruk til privat eiendom.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger i henhold til reguleringsplan Falla datert 19.06.1997 med tilhørende reguleringsbestemmelser sist revidert 02.11.2000.

Eiendommen ligger innenfor kommuneplanens arealdel 2024-2036 med formål bebyggelse og anlegg med hensynsson flomfare, ras-og skredsfare. Eiendommen ligger også under kystsoneplan 2022-2034

Deler av eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter utgjorde kr 39 708,- for 2025 og årsprognose for 2026 tilsier kr 20 449,-. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

I tillegg kommer eiendomsskatten som er årlig kr 5 982,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 40.000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 750,-
Velavgift er kr 300 pr. år.
Boligen er tilknyttet Homenet som leverandør av fiber/strømmetjenester og har avgift på
kr 799 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 319 861,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 982,- pr år.

5 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

145 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
146 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
165 990,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
5 946 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 965 990,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar av BN Bank for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Gry-Christin Eriksen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt for dette området for Sarpsborg kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper derfor signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet.

Etter nærmere avtale.

Falla og Teglverket velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak ovenfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bla. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4.

Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank.

Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,65 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 1 350,00
Markedsføringspakke (inkl. smartannonsering/karusell sa.no/boligsøkerregister/store finn-annonser)  kr 18 400,00
Oppgjør  kr 5 550,00
Tilrettelegging  kr 12 500,00
Visninger kr. 2.500,- pr. stk. (første gratis)  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 4 706,00
Tinglysing e-sikring - selveier  kr 540,00

Andre utgifter:
Fotopakke premium (dag/kveld + drone)  kr 11 900,00
Rapport fra takstmann  kr 21 600,00
Rapport fra takstmann - fornyelse Eliassen  kr 10 375,00
Veiledning med stylist for klargjøring av boligen før foto  kr 1 895,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0140/22
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.22140

Sist oppdatert: 18. mai 2026 kl. 18:15