Melumveien 37

Melumveien 37, 0760 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 12, bruksnummer 262

Totalt bruksareal BRA: 214 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje: 78 kvm: Entré, gang, vaskekjeller, toalettrom, fyrrom, fire boder og stue.
1. etasje 85 kvm: Gang, bad, toalettrom, soverom, spisestue, stue og kjøkken.
2. etasje 36 kvm: Gang og tre soverom.

*Stuen i underetasjen og deler av soverommene i 2. etasje er ikke godkjent til varig opphold. Les mer under punkt om ferdigattest.

BRA-e:
Garasje.:
1. etasje 15 kvm: Garasje.

Åpent areal:
Enebolig:
1. etasje 21 kvm: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.06.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygning generelt:
- Enebolig fra 1941 over tre etasjer.
- Grunnmur av betong.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner hovedsakelig av trekonstruksjoner.
- Takkonstruksjon utvendig tekket med takstein.
- Utvendige fasader i laftet treverk.
- Entrédør fra byggeår. Terrassedør med 2x1 lags glass fra 1984. Vinduer med 2x1 lags glass fra byggeår og 1984. Vinduer med 2-lags glass fra 2002.

Teknisk anlegg:
- Vannrør av typen kobberrør. Avløpsrør av typen plast, støpejern og kobberrør.
- Hovedstoppekran for vannrør, stakepunkt for avløpsrør.
- Høiax varmtvannsbereder på ca. 300 liter, oljefyringsanlegg fra 2002 plassert i underetasje.
- Ventilasjon basert på naturlig avtrekk og naturlig tilluft.
- Sikringsskap med automatsikringer plassert på vegg ved gang i første etasje.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler som har fått TG2 og TG3:

TG2:
- Bad 1. etasje.
- Kjøkken 1. etasje.
- Toalettrom underetasje og 1. etasje.
- Innvendige overflater.
- Innerdør.
- Konstruksjon underetasje.
- Uinnredet kaldtloft.
- Skorstein.
- Innvendige trapper.
- Skjevhetsmåling.
- Varmtvannsbereder.
- Innvendig oljetank.
- Teknisk anlegg.
- Stoppekran.
- El-anlegg.
- Yttervegger.
- Taktekking og inspeksjonsmulighet.
- Terrasse.
- Grunnmur.
- Drenering.
- Vann- og avløpsledninger.
- Oljetank.

TG3:
- Vaskekjeller:
TG 3 er valgt på hele våtrommet på grunn av høy alder og slitasjegrad. Det er ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking grunnet vegger av mur/betong. Fornying/oppgradering av våtrommet må påregnes. Sjablongmessig prisanslag gjelder total oppgradering. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

- Vinduer fra byggeår:
Bærer preg av høy alder og slitasje. Utskiftning må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

- Ytterdører:
Bærer preg av høy alder og slitasjegrad. Utskiftning må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000,-.

- Forstøtningsmur:
Til dels store skjevheter og deformasjoner på forstøtningsmurer. Utbedrende tiltak vurdert å være nødvendig. Tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 10 000,-.

- Garasje:
Det er foretatt en forenkel og overordnet vurdering av tilstanden og det er relativt høy slitasjegrad som gjør at det anbefales utbedrende tiltak. Påvist fukt, riss og sprekker. Sjablongmessig prisanslag: kr 50 000 - 100 000,-.

TGIU:
-Bad i 1. etasje har vegger av laftede vegger og det er derfor ikke utført hulltaking/fuktmåling. Det er derfor utført et overflatesøk med fuktindikasjonsinstrument. Det ble ikke oppdaget forhold som kan tolkes til fuktskade.
- På befaringstidspunktet var det mye innredning, esker ol. som gjorde at ikke alle flater er inspisert. Videre undersøkelser anbefales når forholdene tilsier det.
- Innvendige pipeløp og funksjonalitet er ikke vurdert.
- Det er ikke foretatt radonmåling i boligen. Boligen er bygget før krav om radonsperre ble innført. For å kartlegge de faktiske forholdene, må det gjennomføres målinger.
- Fundamenter er naturgitt skjult, og det er for øvrig ingen sikre og dokumenterte opplysninger om type fundamenter som huset har.
- Byggegrunnens beskaffenhet er ukjent.

Tilleggsinformasjon:
- Reparasjon av asfalt ved innkjørsel til eiendommen. Dette er under utarbeidelse og skal belastes nabohuset i Øraveien 2B.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om bygningsdelene nevnt ovenfor og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Kjøkken:
Kjøkkeninnredning fra 2002 med profilerte fronter. Benkeplate i tre med nedfelt oppvaskkum og ett-greps armatur. Integrert stekeovn, mikrobølgeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap med frysedel. Keramisk platetopp. Ventilator med integrert belysning.

Bad – 1. etasje:
Rehabilitert i 2002. Flislagt gulv med gulvvarme. Vegger med baderomsplater. Himling med overflatebehandlet trepanel. Servant med ett-greps armatur og dusjkabinett med dusjarmatur.

Toalettrom – 1. etasje:
Flislagt gulv og flislagte vegger. Himling belagt med trepanel. Frittstående toalett.

Toalettrom – underetasje:
Flislagt gulv. Vegger med tapet og malte flater. Malt himling. Servant med ett-greps armatur og frittstående toalett.

Vaskekjeller:
Fra byggeår. Støpt gulv med plastheller. Veggmontert armatur og opplegg for vaskemaskin. Høiax varmtvannsbereder på ca. 300 liter fra 2002. Oppgraderingsbehov.

Innvendige overflater:
1. etasje: Gulv belagt med parkett. Vegger med tapet og malte flater, samt synlige laftede vegger. Himling med trepanel.
2. etasje: Gulv belagt med parkett. Vegger og himling med trepanel og synlig laftet tømmer.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger ikke salget:
-Flaggstang.
- Lysekroner.

Medfølger salget:
- Kjøleskap og fryser.
- Komfyr og mikrobølgeovn ( fungerer ikke).

Oppvarming via radiatorer tilkoblet oljefyr og vedfyring. Gulvvarme på bad 1. etasje.

Eier har skiftet over til biobrensel etter utskiftning av oljebrenner. Dette ble utført i 2003. Varmtvannsberederen ble utskiftet samme år.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det er innført forbud mot oppvarming av boliger med fossil olje eller parafin fra 2020. Vi gjør derfor oppmerksom på at det kan komme pålegg for eiendommer med nedgravd oljetank/parafintank om at tanken må fjernes og erstattes med miljøvennlige alternativ, alternativt tømmes/spyles/plomberes.
Kjøper overtar ansvaret og evt. økonomiske følger av dette. For utfyllende informasjon, se www.oljefri.no.

Det foreligger ferdigattest på våningshus, datert september 1941. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Endringer fra originale plantegninger:
- Der kjøkkenet i dag står var det opprinnelig et soverom.
- Det var opprinnelig 2 soverom i 2. etasje. Det er satt opp lettvegg mellom det ene soverommet slik at det i dag til sammen er 3 soverom i 2. etasje.
- Det var opprinnelig en vegg i spisestuen hvor kjøkkenet opprinnelig stod.
- Stuen og gangen i underetasjen og deler av soverommene i 2. etasje er opprinnelig byggemeldt som boder, redskapsbod, rullerom og tørkerom iht. originale byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:

Dagboknr 7449, tinglyst 06.07.1937, type heftelse: Eldre skjøte med bestemmelser om bla:
- Parsellen må ikke deles.
- Det kan kun bygges én villa i maks to etasjer, og boligen kan ha inntil to leiligheter.
- Det er ikke lov med støyende eller illeluktende næringsvirksomhet, som kafé, verksted eller lignende.
- Full gjerdeplikt mot vei og vanlig gjerdeplikt mot nabo
- Det er gang og kjøreadkomst på deler av eiendommen.
- Tomten må kobles til offentlig kloakknett dersom mulig.
- Avfall må ikke oppbevares slik at det sjenerer naboene.
- Selgeren har rett til å sløyfe alle gamle veier når parsellen har fått brukbar adgang til en ny vei.
- Det følger ikke med rett til vann fra Lysakerelven.
- Kjøper kan ikke lagre byggematerialer permanent på tomten.
- Trær som hindrer utsikt kan kreves beskåret.
- Dersom det senere blir anlagt utvidet vei langs eiendommen – må kjøper tåle dette uten vederlag, selv om det berører eiendommens grenser.

Dagboknr 2659, tinglyst 11.03.1938, type heftelse: Bestemmelse om trafostasjon/kiosk.
Aker Elektrisitetsverk har en tinglyst rett til å benytte et rom på 11 kvm i eiendommens garasje til tekniske formål (transformatoranlegg o.l.). Verket har rett til å føre nødvendige ledninger fram til rommet og til fri adkomst ved behov. Rommet kan ikke flyttes eller rives uten verkets samtykke, og verket kan gjenoppføre det dersom det blir ødelagt.

Dagboknr 7449, tinglyst 22.06.1938, type heftelse: Best. om vann- og klaokkledninger.

Dagboknr 14339, tinglyst 19.11.1938, type heftelse: Eiendommen får midlertidig fritak fra kravet om vei på 8 meters bredde, og det er spesifisert krav dersom vei eller kloakk skal anlegges senere.

Dagboknr 10894, tinglyst 31.07.1939, type heftelse: Kjelleretasjen kan ikke benyttes til varig opphold.

Dagboknr 6524, tinglyst 25.06.1942, type heftelse: Bestemmelser vedrørende ildsted. Servitutten er ikke å finne i digitalarkivet og megler vet derfor ikke innholdet i denne. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen ligger i et svært attraktivt og barnevennlig boligområde på Røa, i umiddelbar nærhet til Lysakerelven og like ved Røa idrettsplass. Det er ikke mer enn ca. 6 min. gange til Røa Torg, hvor T-banen tar deg raskt inn til Oslo og Vestli, samt til Østerås.

Røa IL har et bredt idrettstilbud, og idrettsplassen benyttes til fotball sommerstid og har skøyteis vinterstid. Det ligger flere idrettsanlegg i området, og Røabadet kan absolutt anbefales et besøk. Langs Lysakerelven er det fine gangveier som fører ned til Lysaker brygge, eller helt opp til Bogstadvannet. Man kan stoppe innom Grinidammen, eller ta en avstikker til Østern Brug Ridesenter ved Fossum. En liten biltur unna ligger Wyllerløypa og Tryvann skisenter som er blitt betydelig oppgradert de senere år.

Nærheten til både Lysakerelven og Mærradalen gjør at omgivelsene oppleves som grønne og naturskjønne. Man kan også følge Mærradalen opp til Bogstad og videre inn i marka. Bogstadvannet gir mulighet for bading om sommeren og ski/skøyter om vinteren. Ved vannet ligger Bogstad gård med kafé, butikker, museum og flere hyggelige tilbud for de yngste. Her finner du også Oslo Golfklubb som kan tilby en av Europas beste golfbaner, Røa Aktivitetspark Voksenjordet og Røa kunstisbane.

Dagligvarehandelen kan blant annet gjøres på Meny, Mega, Rema 1000, Kiwi og søndagsåpen Joker. De fire førstnevnte ligger i Røa sentrum som har et godt utvalg butikker, i tillegg til restauranter, kaféer og legesenter og bibliotek. Det er for øvrig kort vei til Majorstuen, CC Vest og handlegatene i Oslo sentrum.

Kollektivtilbudet i området består av buss og T-bane. Nærmeste holdeplasser er Røa T og i busstopp som ligger hhv ca. 5 min gange fra boligen. Ved å benytte bil tar det ca. 10 min til Majorstuen, 12 min til Holmenkollen, 14 min til Oslo S og 40 min til Oslo Lufthavn. Flybussen stopper ved Røa T.

Fra eiendommen er det kort gangvei til Lysejordet barneskole. For elever i ungdomstrinnene er det vel 2 km til Bjørnsletta ungdomsskole. Det finnes flere videregående skoler i nærliggende områder, samt et godt utvalg av både private og kommunale barnehager. Møllefaret barnehage og Montessoribarnehagen Solsikken Solkroken ligger nærmest.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Montessoribhg. Solsikken Solkroken.
- Røa menighetsbarnehage.
- Møllefaret barnehage.

Barneskoler:
- Lysejordet skole.
- Huseby skole .
- Rudolf Steinerskolen i Oslo (1-10 kl.).
- Montessoriskolen Lyse (1-10 kl.).

Ungdomsskoler:
- Hovseter skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 094 kvm. Tomt opparbeidet med blant annet plen, diverse beplantning og grusbelagt innkjørsel.

Parkering i egen frittstående garasje på ca. 15 kvm og på gårdsplass. Det er mulig å installere el-lader ved inngangsdøren. Ved siden av garasjen er det en trafokiosk med tinglyst servitutt, se punkt under ferdigattest.

Gateparkering etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål og omfattes av reguleringsplanene S-4220 og S-5058. Det foreligger et midlertidig forbud mot tiltak i påvente av revidert småhusplan. I tillegg tillates det ikke boring etter bergvarme eller andre inngrep i grunnen uten godkjenning fra Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten.

Kommunale avgifter er kr 31.300,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.400,- pr. år. / 8.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 16.300.
Boligen er tilknyttet Telenor tv/bredbånd og har avgift på kr 1.660,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet alarm. Alarm medfølger ikke.
Selger opplyser at de bruker ca. 30 000 kr i året på biobrensel og ca. 2500 kr annet hvert år på rensing. 
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 5 778 339,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 14 683 341,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 13.109  pr år.

13 950 000,00 Prisantydning

Omkostninger

348 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
369 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
14 319 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eiler Christian Holtermann

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,8% av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 28.250,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 10-0134/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bekkestua
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR10.25134

Sist oppdatert: 17. juni 2025 kl. 20:15