Sundenga 20B

Sundenga 20B, 2008 FJERDINGBY
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 101, bruksnummer 172, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 101, bruksnummer 188, ideell andel 1/3

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
Underetasje 55 kvm: Trapperom/gang, baderom, vaskerom, tre soverom og bod/garderobe.
1. etasje 58 kvm: Entré, trapperom, toalettrom, kjøkken og spisestue/stue.

BRA-e:
Underetasje 3 kvm: Utvendig bod.
1. etasje 6 kvm: To utvendige boder.

TBA (terrasse- og balkongareal)
Underetasje 15 kvm: Terrasse.
1. etasje 39 kvm: Veranda, overbygg og plattinger.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 23.07.2026 utført av Anticimex AS v/Pål Einar Sommeling. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en halvpart av en vertikaldelt tomannsbolig oppført i 1971. Bygningen er fundamentert med støpt plate på mark og grunnmur av betong/lettklinkerbetong. Yttervegger er i bindingsverkskonstruksjon, utvendig kledd med trepanel.
Etasjeskillere er av tre. Takkonstruksjonen er et saltak i tre, tekket med platekledning av metall.
Boligen har vinduer med 2-lags glass fra byggeåret, 1998 og 2017, og 3-lags glass fra 2018. Terrassedører er fra 2017 og 2021.
Det er en peisovn med pipeløp av Leca-elementer.
Det er utgang til en veranda på 19 m², en terrasse på 15 m² og overbygde plattinger ved inngangspartiet på til sammen 20 m².

Garasjeplass i felles frittstående garasjerekke.
Garasjen er oppført med yttervegger i mur- og bindingsverkskonstruksjon med utvendig trepanel.
Taket er et pulttak tekket med papp.
Garasjen har leddport med portåpner og installert ladepunkt for elbil.

Sikringsskapet er plassert i en skyvedørsgarderobe i entreen og har automatsikringer.

Boligen er utstyrt med røykvarslere og brannslukningsutstyr.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Baderom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt og sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: TG 3 gis med bakgrunn i at sluk er fra byggeår. Klemring i eldre sluk er ikke tilpasset smøremembran. Alder på sluk tilsier aktsomhet og tetthet kan ikke garanteres med hensyn til overgang membran/slukmansjett og klemring.

Vaskerom
- Vanntett sjikt / membran i gulv og vegger: Vanntett sjikt og sluk har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden/dagens tettefunksjon er ukjent.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: TG 3 gis med bakgrunn i at sluk er fra byggeår. Alder på sluk tilsier aktsomhet og tetthet kan ikke garanteres med hensyn til overgang membran/slukmansjett og klemring.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Baderom
- Avløp (inkl. sluk): Avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det ble registrert tegn til tidligere påbegynnende råteskade i bunnsvill i borrehull (for tiden opptørket).

Vaskerom
- Overflater vegger: Overflater har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Overflater gulv: Gulvbelegg har synlig slitasje og er aldringspreget.
- Vann/avløp: Vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sanitærutstyr og innredning: Innredningen bærer stedvis preg av slitasje og enkelte mindre skader (svelleskader og lignende).
- Utført kontroll i tilliggende konstruksjon: Det ble registrert noe forhøyede verdier i yttervegg.

Kjøkken
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger samt spikring i enkelte skjøter.

Toalettrom
- Overflate vegg: Det ble observert hull/glippe rundt rørgjennomføring i vegg for avløpsrør (inne i innredning).
- Toalettrommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens resterende vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder.
- Avløprør: Boligens resterende avløpsrør fra byggeår har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Bereder er også tilkoblet med stikkontakt.

Andre rom
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i enkelte skjøter og overganger samt stedvis lokal knirk.
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Rom under terreng
- Enkelte innerdører bærer preg av skader/slitasje.
- Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Det ble registrert noe forhøyede verdier i yttervegg på vaskerom.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- U.etasje: Det er målt skjevheter på sydvestvendt soverom utover 15 millimeter innenfor 2 meter. Forskjellen mellom høyeste og laveste punkt er målt til 26 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vindu i spisestue fra byggeår viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Tekking (med tilhørende beslag): Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader.
- Undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Takrenner og nedløp viser begynnende tegn til slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har fullstendig utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Fasadematerialer har slitt overflatebehandling.
- Ytter- og undertaket har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Trappen har ikke håndløper på begge sider. Åpninger i rekkverket på mer enn 0,10 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2023 etablert et nytt toalettrom i første etasje.
Arbeidet med rør og sanitær ble utført av ECO3hus AS, og det elektriske arbeidet ble utført av Rett Elektro AS.
Det foreligger dokumentasjon på arbeidet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Fornyelse av overflater på baderom.

2023:
- Oppgradering og overflatefornyelse av toalettrom samt etablering av WC i første etasje, utført av ECO3hus AS
- Oppgraderinger på det elektriske anlegget, utført av Rett Elektro AS. Det foreligger samsvarserklæring.

2021:
- Utskifting av terrassedør med treramme og 2-lags glass.

2018:
- Utskifting av vinduer med trerammer og 3-lags glass.

2017:
- Utskifting av vinduer og terrassedør med trerammer og 2-lags glass.

Halvpart av tomannsbolig over to plan, med en planløsning som gir god plass til familie og hverdagsliv.
I 1. etasje ligger stue og kjøkken i en åpen og romslig sammenheng, med utgang til en stor veranda.
Underetasjen rommer soverom, baderom og vaskerom, og ett av soverommene har direkte utgang til terrassen nedenfor.
De siste årene er det gjort en rekke oppgraderinger: nytt toalettrom i 1. etasje i 2023, baderommet fikk ny overflatebehandling med mikrosement i 2024, og det elektriske anlegget er oppgradert med samsvarserklæringer fra 2022 og 2023. Fasaden er malt.

1.etg.

Entré:
Entréen møter deg med en stor skyvedørsgarderobe som tar unna yttertøy og sko.
Sikringsskapet er plassert inne i garderoben.

Toalettrom:
Toalettrommet i 1. etasje ble etablert i 2023.
Gulvet har mønstrete gulvbelegg som gir rommet karakter.
Veggene er kledd med panelplater og malte overflater.
Innredningen består av servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning og dobbel stikkontakt.
Toalettet er vegghengt.
Varmekabler i gulvet gir komfort.

Stue:
Stuen henger naturlig sammen med stuen og kjøkkenet i en åpen planløsning.
Her er det vinduer i to retninger, med godt lysinnslipp.
Peisovnen gir rommet varme utover det elektriske anlegget kan tilby.
Det er plass til stor sofagruppe og det er naturlig flyt mellom sofakroken og spiseplassen lenger inn mot kjøkkenet.
Fra stuen er det utgang til verandaen.

Kjøkken:
Kjøkkenet er romslig og har høyglans fronter med rikelig med skap- og skuffeplass langs to vegger.
Benkeplaten er av slitesterk laminert.
Over kokeplaten henger en fritthengende ventilator tilkoblet avtrekkskanal, og det er platekledning over benkeplatene.
Kjøkkenet har integrert koketopp, innebygget mikroovn og stekeovn i høyskap, innebygget oppvaskmaskin og integrert kjøleskap med fryser.
Overskap har belysning under og gir hobbykokken gode arbeidsforhold.

Ved vinduet er det plass til en liten barkrakke-løsning med utsyn mot omgivelsene.

En loftsluke med nedfellbar stige er plassert i himling på kjøkkenet og gir adkomst til kryploftet.

Veranda:
Verandaen er en av boligens store kvaliteter. Med en overbygget del på ca. 8 m², er det mulig å sitte ute også når det regner.
Verandaen gir utsyn over omgivelsene og byr på gode solforhold. Selger opplyser at uteplassen her har sol fra morgen til rundt kl. 16.
Det er tilknyttet en utvendig bod på verandaen.

U.etg.

Soverom:
Underetasjen har opprinnelig 3 godkjente soverom i henhold til godkjente bygningstegninger, alle vendt mot hagesiden. 2 av disse soverommene er i ettertid slått sammen til 1 soverom. Det ene soverommet har utgang til terrassen på ca. 15 m², med trapp videre ned til hagen.

Selger opplyser at denne uteplassen har sol fra rundt kl. 16 til kl. 22. Det er tilknyttet en utvendig bod på ca. 3 m² til terrassen.

Begge soverommene har god plass til senger, møblement og garderobeløsning.

Rommet som i dag benyttes som et tredje soverom er opprinnelig en bod som er utvidet og satt inn vindu. Det gjøres oppmerksom på at denne bruksendringen, og fasadeendringen ikke er omsøkt eller godkjent. Rommet er derav ikke godkjent til varig opphold. Kjøper overtar risikoen for bruken.

Baderom:
Baderommet fikk nye overflater i 2024 med mikrosement på både gulv og vegger, og fremstår med et helhetlig, lyst uttrykk.
Innredningen består av servant med ett-greps armatur, speilskap med belysning på vegg.
Toalettet er vegghengt.
Dusjhjørnet har glassdører og ett-greps armatur med dusjhode samt hånddusj.
Badet har et oppgraderingsbehov knyttet til eldre sluk og tettesjikt som er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Vaskerom:
Vaskerommet er fra byggeår og har utslagsvask med ett-greps armatur, opplegg for vaskemaskin og stikkontakt på vegg.
Varmtvannsberederen på 198 liter fra 1998 er plassert i hjørnet.
Vaskerommet har et oppgraderingsbehov og er gitt TG3 i tilstandsrapporten.

Hage:
Tomten er opparbeidet med plenarealer, beplantning og prydbusker, samt asfalterte og belgningssteinsbelagte gangbaner.
Hagen gir plass til uteaktiviteter.

Det er utvendige boder tilknyttet eiendommen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med. Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 
Ett av skapene på soverom medfølger ikke.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Løsøre som ikke medfølger salget: Et Skap i soverommet blir evt tatt med.

Boligen varmes opp med elektrisitet og vedfyring. Peisovn i stuen og varmekabler i gulv på bad og toalettrom.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1971. Det foreligger ferdigattest for nybygg datert 10.01.1973.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 27.08.1971.
Dagens planløsning og fasade er endret, og ferdigattesten omfatter ikke disse:

1.etg.
Det er etablert et toalettrom ved å tette døren mellom kjøkken og entrè. Toalettrommet er etablert i entrèn.

U.etg.
To av de opprinnelige soverommene er slått sammen til ett soverom.
Tidligere toalettrom benyttes som bod.
Tidligere bod er utvidet ved å flytte vegg mot soverom. Det er satt inn vindu og rommet benyttes som soverom.

Endringene er ikke omsøkt eller godkjent hos kommunen.
Innredning av boden til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.
Det tas spesifikt forbehold om at dette soverommet blir godkjent til varig opphold ved søknad.
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Rombenevnelsene er basert på dagens bruk og kan ikke anses som en bekreftelse på at denne bruken er godkjent

Dokumenter kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Dagboknummer: 110735
Tinglysningsdato: 30.12.1987
Servitutten omhandler: Bestemmelser om felles vedlikeholdsansvar og kostnadsdeling for felles rørledninger (vann og kloakk), strøm- og telefonledninger, felles TV-anlegg og adkomstvei. Dette gjelder for eiendommene Sundenga 18 A/B, 20 A/B og 22 A/B. Eier av den enkelte eiendom er selv ansvarlig for egne stikkledninger. Servitutten gir også rett til å grave på annen eiendom for å reparere felles rørledninger, med plikt til å utbedre eventuelle skader.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eierne av eiendommene i området har samlet ansvar for vedlikehold av felles rørledninger for vann og kloakk, felles ledninger for strøm og telefon, felles TV-anlegg og adkomstvei.

Boligen ligger i et rolig og barnevennlig boligstrøk med bl.a eneboliger og rekkehus på Nedre Aamodt på Fjerdingby.

Fjerdingby ligger sentralt til i Rælingen kommune og boligen har beliggenhet ikke langt fra Marikollen idrettspark og det nye Marikollen Torg, som utgjør det naturlige sentrum i Fjerdingby.
Marikollen Torg har frisør, Sushi, Interoptik, Dr. Food, Delikatessebutikken Buon Giorno, Puls treningssenter, Rema 1000, apotek og Vinmonopolet.
Ravinen kultur- og helsebygg åpnet i 2022 og har lokaler for utøvende kultur med musikkrom, dansesal, fleksisal, bibliotek, ungdomsklubb i tillegg til forebyggende helse, legesenter, fysikalsk institutt og kafè.

Det er en ny barneskole på Fjerdingby som stod ferdig høsten 2022. Skolen har en unik beliggenhet rett ved marka og idrettsparken og er et nær nullenergibygg.
Fjerdingby skole ble bygget for 770 barn med flerbrukshall og solcelleanlegg, og det er skolegård og klasserom på taket.

Marikollen idrettspark ligger i nærheten og er et fantastisk område med naturlig glede for alle som synes det er best å være ute.
Anlegget består av alpin- og hoppanlegget Marikollen skisenter samt fotballbaner (også kalt Rælingen stadion).
Her er det noe for alle, om man ønsker rolige rusleturer, lange skiturer i opplyste lysløyper eller teste skøytekunnskapene på kalde vinterdager.
Her finner du også en hyggelig varmestue/café hvor du kan nyte nystekte vafler, pølser og varm eller kald drikke når du trenger en pause.
De senere årene er det foretatt store utbedringer av anlegget med blant annet et nytt skilek- og akeområde for de aller minste.
Anlegget er et gunstig utgangspunkt for turer innover marka.

Eiendommen ligger usjenert med gode solforhold og utsikt over Øyeren Naturreservat. Her finner vi Nord-Europas største innlandsdelta, med et yrende liv av fisk, fugl, dyr og planter. Med andre ord et eldorado for fiske- og fugleinteresserte, og en flott utsikt å våkne opp til.

Til daglig handel er Kiwi Rælingen noen minutters kjøretur unna. Strømmen Storsenter og Lillestrøm Torv nås begge på under ti minutter med bil. Nærmeste bussholdeplass, Aamodt, er et par minutters gange fra boligen, med linje 350. Lillestrøm stasjon er rundt fem minutter med bil, og derfra går det tog til Oslo S på under halvtimen.

Barnehager:
Tangen barnehage: 7 min. gange
Sannum barnehage: 13 min. gange
Blåbærgrenda barnehage: 22 min. gange

Idrett og fritid:
Sundenga borettslag: 2 min. gange
Bråten borettslag 1.: 11 min. gange
Feel24 Rælingen: 13 min. gange
Puls Marikollen: 15 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 379 kvm. Tomten er opparbeidet med plenarealer, diverse beplantning, prydbusker, asfalterte arealer og belegningsstein i gangbaner.

Eiendommen har biloppstillingsplass med 1/3 del av garasjen på gnr 101, bnr 188.

Boligen disponerer den midterste garasjeplassen i en felles, frittstående garasjerekke. Det er også mulighet for parkering foran garasjen. Selger opplyser at det er plass til to biler etter hverandre.

Garasjen er utstyrt med leddport med portåpner, belysning og stikkontakt.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Felles strøm for port og lampe i garasjen faktureres via nabo.

Eiendommene har adkomst via kommunal vei. Adkomstvei/gangvei frem til boligen er privat, og driftes i felleskap av tilliggende eiendommer Sundenga 18 A-B, 20 A-B og 22 A-B.

Eiendommene er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Felles rørledninger for vann og kloakk ut til det offentlige nettet vedlikeholdes av eierne av Sundenga 18 A-B, 20 A-B og 22 A-B i fellesskap.
Eier av denne eiendommen er ansvarlig for egen stikkledning frem til fellesledningen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse i henhold til reguleringsplan 177, «Reguleringsplan for området mellom Gressnebben og Hegrevn. Gnr.102, Bnr.6 m.fl.», datert 16.06.2010, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Av eiendommens totale areal er 351 m² regulert til frittliggende småhusbebyggelse, 23 m² til felles gangareal, 4 m² til annen veigrunn og 4 m² til rasfare.
Eiendommen ligger i felt FS2.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2033, vedtatt 15.02.2023.
Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse, nåværende.
I henhold til planens § 1.2.1 gjelder kommuneplanen foran eldre reguleringsplaner ved motstrid, ettersom reguleringsplan 177 ikke er listet som et unntak.

Den del av eiendommen på 4 m² som i reguleringsplanen er avsatt til formålet rasfare:
Tilhørende reguleringsbestemmelser § 7 stiller krav til geotekniske undersøkelser før tiltak kan igangsettes: «Innenfor området kreves det geotekniske undersøkelser før tiltak igangsettes. Dette gjelder også utgraving eller oppfylling på eiendommene som kan påvirke stabiliteten. Sikre grunnforhold skal kunne dokumenteres, eventuelt ved hjelp av avbøtende tiltak.»

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter var kr 17 262,30 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Årsprognosen for 2026 ligger på kr 18 118,43. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Det er ikke eiendomsskatt på eiendommen.

Eierne av eiendommene i området har samlet ansvar for vedlikehold av felles rørledninger for vann og kloakk, felles ledninger for strøm og telefon, felles TV-anlegg og adkomstvei.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18 000,- pr. år.

Nåværende eier har forsikring i Sparebank 1 som koster kr 7 800,- pr. år.

Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av TV og fiberinternett (1 GB) og koster kr 699,- pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Det er en ordning for felles strøm til garasjeport og -lys, hvor faktura videresendes fra nabo.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 346 977,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

5 750 000,00 Prisantydning

Omkostninger

143 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
144 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
164 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 894 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 914 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Karim Sajedi og Rahele Hosseinian

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt   kr -10 000,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger / Overtagelse kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 3 685,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig  kr 17 500,00
Foto  kr 4 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0277/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26277

Sist oppdatert: 07. august 2026 kl. 11:22