Birch-Reichenwalds gate 2F

Birch-Reichenwalds gate 2F, 0483 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 77, bruksnummer 346, seksjonsnummer 79, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 56 kvm.

BRA-i:
5. etasje: 48 kvm: Entre, bad, soverom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 8: kvm: Bod.

Åpent areal - Terrasse- og balkongareal (TBA):
5. etasje: 12 kvm: Balkong.

Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.08.2025 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Boligbygg over syv etasjer samt underetasje. Grunnmur, bærende konstruksjoner og etasjeskillere hovedsakelig av betong. Takkonstruksjon
utvendig tekket med papp/membran (ikke besiktiget). Utvendig fasader forblendet i pusset mur. Leiligheten har entrédør med brannklasse B30 og
lydklasse db35. Balkongdør (skyvedør) med karmer av tre, og to-lags glass (fra byggeår). Vinduer med karmer av tre, og tre-lags glass (fra byggeår).

Oppsummering av tilstandsgrader:
80% TG1, 11% TG2, 0% TG3 og 9% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Øvrige rom: Ventilasjon til soverom er bygget inn i garderobeskap. Kan medføre redusert ventilering av rommet. TG:2.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet høy alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
28. Er det andre forhold av betydning eller sjenanse for eiendommen eller nærområdet?
Svar: Ja - Det byttes rør ved hovedveien pr nå.

Nåværende eiere overtok leiligheten i 2018 og har siden bekostet en generell oppussing i form av malerarbeid og nytt laminatgulv i alle rom utenom badet. Mellom entreen og stuen er gulvet lagt gjennomgående for et helhetlig uttrykk.

I leilighetens generelt meget effektive romløsning er kjøkkenet installert mot stuens bakvegg, til fordel for en størst mulig disponibel gulvflate i rommet for øvrig. Innredningens skap og skuffer har stilren fremtoning og fyller foruten sin rent praktiske funksjon også rollen som et dekorativt møbel. Av hvitevarer er alle utenom kombiskap integrert.

I soverommet har nåværende eiere foruten malerarbeid og nytt laminatgulv også bekostet en stor og praktisk skyvedørsgarderobe som oppbevarer klærne lett tilgjengelig ved sengens side. Ytterligere en skyvedørsgarderobe finnes i entreen, denne er fra byggeåret.

Badet er i stor grad som fra byggeåret og smart innredet med blant annet en bred servantbenk som både vaskemaskin og tørketrommel kan plasseres under, lite fremtredende og likevel lett tilgjengelig. Benken er i tillegg velegnet for oppbevaring og bretting av tøy. Badets øvrige sanitærutstyr inkluderer dusjhjørne hånd- og regndusj installert i regi av nåværende eiere. Dusjdørene er plassbesparende og kan svinges inn når det er behov for å maksimere den tilgjengelige gulvflaten.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte glatte flater og fliser.
Himlinger: Malte glatte flater og malte betongelementer.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminert grå benkeplate. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminert hvit benkeplate og nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Innfelt veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassdører og to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming via radiatorer. Vannbåren gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 21.08.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 10 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bruksrett, adkomstrett, bestemmelse om vann og kloakk, bestemmelse om gjerde og diverse erklæringer og avtaler.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

I tillegg er det tinglyst følgende på eiendommen grunndata:
Dagboknr 1058040, tinglyst 12.12.2012 - seksjonering.
Opprettet seksjoner: Snr: 79.
Formål: Bolig.
Tilleggsdel: Bygning.
Sameiebrøk: 48/11000.

Dagboknr 471206, tinglyst 27.05.2016 - reseksjonering.
Fellesareal (P-plasser) tillegges snr. 17, 26, 76 og 104 som tilleggsdeler.
Fellesareal tillegges snr. 102 som tilleggsdel.
Fellesareal (bod) tillegges snr. 55 som tilleggsdel.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Kortidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med kortidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengene.

Det gjøres oppmerksom på at oppdragsgiver er i familie med en ansatt ved Krogsveens avdeling Moss, men at dette ikke er i strid med egenhandelsreglene i lov om eiendomsmegling.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

I Lillohagen bor du i flotte og lite trafikkerte omgivelser, midt mellom byen og marka. Her vil du også nyte godt av gangavstand til det meste av hva hverdagen krever; shoppingmuligheter, gode servicetilbud og ikke minst kollektivtransport.

Nærliggende Storo Storsenter er Oslos største shoppingsenter med over 140 butikker, spisesteder og tjenester. Ved senteret ligger også flere gode spisesteder samt landets største kinosenter og eneste IMAX-kino; ODEON Oslo.

Torshov er kun en kort spasertur unna og tilbyr et berikende kulturtilbud med blant annet Torshovteatret på Soria Moria samt et omfattende utvalg av barer og restauranter. Her ligger populære Åpent Bakeri, kjent for sine bakervarer og kaffe samt for byens kanskje beste pizza på kveldstid når Lofthus Samvirkelag åpner. Andre besøksverdige etablissementer inkluderer Ugress, Tyren samt Grisen som har flott uteservering i sesong. Vel verdt gjentatte besøk er naturligvis også slakterforretningen Strøm-Larsen som ligger rett i nærheten.

For deg som er glad i friluftsliv og aktivitet har området mye å tilby. Flere grønne lunger finnes i praktisk nærhet, deriblant Muselunden hvor det er mulig å spille frisbeegolf sommerstid eller ake vinterstid. Bakkens helling gjør at akingen kan være morsom selv for voksne. Lunden er ellers ypperlig for late dager under solen med boklesing, grilling og avslapning.

Øvrige parker og grøntområder inkluderer den store Torshovparken, Torshovdalen, Voldsløkka og Akerselva med langsgående turvei helt ned til sentrum eller opp til Maridalen. Langs elven finner du også badeplasser ved Nydalen, Stilla og Brekkedammen. Den årlige "elvevandringen" er en voksende kulturbegivenhet verdt å oppleve for både store og små.

Grefsenkollen ligger idyllisk til over byen og er et svært populært turområde i alle årstider. Kollen er kjent også for OverOslo Bar, et sted like perfekt for en aperitif før middag som for en forfriskning etter en topptur. Her er det også et variert underholdnings- og kulturtilbud, deriblant musikkfestivalen med samme navn som på kort tid har vokst til å bli en av Østlandets største og mest populære.

Kollektivtilbudet i området er meget rikt og lett tilgjengelig; T-bane på Storo, trikk i Grefsenveien som går hvert femte minutt og tar deg effektivt ned til sentrum eller opp til marka ved Kjelsås. er et perfekt utgangspunkt for sykling, skiturer og andre naturopplevelser i marka. Flere bussruter passerer også i området; linje 30 og 58 fra Lillo gård, linje 56 fra Storo senter og Flybuss fra Storo.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Felles eiet tomt på 8.085 kvm. som tilhører sameiet.

Tomten består delvis av gressplen, samt lekeplass og benker. Bilfritt bomiljø med asfalterte gangveier, grøntareal og innvendig- og utvendig sykkelparkering. I Lillohagen bor du sentralt, luftig og moderne.

Det er etablert en barnehage med lekeareal i gårdsrommet. Lekearealet skal være tilgjengelig for områdets beboere etter barnehagens stengetid.

Det medfølger ingen parkeringsplass. Parkering skjer etter områdets bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for bolig og offentlig bygning/allmennyttig formål (barnehage) etter bestemmelsene i S-4524 av 16.06.10.

Det gjøres oppmerksom på at Storo området er under utvikling og at endringer og oppføring av nye bygg vil kunne skje. Det anbefales spesielt å følge med på de planer og prosesser som pågår for området via Oslo kommune, Plan- og bygningsetaten.

Saksnummer: 202212601 - Grefsenveien/Sandakerveien mellom Åsengata og Grefsenveien 48 og 202205180 - Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen - Detaljregulering. Hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister og gående i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe. Det er planlagt at planen skal oversendes byrådsavdelingen innen 01.01.2026.

Saksnummer: 202209898 - Reguleringssak. Gjelder Nycoveien 1 og 1 B - Detaljregulering tilbygg til næringsbygg - saken pauses til 2025. Det foreslås å utvide dagens bebyggelse med en ekstra fløy mot Vitaminveien. Maksimalt foreslått etasjehøyde er 8 etasjer over terreng.

Saksnummer: 201816207 - Vitaminveien - Detaljregulering - Opparbeidelse av gate. Hensikten med prosjektet er å avklare fremtidig gateutforming av Vitaminveien samt deler av tilstøtende gater Sandakerveien, Kristoffer Aamots gate, Gunnar Schjelderups vei og Nydalen Allé. Planen ble lagt ut for ny høring 20.10.2023.

Saksnummer: 202205180 - Reguleringssak. Gjelder Storokrysset fra Grefsenveien 48 til Disen - Storokrysset - Detaljregulering. Oppstartsmøte ble bestilt 01.04.2022 og det fremkommer her at hensikten med prosjektet er å bedre fremkommelighet og trafikksikkerhet for syklister i Sandakerveien og Grefsenveien på strekningen mellom Åsengata og Disen vendesløyfe.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene inkluderer: a-konto fyring og varmtvann, kabel-tv og internett (grunnpakke), kommunale avgifter, renhold, vaktmester, felles bygningsforsikring, drift og vedlikehold av bygg/elektro/vvs og utvendig anlegg, styrehonorar, forretningsførsel, revisjon og andre driftskostnader.

Felleskostnadene fordeles slik:
Energi 208,-
Felleskost. likt 1.882,-
Felleskost. brøk 1.276,-

Boligselskapet har avtale med Techem Norge AS om leveranse av energiservicetjenester. OBOS fakturerer den enkelte beboer á konto på vegne av Techem Norge AS sammen med ordinær innkreving av felleskostnader. Techem Norge AS avregner faktisk energiforbruk mot innkrevd a-kontobeløp. Avregning og evt. justering av a-kontobeløp skjer årlig.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert med en økning på 10% fra 01.03.2025.
Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. leverandørkostnader.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 6.000,- pr. år. / 1.500 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av tv/internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 329 259,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 317 034,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 4 675,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 28.07.2025.

Det er ikke felles lån i sameiet i henhold til forretningsfører.

5 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

140 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
151 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 751 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Thea Kristine Bråthen Holder og Håkon Sigfred Stark

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lillohagen Nedre Sameie, med sameiebrøk 48/11000.
Sameiet består av 147 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS, tlf. 22865600.

Sameiet har egen hjemmeside: www.lillohagennedre.no med mye nyttig informasjon.

Dugnad må påregnes.

Dyrehold er tillatt, så lenge dette ikke på en urimelig eller unødvendig måte, er til skade eller ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.

Ihht. styret pr. 29.07.2025 er det ingen planlagte påkostninger i sameiet pt. som vil medføre økt husleie.

Styrets arbeidsoppgaver og vedlikehold/nyanskaffelser som har vært gjennomført i 2023/2024:
Generell opprydning i fellesarealer og tekniske rom for bedre orden og sikkerhet.
Videreføring av arbeidet med utskifting til LED-lamper i bodområdene. I år er dette fullført i blokk C.
Gjennomført bytte og forsterkning av dører for bedre sikkerhet (etter innbrudd i A-blokken).
Bytte av garasjeport-åpner og tilhørende modem for å sikre fremtidig drift etter nedleggelse av 2G-nettet.
Forbedringer i elbilladeanlegget sammen med leverandør AS WATT.
Boning av alle trappeoppganger er videreført, noe som gjør det enklere med ukentlig renhold og gir et bedre visuelt inntrykk.
Ny og forbedret avtale med Telia for TV og internett.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Provisjon: 1,0% av salgssum
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte: kr. 17.000,-
Markedspakke: kr 27.400,-
Oppgjørshonorar: kr. 7.500,-
Foto: kr. 5.100,-
Offentlig informasjon kr 3.500,-
Eierskiftegebyr forretningsfører: kr 6.570,-
Opplysninger forretningsfører: kr 4.500,-
Tinglysing urådighet: kr 545,-
Boligselgerforsikring inkl. tilstandsrapport fra Anticimex: kr 36.398,-

Oppdragsnummer 30-0130/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25130

Sist oppdatert: 18. august 2025 kl. 10:28