Nordre Kirkefjell 40

Nordre Kirkefjell 40, 4843 ARENDAL
Kommunenummer 4203, gårdsnummer 508, bruksnummer 831
Andelsnummer 12, Kirkefjell Borettslag, organisasjonsnummer 943151830

Totalt bruksareal BRA: 112 kvm

BRA-i:
Underetasje 78 kvm: Gang, vaskerom, bod, bad, to soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 16 kvm: Bod og garasje.

BRA-b:
Underetasje 18 kvm: Innglasset terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at Borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.08.2026 utført av Anticimex AS v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det er noe avvik fra tegninger og dagens bruk. Se mer info under pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1988. Bygningen har grunnmur i betong og lettklinkerblokker, og er oppført med underetasje. Ytterveggene er i tre- og betongkonstruksjoner med ytterkledning av stående trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Taket er et saltak i trekonstruksjon, tekket med takplater av metall. Vinduer med karmer og rammer av tre er fra 2014-2022. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35, og en balkongdør fra 2022. Fra stuen er det utgang til en innglasset terrasse på 18 m². Det er elementpipe fra byggeår i boligen.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten og er utstyrt med skrusikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeår.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Helhetsvurdering: Det er lagt laminatgulv over gulvbelegg/fliser, noe som hindrer visuell befaring av tettesjiktet. Vanntett sjikt, vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Våtrom - Vaskerom
- Helhetsvurdering: Vanntett sjikt, vannrør av kobber og avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er observert rust på skruene i klemringen til sluket.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Kjøkken
- Vannrør: Se punkt "Vannrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Avløpsrør: Se punkt "Avløpsrør" under avsnitt om tekniske anlegg.
- Ventilator: Ukjent om ventilatoren gir tilstrekkelig avtrekk. Ved funksjonstest registreres liten effekt.

Tekniske anlegg
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Boligens avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Rom under terreng
- Ventilasjon: Ventilasjonen vurderes som utilstrekkelig.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Taket er inspisert fra bakkeplan. Boligen har en lukket takkonstruksjon. Eksakt alder på undertaket er ikke kjent.

Drenering
- Helhetsvurdering: Dreneringen har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har utvendig fuktsperre.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det ble i 2022 utført arbeid på bad av ufaglært, hvor dusjkabinett, baderomsinnredning og toalett ble byttet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Ny varmtvannsbereder på 110 liter montert under kjøkkenbenk

Eier kjøpte boligen i 2022 og har i sin eiertid gjort følgende påkostninger:
Gang/Entre: Tapetsert og lagt nytt gulv.
Bad: nytt linoleumsfliser, ny innredning, nytt badekar/dusj, nytt toalett. Tapetsert med våtromstapet. Ny taklampe.
Soverom: Tapetsere og ny taklampe.
Stue: Tapetsert, nytt gulv, nye plater på en vegg
Kjøkken: Montert brukt kjøkkeninnredning. Ny kran og vask, ny kjøkkenvifte.
Malt opp terrassen.
Kombiskap og oppvaskmaskin ble kjøpt i 2023.

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2024:
- Reparasjon av overvann

Leiligheten er fra 1988 og ligger i underetasjen i et leilighetsbygg oppført av Arendal Boligbyggelag. Bygget har yttervegger i tre- og lettklinkerblokker med betongkonstruksjoner, ytterkledning av stående trekledning og deler av fasaden med fasadeplater. Etasjeskillere av betong og støpt gulv mot grunn. Saltak i trekonstruksjoner med metallplater.

De siste årene er det utført oppussingsarbeid i gang, stue, soverom, kjøkken og bad. Vinduer med karmer og ramme av tre er skiftet i perioden 2014–2022. Balkong-/terrassedøren er fra 2022. Varmtvannsbereder på 110 liter er fra 2024.

Oppvarming skjer med elektriske varmekabler i gulvet på stue, gang og kjøkken. Boligen ventileres med naturlig ventilasjon via vinduer og vindusventiler, samt mekanisk avtrekk på kjøkken og våtrom tilknyttet felles anlegg. Vannrør av kobber. Synlige avløpsrør i plast. Automatisk vannstopper med fuktsensor på kjøkken. Entrédør med sikkerhetslås, brannklasse B30 og lydklasse 35 dB. Porttelefon tilknyttet boenheten. Sikringsskap med skrusikringer er plassert i gang utenfor leiligheten.

Det er felles inngang fra gateplan hvor denne leiligheten ligger en etasje ned med trappeadkomst.

KJØKKEN:
Innredning med glatte fronter. Benkeplate med laminert overflate. Laminert plate mellom kjøkkenbenk og overskap. Nedfelt kjøkkenvask med armatur. Benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Vegghengt ventilator. Frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser. Automatisk vannstopper med fuktsensor. Varmtvannsbereder på 110 liter (fra 2024) plassert under kjøkkenbenk. Varmekabler i gulvet. Åpen løsning mot stue.

STUE:
Koselig stue som har utgang til terrassen. Fastmonterte veggskap i stuen medfølger.

BAD:
Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Speilskap. Vegghengt skap ved speil. Dusjkabinett med dusjarmatur. Gulvstående toalett. Gulvflate med gulvbelegg og fliser, med laminat lagt over flisene. Vegger med baderomsplater og tapet. Malt himling. Mekanisk avtrekk med ventil i himling og luftespalte for overstrømning under dør.

VASKEROM:
Gulvstående servantinnredning med utslagsvask og armatur. Opplegg for vaskemaskin. Mekanisk avtrekksvifte i vegg og luftespalte for overstrømning under dør. Gulvflate belagt med gulvbelegg. Malte vegger og malt himling.

SOVEROM:
Det ene soverommet har fastmontert seng som medfølger. Her er det også et enkelt plassbygd skap. På det andre soverommet er det to garderobeskap som medfølger.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, gang, kjøkken og soverom. Gulvbelegg på bad og vaskerom, med fliser under laminat på bad. Terrassebord på innglasset terrasse. Støpt gulv mot grunn.
Vegger: Malte og tapetserte veggflater. Baderomsplater og tapet på bad.
Himling: Malte flater i himling.

Lagring:
Innvendig bod i tilknytning til vaskerommet i underetasjen. Ekstern bod på ca. 2 m² i 1. etasje.

Romslig terrasse med overbygg og glassvegger. Herfra er det også adkomst til hagen.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Kombiskap og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk. Varmekabler i stue, gang og kjøkken.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 1988. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 15.01.1988. Tillatelsen var tidsbestemt til 19.02.1988. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
1. Endel arbeider gjenstår
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger rammetillatelse for rehabilitering av takflater, vinduer, terrassedører samt rekkverk datert 13.05.2022. Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.08.1986. Dagens planløsning er endret i forhold til disse.

Tegningene viser åpen terrasse, mens det i dag er etablert innglasset terrasse. I tillegg viser tegningene på 1. etasje carport, mens dagens bruk er beskrevet som garasje.
Der det i dag er innredet vaskerom vises rommet registrert som bod i tegninger. Det foreligger ikke dokumentasjon på at disse endringene er omsøkt eller godkjent. Slike endringer kan være søknadspliktige tiltak. Det foreligger ingen dokumenter/godkjennelser for frittliggende bod som er i hagen.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for disse forhold videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:

1987/4824-2/36 15.06.1987 BESTEMMELSE OM VEG
Med flere bestemmelser
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde
ledninger m.m.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten har en fin beliggenhet i et etablert og rolig boligområde på Kirkefjell og Ribberåsen i Arendal. Boligen ligger tilbaketrukket til i fredelige omgivelser, med flott utsyn over det omkringliggende landskapet, grønne åser og glimt mot sjøen i horisonten. Nabolaget består i hovedsak av småhusbebyggelse, og fellesområdene er pent opparbeidet med grøntarealer, beplantning og asfalterte internveier.

Beliggenheten gjør hverdagslogistikken enkel for både barnefamilier og etablerere. Det er en kort gåtur til både barnehager, skole, busstopp og dagligvarebutikk. For lek og fysisk aktivitet i hverdagen finner du Heitjern nærmiljøanlegg med balløkke samt ballbingen på Songeheia innen gangavstand.
Lysløypa ligger også i kort avstand like nedenfor eiendommen.

Har du behov for et bredere vare- og servicetilbud, ligger Arendal sentrum samt kjøpesentrene ALTI Arena og ALTI Harebakken kun en kort kjøretur unna med et rikt utvalg av butikker av ulike slag.

Se vedlagte kart eller kontakt megler for veibeskribelse.

Barnehager:
Gullfakse barnehage: 8 min. gange
Steinerbarnehagen Stjerneglimt: 10 min. gange
Nyli barnehage: 18 min. gange

Idrett og fritid:
Heitjern nærmiljøanlegg balløkke: 5 min. gange
Songe heia - Toppen ballbinge: 10 min. gange
MOVA Krøgenes: 9 min. kjøring
MOVA Arendal Sentrum: 10 min. kjøring

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 5128,2 kvm som tilhører borettslaget. Tomten er opparbeidet med asfalterte veier og biloppstillingsplasser, grus, plenarealer og diverse beplantning. Fellesarealene omfatter felles inngangspartier, fellesbed, skråning ved parkeringsplassen og gjesteparkering. Borettslagets tomt er fellesareal, dersom det ikke er gjort nærmere avtaler om bruk.

Leiligheten disponerer solrik og fin hage som er opparbeidet med plen, hekk, platting og beplantninger.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Kjøper overtar risiko for avviket.

Det medfølger garasje/parkeringsplass som tilhører leiligheten, plassert rett ved inngangen til bygget. Plassen følger leiligheten uten separat leie.

Det er ikke mulighet for montering av ladeboks eller el-lading i nærheten av boligen.

Borettslaget har gjesteparkering som andelseiere med flere biler og besøkende skal benytte. Permanent parkering er ikke tillatt mellom husene, foran garasjene og langs fjellet.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til Blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan 2217r3, Kirkefjell, nord, datert 15.04.1982, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan Bebyggelsesplan for felt B - Kirkefjell Nord, datert 15.02.1983, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanen 2023-2033. Arealbruken er i planen avsatt til Bebyggelse- og anlegg; eksisterende boligbebyggelse.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H290: Avvikssone støy
Avvikssone støy (H290) Arendal sentrum og sentrene Saltrød, His og Nedenes er angitt som avvikssone for støy. I avvikssonene kan boligbebyggelse, barnehager og pleieinstitusjoner etableres i gul og rød sone dersom følgende tiltak er ivaretatt: Boliger skal ha minimum en fasade som vender mot stille side, jfr. tabell 3 i T-1442/16.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 243,- pr. mnd. og inkluderer: fellesutgifter, renter og avdrag på andel fellesgjeld samt TV og internett.

Felleskostnadene fordeles slik:
Fellesutgifter: kr 3 856,-
Rentekostnader andel fellesgjeld: kr 2 602,-
Avdrag andel fellesgjeld: kr 1 049,-
TV/Internett: kr 736,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 7 710,- pr. år. / 8 299 kwh. pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett via Telenor (500/500). Dekoder medfølger boligen. TV og internett er inkludert i felleskostnadene.

Eiendommen er ikke tilknyttet alarm.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres borettslaget og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 582 541,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatt er inkludert i fellesutgiftene som betales til borettslaget.

Andel formue er kr 12 168,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 566 851,- pr. 19.08.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 687 196,- pr. 19.08.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Handelsbanken Eiendomskreditt
Lånenummer: 94807282829
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 19.08.2026: kr 9 687 196,-
Andel av saldo: kr 566 852,-
Innfrielsesdato: 30.06.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,55 %

2 150 000,00 Prisantydning
566 851,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
2 716 851,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
2 717 941,00 Totalpris inkl. omkostninger
2 727 891,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Siw Anita Kismar og Brian Kismar

Leiligheten er tilknyttet Kirkefjell Borettslag.
- Borettslaget består av 16 andeler.
- Forretningsfører er Bosør.
- Borettslaget er tilknyttet Bosør (tidligere Arendal Boligbyggelag).
- Forsikringsselskap er If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP0002010180.

Dyrehold er ikke tillatt uten styrets forutgående skriftlige dispensasjon, som kun gis etter skriftlig søknad.
Borettslaget har felles boder, garasjer, gjesteparkering og avfallsdunker med kildesortering.
Det skal være ro etter kl. 23.00. Ytterdører skal være låst hele døgnet. Parabolantenner er ikke tillatt. Installasjon av varmepumpe krever søknad til styret.
Dugnad og fellesplikter for renhold og vedlikehold av fellesarealer må påregnes. Trapp opp til 1.etasje og gangvask nede annenhver
uke.

På generalforsamling 11. mars 2026 ble det blant annet vedtatt en endring i vedtektene om andelseiers vedlikeholdsplikt for egenmonterte installasjoner og retningslinjer for montering av varmepumpe. Årsregnskapet for 2025 ble godkjent.

Planlagte påkostninger:
- Maling av husene på framsiden
- Maling av de grå murene
- Fjerning av kratt og trær på nedsiden av verandaene
- Oppfiksing ved parkeringsplassen

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsregnskapet for 2025 viser et overskudd på kr 369 305,-. Borettslagets disponible midler var kr 201 644,- per 31.12.2025. Balansen viser en negativ egenkapital på kr -437 159,- per 31.12.2025. Ifølge styret skyldes den negative egenkapitalen historisk kost-vurdering av eiendelene, og den faktiske egenkapitalen vurderes som positiv basert på reell markedsverdi.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Kjøper må være medlem i Bosør før overdragelse kan finne sted.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av Bosør har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.

Borettslaget er tilknyttet en sikringsordning for felleskostnader.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten er tilknyttet Kirkefjell Borettslag.
Forretningsfører er Bosør.
I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

 Borettslaget er tilknyttet sikringsfond som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.
Avtalen om sikring er gyldig til [avtalen sies opp av en av partene][dato]. Oppsigelsesfrist er (xxx).
Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter avtale

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke Liten u/smartannonsering  kr 22 700,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00

 
Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 2 600,00
Innhenting av offentlig opplysninger Arendal kommune  kr 6 900,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 8 500,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 5 783,50
Foto  kr 3 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0112/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.26112

Sist oppdatert: 01. september 2026 kl. 15:18