Gladvollveien 22A

Gladvollveien 22A, 1168 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 194, bruksnummer 910, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal: 218 kvm
Totalt BRA-i: 174 kvm
Totalt BRA-e: 44 kvm

BRA-i 174 kvm:

1. etasje 99 kvm:
Entré/hall, vaskerom, bad, tv-stue, kjøkken og stue/spisestue.

2. etasje 75 kvm:
Stue, bad og 4 soverom.

BRA-e 44 kvm:
Dobbelgarasje.
Lagringsloft over garasjen har gulvareal på 28 kvm (GUA) (pga. lav takhøyde/skråtak er ikke arealet måleverdig som bruksarea).

Åpent areal (TBA):
1. etasje 38 kvm: Skiferplatting på 6 kvm ved inngangspartiet og markterrassen på 32 kvm i hagen.
2. etasje 6 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 05.10.2026 utført av Anticimex.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Frittliggende enebolig over 2 etasjer, oppført i 1990.
Bygget er oppført med støpt gulv mot grunn (støpt plate på mark).
Yttervegger og etasjeskillere er i trekonstruksjoner, og utvendige fasader er kledd med stående trekledning.
Takkonstruksjon i trekonstruksjoner utført i valmtaksform, utvendig tekket med takstein (undertak og glassert takstein fra 2021). Renner og nedløp er i metall.
Vinduer har trekarmer og tre-lags glass fra byggeår. Terrassedører med trekarmer og tre-lags glass fra byggeår, samt terrassedør med to-lags glass fra 2022.
Boligen har glatt entrédør av tre med glassfelt og kodelås fra 2019.
Sikringsskap er plassert i entré, og anlegget er sikret med automatsikringer.
Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og montert komfyrvakt.

Frittstående garasje på 44 kvm, oppført i 1992 og tilbygget i 2004.
Bygning i trekonstruksjoner med stående trekledning og uisolert konstruksjon.
Takkonstruksjon i valmtaksform tekket med takstein.
Elektrisk leddport og to stk. elbilladere.
Lagringsloft over garasje har gulvareal på 28 kvm (ALH). Utvendig adkomst fra terreng til loftet på baksiden av garasjen.

Følgende bygningsdeler har fått TG2 i tilstandsrapporten:

Vaskerom:
- Helhetsvurdering.

Tekniske anlegg:
- Boligens vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) og avløpsrør (og tilhørende komponenter)har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Innvendig stoppekran er funksjonstestet og fungerer på befaringstidspunktet, men fremstår med tegn til slitasje og elde.
- Innvendig stakeluke er ikke påvist.
- På bakgrunn av varmtvannsberederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker

2. etasje:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvis bruksslitasje med enkelte riper og hakk.

Kaldt loft:
- Helhetsvurdering.

Vinduer og terrassedører:
- Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Enkelte vinduer har mangelfull åpnings- og lukkefunksjon.
- Terrassedører viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Balkong:
- Overflatematerialer på balkongen viser stedvise tegn til elde/slitasje.
- Balkongen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal. Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
- Helhetsvurdering.

Stikkledninger:
- Utvendige vann- og avløpsledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Garasje:
- Det er i rapporten kommentert at det ikke er musesperre bak kledningen, men selger har etter bygningssakkyndiges befaring lagt musebørste under kledningen.
- Det er påvist avleiring av salt/kalkutslag på grunnmur.

Følgende bygningsdeler har fått TG3 i tilstandsrapporten:
Bad 1.etasje:
- Helhetsvurdering.
Bad 2.etasje:
- Helhetsvurdering.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
Terrasseplatting:
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser grunnet lav høyde under terrasse.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Rekkverkshøyden innvendig i 2. etasje er lavere enn 1,0 meter.
- Innvendig trapp har ikke håndløper på begge sider.
- Snøfangerutstyr på yttertak er ikke etablert.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Tidligere lekkasje rundt pipe og på ark over soverom, hvor tak og undertak senere ble byttet i 2021 av Tømrerfirma Knut Anders Solberg. I 2002 var det vann fra toalett på toalettgulv nede som følge av feil med tilbakeslagsventil, uten problemer siden. Det opplyses om dårlig effekt på varmekabler på bad i 2. etasje. Peisinnsats ble satt inn ca. 2001.

Gladvollveien 22A har en solrik og flott beliggenhet på et høydedrag, med noe fjordutsikt. Boligen ligger tilbaketrukket og skjermet fra vei i et særdeles barnevennlig og attraktivt boområde med kort vei til bl.a. skole, kollektivtransport, nærbutikk og et unikt fritidstilbud.

Boligen har en innholdsrik og god planløsning over kun 2 etasjer. Den romslige hovedetasjen inneholder bl.a. stue/spisestue, kjøkken og tv-stue og er skreddersydd for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. Rikelig med vindusflater slipper inn godt med naturlig lys, samtidig som gir god kontakt mellom inne- og uterom. Fra stuen/spisestuen er det utgang til solrik terrasse og hage med noe utsikt, perfekt for lange sommerkvelder.

Boligen er oppført i 1990 og fremstår som pen med overflater og innredning i lyse og varme farger. Av store påkostninger de siste årene kan nevnes at kjøkkenet ble pusset opp i 2018 og at det ble lagt nytt yttertaket på både hus og garasje i 2021.

1. etasje:

Lys og romslig hovedetasje som inneholder entré/hall, vaskerom, bad, tv-stue, kjøkken og stue/spisestue.

Romslig entré/hall med gulvfliser med gulvvarme og skyvedørsgarderobe. Elektronisk kodelås på ytterdøren.

I praktisk tilknytning til hallen ligger vaskerommet som i tillegg har egen inngang direkte fra hagen. Praktisk når du f.eks. kommer hjem med våte barn eller hund. Vaskerommet har gulvfliser med varmekabler og er innredet med veggmontert utslagsvask i rustfritt stål med ett-greps armatur. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel. Varmtvannsbereder på 287 lier fra 2002 er plassert i rommet.

Fra hallen er det også adkomst til badet. Flislagt bad med varmekabler og downlights i himling. Badet er innredet med veggmontert servant med ett-greps armatur og vegghengt speil over servant med belysning. Dusjnisje med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Vegghengt toalett med innebygget sisterne.

Egen praktisk tv-stue med utgang til hagen. Rommet kan evt. også benyttes som et soverom.

Lyst og hyggelig kjøkken med store vindusflater og god plass til stort spisebord. Noe fjordgløtt fra kjøkkenet. 1-stavs parkett på gulvet.
Ny kjøkkeninnredning fra Sigdal i 2018 med lyse slette fronter og benkeplater av kompositt. Underlimt oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert induksjonstopp, stekeovn, oppvaskmaskin og praktisk kjølehjørne. Nisje med vinskap. De integrerte hvitevarene følger boligen. Integrert ventilator i overskap med avtrekkskanal. Det er montert komfyrvakt.

Kombinert stue og spisestue med 1-stavs parkett på gulvet og store vindusflater som gir rommet mye naturlig lys. Det er også noe utsikt fra rommet. Peis med innsats for ekstra varme og hygge.
Fra stuen/spisestuen er det utgang til solrik markterrasse på 32 kvm med noe utsikt, samt en solrik og pent opparbeidet hage. Terrassen har elektrisk markise og veggmontert varmelampe.

2. etasje:

Toppetasjen inneholder stue, bod, bad og 4 soverom.

Stue med skyvedørsgarderobe og utgang til balkong på 6 kvm. Elektrisk markise på balkongen.

Praktisk bod med lagringsplass.

Flislagt bad med varmekabler (dårlig effekt på kablene iflg. selger) og downlights i himling. Badet er innredet med vegghengt servantskap med lyse slette fronter og med heldekkende servant med ett-greps armatur. Vegghengt overskap og speil over servant. Dusjhjørne med glassvegg/glassdør og med dusjarmatur tilkoblet hånddusj. Innebygget badekar med ett-greps armatur. Gulvstående toalett.

4 gode soverom, alle med skyvedørsgarderobe eller garderobeskap. 3 av rommene har i tillegg adkomst til hver sine kneloft med lagringsplass.

Fra 2. etasje er det til kaldtloft via takluke med stige.

Garasje:

Stor frittstående garasje på 44 kvm med 2 stk. elbilladere og elektrisk garasjeport. Garasjen har også et stort lagringsloft med utvendig adkomst fra terreng bak garasjen.

Tilstandsrapport datert 05.10.2026 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om eiendommens standard.

Boligen er elektrisk oppvarmet med panelovner og varmekabler i entré/hall, vaskerom og på begge bad.
Peis med innsats i stue/spisestue.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 20.03.2000.
Det foreligger byggetillatelse på garasje, datert 16.08.1991. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest (etter befaring fra plan- og bygg som bekrefter at garasjen er oppført etter godkjente tegninger). Det gjøres uansett oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for tiltaket og vil avvise eventuelle søknader.
Det foreligger tillatelse til tilbygg til garasjen, datert 23.04.2004. Byggesaken er senere henlagt uten ferdigattest. Henleggelsen betyr ikke at alle forhold i byggesaken er ferdigbehandlet, men at initiativet til videre saksbehandling ligger hos søker/tiltakshaver.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen:
Dagboknr. 38214, tinglyst 15.06.1989.
Best. om adkomstrett. Gladvollveien 22A skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei med nødvendige manøvreringsmuligheter fra Gladvollveien over Gladvollveien 20B sin eiendom, som vist i tilhørende kart. Gladvollveien 20B skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fra Gladvollveien over Gladvollveien 22A, som vist i tilhørende kart.
Dagboknr. 18412, tinglyst 19.03.1990.
Best. om adkomstrett. Gladvollveien 20B skal ha bruksrett til kjørbar atkomstvei fra Gladvollveien over Gladvollveien 22A sin eiendom langs adkomstvei i sydvestre tomtehjørne, som vist på tilhørende kart. Gladvollveien 22B-C og Gladvollveien 22A skal ha gjensidig bruksrett til kjørbar atkomstvei (4 meter bred) fr Gladvollveien over hverandres eiendommer, langs felles grense (2 meter på hver side) som vist på tilhørende kart.

Eiendommen er skilt ut fra gnr. 194, bnr. 266, den 15.06.1989, og følgende servitutter er tinglyst før utskillelsen:
Dagboknr. 5523, tinglyst 05.05.1964.
Erklæring/avtale. Gladvollveien er regulert bredere. Dersom kommunen krever det skal eier av eiendommen være med på å bekoste opparbeidelse til regulert bredde for egen regning.
Dagboknr. 11481, tinglyst 22.02.1989.
Erklæring/avtale. Servitutten er beskrevet over.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Gladvollveien 22A har en flott beliggenhet på et lite høydedrag, vestvendt og solrikt med noe fjordutsikt.

Et barnevennlig og frodig boområde med et unikt fritidstilbud, perfekt for de som ønsker nærhet til fjorden og frilufts- og fritidstilbud, kort reisevei unna sentrum. Et populært boligområde med flere badeplasser langs fjorden, flotte turområder, slalåmbakke, fotballbaner, tennisanlegg og barnehager. Fra eiendommen er det også bl.a. kort vei til Ljan skole, matbutikk (søndagsåpen), bussholdeplass og Ljan togstasjon.

Når temperaturen tillater er det bare en liten rusletur ned til fjorden med bl.a. Ljansbadet som er en privat badeplass ved innmelding i Ljans Vel (se ljansvel.no).
Du kan også gå til den lokale alpinbakken, Sloreåsen. Her finner du i tillegg flotte turmuligheter langs Ljanselven som tar deg videre ned til Hvervenbukta.
Det er også gangavstand til Skredderjordet med populær skøytebane om vinteren og sandvolleyball baner om sommeren.
Østmarka med flotte turmuligheter sommer som vinter er heller ikke langt unna.

Med bil tar det få minutter til de lokale handelsstedene Sæter, Holtet og Lambertseter. Sæter har flere hyggelige caféer/spisesteder, matbutikker og nisjebutikker, samt bl.a. vinbar og treningssenter. På Holtet finner du bl.a. den populære delikatessebutikken Jacobs, mens Lambertseter Senter kan by på et rikelig utvalg av butikker og spisesteder, samt Vinmonopolet, Deichman bibliotek og Symra Kino.

Kollektivtilbudet er godt, med kort vei til bussholdeplass langs Mosseveien og Ljabruveien, samt til Ljan togstasjon, som begge tar deg raskt og enkelt inn til sentrum.

Et mangfold av tilbud i lokale idrettslag og foreninger, som f.eks.:
Umiddelbar nærhet til Ljan Tennisklubb i Peder Holters vei. Boble i vinterhalvåret.
Kort vei også til Hallager idrettsanlegg med fotballbaner.
Sloreåsen slalåmbakken med Ljan alpinklubb.
Nordstrand IF på 'Niffen' med flott håndballhall og fotballbane med kunstgress. NIF har et stort miljø for håndball og fotball for barn i alle aldre.
Treningsstudio: Evo på Sæter og Lambertseter, Opptur Helse på Sæter, Best Helse på Holtet og Sats på Lambertseter og Karlsrud.

Gladvollveien er en lite trafikkert vei som strekker seg fra Mosseveien og opp til Herregårdsveien. Innkjøring forbudt fra Mosseveien til Gladvollveien. Adkomst fra Herregårdsveien inn Gladvollveien, alternativt fra Herregårdsveien og via Furumoen eller Peder Holters vei til Gladvollveien. Gladvollveien 22A ligger på vestsiden av veien.

Flere barnehager i nærområdet.
Kort vei til Ljan barneskole og gangavstand til Nordstrand ungdomsskole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert.

Eiet tomt på 938 kvm. Solrik og pent opparbeidet tomt med bl.a. plenareal og beplantning, samt asfaltert gårdsplass. Skiferplatting foran inngangspartiet og skifer i trapp fra boligen til gårdsplassen.

Frittstående dobbelgarasje på 44 kvm med 2 stk. elbilladere og elektrisk garasjeport.
Stort lagringsloft over garasjen med utvendig adkomst fra terreng bak garasjen.
Biloppstillingsplasser på gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med tilhørende reguleringsbestemmelser S-4645 datert 11.06.2012.

Naboeiendommen Gladvollveien 20B har informert selger muntlig om at de vurderer å erstatte eldre garasje (står plassert ned mot Gladvollveien) med en ny og litt større garasje. (Iflg. selger ville ikke dette hatt noen nevneverdig betydning for de).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 28 348,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.
Eiendomsskatten er kr 7 049,- for inneværende år. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 26 000 kwh. pr. år. Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen som gjelder ut 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen og garasjen har en årlig forsikringspremie på kr 9 429,-.
Velavgift (frivillig) til Ljans vel er kr 500,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Fiber fra Telenor som leverandør av internett og har avgift på kr 699,- pr. mnd. Ruter medfølger ikke.
Boligen er tilknyttet Sikkerhetsgruppen Nordstrand alarmselskap som koster kr 6 100,- pr. år. Anlegget kan evt. medfølge ved videreføring av selgers abonnement.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2026 var kr 4 447 100,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var estimert formuesverdi for 2024 kr 17 788 400,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

14 900 000,00 Prisantydning

Omkostninger

372 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
373 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
393 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
15 273 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
15 293 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elisabeth Hoel og Lars Frode Hoel

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,00
Markedsføringspakke kr 31 900,00
Oppgjør kr 8 900,00
Tilrettelegging kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger kr 541,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 265,00
Tinglysing sikring kr 545,00

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 20 625,00
Boligselgerforsikring kr 65 000,00
Foto ca kr 12 700,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 44-0169/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.26169

Sist oppdatert: 12. oktober 2026 kl. 12:39