Refsnesskogen 12

Refsnesskogen 12, 1512 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 1, bruksnummer 2063, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 295 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjelleretasje:
106 kvm: Gang, vaskerom, bad, innredet kjellerrom, to uinnredet kjellerrom og to boder.

1. etasje:
144 kvm: Entré, gang, stue, kjøkken, bad, tre soverom og omkledningsrom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
45 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
28 kvm: Terrasse.

Gulvareal på kaldtloft i boligen og loft i garasje er ikke måleverdig grunnet lav takhøyde.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger/hoveddel ifbm. rom for varig opphold: Bad og vaskerom i kjelleretasjen samt del av kjøkken. Tillatelse til bruksendring av et soverom har også falt bort. Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 17.09.2026 utført av Anticimex v/Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TGIU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport, oppført på gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betong/blokkonstruksjon. Etasjeskiller i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med sidefelt. Profilert kjellerdør med glassfelt. Terrasse/balkongdør med to-lags glass fra 2002. Skyvedør med to-lags glass fra 1983. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1978 og 2011. Vinduer med enkle glass fra ukjent årstall.. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Garasje med lagringsloft. Gulv av betong mot grunn. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med stående og liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Leddede garasjeporter. Profilert dør. Vinduer med to-lags glass fra byggeår.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG3:
Våtrom - Vaskerom kjelleretasje
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Deler av gulvets vanntette sjikt er synlig, og vurderes til å være av eldre dato. Alderen tilsier erfaringsmessig at fremtidig funksjon er svært usikker (gjelder for produkter/løsninger etablert før år 2000). TG3 er satt i henhold til NS 3600.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- 1. etasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise større skjevheter. I entré er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 42 mm. I stue ved skyvedør er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 22 mm.

Vinduer og ytterdører
- Ytterdører og omramming: Kjellerdøren bærer preg av høy slitasje. Det er blant annet registrert råteskader i dørblad og dørkarm, samt sprekker i glass.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Boligen viser tegn til fuktgjennomslag og fuktproblemer fra innsiden, som tyder på funksjonssvikt i dreneringen. Alderen på dreneringen underbygger denne konklusjonen. Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Deler av grunnmuren mangler utvendig fuktsperre.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Det er registrert større sprekkdannelser og skjevheter i forstøtningsmuren. Forholdet vurderes å kunne skyldes jordtrykk.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TG2:
Våtrom - Bad 1. etasje
- Lekkasjesikkerhet: Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette.
- Vanntett sjikt/membran i gulv og vegger: Det er registrert utettheter i tettesjikt ved rørgjennomføringer i vegg under servant.
- Tettesjiktets tilslutning til sluk: Selv om våtrommet er oppgradert, er sluket ikke skiftet.
- Vannrør: Nøyaktig alder på vann og avløpsrør er ikke kjent, men vurderes til å være av eldre dato. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Sanitærutstyr og innredning: Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - Bad kjelleretasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Med bakgrunn i indikasjoner på fuktvandring i betonggulv og vegger i øvrige deler av etasjen, kan skjulte fuktskader i veggkonstruksjoner ikke utelukkes. Vann renner ut av dusjsonen ved bruk av dusjen. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel for å kompensere for dette. Alder på vanntett sjikt er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden og dagens tettefunksjon er ukjent. Alder på vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert. På grunn av våtrommets utforming og bruk var det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer.

Våtrom - Vaskerom kjelleretasje
- Annet: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering med unntak av vanntett sjikt som er vurdert til TG3 i eget punkt. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Alder på vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker. Underside av panelplater er ubehandlet. Det er registrert begynnende svelling i nedre del av panelplater. Med bakgrunn i indikasjoner på fuktvandring i betonggulv og vegger i øvrige deler av etasjen, kan skjulte fuktskader i veggkonstruksjoner ikke utelukkes. Overgang mellom sluk og vanntett sjikt er uoversiktlig. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken
- Vannrør: Alder på vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør, avløpsrør og tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.
- Varmepumper: Det er ukjent når varmepumpen sist fikk service.

Andre rom - 1. etasje
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bæ rer preg av slitasje med enkelte riper, hakk og åpninger i skjøter.

Rom under terreng
- Overflate vegg: Det er stedvis påvist avleiring av mineralutslag på grunnmur og gulv mot grunn. Forholdet skyldes fuktvandringer i konstruksjonen og indikerer mulige svakheter i dreneringen/fuktopptrekk fra grunn som følge av manglende/sviktende fuktsperre. Det er i tillegg registrert tegn på vanninnsig under utvendig trapp i kjellerrom 3. Forholdet bør vurderes i sammenheng med avsnittet om «Drenering». Det observeres stedvis tegn til riss i veggflater.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Veggen har trepanel direkte mot vegg i betong/murkonstruksjon. Fuktinnholdet i tilgjengelig treverk ble målt med piggelektroder til 15,6 vektprosent. Dette måleresultatet tilsier at fuktinnholdet ligger i et område like under det som anses som forhøyet fuktnivå.

Loft - Uinnredet/kaldtloft
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l.): Det er registrert fuktmerker i undertak og nærliggende trekonstruksjoner ved gjennomføring av skorstein. Det ble utført fuktmåling med piggelektroder i treverk i og utenfor området med fuktmerker. Det ble ikke registrert kritisk høye fuktverdier, men fuktnivået i området med fuktmerker var betydelig høyere enn i områdene utenfor fuktmerkene. Dette indikerer fuktgjennomtrengning fra utsiden.
- Kontroll av diffusjonssperre: Det kan ikke sees å være etablert dampsperre (plastfolie) mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Kondensisolering av rør og ventilasjonskanaler: Det observeres ventilasjonskanaler som det vurderes å kunne inneholde asbest. Asbest i materialer som er uskadd medfører ikke nødvendigvis noen helserisiko, men hvis rørene blir eller er skadet, eller skal fjernes er det risiko for spredning av asbestfibre i luften.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Kjelleretasje: Stikkprøvene som er utført har avdekket stedvise vesentlige skjevheter. I gang er det på tilfeldige punkter målt lokale høydeforskjeller opptil 20 mm.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Vinduer er generelt av eldre dato og enkelte bærer preg av høy slitasje.
- Ytterdører og omramming: Entredøren viser begynnende tegn til slitasje. Døren lukker ikke tett. Skyvedøren har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen: Det er registrert sideveis utglidning av takstein ved gavlvegg mot syd. Beslag i renner mellom takflater har høy slitasje og synlig korrosjon/rust. Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det er registrert tegn på fuktgjennomtrengning ved gjennomføring av skorstein på kaldtloft.

Terrasse/platting
- Tilstand på rekkverk og overflatematerialer: Dørbladet til dør i overbygg har råteskader. Overflatematerialer på trapp tilknyttet terrassen viser tegn til slitasje.
- Konstruksjon og fundamenter: Det er registrert sprekkdannelser i fundament under overbygget del.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Det registreres enkelte moderate tegn til riss i overflaten til grunnmuren.

Stikkledning og tanker
- Utvendig vannledninger: Alder på utvendige vann- og avløpsledninger er ikke kjent. Fremtidig funksjon er derfor usikker.

Andre byggverk - Garasje
- Veggkonstruksjon og fasadematerialer: Deler av kledningen har høy overflateslitasje.
- Yttertak og takkonstruksjon: Undertaket (inkluderer sløyfer, lekter, innfestninger og lignende) med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent.
- Vinduer, dører og porter: Vindu i fasade mot vest har høy slitasje på overflatebehandling.

Følgende kontrollpunkter/forhold har blitt tildelt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt):
Våtrom - Vaskerom kjelleretasje
- Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: På grunn av våtrommets utforming og bruk er det ikke praktisk mulig å gjennomføre hulltaking og fuktmåling i et område som regelmessig utsettes for bruksvann, og som vurderes å være det området hvor skader erfaringsmessig forekommer. Rommet har ingen direkte vannpåkjenning på gulv eller vegg. Våtsonen vender mot yttervegg og annet våtrom. Det ble utført et overflatesøk med fuktindikator på utvalgte steder, uten funn som indikerer fuktskader, også i områdene hvor hulltaking ville vært mulig. Alle disse forholdene utgjør grunnlaget for vurderingen om at hulltaking var unødvendig, og undersøkelse av lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført.

Yttervegger inkl. fasader
- Gnagersikring: Det har ikke vært mulig å kontrollere om hele ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Det anbefales ytterligere undersøkelser av disse punktene.

Helse, miljø og sikkerhet
Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen har kun rekkverk/håndløper på én side. Trapp og rekkverk har åpninger større enn 10 cm. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet. Om trappen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Andre utvendige forhold
- Lysgraver på utsiden av kjellervinduer er ikke sikret med gitter eller lignende. Med bakgrunn i dette oppfyller ikke lysgravene dagens krav til sikkerhet.

I tillegg opplyses det om følgende i rapporten:
- Forenklet vurdering av elektrisk anlegg: Kursfortegnelsen er noe uoversiktlig. Trykknapp/åpner på mikrobølgeovn fungerer ikke.
- Branntekniske forhold: Det er ikke observert godkjent slukkeutstyr i boligen (brannslukningsapparat er utgått på dato). Det gjøres oppmerksom på at kjelleretasjen ikke er godkjent for varig opphold.

Se vedlagt tilstandsrapport for supplerende informasjon vedrørende boligens tilstand.

Tilstandsrapporten og egenerklæringsskjema er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Siden byggeåret er det gjort flere oppgraderinger av boligens indre, blant annet i forbindelse med tilbygg. Innvendige overflater og faste innredninger har av den grunn varierende alder og tilstand. Ytterligere påkostninger må påregnes og gir en naturlig anledning til samtidig å sette eget preg på boligen.

Dagens tilstand og ikke minst romløsning er med andre ord et spennende utgangspunkt for deg som vil pusse opp og modernisere.

Verdt å fremheve er også det arkitektoniske som boligen egenart og karakter. I flere rom er himlingshøyden av det luftige slaget, blant annet i stuen og på kjøkkenet. Over kjøkkenets spiseplass skråner himlingene opp til hele 3,8 meter, en høyde som positivt påvirker romfølelsen.

Kjøkkenets innredning er en omfangsrik og velholdt løsning av nyere årgang. Innredningen består av et større antall skap og skuffer samt benker med meterlange arbeidsflater. Hvitevarene er integrert/innbygget og medfølger.

Høy himling tilsvarende den på kjøkkenet er det også i hovedsoverommet, som i tillegg har et generøst areal på ca. 15 kvm. Hovedsoverommet er etablert i det som opprinnelig var boligens tilbyggede garasje, utstyrt med skyvedørsgarderobe og terrassedør som leder til hagen.

De øvrige to soverommene har et relativt likt areal på rundt 6,5-7 kvm. og er velfungerende som barnerom. Begge inneholder faste garderobeskap av plassbygget type.

Ved gangen rett innenfor entreen finnes i tillegg et rom som i senere år har vært benyttet til omkledningsrom.

Badet i første etasje ble fornyet omkring 2003, omfanget av fornyelsen er imidlertid ikke kjent. Sluket er i følge tilstandsrapport ikke skiftet ut og gitt TG 2 i likhet med et fåtall andre forhold. Gulvet og vegger er utført med fliser, i gulvet er det også varme.

I kjelleren finnes ytterligere et bad som er fra ukjent alder og i helhet er gitt TG 2. Badet er funksjonelt, lokale utbedringer bør imidlertid påregnes.

Vaskerommet som også inngår i kjelleren er fornyet i senere år og praktisk innredet til sitt formål. Gulvets vanntette sjikt er av eldre dato og av den grunn gitt TG 3.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, fliser teppe
Innervegger: Panel tapet fliser teglstein
Himlinger: Panel

Kjøkken: Skapinnredning med glatte fronter. Laminerte lyse benkeplater. Underlimt dobbel stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, mikrobølgeovn og kombiskap. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert ventilator.

Bad 1. etasje: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Nedfelt keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med overbelysning. Dusjhjørne med glassvegger og to-greps blandebatteri med hånddusj. Innbygget badekar og veggmontert to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Vaskerom: Skapinnredning med glatte lyse fronter. Laminerte grå benkeplater. Nedfelt utslagsvask i stål. Veggmontert ett-greps blandebatteri. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder mikrobølgeovn, stekeovn, oppvaskmaskin, platetopp, gasstopp og kjøleskap.

Louis Poulsen PH Snowball taklampe på kjøkken medfølger ikke.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Luft-til-luft varmepumpe fra 2018 i stue. Peis og kombinert vedovn samt oljefyr i stue (oljebrenner i kombiovn er ikke i bruk). Gulvvarme på begge bad og vaskerom. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende:
- Siste feiing ble utført: 16.04.2020.
- Siste tilsyn ble utført: 08.01.2016.
- Det ble registrert anmerkning under siste tilsynet med fyringsanlegget: Slokkeutstyr er ikke vedlikeholdt.
- Mosseregionen interkommunale brann og redning har forsøkt å gjennomføre tilsyn i 2022 og feiing i 2025, men har ikke lykkes å komme i kontakt med huseier.
Opplysningene er mottatt den 08.09.2026.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse fra oppføringstidspunktet i deres arkiv. Byggeanmeldelse for oppføring av enebolig ble godkjent av kommunen den 27.06.1963. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger fra samme dato.

Kommunen godkjente byggetillatelse for tilbygging av kjøkken og bod samt inngangsparti den 09.11.1978, videre ble endring av tilbygg godkjent den 11.12.1978. I tillegg er det tilhørende godkjente byggetegninger (revidert) datert 07.12.1978. Utvendig tilbygget bod på tegning (bak opprinnelig garasje) ble ikke oppført/har blitt revet.

Det er utstedt godkjente byggetegninger for tilbygg av bolig (delvis lukking av terrasse og utvidelse av stue/karnapp) datert 09.09.1981 og 09.09.1982.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

For denne eiendommen skal det foreligge midlertidig brukstillatelse for tilbygging av bod (1967), terrasseoverbygg (1967), kjøkken samt bod (1978), inngangsparti (1978) og diverse tilbygg (1981/1982), for å lovlig ta i bruk rommene/bygningsdelene. Dette er dagens tilnærming for avslutning av eldre byggesaker, som er søkt om etter 01.01.1966. Det må påregnes kostnader i forbindelse med søknadsprosessen og for evt. å oppfylle tekniske krav. Dersom slik tillatelse ikke innhentes, kan kommunen starte ulovlighetsoppfølging etter plan- og bygningslovens kap. 32. Kjøper overtar ansvaret for å søke om brukstillatelse.

Det foreligger tillatelse fra kommunen for bruksendring av eksisterende garasje til boligformål (soverom) med tilhørende fasadeendring (innsetting av et par små vinduer og garasjeport erstattes med vegg) og oppføring av ny frittliggende dobbelgarasje datert 09.08.2002. Iht. Plan- og bygningsloven §21-10 skal alle søknadspliktige tiltak avsluttes med ferdigattest, dette foreligger ikke pt. derfor har tillatelsen falt bort. Konsekvensene av videre bruk av de ikke omsøkte tiltakene vil kunne medføre at kommunen starter ulovlighetsoppfølging. Dette kan innebære pålegg om opphør av bruk og retting, tvangsmulkt og/eller overtredelsesgebyr. Kjøper har ansvar for å søke om midlertidig brukstillatelse/ferdigattest på tiltaket (evt. søke på nytt hvis dette kreves), det må påregnes kostnader i tilknytning til dette.

Bad og vaskerom i kjelleretasjen er opprinnelig byggemeldt som disponibelt jf. godkjente byggetegninger datert 27.06.1963. I tillegg er del av kjøkken opprinnelig byggemeldt som bod med utvendig adkomst, innvendig innlemming av rommet er heller ikke søkt om. Innredning av rommene/arealet til bruk for varig opphold/hoveddel er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene/arealet ikke godkjennes som varig opphold/hoveddel og at rommene/arealet da må brukes/tilbakeføres til opprinnelig godkjent formål. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Ifbm. tilbygging av kjøkken og bod i 1978, har det blitt etablert et kjellerrom med innvendig samt utvendig adkomst under tilbygget. Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende det utførte tiltaket. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Dagboknummer: 1791
Tinglysningsdato: 26.06.1958
Servitutten omhandler: Bebyggelsen skal ikke være over 2 etasjer. Det kan ikke drives diverse virksomheter på eiendommen. Rett til å føre vannledning over naboeiendom, frem til egen tomt. Det må tåles at det er anlagt diverse ledninger over tomten. Hovedbølet har rett til å påby hugging eller kupering av trær som er til sjenanse for utsikt for bakenforliggende tomter. Badestrand på gnr. 1/bnr. 2866 kan benyttes av denne eiendommen. Rettigheten hefter i gnr. 1/bnr. 2866.

Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst pantedokument med sperre eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte. 

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligområdet Refsnesskogen er historisk sett blant de mest ettertraktede på Jeløy. Her råder en tilbaketrukken og rolig atmosfære med lite trafikk og et utpreget barnevennlig miljø. For en småbarnsfamilie er det i tillegg meget praktisk at både barnehage og barneskole med SFO finnes rett i nærheten.

Med utgangspunkt i Refsnesskogen kan du nærmest gå rett ut i skog og mark på stier som leder videre ut i øyas store friområder, deriblant utfartsmålet Rambergåsen - ett av Jeløys høyeste punkter. Det tar for øvrig kun et fåtall minutter å rusle til Moss tennisklubbs anlegg med både utendørsbaner og hall til vinterbruk. Gangavstand er det også til stranden på Refsnes.

Like syd for Refsnesskogen ligger Søndre Jeløy landskapsvernområde, et vakkert og unikt stykke kulturlandskap med intime småveier og stier som egner seg ypperlig for både trening og søndagsturer. Her finner du også en bit av Jeløys anerkjente kulturmiljø på gårdene Røed og Alby.

Sentrum av Moss er innenfor sykkelavstand eller gode fem minutter med bil. Sentrum har et godt utvalg forretninger, kjøpesenter og en rekke spisesteder. Flere dagligvareforretninger er lett tilgjengelig langs veien mellom byen og Varden.

Med buss fra Hoppern kan du være fremme i både byen og på togstasjonen etter et fåtall minutter. Fra Moss stasjon er det hyppig avganger mot hovedstaden dagen gjennom og reisetiden til Oslo S er fra kun 30 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Ramberg barnehage (0,6 km), Refsnes barnehage (0,7 km), Trollskogen naturbarnehage (1,2 km).

Skoler: Ramberg barneskole (0,6 km) og Hoppern ungdomsskole (1,4 km).

Videre er det Kirkeparken videregående skole (3,6 km) og Malakoff videregående skole (4,3 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på ca. 1 108 kvm. Tomten er opparbeidet med gressplen, hekk, trær og diverse beplantninger. Gårdsplass og område ved garasje er belagt med belegningsstein.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Parkering i frittstående dobbelgarasje fra 2003 på 45 kvm med betongdekke. Lagringsplass på loft over garasjen (ikke måleverdig areal). Tillatelsen til garasjen har falt bort, se punkt om ferdigattest for mer informasjon.

Forøvrig er det parkering foran garasjen og gårdsplass ved boligen, belagt med belegningsstein.

Eiendommen har adkomst via offentlig vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til boligformål samt liten del gangvei (45 kvm), i henhold til reguleringsplan for "Refnes Gods og Refsnes God nordre del" vedtatt 01.03.1956. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Tvers over del av eiendommen er det et arealet som er regulert til gangvei i henhold til reguleringsplan datert 01.03.1956. I nåværende eiers periode (fra 1972 til dags dato) har det ikke blitt gitt informasjon fra kommunen som tilsier at veien vil bli gjennomført.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 14.617,-, fakturert på eiendommen i 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
For denne boligen er det inngått avtale om Norgespris i stedet for strømstøtte, avtalen på kr 50 øre inkl. mva følger eiendommen og har en bindingstid frem til 31.12.2026. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie via Storebrand på kr 6.000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber og har kostet ca. kr 1.349,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1.989.612,- for 2025 når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no.

Eiendomsskatten utgjør kr 8.568,- pr. år.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
213 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
233 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
8 713 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Per Martin Sommernes, Lise Mei-Mei Sommernes Guttulsrød, Anne Mette Sommernes, Per Arne Sommernes og Jon Håvard Sommernes

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. 

Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, og har i begrenset grad kunne supplere og/eller kontrollere opplysningene, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,40 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -9 900,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500,- pr. stk)  kr 14 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet kr 48 535,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0147/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.26147

Sist oppdatert: 28. september 2026 kl. 18:01