Valdresgata 19

Valdresgata 19, 0557 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 225, bruksnummer 267, ideell andel 1/1
Andelsnummer 188, Valdresgata Borettslag, organisasjonsnummer 946827908

Totalt bruksareal BRA: 108 kvm

BRA-i:
4. etasje 55 kvm: Entré, toalettrom, bad, 3 soverom.
5. etasje 48 kvm: Trapperom, bod, stue/kjøkken.

BRA-e:
Kjeller: 5 kvm: Bod.

Åpent areal:
4. etasje 8 kvm: Balkong.
5. etasje 6 kvm: Terrasse.

Arealet i denne boligen er vanskelig eller umulig å måle opp helt nøyaktig på grunn av utforming/innredning av rom/bygningskonstruksjoner. Arealet er fastsatt omtrentlig og skjønnsmessig.

Boligen disponerer 2 boder hvorav én er i kjellerbod (nr. 4065) og én i 1. etg ved inngangspart (nr. 2066).

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 06.05.2026 utført av Tore Jan Fevang.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.  

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU) og TG2. Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Boligblokk fra 1980. Vinduer med 2-lags glass fra 1981 og 4 vinduer med 3-lags glass fra 2022. Balkongdør med 2-lags glass fra 2009. Sikringsskap plassert i entré. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende punkter er gitt TG2:

Utvendig:
- Vinduer fremstår med forventede vær- og aldringsslitasjer og fremstår med reduserte isolerende egenskaper og tetthet. Baderomsvindu er trolig igjenmalt og ikke åpnet på en god stund iflg. eier.

Baderom:
- Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm
- Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Toalettrom:
- Det er ikke påvist tilfredsstillende løsning for å synliggjøre lekkasje fra innebygget sisterne.
- Toalettrom mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.

Tekniske installasjoner:
- Det er påvist ufagmessig utførelse av vannledninger.
- Det er ikke etablert sprutdeksel foran rørskapet.

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU):
- Elektrisk oppvarming. Panelovner. Kabel-TV. Callinganlegg.

Undersøkt, men ikke gitt tilstandsgrad (TGU):
- Elektrisk anlegg fra 1980. Det foreligger ikke eltilsynsrapport de siste 5 årene. Eier opplyser om at det kan vurderes en ekstra kurs i sikringsskap til kjøkken, men nåværende eier har ikke hatt behov. Det elektriske anlegget er kun vurdert og visuelt besiktiget av takstmann som ikke har spesiell kompetanse eller autorisasjon på elektriske anlegg. På dette grunnlag anbefales det gjennomgang av EL-fagmann for utvidet el-kontroll.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag av selgers egenerklæring:
2024: Byttet innmat i sikringsskap til automatsikringer. Utført av Exact Elektro AS.
2021: Oppussing av fasader i regi av borettslaget, samt uskifting av fire vinduer i egen seksjon. Utført av Malercompagniet.
2020: Skiftet vannrør. Utført av KF Entreprenør.
2016: Radonmåling i regi av styret. Verdier er ikke oppgitt i tall, kun at det ikke var for høye verdier.

Oppussing og vedlikehold - nåværende eier:

Ny stekeovn mai 2026. Samme merke som øvrige hvitevarer; Electrolux i børstet stål, med pyrolysefunksjon.
Nye kullfiltre mai 2026.

•Alle vegger i alle rom er malt (unntatt bad og wc), i 2017, 2021, 2021 og 2026.
•Byttet aquastop-slange 2026
•Byttet spoter på kjøkken og trafo med dimmer 2026
•Malt trapp 2026
•Service på takvindu 2026
•Byttet pakninger i dusj 2026
•Oppgradert sikringsskap fra skrusikringer til automatsikringer 2024
•Ny panelovn stue 2023
•Fjernet flisdekke på takterrasse og erstattet med heldekkende epoxy ca 2023
•Malt utvendig treverk på takterrasse og på balkong i 4.etg. 2022
•Byttet fire vinduer på kjøkken og hovedsoverom i 2022
•Byttet oppvaskmaskin ca 2021
•Byttet termostat på bad ca 2020

Oppussing og vedlikehold - tidligere eier:
Leiligheten ble totalrenovert i 2011, inkl bad, wc, kjøkken, gulv, maling av vegger. Dokumentert i prospekt i forbindelse med kjøp av leiligheten.

Leiligheten strekker seg over byggets 4. og 5. etasje og byr på en svært attraktiv planløsning med gode romforhold, flotte lysforhold og flere uteplasser. Store vindusflater slipper inn rikelig med naturlig lys. Boligen ble totalrenovert i 2011 og har siden blitt jevnlig oppgradert og godt vedlikeholdt. Med garasjeplass og elbil-lader får du i tillegg en praktisk hverdag.

HOVEDETASJE

Entré
Velkommen inn i en åpen og innbydende entré som gir et svært godt førsteinntrykk av boligen. Adkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg. Fra entréen er det adkomst til leilighetens soverom, bad og toalettrom. Videre leder trappen opp til leilighetens sosiale hovedetasje med stue og kjøkken.

Hovedsoverom
Leilighetens hovedsoverom er svært romslig, med god plass til dobbeltseng og tilhørende møblement. Her får du svært gode oppbevaringsmuligheter i garderobeløsninger, samt direkte utgang til balkongen - en deilig forlengelse av rommet i sommerhalvåret.

Balkong
Fra hovedsoverommet er det utgang til en solrik og sørøst-vendt balkong på ca. 8 kvm. Her er det god plass til sittegruppe og hyggelige sommermåltider, med fine solforhold fra soloppgang og utover dagen.

Soverom 2 & 3
De to øvrige soverommene har også adkomst fra entréen og fremstår som lyse og fleksible rom. Begge har plass til seng og øvrig møblement, mens det største av rommene har ekstra god lagringsplass i garderobeskap. Det minste rommet egner seg ypperlig som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

Baderom
Flislagt baderom fra 2011 med tidløse materialvalg og praktiske løsninger. Badet er innredet med nedfelt servant, høyskap, speil med belysning, dusjhjørne med glassvegger og opplegg for vaskemaskin. Videre er det downlights i himlingen og elektriske varmekabler i gulvet.

Toalettrom
Separat toalettrom fra 2011 gir en ekstra praktisk løsning i hverdagen. Rommet er utstyrt med vegghengt toalett, servant med underskap og speilskap. Flislagte flater, downlights og varmekabler i gulvet gir et stilrent uttrykk.

ØVRE ETASJE:

Kjøkken / Stue
Leilighetens øverste etasje er boligens naturlige samlingspunkt - et lyst og luftig oppholdsrom med store vindusflater som gir en fantastisk romfølelse. Bak kjøkkenet finnes en praktisk innvendig bod med ekstra lagringsplass.

Kjøkkenet fra Sigdal ble installert i 2011 og ligger i åpen løsning mot stuen, noe som skaper en sosial og funksjonell planløsning. Innredningen har folierte fronter og laminat benkeplate, og kjøkkenet er godt utstyrt med integrerte hvitevarer som induksjonstopp, stekeovn med pyrolysefunksjon, mikroovn og oppvaskmaskin. Oppvaskmaskinen ble byttet rundt 2021, og kjøkkenventilatoren fikk nye kullfilter i 2026. Stuen har god plass til både spisegruppe og en romslig sofakrok. Ny panelovn ble installert i 2023.

Terrasse
Fra stuen er det utgang til en solrik terrasse på ca. 6 kvm. Her kan man nyte solen fra morgenstunden og frem til cirka klokken 17 - perfekt for rolige kaffepauser, lunsj i solen eller hyggelige sammenkomster på varme dager.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Lampe over spisebord medfølger ikke.
Kjøleskap og integrerte hvitevarer medfølger.
Det gjøres oppmerksom på at hvitevarene er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk.

Leiligheten oppvarmes via elektriske panelovner og varmekabler på bad.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 01.10.2025 - 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det foreligger ferdigattest på Valdresgata 19, datert 11.08.1982. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

For øvrig foreligger det ferdigattest for ventilasjonsanlegget, datert 21.07.1980.

Godkjente byggetegninger, datert 09.03.1979 stemmer overens med dagens planløsning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst 12 servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet erklæringer/avtaler om beplantning, utskillelse/bebyggelse av eiendommen, trafostasjon/kiosk og bestemmelser om vannledning, bebyggelse og byggeforbud på nærmere angitt avstand. I tillegg har kommunen rett til å anlegge og vedlikeholde ledninger med flere bestemmelser.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.  

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Valdresgata 19 ligger attraktivt til på øvre Grünerløkka i valdresgata borettslag. Her får du en perfekt kombinasjon av byliv og grønne omgivelser, med umiddelbar nærhet til alt Grünerløkka og Torshov har å by på. Borettslaget ligger skjermet til med flotte opparbeidede fellesområder, samtidig som du har kaféer, parker, butikker og kollektivtransport rett i nærheten.

Området rundt Ringnes Park har blitt et svært populært sted å bo, med hyggelige nabolagskafeer, restauranter og servicetilbud på rekke og rad. Like i nærheten finner du nye og populære Godt Brød Mølla, perfekt for morgenkaffen, ferske bakevarer eller en rolig helgefrokost. I nærområdet finner du også et bredt utvalg av spisesteder og små nisjebutikker som gir området et levende og urbant preg.

For deg som setter pris på grønne omgivelser er beliggenheten ideell. Akerselva ligger bare få minutters gange unna og er en populær turvei året rundt - perfekt for avslappende dager i solen, trening eller hyggelige turer med venner og familie. Også Torshovdalen, Birkelunden og Akerselva ligger i kort avstand fra leiligheten. Sofienbergparken er parken som passer for alle aldere! Parken tilbyr fasiliteter som bordtennisbord, egen lekeplass med drikkevannspunkt, fontene ved Sofienberggata/Toftes gate, bysykkelstasjon ved Sofienberggata/Toftes gate og grillautomater.

Legg gjerne også turen over Akerselva til Vulkan, det tidligere industriområdet er forvandlet til et levende område med restauranter, kulturtilbud og sosiale møteplasser. Her ligger Mathallen som byr på et bredt utvalg av spesialbutikker, delikatesseforretninger og populære serveringssteder. Her finner du også BAR Vulkan, Dögnvill Bar & Burger, Dansens hus, samt Hendrix Ibsen som alle inviterer til sosiale hyggestunder.

Treningssentre som SATS Ringnes Park, EVO og Fitness24Seven ligger i nærområdet for den aktive.

Kollektivtilbudet er svært godt, med kort vei til både trikk, buss og bysykkel. Fra nærliggende holdeplasser kommer du deg enkelt rundt i hele Oslo, enten du skal til sentrum, Nydalen, Majorstuen eller OsloMet/BI. Dette er en beliggenhet som gjør hverdagen både enkel og komfortabel.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sokner til Sagene skole. Det er flere barnehager i nærområdet.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

 Felles eiertomt på 16 774 kvm som tilhører borettslaget.    

Garasjeplass (nr. 31) med elbil-lader medfølger.

Plassene i parkeringshuset er knyttet til konkrete andeler i borettslaget og kan ikke selges separat. Andelseiere kan bytte parkeringsplass seg imellom midlertidig, men en slik avtale om bytte oppheves automatisk dersom en av partene selger sin andel.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger, bolig- parkeringshus, tomt for frikirke og trafikkområde. I henhold til reguleringsplan S-2350 datert 22.09.1978 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.9.15, Kommuneplan 2015.

Oslo mot 2030 – Smart, trygg og grønn, datert 23.09.2015. Området er avsatt til bebyggelse og anlegg. Dette kan være boligbebyggelse, fritidsbebyggelse, sentrumsformål, kjøpesenter, forretninger, bebyggelse for offentlig eller privat tjenesteyting, fritids- og turistformål, råstoffutvinning, næringsbebyggelse, idrettsanlegg, andre typer anlegg, uteoppholdsarealer og grav- og urnelunder.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Utdrag av planer fra Oslo plan og bygg:
- Saksnummer: 202600981 - Byggesak - Sannergata 28D - bruksendring av uthus til boligformål.
- Saksnummer: 202315257 - Plansak - Vogts gate - Toftes gate - Fremkommelighetstiltak for trikk.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. Se plan- og bygningsetatens nettsider for mer informasjon.

Felleskostnadene er kr 9 185,- pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, tv/internett, kommunale avgifter, forretningførsel, felles forsikringer og andre driftskostnader.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 8 776,-
Fellesavtale bredbånd: kr 161,-
Fellesavtale TV: kr 248,-

Eiendomsskatten er kr 1 673,- pr år.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 12 000,- pr. år. / 11 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Global Connect som leverandør av tv/internett og prisen er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 2 211 291,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Skattesatsen i Oslo kommune er fastsatt til 1,7 promille for 2026 og det er vedtatt et bunnfradrag på 4,9 millioner kroner. Forretningsfører opplyser om at eiendomsskatten for denne leiligheten er på kr 1 673,- for 2026.

Ta kontakt med Skattekontoret for nærmere informasjon om beregning av boligverdi og eiendomsskatten.

Andel formue er kr 31 787,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 576 918,- pr. 29.04.2026

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 99 013 551,- pr. 29.04.2026 og lånevilkårene er:
Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207868604
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo: kr 80 413 724,-
Andel restsaldo: kr 468 539,47,-
Innfrielsesdato: 30.04.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenr.: 98207890456
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 4,89%
Restsaldo: kr 18 599 827,-
Andel restsaldo: kr 108 378,80,-
Innfrielsesdato: 30.08.2049
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12
IN-avtale: Nei

10 300 000,00 Prisantydning
576 918,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
10 876 918,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
10 886 414,00 Totalpris inkl. omkostninger
10 896 364,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.

Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Heidi Bøkestad Utvik og Hans-Jakob Arnestad

Leiligheten er tilknyttet Valdresgata Borettslag. Borettslaget består av 196 leiligheter.
Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
Dugnad samt trappevask må påregnes.
Dyrehold er tillatt.
Borettslaget har egen barneklubb, egen avis og en grøntgruppe.
Det er kun tillatt med elektrisk- eller gassgrill på balkongene.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2025: Utarbeidet en fremtidig vedlikeholdsplan og diverse vedlikehold.
2020/2021: Fasademaling.

Planlagte påkostninger: 
Det foreligger et forslag til årets generalforsamling om utskiftning av vinduer fra byggeår, som vil medføre økte fellesutgifter/-gjeld hvis det blir vedtatt. Styret har engasjert OBOS Prosjekt til prosjektering og tilbudsinnhenting som eventuelt vil stå for prosjekt- og byggeledelse hvis prosjektet gjennomføres. Styret foreslår at vindusprosjektet finansieres ved et nytt låneopptak med en øvre ramme på 25 millioner. Det estimeres da en økning i fellesgjeld på ca kr 146 000,- for en leilighet på denne størrelsen.

Dersom prosjektet blir vedtatt så foreslår styret å slå sammen det nye lånet med de to eksisterende OBOS-lånene. Dette vil medføre en merkostnad som vil føre til en økning i felleskostnadene på ca kr 709,- pr mnd for leiligheter på denne størrelsen.

Med dagens støtteordning for energieffektiviserende tiltak kan styret forvente å få cirka 2 millioner kroner i støtte fra Oslo kommune. Videre vil et salg av vaktmesterleiligheten redusere låneopptaket. Et konservativt anslag tilsier at låneopptaket kan reduseres med 7,3 millioner (se egen sak). Disse to forholdene er ikke hensyntatt i beregningene ovenfor.

Prosjektene tas opp på generalforsamlingen 25. mai 2026. Se vedlagt dokument "Innkalling årsmøte 2026" for mer informasjon om dette og øvrige prosjekter.

For øvrig har borettslaget følgende prosjekter som skal gjennomføres/vurderes forløpende:
- Salg av vaktmesterleiligheten.
- Utbedre skade som følge av sprekt vannrør i Hallénparken.
- Innrede det gamle vaktmesterlageret som verksted til benyttelse for beboerne.
- Innvielse av Nye Lekegata melder at åpning vil skje i i august i forbindelse med årets grillfest.
- Nye fartshumper, hoved-elskap, nøkkelsystem for fellesarealer og takvinduer.
- Rehab av balkonggulv, brannluker, belegg på garasjegulv og yttertak.
- Utbedring av øvre del av garasjefasaden mot Sannergata.
- Utskifting avløpsrør, indre vannrør, inngangsdører og ventilasjonsanlegget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 375,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel regnes av prisant.  kr 30 128,00
Foto  kr 6 250,00
Tilstandsrapport  kr 9 950,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0071/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2671

Sist oppdatert: 23. mai 2026 kl. 13:06