Sandeveien 31D

Sandeveien 31D, 3150 TOLVSRØD
Kommunenummer 3905, gårdsnummer 148, bruksnummer 10, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 85 kvm

BRA-i:
2. etasje 81 kvm: Entré, tre soverom, bad/vaskerom, bod/teknisk rom og stue/kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
2. etasje 13 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 31.08.2026 utført av Hedlund Takst og byggkontroll AS v/Knut Kristian Hedlund. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er ikke registrert avvik. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 2. etasje i en firemannsbolig oppført i 2024. Bygningen har etasjeskillere av trebjelkelag. Boligen har malte vinduer med 3-lags isolerglass, samt fabrikkmalt hovedytterdør og balkongdør i tre med 3-lags isolerglass. Innvendig er det fabrikkmalte glatte dører. Fra stuen er det adkomst til en vestvendt balkong på 13 m². Det er elementpipe i boligen, klargjort for fremtidig montering av ildsted.

Det elektriske anlegget har automatsikringer og skjult ledningsnett. Sikringsskapet er plassert i entréen.

Det er ingen punkter som har blitt tildelt TG2/TG3.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det har vært en liten sprekk i taket ved pipen. Dette ble meldt til utbygger, og sparkling og maling ble utført av faglærte. Sprekken ble meldt og utbedret, men har nå kommet tilbake og er meldt på nytt. Selger er i dialog med utbygger for å få den utbedret.

Se supplerende og utfyllende tekst, herunder konsekvenser/tiltak, i tilstandsrapporten og selgers egenerklæring. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Vedlikeholdshistorikk sameiet:

2026:
- Maling og beising av rekkverk på byggene utvendig, samt beising og oljing av plattinger. Maling og beising av rekkverk i 2026 er ikke ferdigstilt, kun grunnet på en side.

2025:
- Felles dugnad for utvendig maling

Leiligheten er oppført i 2024 og holder en moderne og gjennomgående god standard med tidsriktige materialvalg og en praktisk planløsning. Lyse overflater og store vindusflater bidrar til en luftig og innbydende atmosfære, samtidig som boligen oppleves lettstelt og funksjonell.

Stue og kjøkken er samlet i et åpent oppholdsrom med gode møbleringsmuligheter. Her er det god plass til både sofagruppe og spisebord, noe som skaper en naturlig ramme for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. De store vindusflatene slipper inn rikelig med dagslys og gir rommet en lys og trivelig karakter. Fra stuen er det utgang til en solfylt balkong med plass til sittegruppe, et hyggelig sted å nyte fine dager og lune sommerkvelder.

Kjøkkenet har en stilren innredning med glatte fronter, laminat benkeplate og integrerte hvitevarer. Løsningen er både praktisk og moderne, med god arbeidsflate og oppbevaringsplass.

Leiligheten har tre lune og trivelige soverom med gode møbleringsmuligheter. Rommene egner seg godt som barnerom, gjesterom, kontor eller hovedsoverom, og har en behagelig atmosfære som innbyr til hvile og ro.

Badet fremstår moderne og innbydende med flislagte gulv og vegger, gulvvarme, vegghengt toalett og dusjnisje med glassdør. Baderomsinnredningen gir gode oppbevaringsmuligheter, og det er tilrettelagt for vaskemaskin og tørketrommel.

Videre disponerer leiligheten både innvendig bod/teknisk rom og en praktisk utvendig sportsbod, som gir gode lagringsmuligheter. Samlet sett fremstår boligen som en moderne, energieffektiv og komfortabel leilighet med kvaliteter som passer både familier, par og andre som ønsker et lettvint hjem med høy bokomfort.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Integrert kjøleskap/frys, komfyr og platetopp. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Varmekabler på bad/vaskerom.

Boligen har pipe, men det er ikke tilkoblet ildsted per dags dato. Det gjøres oppmerksom på at om ildsted skal etableres, må det gjøres nærmere undersøkelser av pipe og pipeløp. Installasjon av ildsted forutsetter melding til Feiervesenet.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2024. Det foreligger ferdigattest for oppføring av 4-mannsbolig datert 28.02.2024. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 11.04.2023, som stemmer med dagens bruk. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av evt fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

1886/900095-1/91 01.02.1886 BESTEMMELSE OM GJERDE
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Overført fra: KNR: 3905 GNR: 148 BNR: 10
- Dokumentet er gammelt og det er ikke lykkes å oppdrive.

2024/990237-1/200 17.01.2024 SEKSJONERING
Opprettet seksjoner:
SNR: 4
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 80/620
For øvrige opplysninger om grunndata, se den seksjonerte matrikkelenheten.

Eiendommens rettigheter:
2025/1403469-1/200 17.11.2025 BESTEMMELSE OM PARKERING
Rettighet hefter i: KNR: 3905 GNR: 148 BNR: 1161
Bestemmelse om vedlikehold
GJELDER DENNE REGISTERENHETEN MED FLERE
Boligene på gnr. 148 bnr. 10 gis rett til å bruke plass 3, 4, 5, 6, 7, 8 og 9 til gjesteparkering på felles parkeringsplass. Rettigheten utløser vedlikeholdsplikt på parkeringsplassen sammen med de andre rettighetshaverne.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd B (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et etablert og rolig boligområde på Sandeåsen, med en fin balanse mellom bynær beliggenhet og rolige omgivelser. Dette er et område preget av lite gjennomgangstrafikk beliggende i en blindvei, men med kort vei til det meste du trenger i hverdagen. Det er kun noen minutter gange til skole og barnehage.

For barnefamilier er hverdagslogistikken enkel. Både Sandeåsen skole og Sandeåsen barnehage ligger i trygg gangavstand, og det er flere lekeplasser i nabolaget. Nærmeste bussholdeplass er kun er kun noen minutter unna, med hyppige avganger mot Tønsberg sentrum.

For den aktive familien ligger Flint Idrettsanlegg i kort avstand fra boligen. Anlegget byr på fotballbaner, organisert idrett og et aktivt nærmiljø for barn, ungdom og voksne. Dette gir gode muligheter for både fritidsaktiviteter, trening og sosialt samvær gjennom hele året.

De daglige innkjøpene gjør du enkelt på Olsrød Park eller Gauterød, som begge er en kort kjøretur unna. Her finner du dagligvarebutikker, apotek og andre servicetilbud. For et bredere utvalg er det kort vei til både Tolvsrød senter og Tønsberg sentrum med alle sine fasiliteter.

Området byr også på flotte rekreasjonsmuligheter. Kyststien og de populære strendene på Ringshaug og Skallevold er lett tilgjengelige med sykkel eller bil. Dette gir rikelig med muligheter for turer, bading og friluftsliv gjennom hele året.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Sogner til Sandåsen skolekrets.

Sandeåsen barnehage (0-6 år)
Presterød barnehage (1-5 år)
Tolvsrød barnehage (1-5 år)

Sandeåsen skole (1-7 kl.)
Presterød ungdomsskole (8-10 kl.)

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1851,5 kvm som tilhører sameiet.
Hagene nede er det seksjonene under som har bruksrett til.

Det medfølger en parkeringsplass på felles parkering utenfor leiligheten. Det betales ikke separat leie for plassen. Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Parkeringsplassene er tildelt i henhold til vedlegg 1 til vedtektene. Gjesteparkering er tinglyst av utbygger til felles benyttelse.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei, videre over privat vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse-konsentrert småhusbebyggelse og annen veigrunn - grøntareal i henhold til reguleringsplan 3905 20150113, "Sandeåsen boliger", datert 08.02.2017, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan 53007, "Gbnr. 146/4, 149/32 m. fl., Gauterødveien", datert 10.12.1985, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2023-2035 (ID: 3803 99010), vedtatt 03.04.2024. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse - nåværende, veg - nåværende, ras- og skredfare.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 1 800,- pr. mnd. og inkluderer: TV/bredbånd, kontingent velforening, forsikring og forretningsførsel.
Fellesutgiftene kan justeres på årsmøtet i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Sameiet har avtale om fiber fra Telenor, som er inkludert i fellesutgiftene. Beboer kan selv tilpasse abonnementet med hensyn til hastighet. TV-dekoder/tuner medfølger ved salg.

Kommunale avgifter er kr 18 257,30 for 2026. I dette inngår gebyr for standard renovasjon, rabatt for fellesløsning, fastledd vann og avløp, vanngebyr og avløpsgebyr 71-300m2.
Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året. Det er ikke registrert ildsted på eiendommen, og det betales derfor ikke feie- og tilsynsgebyr.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år / 14 900 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 31.10.2025 til 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 269 036 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

4 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

112 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
113 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
123 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 603 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 613 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Elisabeth Seehusen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sandegrenda.
- Sameiet består av 8 boligseksjoner.
- Organisasjonsnummer: 933011259.
- Forretningsfører: HEIMTUN REGNSKAP & RÅDGIVNING AS.
- Forsikring: Gjensidige, polisenummer 93413712.
- Sameiet er tilknyttet Sandåsen Velforening.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge dette ikke er til ulempe for de øvrige brukerne av eiendommen.
Arbeider som påvirker fellesarealer, som montering av parabolantenne, varmepumpe eller markise, krever godkjenning fra styret eller årsmøtet.

Planlagte påkostninger:
- Rekkverk på byggene skal males/beises utvendig i 2026. Maling kjøpes inn felles, og arbeidet utføres ved egeninnsats.
Status på arbeidet, info fra selger: Det er igangsatt m grunning på den ene siden. Ikke ferdigstilt. Det er jevnt over ikke ferdig hos naboene heller, mulig det ferdigstilles til våren.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Det har i 2025 vært en konflikt rundt gjesteparkering i området. Saken ble løst ved at utbygger tinglyste gjesteparkeringen til felles benyttelse.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Sandåsen Velforening. Kontingent til Sandåsen Velforening er inkludert i felleskostnadene. Vedlikehold og maling av eiendommen utføres etter fargekoder i henhold til velforeningens ønsker.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 35 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 10 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 2 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Tønsberg kommune m/feier  kr 3 732,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligkarusell Tønsberg Blad 2024  kr 1 962,50
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning 
Fotopakke standard, inkl. 3 plantegninger r 5 200,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig kr 15 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 21-0130/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Tønsberg
Torvgaten 6, 3110, TØNSBERG
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR21.26130

Sist oppdatert: 04. september 2026 kl. 14:33