Almeveien 3A

Almeveien 3A, 4025 STAVANGER
Kommunenummer 1103, gårdsnummer 59, bruksnummer 6

Totalt bruksareal BRA: 163 kvm

BRA-i:
1. etasje 77 kvm: Entré, vaskerom, soverom, soverom 2, toalettrom, bad, stue/kjøkken
2. etasje 55 kvm: Gang, stue, soverom, bod
3. etasje 31 kvm: Loftstue, bad

Åpent areal:
2. etasje 6 kvm: Terrasse- og balkongareal
3. etasje 19 kvm: Terrasse- og balkongareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Rogaland Takstpartner AS v/ Alexander Tønnessen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført: Ytterveggene er utført som bindingsverkskonstruksjon med stående bordkledning. Etasjeskillene er av trebjelkelag. Grunnmuren er oppført i mur/betong. Taket er tekket med teglstein, lagt i 2006. Takkonstruksjonen er innkledd. Vinduene har 2-lags glass. Bygningen har malte ytterdører i tre, samt pipe med peis. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Utvendig
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys - 1: Noen av vinduene, hovedsakelig i kjøkken, har noe slitasje utvendig. Noen av karmene har mykt treverk/begynnende råte.
- Ytterdører - 1: Dørene bærer preg av sprekker, slitasje og begynnende råteskader. Det bør påregnes utskiftning.

Våtrom
- Loft Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.
- 1.Etasje/Underetasje Vaskerom - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav. Sluk er av eldre dato, det er ikke synlig membran.
- 1.Etasje/Underetasje Bad - Generell: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Taktekking: Undertak er eldre enn 13 år.
- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Noen plasser står musebånd litt bøyd. Langs deler av overgang kledning/mur er det manglende luftespalte.
- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist noen glassruter som er punktert eller sprukne. Isolerglassruter eldre enn 35 år. Vinduer i kjellervegg/grunnmur er montert uten beslag i underkant av karm.
- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Innfestning mellom bjelker og anlegg på vegg samt bjelke og søyle er manglende.
- Terrasser og plattinger på terreng: Terrassebord bærer preg av noe alders/vær slitasje, bl.a i form av oppsprekking.
- Utvendige trapper: Rekkverket på den nederste av trappene er løst. Det er ikke montert rekkverk på utvendig trapp på den ene trappen.

Innvendig
- Overflater - gulv: Noen av flisene har bom/manglende heft til underlaget.
- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er målt lokal høydeforskjell som er større enn 15 mm.
- Rom under terreng (kjeller, underetasje, sokkeletasje): Det er påvist indikasjoner på noe fuktgjennomtrenging inn i kjellermur.
- Krypkjeller: Det er begrenset/ikke tilfredstillende ventilasjon eller lufting av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader.

Våtrom
- 1.Etasje/Underetasje Vaskerom - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det ble målt fuktverdier mellom 17-18%.

Kjøkken
- 1.Etasje/Underetasje Stue/kjøkken - Overflater og innredning: Overflater bærer stedvis preg av slitasje.

Toalettrom
- 1.Etasje/Underetasje Toalettrom - Overflater og konstruksjon: Fliser bærer stedvis preg av ufagmessig utførelse/inndeling.

Tekniske installasjoner
- Innvendige vannledninger: Kobberrør med loddede, klemte eller andre type skjøter eldre enn 33 år.
- Innvendige avløpsrør: Støpejernsrør er eldre enn 33 år.
- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Tomteforhold
- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring utført før 1990-tallet er eldre enn 25 år. Det er ikke synlig utvendig fuktsikring/grunnmursplate.
- Forstøtningsmurer: Det er påvist skjevheter i muren mot vei. Det mangler rekkverk/annen sikring på forstøtningsmuren(e).
- Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren.
- Utvendige vann- og avløpsledninger inkl. overvann og avløp fra drenering: Utvendige avløps og vannrør er av eldre dato.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Takkonstruksjon/Loft: Takkonstruksjonen er kledd inne, og direkte kontroll er ikke mulig.

Våtrom
- Loft Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er foretatt, men ikke i det mest fuktutsatte område.
- 1.Etasje/Underetasje Bad - Tilliggende konstruksjoner våtrom: Fuktmåling ved hulltaking er ikke foretatt da badet ligger mot murvegger og toalettrom med fliser.

Selger opplyser følgende:
- Under utbygget kjøkken. kommer der lit vann inn med mye regn. Dette er et eget rom .ikke forbindelse med resten

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten og selgers egenerklæringsskjema. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2026:
- Installasjon av luft-til-luft-varmepumpe
- Ny varmtvannstank på ca. 120 liter
- Utskifting av stoppekran
- skiftet 2 stk takvinduer

2006:
- Ny taktekking og undertak

En vertikaldelt tomannsbolig over tre plan på Byhaugen, med nydelig utsikt over Stavanger og fjorden.

Entré med god plass til å henge fra seg sko og yttertøy. Tilliggende Entré har man ett praktisk vaskerom med utslagsvask og opplegg for vaskemaskin og tørketrommel, samt god oppbevaringsplass i skyvedørsskap.

Videre i denne etasjen har man to soverom, bad og WC. Begge soverom er av god størrelse med plass til seng og garderobeskap. Det største av soverommene har utgang til balkong.(det gjøres oppmerksom på at det minste av soverommene ikke er godkjent for varig opphold).

Badet er helfliset med lys innredning og dusjhjørne.
Praktisk separat toalettrom.

Stuen er lys og med store vindusflater som slipper inn utsikten over Stavanger og fjorden. Vindusrekken gir plass til å se over takene og ut mot sjøen. Her er det god plass til å innrede med både sofa med tilhørende møblement, samt spiegruppe.
Her finner man også soverom nr 3. Rommet er av god størrelse med utgang til balkong med nydelig utsikt og gode solforhold.

Stort og romslig kjøkken med innredning fra HTH. Her er det rikelig med skap- og benkeplass. Peis kledd i skifer likt som gulv er ett vakkert smykke i rommet og gir en herlig atmosfære og god stemning på kalde vinterdager. Spiseplass på kjøkken med nydelig utsikt ut over fjorden, en perfekt plass å starte dagen med å nyte en kaffekopp. Fra kjøkken er det utgang til boligens uteområde. Terrasse med treplatting og skiferdekke, hagen strekker seg videre oppover i terrenget med beplantning, platting og hagestue.

Loftet er innredet med en åpen stue under skrå takflater. Takhøyden er god i mønet og gir rommet luft, mens skråtaket trekker seg ned mot sidene. Store vindusflater i gavlveggen slipper inn utsikten over Stavanger og fjorden.
I denne etasjen har man også ett bad. Badet er helfliset med lys innredning. Innredningen inkludere vegghengt servant med skuffer, toalett og badekar.

Pent utarbeidet og lettstelt uteområde med både plen og platting. Øverst i hagen har man en åpen hagestue med integrert peis. Her er det nydelig å sitte å nyte utsikten og flotte soloppganger.

En meget spennende bolig som vil kunne falle i smak hos de fleste.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
- Hvitevarer på kjøkken medfølger.

Elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligen, datert 12.09.1955. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger ferdigattest på tilbygg/takoppl./ombygg. til 2 leilh., fasadeendring, datert 20.09.2006.

Det foreligger godkjente tegninger for garasje, gitt i 1955 og ny i 1961. Garasjen er med flatt tak fra tegning i 61, og loft på garasjen er ikke byggesøkt eller godkjent hos kommunen.

Det foreligger ikke tegninger, søknad eller ferdigattest på utvendig bod og hagestue.

En liten del av frittliggende utebod ligger over på naboen (nr1) sin eiendom.
Deler av hagestue ligger over på kommunen sitt friareal.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Soverom ved stue er opprinnelig en del av stue. 1.etg: Der hvor vaskerom er i dag er opprinnelig boder.Det største soverommet er opprinnelig 2 soverom, men det minste i denne etasjen er opprinnelig vaskerom og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

1103/59/6:
17.06.1955 - Dokumentnr: 2232 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om samvirke vedkommende vertikalt delt bolig
Gjelder denne registerenheten med flere

05.03.1956 - Dokumentnr: 724 - Erklæring/avtale
Plikt til å fjerne garasjen når bygningsrådet forlander det
Overført fra: Knr:1103 Gnr:59 Bnr:7
Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen vil ikke bli ytterliggere utvasket.

Leilighet har en fin beliggenhet på Byhaugen. Et etablert og rolig nabolag med grøntområder i umiddelbar nærhet. Byhaugen er en av de mer frodige bydelene i Stavanger. Her finnes en rekke flotte parker, tur- og rekreasjonsområder. Med gåavstand til fine turområder som Stokkavannet, Mosvannet og Byhaugen er beliggenheten unik.

Med gåavstand til sentrum, kan en spasere ned til sentrum gjennom trehusbebyggelsen i Gamle Stavanger. Om en ikke ønsker å gå ned til sentrum, er Hermetikken i Niels Juels gate enda nærmere. Her er det koselig cafe, restaurant og bar med uteservering. Flere dagligvareforretninger i nærheten.

Langs Misjonsveien er det gode bussforbindelser med hyppige avganger til Tasta og sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Bjergsted barnehage (1-5 år) 0,6 km
- Kampen barnehage (1-5 år) 0,8 km
- Hertervigtunet barnehage (1-5 år) 0,8 km

Skoler:
- BISS Sentrum (1-10 kl.) 0,3 km
- Kampen skole (1-7 kl.) 0,6 km
- Byfjord skole (1-7 kl.) 1,2 km
- Tastaveden skole (8-10 kl.) 1,2 km
- Kannik skole (8-10 kl.) 1,6 km
- Bergeland vgs - Tanke Svilandsgate 0,3 km
- Stavanger katedralskole - Bjergsted

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 491 kvm.

Eiendommen har garasje og biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boliger/kjørvei/park i henhold til reguleringsplan Id 301 "Reguleringsplan for Solandsbakken - Mester Gottfrieds vei - Porsveien og Randabergveien" datert 16.12.1947 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen følger kommuneplan:
Id: KP 2023-2040
Navn: Kommuneplanens arealdel 2023-2040
Plantype: 20 - Kommuneplanens arealdel
Status: 3 - Endelig vedtatt arealplan
Ikrafttredelse: 11.11.2022
Delarealer:
- Areal 498.06 kvm, Hensynsonenavn H570_21, Kpangitthensyn 570 - Bevaring kulturmiljø
- Areal 0.04 kvm, Omrnavn FRI62, Kparealformal Friområde
- Areal 498.04 kvm, Omrnavn B2, Kparealformal Boligbebyggelse

Reguleringsplaner under arbeid i nærheten (100 meter):
Id 2867
Navn Detaljregulering for Tanke Svilands gate 73
Plantype 35 - Detaljregulering
Status 1 - Planlegging igangsatt
- Formålet med planen er å regulere om området om til boligformål med tilhørende samferdsels- og uteoppholdsareal. Parken i nordvest inngår som en del av planområdet.

Det gjøres oppmerksom på at eiendommen er innenfor Trehusbyen - bevaring av kulturmiljø. Den kulturhistoriske verdifulle bebyggelsen skal søkes bevart og områdenes særpregende miljø skal sikres og videreutvikles.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 770,74,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 29 749,- pr. år. / 19 000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 9 600,-.
Boligen er tilknyttet Fiber Altibox som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2025 var kr 1 728 551,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 2 932,- pr år.

6 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

172 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
173 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
193 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
7 063 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
7 083 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Terje Stensland

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Salgsoppgaver vanlige  kr 5 500,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visningspakke/ Overtagelse  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Stavanger kommune  kr 3 227,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport rekkehus/tomannsbolig over 100 kvm  kr 14 950,00
Foto  kr 4 200,00
Interiørrådgiving - Meglerstøtte Rogaland   kr 1 650,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 36-0046/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sandnes
Brannstasjonsveien 8, 4312, SANDNES
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR36.2646

Sist oppdatert: 31. august 2026 kl. 20:59