Siljeholmen 206

Siljeholmen 206, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 49, bruksnummer 26, festenummer 314, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 52 kvm

BRA-i:
1. etasje 52 kvm: Gang, soverom, kjøkken, stue, soverom, soverom, bad

Åpent areal:
1. etasje 31 kvm: Terrasseareal

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 25.02.2026 utført av Witek Takst og Eiendom. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsboligen fremstår generelt som godt vedlikeholdt med normal standard sett i forhold til alder, og den er delvis modernisert med tilbygg fra 2017 og oppgradert bad i 2025.
Det er kun registrert enkelte mindre forhold som naturlig vedlikehold, samt noen tekniske avvik som anbefales fulgt opp over tid. Ingen alvorlige skader er avdekket, og boligen
vurderes å ha en gjennomgående tilfredsstillende tilstand med godt potensial videre.

Taktekkingen er tekket med takpapp og fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 2-lags glass.

Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG2:
Etasjeskille/gulv mot grunn- Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.
Det er målt en høydeforskjell på mellom 15 og 30mm igjennom stuen.
Krypkjeller- Krypkjeller fungerer som teknisk rom. Det er ikke adkomst til deler av krypkjelleren. Krypkjeller er kun vurdert i tilgjengelige deler. Krypkjeller regnes for å være en risikokonstruksjon som er utsatt for fukt- og råteskader i bunnsvill, trebjelkelaget og andre tilstøtende konstruksjoner, på grunn av fuktighet fra grunnen og kondensering ved
temperaturforskjeller. Selv om det ikke er avdekket tegn på skader, betyr ikke dette nødvendigvis at det ikke foreligger skader i eller i forbindelse med krypkjelleren.
Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller.
Bad- Det er påvist avvik i krav til høydeforskjell/fall-løsning på våtrommet.  Foring ved dør er ført helt ned til gulvbelegget, og overgangen mellom belegg og foring er fuget med silikon. Dette vurderes som en løsning med begrenset varighet og kan over tid gi økt risiko for fuktinntrengning.Våtrommet mangler tilluftsventilering, f.eks. spalte/ventil ved dør.
Vannledninger- Stoppekran plassert i rom under balkong sammen med varmtvannstank/avløpspumpe. Det er påvist at eventuelt lekkasjevann fra rør i rør system ikke ledes til sluk eller annen kompenserende løsning. Vannrør er ikke ført i varerør/rør-i-rør-system. Dette avviker fra dagens anbefalte løsning for skjulte vanninstallasjoner.

TGIU:
Tilliggende konstruksjoner våtrom- Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga tilliggende konstruksjoner. Tilliggende vegger er laftet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2025 - Ble lagt nytt våtromsbelegg på gulvet og veggene på badet ble byttet til Wall To Paint plater og malt med våtromsmaling.

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2017 - Hytta ble bygd på i 2017, med 3 soverom og entre. Under utbygging fikk hytta nye vinduer i alle rom, ny utgangsdør, ny verandadør og nytt tak.
Den gamle delen av hytta ble samtidig etterisolert, hytta fikk ny panel og nye takrenner utvendig. Alt arbeid ble gjort i samarbeid med faglært snekker/ ufaglært/ egeninnsats/ dugnad.
Takpappen ble lagt om igjen i 2018, fordi det var farge forskjell på takpappen. Dette var en garanti sak og arbeidet ble utført av Icopal.

Er det observert vann eller fukt i kjeller, krypkjeller eller underetasje?
 Ja- Under hytta i krypkjelleren er det to små rom, som er direkte rett på fjellgrunn/ steinfylling. Der kan vann samle seg ved nedbør, men forsvinner fort igjen.

Er det utført arbeid på det elektriske anlegget?
Ja i 2017 - Sikringsskap og inntak ble montert i 2017 av Elektrikertjenesten Fredrikstad. Installasjon inne i hytten er gjort av Odd Steinar Hagen, som har fagbrev som elektriker. Samsvarserklæring på begge jobbene ligger i boligmappa.

Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja i 2019 - Det ble lagt inn vann og kloakk fra kryp kjeller under hytta, gjennom gulv og opp til bad og videre til kjøkken. Arbeidet ble utført av ufaglært/ egeninnsats. Vannmåler ble installert av Halden Rørlegger service AS og meldt inn til Hvaler kommune.

Se flere punkter i selgers egenerklæring.

Hytta ble i 2017 både utvidet med nytt tilbygg til fordel for to nye soverom av generøs størrelse. Opprinnelig del ble i samme anledning vesentlig oppgradert, blant annet med nye overflater på gulv og vegger. Alle innvendige dører ble skiftet ut, i likhet med samtlige vinduer og utvendige dører. Oppgradert ble også hyttas elektriske anlegg, blant annet med nytt sikringsskap montert i stuen.

Kjøkkenet ble i 2017 oppgradert med både nytt gulv og ny innredning fra Epoq. Overflater på vegger og himling ble bevart og malt. Kjøkkeninnredningen er i dag velholdt og legger til rette for enkel tilberedning av måltider. Oppvaskmaskin er innbygget og medfølger, innredningen er for øvrig tilrettelagt for frittstående hvitevarer.

Badet ble etablert så nylig som i 2025, i det som opprinnelig var hyttas soverom. Badet er fullt utstyrt med moderne møbler fra Megaflis og dusjkabinett som begrenser vann på gulv og vegger. Sistnevnte er utført med henholdsvis vinylbelegg og Walls2Paint malt med våtromsmaling. Varmekabler er lagt under gulvbelegget.

Overflater og innredninger:
Gulv: Vinylbelegg på bad, ellers laminat.
Innervegger: Malte plater på bad og malt panel på kjøkken, ellers malte MDF-plater.
Himlinger: Malt panel i alle rom.

Kjøkken: Skapinnredning med rettprofilerte beige fronter. Laminerte hvite benkeplater. Dobbel, underlimt stålvask med ett-greps blandebatteri. Innbygget oppvaskmaskin. Veggmontert sort ventilator.

Bad: Servantskap med glatte hvite fronter og heldekkende støpekeramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Høyskap med glatte hvite fronter. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Integrert oppvaskmaskin medfølger.

Eiendommen oppvarmes med elektrisitet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1958

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, ei heller tegninger for eiendommen den gang den ble oppført. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
Dog foreligger det ferdigattest for tilbygg med tegninger datert 21.02.2018

Det er avvik fra tilbyggstegninger datert 4.8.2017 opp mot dagens bruk.
Det ene soverommet er opprinnelig byggemeldt som bod. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.
Baderom er opprinnelig byggemeldt som soverom
Terrassen er større enn angitt på tegning. Ved eventuell søknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring i henhold til byggemeldte tegninger fra 2017.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 9779, tinglyst 29.09.1998, type heftelse: Festekontrakt med vilkår som omhandler: rett til å ha stående fritidsbebyggelse inkl. uthus/anneks på tilsammen 64 kvm, rett til fri ferdsel, gjerder skal ikke oppsettes, trær må bare hugges etter avtale med grunneier mm.

Eiendommen har tinglyst rett til fri ferdsel over bnr. 82, bnr. 26 , bnr 423 bnr. 480 og bnr 453 Rettigheten er tinglyst med dagboknr , 9779, 499639, 517428, 840534 og 1021868, mellom årene 1998 til 2016.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Siljeholmen ligger bokstavelig talt ved grensen mellom øyriket Hvaler og Fredrikstad. Området er ikke uten grunn meget ettertraktet; her finnes vakker natur og intime sund med smul sjø, i tillegg er den ekte skjærgården lett tilgjengelig fra medfølgende båtplass. På Hvaler er det nærmest utallige steder å kaste ut dreggen.

Med bare få titalls meter mellom hytteveggen og vannkanten er du garantert duften av salt hav. Bademulighetene er naturligvis meget gode, blant annet fra svabergene omkring.

De nødvendige innkjøp av dagligvarer kan enkelt gjennomføres i Ødegårdskilen på Vesterøy. Her finnes flere dagligvareforretninger, bakeriutsalg, spisested og helsetilbud. Et godt alternativ er Skjærhalden på Kirkøy som har et større tilbud av forretninger i tillegg til spisesteder og summende folkeliv sommerstid.

Et praktisk pluss som også er nevneverdig er bussforbindelsen mellom Oslo og Skjærhalden som stopper ved Siljeholmen. Bussen har hyppig avganger i begge retninger dagen gjennom og stopper underveis blant annet i Fredrikstad sentrum.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.
Siljeholmen er bilfritt. Gjesteparkering rett ved gangbroen over til Siljeholmen.  

Punktfestet fjell-naturtomt. Punktfeste er en festeavtale hvor arealet ikke er målt opp, men angitt som et punkt i kartet på bortfesterens eiendom.

Festeavgiften er kr 16.060,- pr. år. Festeavtalen utløper 01.05.2075. 
I tillegg til opprinnelig festekontrakt foreligger det et tillegg til festekontrakt datert 09.08.2021
Grunneier, Siljeholmen DA

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves
Grunneier informerer:
Det skal være en samtale mellom nye eiere og grunneier hvor nye eiere skal signere på at de har forstått festekontrakten. Skjema "Orientering til nye hytteiere" må signeres før samtykke til overdragelse foreligger.
Se vedlagt festekontrakt som ligger som vedlegg til denne salgsoppgaven.

Festeavgiften reguleres hvert 10 år iht konsumprisindeksen
Siste regulering av festeavgift: 2026

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

 
Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det følger med 1 p-plass i syd som forvaltes av Siljeholmen Vel som leier grunnen.

Eiendommen har adkomst via privat vei til felles parkeringsplass med gangvei til eiendommen.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag (Siljeholmen vann-og avløpslag )

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan Hvaler 2019-2031 datert20.6.2019 avsatt til: 5200- LNFR - spredt bolig-fritids eller næringsbebyggelse.

Arealplaner under arbeid:
Detaljregulering for Hvaler Marine Park ved Stokken- Hovedfokus for planarbeidet er å legge til rette for næ ringsvirksomheter og et kommersielt overnattingstilbud/hotell innenfor området avsatt til fremtidig næringsvirksomhet tillegg ønskes det lagt til rette for en utvidelse av småbåthavnen innenfor området avsatt til dette formålet vest i planområdet. Som
en del av dette prosjektet vil man se på muligheten til å koble sammen disse to områdene med en gangforbindelse, slik at båtplassene og næring kan sees i sammenheng.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11.737,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon fritid

I tillegg kommer årlig eiendomsskatt som utgjør kr 5 972,-. Blir fakturert sammen med kommunale avgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 570 kwh. pr. år. 
Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 28.01.2026-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 2000
Velavgift til Siljeholmen Vel er kr 1 800 pr. år hvorav kr 1 400,- er parkeringsavgift. Veldreven velforening med egen hjemmeside: www.siljeholmenvel.com
Siljeholmen Vann og Avløp SA kr 3 120 pr. år.
Boligen har parabolantenne Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Med eiendommen følger det med båtplass merket med nr. 193 hos Hvaler båtforening ( bredde ca 2,7 meter) hvor det betales årlig grunnleie kr 5 800,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er eiendommen formuesverdi beregnet til kr. 1 916 585 for fjoråret når eiendommen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

5 200 000,00 Prisantydning

Omkostninger

130 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
150 990,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 350 990,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Odd Steinar Hagen og Trine Auensen

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Hvaler kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter nærmere avtale.

Siljeholmen velforening

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Kunderabatt SELGER; gjelder for avtalt: Siljeholmen-rabatt: (belastes megler)  kr -5 000,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging (inkl. tekstforfatter)  kr 24 900,00
Visninger / Overtagelse kr. 4.500,- pr. stk.(første gratis) (betaler maks for 3)  kr 3 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Hvaler kommune inkl tegn.  kr 4 477,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann - fritidsbolig  kr 17 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0361/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.25361

Sist oppdatert: 13. april 2026 kl. 11:29