Adolph Tidemands gate 49

Adolph Tidemands gate 49, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 193, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1
Andelsnummer 15, Storgata 29 Borettslag , organisasjonsnummer 986257462

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i:
3. etasje 55 kvm: Entré, bad, bod, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 4 kvm: Kjellerbod.

Åpent areal:
3. etasje 7 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2007. Bygget er oppført med parkeringskjeller, og grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader av murpuss og deler av fasaden med utfyllende felter i trekledning. Etasjeskillere er av betong. Bygget har flatt tak som er tekket med takmembran. Leiligheten har vinduer med karmer og ramme av tre fra byggeår. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse dB40, og balkongdøren har karm og ramme av tre fra byggeår. Innvendige dører er profilerte, og enkelte har glassfelt.
Fra stuen er det utgang til en balkong på 7 m². Balkongen er en betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass, og gulvet er belagt med terrassebord.
Balkongen har utebelysning, utvendig stikkontakt og markise.
Adkomst til boligen skjer via felles trappeoppgang med heis og porttelefon.

Sikringsskapet er plassert i bod og anlegget er sikret med automatsikringer. Det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget, og det er registrert forhold som tyder på behov for utvidet kontroll av en elektrofaglig person.

Boligen har godkjent slukkeutstyr og tilstrekkelig med røykvarslere.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - Bad
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Kjøkken
- Innredning: Tegn til svelleskader på benkeplate, og vannsprut vurderes som en sannsynlig årsak.

Tekniske anlegg
- Fordelerstammer for rør-i-rør er plassert i himling uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Forholdet er ikke i tråd med anbefalt utførelse.

Andre rom
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser.
- Innerdør til bad bærer preg av skader/slitasje (svelleskader). Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Avskalling av maling/murpuss observeres stedvis i overflaten. Eksakt årsak er ukjent.

Balkonger
- Terrassebordene viser tegn til slitasje.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- På grunn av plassering av det som vurderes å være en sjakt (brannskiller) og våtrommets utforming er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i et område der det erfaringsmessig forekommer skader. Hulltaking og fuktmåling i lukkede konstruksjoner er derfor ikke utført. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker eller tilsvarende stakepunkter er prosjektert og etablert i bygningens fellesarealer. Det vurderes at boenheten likevel har tilgjengelige stakepunkter gjennom sluk og øvrige komponenter tilknyttet avløpssystemet, men hvordan disse vil fungere i en faktisk brukssituasjon er ikke kjent. TGIU er valgt fordi fullverdig kontroll av stakemuligheter forutsetter spesialkompetanse på rørsystemer.

Yttervegger inkl. fasader
- Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.
- Det har ikke vært mulig å kontrollere om alle deler av ytterkledningen er sikret mot inntrekk av gnagere, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet stedvis er skjult av andre bygningsdeler. Det kan derfor ikke bekreftes om gnagersikringen er utført på korrekt måte.

Helse, miljø og sikkerhet

Balkonger
Rekkverkshøyder, lysåpninger og andre sikkerhetsmessige forhold er kontrollert opp mot dagens gjeldende byggtekniske forskrift, selv om denne ikke har tilbakevirkende kraft. Det registreres følgende: Rekkverkshøyden er under 1,0 meter. Basert på ovennevnte forhold oppfyller ikke balkongen dagens krav til sikkerhet. Om balkongen oppfylte kravene som var gjeldende på oppføringstidspunktet eller ikke, er ikke tatt stilling til.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:

2025:
- Gravd opp, drenert og lagt ny membran utenfor garasjevegg.
- Utbedring av vannlekkasje i kjellerboder.
- Betydelig reparasjon av betongskader i garasjen.

Leiligheten ligger i 3. etasje i et leilighetsbygg fra 2007, med heis i oppgangen.
Planløsningen består av entré, bad, bod, soverom og stue med åpen kjøkkenløsning, og fra stuen er det utgang til en balkong.

Entrè
Romslig entrè med plass til å etablere garderobeskap.
Tilkomst til innvendig bod der sikringsskapet er plassert.

Stue / kjøkken
Stue og kjøkken i åpen løsning. Leiligheten har godt lysinnfall gjennom store vinduer.

Kjøkkenet har innredning med glatte fronter og laminert benkeplate. Det er nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk.
Fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Kjøkkenet er utstyrt med frittstående komfyr, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Ventilator i overskap driver mekanisk avtrekksventilasjon i boligen.
Under kjøkkenbenken er det plassert en varmtvannsbereder på 116 liter fra 2007, samt brannslange.

Fra stuen er det utgang til balkongen med rekkverk av metall og glass.
Gulvet er belagt med terrassebord.
Det er utebelysning, utvendig stikkontakt og markise.

Soverom
Leiligheten har et stort soverom med god plass til dobbeltseng med nattbord på begge sider.
Medfølgende romslig garderobe med dører.

Bad
Badet er fra byggeår med flislagte gulv- og veggflater og malt himling, samt varme i gulv.
Vegghengt skapinnredning med servant og armatur, speil med overlys og stikkontakt. Vegghengte sideskap
Dusjhjørne med innfellbare dører og vegghengt dusjarmatur.
Gulvstående toalett.
Opplegg for vaskemaskin.

Overflater
Gulv: Parkett i stue og soverom. Fliser på bad.
Vegger: Malte og tapetserte flater i stue og soverom. Flislagte vegger på bad.
Himling: Malte flater.

Kjellerbod på 4 m² i bygningens kjelleretasje.

Oppvaskmaskin medfølger handelen.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer med en kombinasjon av panelovner (elektrisk oppvarming) og gulvvarme/varmekabler på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2007. Det foreligger ferdigattest på eiendommen for nytt bolig- og forretningsbygg datert 04.10.2007.
Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 10.02.2005, som stemmer med dagens bruk.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på borettslagets eiendom:
Dagboknr. 100127, tinglyst 10.01.1977, Skjønn:
Bestemmelse om fortau. Kommunen bekoster opparbeidelse og fysisk vedlikehold av fortauet, mens grunneier er ansvarlig for renhold og snørydding. Eiendommen beholder rett til eksisterende innkjørsel og inngang.
Dagboknr. 106288, tinglyst 27.10.1977, Bestemmelse om garasje/parkering:
Eier er forpliktet til å rive eller flytte en midlertidig garasje på eiendommen uten omkostninger for kommunen, dersom kommunen forlanger det.
Dagboknr. 12883, tinglyst 01.09.1994, Erklæring/avtale:
Bestemmelse om at en garasje/bod vil bli revet når bygningsrådet forlanger det ved gjennomføring av reguleringsplanen.
Dagboknr. 749451, tinglyst 20.09.2007, Erklæring/avtale:
Heftelser tinglyst på gnr. 81 bnr. 194 gjelder også for denne eiendommen.
Dagboknr. 3763, tinglyst 03.01.2008, Bestemmelse om adkomstrett:
Rettighet for gnr. 81 bnr. 258 til adkomst over eiendommen.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite. 

Eiendommen ligger i et meget sentralt område i Lillestrøm sentrum, med gangavstand til alt av byens fasiliteter.
Skoler, barnehager, offentlig kommunikasjon, flotte rekreasjonsområder og et rikt utvalg av fasiliteter og servicetilbud i umiddelbar nærhet.
Området har kort vei til lekeplass, fotballbane, skøytebane, lysløype, skiløyper, alpinanlegg, golfbane, idrettshall, tennisanlegg, svømmehall, badeplass, ridesenter, treningssenter og kino m.m.

Syklistenes Landsforeningen har kåret Lillestrøm til landets beste sykkelby to år på rad så her er det bare å ta sykkelen fatt. Eiendommen har også nærhet til tur- og rekreasjonsområder ved Øyeren og rundt Nitelva, samt badeanlegg på Nebbursvollen, noe som gir gode rekreasjonsmuligheter både sommer og vinter.

I området er det et godt utvalg av daglige servicetilbud. Dagligvarehandelen kan gjøres ved bl.a. Meny eller Coop Prix, samt Coop Obs Hypermarked som er et populært handlested i kommunen med stor dagligvare, sport, tekstil, kjøkken/hjem, leker, småelektrisk og byggevarer.

Ønsker du ytterligere servicetilbud har Lillestrøm Torv kjøpesenter, samt de øvrige handlegatene i Lillestrøm sentrum et rikt og variert utvalg av butikker, apotek, vinmonopol, kafeer, barer, restauranter, kino, kulturhus, etc. Det er også kort vei til Strømmen Storsenter, landets mest innholdsrike kjøpesenter med over 200 butikker og tilknyttede virksomheter, og Lørenskog med både Metro og Triaden kjøpesenter.

Området gir mulighet for offentlig kommunikasjon via buss og tog. Nærmeste holdeplass er Bjørnsons gate og ligger ca. 200 meter fra boligen. Hurtigtog/flytog fra Lillestrøm til Oslo S/Oslo Lufthavn har en reisetid på ca. 12 min.

Vigernes skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Sagdalen skole (1-7 kl.)
Kjellervolla skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Sølepytten barnehage (1-5 år)
Måsan barnehage (1-5 år)
Volla barnehage (0-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 891 kvm som tilhører borettslaget.    

Det medfølger en biloppstillingsplass i felles parkeringskjeller. Det er heis fra fra garasjekjeller og opp til leilighetens etasjeplan.
Plassen er tinglyst som bruksrett og følger andelen ved salg.
Månedsleien for plassen er kr 450,- og er inkludert i felleskostnadene.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/næring i henhold til reguleringsplan Kvartal 22, Teatergt, Storgata, Parkalleen og Brøtergt. datert 20.04.2005 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Eiendommen ligger i et område som er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel, datert 04.09.2024.

Eiendommen ligger innenfor et område som ligger under marin grense. For alle planer og tiltak under marin grense skal faren for områdeskred vurderes i henhold til krav i pbl. § 28-1 og TEK17 § 7-3 med veiledning.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 8 216,- pr. mnd. og inkluderer: Kommunale avgifter, bygningsforsikring, garasjeplass, forretningsførsel, TV/internett, drift, vedlikehold og renter/avdrag på fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter, og ble sist justert 01.05.2026.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader kr 4 061,-
- Lån 1 (IN) - Renter kr 1 489,-
- Lån 1 (IN) - Avdrag kr 1 443,-
- Lån 2 - Renter kr 354,-
- Lån 2 - Avdrag kr 419,-
- Parkering kr 450,-

Eier har hatt et strømforbruk som tilsvarer ca. 18-20 000 kwh. pr. år.
Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 078 026,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 19 411,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 489 695,- pr. 31.03.2026.
Total fellesgjeld for borettslaget er kr 9 563 084,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: DNB BANK ASA - IN-lån
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 4 029 939,-
Andel av saldo: kr 318 909,-
Løpetid: 01.12.2011 - 30.12.2038
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,60%

Bank: DNB BANK ASA
Type: Annuitetslån, 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 5 533 145,-
Andel av saldo: kr 170 786,-
Løpetid: 19.02.2025 - 30.09.2049
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,60%

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 318 909,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 2 932,-.

3 800 000,00 Prisantydning
489 695,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 289 695,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 406,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
9 496,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
19 446,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
4 299 191,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 309 141,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

John Arild Aasen og Lena Aasen Lunde

Leiligheten er tilknyttet Storgt 29 Borettslag.
- Borettslaget består av 39 andelsboliger fordelt på 1 bygning.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Skadeforsikring
- Borettslaget benytter storgata29.lettstyrt.no som informasjonskanal.

Dyrehold er tillatt på betingelse av at det inngås skriftlig kontrakt med borettslaget, og dyreholdet skal ikke være til sjenanse for andre beboere.
Det skal være ro i leilighetene mellom kl. 22:00 og kl. 07:00 på hverdager, og mellom kl. 24:00 og kl. 09:00 på dager med påfølgende fridag.
Blomsterkasser skal festes på innsiden av balkongen.
Montering av parabol krever styrets godkjennelse.
Borettslaget har leid inn en begrenset vaktmestertjeneste.
Det er installert kameraovervåking i inngangspartiet og i søppelrommet.
Det finnes kjellerboder. For anvist plass til sykler må styret kontaktes.
Beboer har vedlikeholdsansvar for blant annet sluk på balkong og innvendige avløpsrør frem til fellesledningen. Pulverapparat tildelt i 2024 skal medfølge leiligheten ved salg.

Foretatt påkostninger de senere år:
- 2025: Graving, drenering og ny membran utenfor garasjevegg pga. lekkasjer.
- 2025: Utbedring av vannlekkasje i kjellerboder og betongskader i garasje.
- 2025: Kontroll av brannvarslingssystem og skifte av alarm i heis.
- 2024: Tildelt nytt pulverapparat til alle leiligheter.

Planlagte påkostninger:
- Reparasjon av vannskader i boder og trappegang fortsetter i 2026. Dette dekkes av forsikringen.
- Borettslaget må begynne å sette av midler til utskifting av heis om noen år.
- Bygningsforsikringen er budsjettert med en økning på 10 % for 2026.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Årsregnskapet for 2025 viser et overskudd på kr 1 039 284,-. Disponible midler per 31.12.2025 var kr 595 320,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. I henhold til burettslagslova tar dette inntil 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. 
Forhåndsvarsling av forkjøpsretten for andelen ble utlyst 12.05.2026.
Det er ingen som har meldt interesse pr 20.05.2026. Denne utlysingen er gyldig i 3 mnd. Dersom leiligheten ikke er solgt innen 3 mnd må forkjøpsrett utlyses på nytt.

Borettslaget er tilknyttet Borettslagenes Sikringsordning AS som dekker manglende innbetaling av felleskostnader fra øvrige andelseiere.  Avtalen om sikring er gyldig til avtalen sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 1 desember med gyldighet fra førstkommende årsskifte.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,90 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 17 500,-
Visninger / Overtagelse kr 2 900,- pr stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 250,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 000,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm  kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 10 760,-
Foto  kr 4 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0213/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26213

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 22:50