Vevelstadåsen 49

Vevelstadåsen 49, 1405 LANGHUS
Kommunenummer 3207, gårdsnummer 107, bruksnummer 101, seksjonsnummer 175, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 97 kvm.

BRA-i:
Leilighet
4. etasje 93 kvm: Entré, gang, to bad, to soverom, bod, stue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 4 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
4. etasje 28 kvm: To terrasser.

4. etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 94 kvm, men grunnet lav takhøyde er kun 93 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. Areal med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 1 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 08.05.2026, utført av Anticimex AS v/Kenneth Lesteberg.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 1975. Byggets bærende konstruksjoner og grunnmur er i hovedsak av betong, med etasjeskillere av betong. Bygget har en underetasje og et parkeringsanlegg i nederste etasje. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd i liggende trekledning og fasadeplater. Taket er en flat konstruksjon tekket med asfaltpapp. Boligen har vinduer med karmer og rammer av tre fra 2011 og 2014. Entrédøren er klassifisert som B30 for brann og db35 for lyd, og har dørkikkert. Balkong- og terrassedørene har karmer og rammer av tre, også fra 2011 og 2014. Innvendige dører er profilerte eller glatte. Boligen har to terrasser på 14 m² hver, i betong med rekkverk utformet som blomsterkasser og gulv av synlig betong. Terrassen ved stuen har markise. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sikringsskapet er plassert i gangen utenfor leiligheten. Anlegget er sikret med en kombinasjon av automatsikringer og skrusikringer fra byggeåret. Det gjøres oppmerksom på at denne delen av det elektriske anlegget har høy alder, og at eldre anlegg ikke alltid er tilpasset dagens bruk.

Boligen har brannslange under kjøkkenbenken og tilstrekkelig med røykvarslere.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Bad 1: Det er registrert bruk av materialer i våtsonen som ikke vurderes som fuktbestandige. Gulvbelegg viser tegn til slitasje, utettheter og har passert forventet levetid. Belegget har synlige sprekker og utettheter, og det vanntette sjiktet anses ikke lenger å ha tiltenkt funksjon. Det er en åpning i veggen mot tilstøtende bad for avrenning fra dusjen, hvor utførelsen ikke kan verifiseres. Vann- og avløpsrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Det er observert redusert vanntrykk i servanten. Avtrekkseffekten vurderes som utilstrekkelig. Ved hulltaking og fuktmåling i tilstøtende rom ble det målt 23,3 % relativ fuktighet. Basert på en samlet vurdering må totalrenovering påregnes innen kort tid.
- Bad 2: Det er observert riss og sprekker i flisfuger. Materialer i våtsonen vurderes ikke som fuktbestandige. Gulvbelegg viser tegn til høy slitasje, utettheter og skader, og har synlige sprekker, noe som gjør at det vanntette sjiktet ikke lenger anses å ha tiltenkt funksjon. Vann- og avløpsrør av kobber har en alder som tilsier usikker fremtidig funksjon. Sluk for badet er plassert på bad 1, med avrenning via en åpning i veggen, noe som ikke er tilfredsstillende for sikker avrenning. Tilluftsspalte er ikke etablert. Ved hulltaking og fuktmåling i tilstøtende rom ble det målt 24,1 % relativ fuktighet, uten forhøyet nivå. Utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse. Basert på en samlet vurdering må totalrenovering påregnes innen kort tid.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Kjøkken: Vann- og avløpsrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker, og bygningsdelene er skjulte. Det er ikke installert kjøkkenventilator, og avtrekket vurderes som ikke tilfredsstillende. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader.
- Vannrør: Boligens vannrør av kobber pga. alder.
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke lett tilgjengelig for betjening og er ikke funksjonstestet grunnet plassering.
- Avløprør: Pga. alder.
- Annet: Opplegg for vaskemaskin er i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring.
- Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling): I stue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 26 mm, og på kjøkken opptil 37 mm. Stikkprøvene har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter. Eksakt årsak er ikke kjent, men det anses som lite sannsynlig at det skyldes strukturelle skader i etasjeskilleren.
- Yttervegger inkl. fasader: Det er begrenset spalte for lufting og drenering bak trekledningen. Løsningen er ikke uvanlig for bygninger fra denne perioden, men erfaring viser at den gir økt risiko for skjulte skader.
- Vinduer og omramming: Enkelte vannbord/beslag viser tegn til slitasje og begynnende skader. Det er liten klaring mellom utvendig listverk og vannbord/beslag under vinduet.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten. Det er ikke kjent om stakeluker er etablert i bygningens fellesarealer. Fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse.
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter.

Helse, miljø og sikkerhet:
- Terrasse: Det registreres at rekkverket har horisontale åpninger større enn 5 cm. og ikke er utformet for å forhindre klatring.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Arbeid på bad/dusjrom er utført av ufaglærte, inkludert flislegging med membran i dusjhjørne og montering av dusjbatteri. Sameiet har utført betongrehabilitering, maling, nye beslag, nytt belegg på veranda, nye gavlvegger og nytt takdekke i 2025. Nye vinduer og balkongdører ble installert i 2011 og 2014. I gangen ble det lagt parkett og skiftet tre dører i 2001. I en innvendig bod er det satt inn et vindu, ny dør og panelovn. Kjøkkenet er fra 1989.

Det er tidligere påvist forekomst av skjeggkre i en av de andre leilighetene i bygget i februar 2025. Ikke i denne leiligheten. Skjeggkrebekjempelse ble iverksatt i alle leilighetene av et skadedyrsfirma. Har ikke hørt noe mer om registrering av skjeggkre etter dette.

2018:
- Diverse elektriske arbeider utført.

2014:
- Ny balkongdør kjøkken, 2 nye kjøkkenvinduer og nytt soveromsvindu på kjøkkensiden.

2011:
- Ny balkongdør, nytt stuevindu og soveromsvindu på stuesiden
- Byttet det meste av innmaten i sikringsskapet.

Ukjent årstall:
- Flislegging av gulv og vegger på baderom.
- Innvendig bod: Nytt vindu, dør og panelovn.

Leilighet i 4. etasje med en arealeffektiv planløsning og to store terrasser. Boligen ligger på ett plan og inneholder entré, gang, to bad, to soverom, en innvendig bod, stue og kjøkken. Leiligheten er i hovedsak fra byggeåret 1975 og har et gjennomgående moderniseringsbehov, noe som gir en god mulighet til å skape et hjem etter egen smak.

Entré: Man kommer inn i en entré som leder videre inn i leiligheten. Her ble det lagt eikeparkett i 2001. Fra gangen er det tilgang til de fleste av boligens rom.

Stue: Stuen har plass til sofagruppe og tilhørende møblement. Rommet har vinduer fra 2011 og utgang til en av leilighetens to terrasser.
Terrassen er en romslig uteplass på 14 m² med betonggulv. Her er det god plass til utemøbler. En markise gir skjerming for solen.

Kjøkken: Kjøkkenet har en innredning fra 1989 med profilerte fronter, laminatbenkeplate og oppvaskkum i rustfritt stål. Det er opplegg for vaskemaskin i en nisje. Rommet har vinduer fra 2014 og utgang til den andre terrassen. Også denne terrassen er på 14 m² med betonggulv, og gir en ekstra, privat uteplass.

Soverom: Leiligheten har to romslige soverom. Begge har plass til dobbeltseng og garderobeløsning.

Bod/Disponibelt rom: Den innvendige boden er innredet med et vindu og panelovn.

Bad 1 og 2: Leiligheten har to bad, begge fra byggeåret 1975. Det ene har dusjhjørne, og det andre har badekar. Begge badene har fullt oppgraderingsbehov og bør totalrenoveres.

Lagring: Leiligheten disponerer en bod i 1. etasje.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør så lenge ikke annet er nevnt i salgsoppgaven.

Medfølger ikke: Taklampe på kjøkken. To rislampeskjermer på soverommene.

Medfølger: Kombiskap og komfyr på kjøkkenet.

Leiligheten har elektrisk oppvarming med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger midlertidig brukstillatelse for nybygg boligblokk datert 12.06.1975. Tillatelsen var gitt på følgende vilkår:
1. Ventilasjonskanal fra garasje til søppelsilo mangler.
2. Taklukene må merkes tydelig for 'ÅPEN' og 'LUKKET' stilling.
Brukstillatelsen kan fås ved henvendelse til megler.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeåret, datert 1973. Disse kan fås ved henvendelse til megler. Det gjøres oppmerksom på at det er satt inn et vindu i den innvendige boden. Dette ble gjort for mer enn 25 år siden, men er ikke søkt om, eller godkjent. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 3 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet rett til garasje/parkeringsplass, pliktig medlemskap i huseierforening, panterett til sameiet og seksjonering.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelse og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

I henhold til sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle overdragelser og leieforhold. Det er ikke tillatt å dele opp bruksenheten til to eller flere utleieenheter, eller å etablere en hybeldel i leiligheten for utleie av deler av leiligheten.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Selveierleilighet beliggende i et veletablert og populært boligområde, på Langhus. Området er preget av frodig vegetasjon og naturskjønne uteområder, noe som gir Vevelstadåsen et grønt og familievennlig preg.

Nabolaget er rolig og barnevennlig med bilfritt tun og flotte fellesarealer. Det er svært kort vei til både Vevelstadåsen barnehage og Vevelstadåsen barneskole. Det er i tillegg gangavstand til flere andre barnehager og Haugjordet ungdomsskole. Langhus har et aktivt lokalmiljø med et bredt utvalg fritidstilbud for barn og ungdom. Idrettsanlegg, hall og skøytebane ligger alle innen gangavstand. I nærområdet finner du fine turområder, lysløype samt tur- og sykkelstier. En ny og fin svømmehall ligger kun 1,3 km. fra boligen.

Langhus Nærsenter ligger i nærheten og byr på blant annet Meny, apotek, frisør, tannlege og restaurant. Området har et godt kollektivtilbud med ca. 15 minutters gange til Vevelstad stasjon, som har hyppige avganger til både Oslo og Ski. Bussholdeplass finnes rett utenfor blokkene, med matebusser til Vevelstad stasjon, samt bussforbindelse til Ski. Togturen fra Ski til Oslo S tar kun 12 minutter, og fra Vevelstad stasjon tar reisen ca. 30 minutter.

For et bredere servicetilbud ligger Ski kun ca. 8 minutter unna med bil. Ski er regionsenteret i Follo, og her finner du et stort utvalg av butikker, servicetilbud og offentlig kommunikasjon. Ski sentrum byr på Ski Storsenter med over 145 butikker og spisesteder, restauranter, caféer, bibliotek, bowlinghall, kino, offentlige kontorer og togstasjon. Det er også ca. 11 minutters kjøring til Alti (Vinterbro Senter), fornøyelsesparken Tusenfryd og den populære badeplassen på Breivoll.

Området har rask adkomst til Oslo via E6, som med sin firefeltsvei gir effektiv reisetid inn til hovedstaden.

Se Google Maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Det er flere barnehager i nærheten. Vevelstadåsen barneskole ligger i umiddelbar nærhet. Det er også gangavstand til Haugjordet ungdomsskole. Nærmeste videregående skoler er Ski vgs. og Drømtorp vgs.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 28.755 kvm. som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte veier, lekeplass, grillplass, sittegrupper og plenarealer med beplantning.

Det følger bruksrett til en parkeringsplass i et felles garasjeanlegg. Plass nummer 48. Ellers gjesteparkering. Vevelstadåsen Grendelag administrerer parkeringsplassene. Det er mulig å installere el-bil lader til plassen ved behov. Garasjeplassen følger leiligheten og kan ikke selges separat. Det er mulig å ha en bil nr. 2 på en av gjesteparkeringene som er avsatt til dette.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private interne veier som driftes via sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for Langhus sentrum, del av felt Q1, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 06.06.1973. I tillegg følger reguleringsplan for Vevelstadåsen skole og barnehage datert 16.06.2010, som er regulert til kjøreveg, annen veggrunn/grøntareal og parkeringsplasser.

Selvaag bygger 259 nye leiligheter i området ved Langhus Senter (nedenfor Vevelstadåsen).

I følge kommuneplan for Nordre Follo 2023-2034 fremkommer følgende hensynssoner:
- H110: Nedslagsfelt drikkevann.
- H220: Gul støysone (vei).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 9.392,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Fellesutgiftene er kr 5.576,41,- pr. mnd. og inkluderer: Felles bygningsforsikring, nedbetaling av andel fellesgjeld, varmtvann, grunnpakke kabel-tv og internett, trappevask, forretningsførsel, styrehonorar, vaktmestertjenester og drift- og vedlikehold.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 5.026,41,-
- Vaskeri: kr 100,-
- TV/bredbånd: kr 450,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.
På årsmøtet i mars 2026 ble det vedtatt å etablere en ny, felles løsning for avfallshåndtering. Endringen vil skje i løpet av høsten 2026. Prosjektet er estimert til mellom 3,5 og 5 millioner kroner og vil bli finansiert gjennom felleskostnadene, potensielt via låneopptak. Dette kan medføre en økning i felleskostnadene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 9.600,- pr. år. Det er tegnet Norgespris.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og grunnpakke er inkludert i fellesutgiftene. Dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 926.120,- i følge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 3.704.481,-

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 0,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 240.064,83,- pr. 05.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 52.410.010,- pr. 05.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Innfrielsesdato: 30.09.2045.
Rente: 6,44% flytende.

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 590 000,00 Prisantydning
240 064,83 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 830 064,83 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

95 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 840,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
106 790,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 926 904,83 Totalpris inkl. omkostninger
3 936 854,83 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hanne Bjørg Åkre

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Vevelstadskogen Sameie.
Sameiet består av 225 boligseksjoner.
Sameiet utgjør Vevelstadåsen grendelag sammen med Vevelstadåsen boligsameie og Vevelstadlia boligsameie. Grendelaget forvalter fellesarealer, rom, materiell og vaktmestertjeneste.
Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.

Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til urimelig eller unødvendig sjenanse for øvrige beboere. Det er båndtvang på sameiets område, og lufting på tunet er forbudt. Eier må fjerne avføring. Terrasser skal ikke benyttes til lufting av husdyr.

Seksjonseier har en utvidet vedlikeholdsplikt som omfatter hele treveggen, inkludert utskifting av vinduer, verandadører og utvendig panel. Styret kan pålegge dugnad for beising/maling. Beboerne plikter også å måke snø av terrassen og holde sluk og renner fri for løv og rusk.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Betongrehabilitering og takomlegging (2024-2025).
- Utbedring av skader på gavlvegger og skråtak (2025).
- Reparasjon av tilfluktsrom (2026).
- Arbeid med rekkverk på gangbruer (2025).

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet i mars 2026 ble det vedtatt å etablere en ny løsning med helt nedgravde avfallscontainere. Prosjektet er estimert til å koste mellom 3,5 og 5 millioner kroner og vil bli finansiert gjennom felleskostnadene, potensielt via låneopptak.
- Det er varslet behov for fremtidige investeringer i nye varmtvannstanker.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet, inkludert vedtekter og kopi av seksjonsbegjæringen, kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 33.000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4.500,-
Markedsføringspakke kr 29.900,-
Oppgjør kr 8.900,-
Tilrettelegging kr 19.900,-
Trykte salgsoppgaver kr 5.500,-
Visninger pr stk / Overtagelse kr 3.500,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS kr 6.725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 4.950,-
Innhenting av offentlig opplysninger Nordre Follo kommune kr 3.300,-
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet over 50 kvm kr 9.950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning kr 16.946,-
Fotopakke Leilighet kr 5.500,-

Oppdragsnummer 46-0063/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ski
Kirkeveien 2A, 1400, SKI
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR46.2663

Sist oppdatert: 22. mai 2026 kl. 16:17