Skysetveien 1B

Skysetveien 1B, 1481 HAGAN
Kommunenummer 3232, gårdsnummer 3, bruksnummer 261, seksjonsnummer 54, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
3. etasje 93 kvm: Entré, stue, kjøkken, 2 soverom, bad med badstue og kott

BRA-e:
-1. etasje 2 kvm: Bod

Åpent areal:
3. etasje 21 kvm: Balkonger

Boligen disponerer en bod på 2 kvm beliggende i byggets underetasje. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Her kan du vise til punkt om ferdigattest og beskrive konsekvens under det punktet.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG3:
Våtrom - Bad:
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet (og tilhørende bygningsdeler) med en samlet helhetsvurdering. Følgende hovedmomenter er lagt til grunn for vurderingen:
Basert på våtrommets samlede tilstandsbilde og hovedmomentene nevnt ovenfor, må det påregnes fornyelse innen kort tid. Fornyelse kan utsettes noe dersom det iverksettes kompenserende tiltak, eller hvis videre bruk viser at våtrommet fortsetter å fungere lenger enn forventet, men dette vil medføre økt risiko for skjulte skader. Fornyelse av våtrom innebærer som oftest totalrenovering, og erfaring viser at oppstart av utbedrings- og fornyelsesarbeider ofte avdekker ytterligere forhold som krever tiltak, noe det må tas høyde for. Følgende sjablongmessige prisanslag gjelder for renovering av våtrommet.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TG2:
Kjøkken:
- Overflate vegg: Veggflater bærer preg av aldersrelatert slitasje og har enkelte mindre skader. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette. Fornying av overflater og/eller lokale utbedringer kan iverksettes ved behov.
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, uten nevneverdige konsekvenser utover dette.
- Vannrør: Vannrør av kobber (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Bygningsdelen er skjult, så den faktiske tilstanden er ukjent. Foreslått tiltak er videre overvåking, slik at lokale reparasjoner eller utskiftninger kan iverksettes når dette viser seg å være nødvendig.
- Ventilator: Kjøkkenventilator benytter kullfilter (ikke eget utkast). Ventilatoren er funksjonstestet, men effekten i en brukssituasjon er ikke kjent. Det registreres noe ulyd i ventilatoren.
Tekniske anlegg:
- Innvendig stoppekran: Innvendig stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet komponentens høye alder og lignende symptomer. Konsekvens er at funksjonen/tilstanden ikke er kjent. Boligens stoppekran er en kritisk komponent, både for vedlikehold og hvis det skulle oppstå lekkasjer. Foreslått tiltak er derfor lokal utbedring/utskiftning slik at man kan være sikker på komponentens funksjon.
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist, og det er derfor ukjent om dette er etablert. Konsekvens er at det kan være vanskelig å utføre nødvendig vedlikehold eller rensing ved eventuell tilstopping. Stakeluke anses generelt sett som et forskriftskrav, med enkelte unntak. Tilstandsgrad settes i henhold til NS 3600. Foreslått tiltak er ettermontering eller lignende.
- Varmtvannsbereder: På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig. Varmtvannsberederen står i et rom uten tilstrekkelig lekkasjesikring. Normalt skal lekkasjevann ledes til sluk, eller ha alternativ sikring mot fuktskader som for eksempel automatisk vannstopper med fuktsensor. Konsekvensen er at en eventuell lekkasje fra berederen eller tilknyttede rør kan føre til skader i rommet. Foreslått tiltak er lokal utbedring.
Andre rom:
- Overflate gulv: Synlige deler av gulvets overflatemateriale bærer preg av slitasje med enkelte riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning, men riper og hakk av en viss dybde kan gjøre at fuktighet som for eksempel fra rengjøring forårsaker misfarging eller lignende konsekvenser. Fornying av overflater, lokale utbedringer eller utskiftning kan iverksettes ved behov. Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvise åpninger/gliper i skjøter og overganger. Konsekvensen er at fuktighet, for eksempel fra rengjøring, lettere trenger inn i gulvmaterialet og forårsaker misfarging og lignende fuktskader. Foreslått tiltak er lokal utbedring eller utskifting der videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Entré: Det er registrert bom (hulrom og riss/sprekker i flisfuger) i enkelte gulvfliser. Dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Konsekvens kan være skjulte skader. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig. Det observeres tegn til sprekker i enkelte gulvfliser. Konsekvens er at dette kan skyldes bakenforliggende forhold som ikke lar seg avdekke ved visuell inspeksjon. Foreslått tiltak er lokal utbedring, eller andre tiltak hvis videre undersøkelser viser at dette er nødvendig.
Spesialrom - Badstue. :
- Tekniske anlegg (kjøleaggregat, badstueovn med mer): På bakgrunn av alderen til det tekniske utstyret som tilhører rommet vurderes det at fremtidig funksjon er usikker. Konsekvensen er at bygningsdelen erfaringsmessig har risiko for nedsatt funksjon, funksjonssvikt eller andre aldersrelaterte problemer. Foreslått tiltak er videre overvåking av tilstanden, slik at reparasjon eller utskiftning kan iverksettes når dette blir nødvendig.

Det gjøres spesielt oppmerksom på TGIU:
Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Anlegget er felles for flere boenheter, og er derfor ikke en del av undersøkelsene i denne rapporten. Funksjonen er vurdert indirekte under andre sjekkpunkter i rapporten.

Sammendrag fra selgers egenerklæringsskjema:
Har du kjennskap til eiendommen?
- Nei, Eiendommen selges med fullmakt. Fullmaktshaver har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke spesifikk kunnskap om den. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig.
Har eieren selv bodd i boligen?
- Ja, i 29 år.

Entré:
Lys og romslig entré med god plass til yttertøy og skotøy. Den plassbygde garderobeløsningen sørger for praktisk oppbevaring og en ryddig velkomstsone.

Stue og spisestue:
Leiligheten har en innbydende og delt stueløsning med både sofadel og egen spiseplass. Fra stuen er det utgang til en balkong som gir gode solforhold på ettermiddag og kveld.

Soverom:
Leiligheten har i dag to soverom. Hovedsoverommet ligger i tilknytning til gangen og har god plass til dobbeltseng samt garderobeskap. Det andre soverommet ligger mot stuesonen og brukes i dag som kontor, men fungerer godt som gjesterom eller barnerom. Begge rommene har plass til seng og nattbord.

Kjøkken:
Separat kjøkkenet med plass til spisebord. Kjøkkenet har innredning med profilerte fronter og benkeplate i tre. Det er utstyrt med nedfelt kjøkkenvask, integrert oppvaskmaskin, frittstående komfyr, kjøleskap og fryser, samt vegghengt ventilator med kullfilter.

Bad:
Baderommet er fra byggeåret (1972) og har elektrisk gulvvarme. Rommet er innredet med vegghengt servantinnredning med doble servanter, speil med overlys, toalett og dusjhjørne. Det er opplegg for vaskemaskin. Fra badet er det adkomst til badstue fra byggeår med elektrisk ovn.

Lagring:
Leiligheten disponerer en bod i kjelleren på ca. 2 m². I tillegg finnes et praktisk kott i leiligheten hvor varmtvannsberederen er plassert.

Medfølger salget:
- Oppvaskmaskin
- Komfyr
- Kjøleskap
- Fryseskap
- Vaskemaskin

Medfølger ikke:
- Klokke i stue

Hvis annet ønskes medfulgt må dette legges inn som forbehold i budet.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen er i dag oppvarmet med bruk av elektriske panelovner, samt elektrisk gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på nybygg av 3 stk. boligblokker med 166 leiligheter, datert 16.10.1973 Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg stemplede tegninger som omhandler fasadeforslag med steniplater, datert 22.05.1989.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger for bygget, datert 10.07.1970. Tegningene er generelle for hele bygget, og det er vanskelig å identifisere den spesifikke leiligheten (seksjon 54). Dagens planløsning inneholder 2 soverom og badstue. Dette avviker fra de typiske leilighetstypene på de originale tegningene, som viser 3 soverom. Det er ikke fremlagt dokumentasjon på at denne endringen er omsøkt og godkjent.
- Vegg mellom to soverom er er fjernet. Selve rivningen av veggen er normalt ikke søknadspliktig så lenge veggene ikke er bærende og endringene er innvendige. Konskekvensen kan være tilbakeførelse til original stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.
- Opprettelse av badstue er normalt et søknadspliktig tiltak. Konsekvensen ved søknad kan være at rommene ikke godkjennes som varig opphold og at rommene da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring eller tilbakeføres til original stand. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Tegningene kan fås ved henvendelse til megler.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr 2850, tinglyst: 25.03.1986: pantedokument for sikkerhet for sameiet på 15.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 25. Pantet er begrenset oppad til 1G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

3232/3/261/54:
22.01.1971 - Dokumentnr: 321 - Erklæring/avtale
Bestemmelse om tilfluktsrom
Overført fra: Knr:3232 Gnr:3 Bnr:261
Gjelder denne registerenheten med flere
- Erklæring/avtale som omhandler at beboere i blokkene Skysetveien 1, 3 og 5 har rett til bruk av bomberom som er etablert i garasjekjeller på blokk 1 i sameiet.

15.10.1971 - Dokumentnr: 5045 - Best. om vann/kloakkledn.
Rettighetshaver: Knr:3232 Gnr:3 Bnr:1
Overført fra: Knr:3232 Gnr:3 Bnr:261
Gjelder denne registerenheten med flere
- Eier av gnr. 3, bnr. 1 har rett til å føre vann og kloakkledning over tomten til sameiet og eiendommene er solidarisk ansvarlige for felles ledninger.

10.12.1992 - Dokumentnr: 14910 - Best. om vann/kloakkledn.
Rett for kommunen til å anlegge og vedlikeholde ledninger m.m.
Med flere bestemmelser
Overført fra: Knr:3232 Gnr:3 Bnr:261
Gjelder denne registerenheten med flere
- Dette dreier seg om at det er gitt tillatelse til Nittedal kommune at vann og kloakkledning er trukket over tomten til sameiet.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

25.03.1986 - Dokumentnr: 2850 - Seksjonering
Opprettet seksjoner:
Snr: 54
Formål: Bolig
Sameiebrøk: 248/36401
EIENDOMMEN ER OPPDELT I 168 SEKSJONER

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Boligens selges ved fullmektig. Fullmektigen har ikke selv bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand utover det som fremkommer i salgsoppgave og tilstandsrapport.

Skysetveien 1B ligger svært skjermet i en blindvei, med skogen som nærmeste nabo. Skyset er et veletablert og familievennlig område på Hagan, bestående av både rekkehus, leiligheter og eneboliger, omkranset av store grøntområder. Her bor du rolig og trygt med kort vei til barnehager, skole, kollektivtransport og hyggelige fellesarealer, inkludert leke og ballplass.
Til tross for den grønne og fredelige beliggenheten har du kort avstand til daglige servicetilbud. Bare et par minutter unna med bil ligger Hagansenteret med blant annet Coop Mega, apotek, legekontor og Kiwi. I samme område finner du også populære spisesteder som Riccola Napoli og Folkets. Ønsker du et bredere handelstilbud, ligger Mo senter omtrent ti minutter unna med vinmonopol, treningssenter, blomsterbutikk, kafé og flere andre butikker.
For den friluftsinteresserte byr nærområdet på mange muligheter. Lillomarka ligger like ved og gir tilgang til turstier, skiløyper, sykkelruter og flere fine bade og fiskevann. Det er også kort vei til turområdene langs Nitelva. I tillegg finner du golfbaner på Hauger og ved Aas gård, samt skianlegg i både Bjønndalen og Varingskollen. Nittedal har et aktivt idretts og kulturliv med tilbud for alle aldre.
Området har gode kollektivforbindelser. Bussholdeplassen Skyset ligger i umiddelbar nærhet, og fra Hagan i Nittedalsveien går det hyppige avganger mot Oslo. Reisetiden til Oslo bussterminal er rundt 30 minutter. Med bil bruker du omtrent 15 minutter til togstasjonene på Strømmen og Nittedal, rundt 27 minutter til Oslo S og cirka 30 minutter til Oslo Lufthavn.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
- Skyset barnehage 2 min
- Parken barnehage (1-5 år) 0.2 km
- Espira Snurrefjellet barnehage (1-6 år) 0.3 km

Skoler
- Ulverud skole (1-7 kl.) 0.7 km
- Slattum skole (1-7 kl.) 2.3 km
- Holumskogen skole (1-7 kl.) 3 km
- Li skole (8-10 kl.) 1.4 km
- Bjertnes videregående skole 6.9 km
- Strømmen videregående skole 9.9 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 38.148 kvm som tilhører sameiet. Fellestomten er opparbeidet med plenarealer, prydbusker, beplantninger, trær, lekeplass og sittebenker. Det er asfaltert adkomst til bebyggelse. Gjesteparkering er etablert på sameiets grunn.

Leiligheten disponerer en biloppstillingsplass i felles garasjeanlegg. Plassen medfølger kjøpet. Det er mulighet for ladeboks.

Øvrig parkering etter områdets gjeldende bestemmelser.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan for del av Skyset med plan-ID 121 datert 24.11.1970, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Nærliggende område er regulert til felles, blokker, frittliggende småhusbebyggelse, almennyttig formål - barnehage, felles lekeplass og offentlig friområde.

Eiendommen omfattes også av reguleringsbestemmelser 155, "golfbane på Skyset gård", vedtatt 02.06.2003, hvor et delareal på 8 m² er regulert til bevaring av bygninger og spesialområde. Videre omfattes et delareal på 4 m² av reguleringsplan 151, "Skyset Skog", vedtatt 26.03.2001. Sist revidert 19.08.2002 og er regulert til konsentrert småhusbebyggelse med feltnavn B7b.

Iht. kommuneplanen ligger boligen i et område avsatt til uteoppholdsareal, boligbebyggelse, offentlig eller privat tjenesteyting og LNRF areal.

Eiendommen berøres av hensynssone H320_3: Flomfare. Sonen omfatter kartlagt faresone for flom langs bekken for gjentaksintervall 200 års flom inkl. klimafaktor, i henhold til rapport Flomsonekartlegging Glanerudbekken datert 2022-08-23 raportnr. 52109251. Ved tiltak i sonen er det krav om utarbeidelse av reguleringsplan og utredning av flom- og sikringstiltak i tråd med NVE sine veiledere før det kan igangsettes tiltak. Ved tiltak i flomsonen innenfor eldre reguleringsplaner, som ikke avklarer flomfare i tråd med veiledere, må flom utredes og reguleringsplan endres.

Eiendommen berøres av hensynssone H570_8: Bevaring kulturmiljø. Kulturlandskapet skal ivaretas, og landskapets hovedtrekk med hensyn til bebyggelse, vegstruktur og arealbruk skal bevares. Nye byggetiltak skal forholde seg til eksisterende bebyggelsesstruktur og primært underordnes kulturminnet/kulturmiljøet. Ved byggetiltak på de verneverdige bygningene skal det legges særlig vekt på å opprettholde husets karakter og særtrekk. Kulturhistoriske og arkitektoniske verdier utvendig på bygningen skal bevares. Byggets form og volum, fasadenes proporsjoner, material- og fargebruk, dør- og vindusutforming skal bevares. Ved istandsetting av bygningene skal opprinnelige eller eldre eksteriørmessige detaljer som vinduer, panel, dører og taktekking bevares i så stor utstrekning som mulig. Opprinnelige bygningsdeler bør i størst mulig grad repareres fremfor å skiftes ut. Skyset gård grenser til et av Nittedals viktigste ravineområder. Terreng og vegetasjon skal skjøttes og brukes på en måte som ivaretar de verdiene landskapet innehar (PBL § 12-5, 3.ledd). Graving, fylling og planering av ravinelandskapet er ikke tillatt.

Kjente byggeprosjekter/nabovarsler:
Sameiet informerer om mottatt nabovarsel fra Ringnes Gjelleråsen eiendom AS med adresse Bryggeriveien 2, 1481 HAGAN. Nabovarselet gjelder støyende anleggsarbeid med tiltak som nytt utvendig VA-anlegg, vesentlig terrenginngrep, riving av anlegg, samt endring av veianlegg og anlegg m.m.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 561,45,- pr. mnd. og inkluderer: felles vedlikehold, snørydding, trappevask, kabel-TV og kommunale avgifter.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Det er vedtatt en økning i fellesutgiftene til kr 4 997,59 fra 01.07.2026.

Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 118 788,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør ca kr. 3 600 pr år.

Andel formue er kr 83 585,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 96 932,- pr. 19.03.2026

Bank: Sparebank Østlandet
Restsaldo pr. 19.03.2026: kr 14 916 662,-
Andel av saldo: kr 96 932,-
Innfrielsesdato: 01.05.2040
Type Rente: Flytende
Rente: 7,15%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 700 000,00 Prisantydning
96 932,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 796 932,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

94 900,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
105 940,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 902 872,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Berit Elise Edland

Leiligheten er tilknyttet Skyset Boligsameie, med sameiebrøk 248/36401.
Boligsameiet består av 168 seksjoner.
Forretningsfører er Sandberg Regnskap AS.
Dyrehold er tillatt etter skriftlig søknad og registrering hos styret.
Dugnad må påregnes.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Oppgradering av alle soilrør i sameiet
- Skiftet en god del av utstyret til garasjeporter
- Skiftet noen plater i endeveggen på blokk 3
- Rengjøring og maling av vegger i garasjer
- Kjøpt inn en del ekstra varme apparater til garasjene
- El batteri i blokk 5 er skiftet ut
- Nytt lysanlegg i kjeller.
- Byttet hovedstoppekraner.
- Oppgradering av lekeplass.
- Utført el-kontroll og nødlys.
- Vedlikeholdt noen balkonger.
- Skiftet panel i 3 sykkelskur i blokk 1.
- Prøverengjøring av fasader i blokk 3D.
- Opplegg av nytt elbilladeanlegg i blokk 1 og 5.

Planlagte påkostninger/oppgraderinger:

- Drenering utenfor blokk 5.
- Skifte panel på sykkelskurene.
- Utskifting av plater i toppetasjer.
- En del arbeid bak sykkelskur i blokk 3.
- Rengjøring av alle fasader på blokkene.
- Asfaltering av parkeringsplass mellom blokk 1 og 3.

Iht. styret den 24.02.2026 er det ikke planlagt noe større oppgradering utover vanlig mindre vedlikehold. Det vil komme en økning i felleskostnader på 10% fra 01.07.2026, grunnet at Nittedal Kommune har hatt en stor økning av sine avgifter til Vann og Kloakk som sameiet må ta igjen. Videre vil noen utgifter tas etter det sameiet har penger til, og brukes etter hvert som det er behov for å gjøre noe i sameiet. Årsmøte er planlagt til uke 17.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 40 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 800,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører kr 1 960,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ca  kr 5 000,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto kr 4 500,00
Tilstandsrapport  kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 59-0036/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Skedsmokorset
Furuholtet 1, 2020, SKEDSMOKORSET
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR59.2636

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 11:41