Tomteveien 2B

Tomteveien 2B, 1618 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 205, bruksnummer 52, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 82 kvm

BRA-i:
1. etasje 41 kvm: Entré, stue, kjøkken, bad/vaskerom og teknisk rom
2. etasje 36 kvm: Gang og tre soverom

BRA-e:
2. etasje 5 kvm: Bod

Åpent areal:
2. etasje 4 kvm: Terrasse- og balkongareal

Boligen disponerer en bod i utvendig sportsbod. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 24.06.2026 utført av Takstmann Magnus Johansen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2021. Tak tekket med papp eller sarnafil. Takrenner og beslag av plastbelagt stål. Utvendig stående kledning av tre. Støpt gulv mot terreng. Antas fundamentert på sprengstein og komprimerte masser. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG2:
Utvendig > Vinduer > Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Utvendig beslag mangler oppbrett i endene bak kledningen. Det er ikke uvanlig at beslagene avsluttes slik, men det gir TG 2.

Utvendig > Dører > Utvendige beslagsløsninger er ikke fagmessig utført. Beslag under balkongdør er ikke plassert i sinkspor.

Bad/vaskerom > Overflater vegger og himling > Det er påvist avvik i fuger. Sprang i flis under blandebatteri.

Kjøkken > Overflater og innredning > Det er påvist skader på overflater/kjøkkeninnredning utover normal slitasjegrad. Noen fronter har merker.

TGIU:
Bad/vaskerom > Tilliggende konstruksjoner våtrom > Bad nyere enn 5 og og innefor garanti fra utbygger.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg? Ja.
Nytt arbeid- 2025- Omstilt ventilasjonsanlegg slik at tilluft og avlift er riktig balansert. Samt renset hele systemet.

Har det vært skadedyr i boligen eller andre bygninger på eiendommen? Ja.
Skjeggkre. Behandlet med aktiv åte. Utført 29/5/2026.

Det er påvist forekomst av skjeggkre i boligen. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Kjøper overtar risikoen for dette forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Det sene byggeåret 2021 innebærer at leiligheten er oppført med tidsaktuell standard etter gjeldende teknisk forskrift. Den har blant annet moderne tekniske kvaliteter som balansert ventilasjon og vannbåren varme.

Like moderne som standarden er selve romløsningen som meget effektivt disponerer arealet, blant annet med stue og kjøkken i åpen løsning. Her som i alle øvrige rom utenom badet er gulvet av parkett og veggene utført med glatte, malte flater. Overflatene har kun stedvis mindre bruksslitasje og er ellers i god stand, i likhet med leiligheten for øvrig.

Kjøkkenets innredning er en stilsikker løsning fra Strai med alle hvitevarer integrert. Innredningen er bruksvennlig utformet med platetopp og vask side om side, samt flere oppbevaringsmuligheter for utstyr til bruk i det daglige.

Badet inneholder blant annet en romslig dusjnisje, samt en lett tilgjengelig plass for vaskemaskin. Det er gulvvarme, og badet er utført med fliser på gulv og vegger.

Romløsningen med tre soverom gjør leiligheten til et reelt alternativ for en småbarnsfamilie. To av soverommene er velfungerende barnerom. Ett av de er større og tiltenkt til hovedsoverom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad, ellers parkett.
Innervegger: Fliser på bad, ellers malte flater.
Himlinger: Malte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte svarte fronter. Laminert grå benkeplate. Nedfelt vask i sort kompositt med grått ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Ventilator i overskap.

Bad: Skapinnredning med glatte sorte fronter. Nedfelt servant med grått ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjnisje med vegg og skyvedør i glass samt grått to-greps blandebatteri med hånddusj. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Tre garderobeskap i 2. etg, samt lys som er montert på rommene, gangen oppe og nede over spisebordet medfølger ikke ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vannbåren varme i første etasje og radiatorer i 2. etg.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligblokker datert 26.07.2023 med tilhørende tegninger. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Nøklebytunet er et moderne innslag i det veletablerte boligområdet Nøkleby. I disse omgivelsene ble de første boligene oppført allerede på siste halvdel av 1800-tallet. Kombinasjonen av ung og eldre, historisk bebyggelse gir området både sjarm og en egenartet atmosfære.

For en liten familie med barn i skolealder vil det være et praktisk pluss at både barnehage og Nøkleby skole er fem minutter unna på sykkel, eller et knapt kvarters gange. Ved nøklebystranda like nedenfor leiligheten finnes i tillegg aktivitetssenter med idrettstilbud, klatrehall og treningssenter.

Kort gangavstand er det også til sentrum av Lisleby hvor du finner blant annet dagligvare og et knippe mindre forretninger. Et vesentlig mer omfangsrikt tilbud eksisterer i handelsområdet Dikeveien, med kjøpesenteret Østfoldhallen og flere store varehus.

Sentrum av Fredrikstad er 10 minutter unna med bil, eller knappe 20 minutter om du tar sykkelen fatt og følger enten Glommastien eller sykkelveien langs Rolvsøyveien mot byen. Kollektivtilbudet i området er godt, buss til byen tar kun ett kvarter. Verdt å fremheve er også gratis fergeforbindelse mellom Nøklebystranda og Sellebakk på motsatt side av elven.

Veibeskrivelse
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Hjørgunn barnehage (0-5 år) 101 barn 0.9 km
Roselia barnehage (1-5 år) 76 barn 1 km
Leie barnehage (0-5 år) 82 barn 1.5 km

Skoler:
Nøkleby skole (1-7 kl.) 494 elever, 28 klasser 1.1 km
Haugeåsen ungdomsskole (8-10 kl.) 446 elever, 26 klasser 2.7 km
Glemmen vgs - Lisleby
Glemmen videregående skole 1250 elever 3.4 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 618 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten som er svakt skrånende er pent opparbeidet med grøntareal og asfaltert trafikk- og gangarealer.

Med boligen følger det med en parkeringsplass i felles garasjeanlegg med elbillader (tinglyst som tilleggsdel til boligen)

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse-blokkbebyggelse, frisiktsone og gang-sykkelveg i henhold til reguleringsplan Forlengelse av Tomteveien til Kampveien med mer datert 22.-3.2012 med tilhørende reguleringsbestemmelser

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Fredrikstad 2023-2035 datert 15.6.2023 med formål bebyggelse og anlegg med hensynssone Ras-og Skredsfare

Det foreligger et generelt pålegg for området fra Fredriksstad kommune vedrørende utkobling av taknedløp (dvs regnvann skal ikke belastes offentlige vann-og avløpsrør men føres/ledes ut i bakke)

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 2 895,- pr. mnd. og inkluderer: forretningsførsel, revisjon, stell av felles eiendom, kommunale avgifter, bygningsforsikring, vedlikehold samt andre driftskostnader.

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 5200 - 5500,- pr. år. / 2 381 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet fiber som leverandør av kabel-tv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 266 804,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig, og kr 5 067 216,- når boligen benyttes som sekundærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr. 5 417,- pr år.

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
88 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
98 540,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 588 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 598 540,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Zahra Malik Karim Al-Shemsi

Etter nærmere avtale.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,30 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. overtakelse og tekstforfatter)  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - kr 4 500,00
Innhenting av offentlig opplysninger Fredrikstad - kr 450,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning  kr 16 030,00
Foto PBF - dag + drone  kr 6 250,00
Rapport fra takstmann (Witek)- Leilighet på ett plan  kr 10 500,00

Oppdragsnummer 67-0056/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2656

Sist oppdatert: 05. august 2026 kl. 09:56