Store Mørvikholmen 2

Store Mørvikholmen 2, 1794 SPONVIKA
Kommunenummer 3101, gårdsnummer 23, bruksnummer 395, ideell andel 1/1
Kommunenummer 3101, gårdsnummer 23, bruksnummer 17, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 79 kvm

BRA-i:
Fritidseiendom:
1. etasje - 74 kvm: To ganger, fire soverom, kjøkken, to stuer og bad

BRA-e:
Uthus:
1. etasje - 5 kvm: Toalettrom

Åpent areal:
Fritidseiendom:
1. etasje - 105 kvm: Terrasse- og balkongareal

I tillegg er det en utebod. Utebod er ikke på plankartet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.05.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest for nærmere beskrivelse av arealbruk.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidseiendom oppført i 1959 iflg selger. Fritidsboligen fremstår som jevnlig vedlikeholdt og modernisert, men det er registrert flere forhold med behov for oppfølging. Det mest vesentlige avviket gjelder badet, som ikke tilfredsstiller dagens krav til våtrom og har behov for oppgradering. Videre er det registrert vedlikeholdsbehov og alderstilstander på utvendige bygningsdeler, avvik ved vinduer og dører, samt fukt- og ventilasjonsutfordringer i krypkjeller. Taktekkingen er av stål/aluminiumsplater. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende og stående bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 1 og 2-lags glass.

Tiltak utført i selgers eiertid:
2001 - Nytt tak, nye vinduer og dør
2014 - Lagt inn offentlig vann og avløp
2016 - Tilbygg bad
2025 - Byttet sikringsskap og lagt inn nye kurser

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

TG3:
Våtrom- Badet er fra 2022. Det foreligger ingen dokumentasjon. TG:3 gis som en automatisk konsekvens av forskriftskrav ikke er oppfylt. Selv om den eksisterende løsningen er vanlig for denne typen fritidsbolig, oppfyller den ikke dagens standarder for våtrom. Det anbefales å forbedre fuktsikringen og bringe våtrommet nærmere dagens krav. Selv i en fritidsbolig med begrenset bruk kan hyppige perioder med konsentrert dusjbruk (f.eks. helgebesøk eller ferieuker) gi kortere tørkeperioder mellom bruk og hindrer effektiv uttørking. Dette gir risiko for fuktskader/muggvekst i konstruksjoner. Det dusjes i dag i dusjkabinett, så det er ikke direkte vannpåkjenning på vegger og gulv. Det er allikevel behov for oppgradering for å imøtekomme dagens krav. Det er registrert betydelig knirk i gulvet.

TG2:
Taktekking fra 2001 - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på taktekkingen. Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på undertak.

Nedløp og beslag - Det mangler snøfangere på hele eller deler av taket, men det var ikke krav om dette på byggemeldingstidspunktet.

Veggkonstruksjon - Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist spredte råteskader i bordkledningen. Bordkledning går stedvis nesten helt ned i terreng.

Takkonstruksjon/loft - Det er registrert tegn til museaktivitet på loftet, herunder ekskrementer og/eller gnagespor. Skadeomfanget vurderes som begrenset. Det er begrenset/dårlig ventilering av takkonstruksjonen.

Vinduer - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vindusomramming står i kontakt med underbeslaget.
Vinduer-2 - Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vinduer har oppnådd forventet brukstid. Vindusomramming står i kontakt med vannbrett. Det er ikke montert vannbrettbeslag på vinduer, noe som øker risikoen for fuktinntrengning i veggen.

Balkongdører - Karmene i dører er værslitte utvendig og det er sprekker i trevirket. Dørblad tar i karm på dør til innglasset terrasse.

Terrasser - Det er etterslep på vedlikehold av overflater.

Etasjeskille/gulv mot grunn - Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

Pipe og ildsted - Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på pipe.

Krypkjeller - Det er ikke tilfredsstillende ventilering av krypkjeller. Det er stedvis påvist fuktnivå som tilsier at konstruksjonen kan ha fuktskader. Det er manglende fuktsperre på bakken.

Innvendig dører - Det er påvist avvik som tilsier at det bør foretas tiltak på enkelte dører. Dører subber i karm/terskel.

Kjøkken - Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet.

Vannledninger - Vannrør ligger åpent og uisolert på utsiden av bygningen.

Avløpsrør - Avløpsrør ligger åpent og uisolert på utsiden av bygningen. Selv om hytta kun benyttes som sommerhytte i dag, er ikke dette en anbefalt løsning.

Ventilasjon - Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

Varmepumpe - Det har ikke vært avholdt service på anlegget i senere år.

Varmtvannstank - Det er ikke påvist tilfredsstillende avrenning eller annen kompenserende løsning fra varmtvannstank. Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/bygningsdelen for nærmere informasjon og beskrivelse. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja - Liten vannlekkasje pga. defekt kran til dusj. Kran skiftet. Dette er enkelt tilbygg til eksisterende hytta som vi har satt inn dusjkabinett, wc, vask og vaskemaskin

Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja i 2016 - Tilbygg bad i forbindelse med kobling til vann/kloakk
2022 - Koblet på wc og vask til eksisterende kloakkdunk som Grimsrud monterte

Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja i 2001 - Snekker Stein og lærling jobbet hos oss i ca. 2 mnd. Nytt tak, nye vinduer og dør + div. arbeid.
26.5.2026 Ser antydning til dugg inv. i termovindu. Mulig liten punktering av det ene vindu.

Nåværende eier har gjennom 2000-tallet bekostet både tilbygg og mange ulike oppgraderinger av hytta. Flere er det naturlig å påregne på bakgrunn av blant annet alder og forventet levetid. Standarden er imidlertid god til fritidsbruk og inkluderer moderne bekvemmeligheter som høyner så vel komfortgrad som bruksverdi.

Utskiftninger av overflater og overflatebehandling som malerarbeid er utført over tid. Utskiftning av sikringsskap og etablering av flere nye kurser ble utført så sent som i 2025.

Hytta er i senere år også oppgradert med et tidsaktuelt kjøkken som i dag er velholdt. Kjøkkenet benyttes uten mekanisk avtrekk, noe som anbefales å etablere.

I anledning av at hytta ble tilkoblet vann og avløp i 2022 ble det også oppført et nytt tilbygg som benyttes dels som bad, dels som vaskerom. Dette er både funksjonelt og smart innredet til det kombinerte formålet, men tilfredsstiller ikke forskriftskrav til våtrom.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og trebord.
Innervegger: Panel.
Himlinger: Panel.

Kjøkken: Skapinnredning med profilerte hvite fronter og vitrineskap. Heltre benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Tilkoblet oppvaskmaskin.

Bad: Heltre servantbenk med overmontert keramisk servant, med ett-greps blandebatteri. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Selger opplyser om at eiendommen selges komplett med alt inkludert. De vil kun fjerne noen få personlige eiendeler.
Båt Pioner Viking Black Edition 15 fot m/40 HK vil medfølge. Den er lite kjørt og fulgt opp på service hos Båt-Holm (lokalt båtfirma)

Eiendommen varmes opp med elektrisitet kombinert med luft til luft varmepumpe.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden 1959.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen ei heller tegninger fra den gang den ble oppført. Meglerforetaket har kun mottatt et eldre sort/hvitt bilde av eiendommen som ikke ligner på eiendommen slik den fremkommer i dag samt et fotobilde av bryggen fra 1997 mot Røsneskilen. Megler vært i kontakt med Halden kommune og etterspurt mer dokumentasjon, men kommunen opplyser om at de ikke finner noe i sine arkiver. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.

Det er avvik fra fasadebilde mottatt fra kommunen mot slik eiendommen fremstår i dag. Ut ifra historiske bilder ser man et det er utført en del tilbygg og endringer.

Historiske bilder fra:
1977 viser tilbygg på baksiden av eiendommen
2003 og 2010 viser terrasser
2014 viser innglasset balkong med tak
2015 viser tilbygg på baksiden av innglasset balkong

Det er ikke mottatt byggemeldte tegninger fra kommunen om disse tiltakene. Ved eventuell byggesøknad i etterkant, gjør vi oppmerksom på at det kan foreligger risiko for avslag. I så fall kan kommunen kreve tilbakeføring.

På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Det foreligger ferdigattest til ny tilknytning av hytte til kommunalt vann og avløp via privat VA-anlegg datert 17.10.2014.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 900062, tinglyst 06.03.1815, type heftelse: Fredningsvedtak som gjelder uberettighet, skogshogst, fiskeri og hamnegang på Røgnes

Dagboknr. 900072, tinglyst 06.03.1815, type heftelse: Fredningsvedtak som gjelder uberettighet, skogshogst, fiskeri og hamnegang på Røgnes
Omhandler bestemmelser fra den gang hele området tilhørte opprinnelig grunneiers hovedbøl gnr. 23 bnr. 17 som denne eiendommen er skilt ut i fra.

Dagboknr. 478547, tinglyst 15.6.2012, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakkledning. Omhandler bestemmelser mellom denne eiendom og Mørvika Utbyggingslag og Mørvika Vann- og Avløpslag med rett til og legge ledninger for vann og spillvann fra Halden kommunes pumpestasjon i Håkevika til Mørvikodden hyttefelt med flere bestemmelser når det ble lagt inn vann og avløp i området.

Dagboknr. 22250, tinglyst 12.1.2010, type heftelse, Bestemmelse om veg. Denne omhandler bestemmelser når denne eiendommen løste inn festetomten fra grunneier. Eiendommen skal ha veirett over hovedbølet gnr. 23, bnr. 17.

Sevituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Bryggen med båtplass og badebrygge står på grunneiers eiendom. Opprinnelig festekontrakt er blitt slettet i grunnbok og det er ukjent om det fremkommer noen bestemmelser om tillatelse til å sette opp brygger i den opprinnelige festekontrakten. I gammel grunnbok fremkommer det en servitutt fra 1.9.1960 om leiekontrakt (festekontrakt) med bestemmelse om vei, gjerdehold, grensemerking, bestemmelser om trær, brendsel, hund mm. Nåværende eier opplyser at de fikk tillatelse av grunneier til å rive ned og bygge opp igjen en ny Tønsbergbrygge med plass til en båt mot Røsneskilen. Det foreligger ingen formalisering/tinglysning på forholdet. Kjøper overtar risiko og ansvar for dette videre.

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold. (

Eiendommen overtas med all inventar bortsett fra personlige eiendeler og vil ikke bli ytterligere rengjort.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Mørvika er ikke uten grunn et ettertraktet område for ferie og fritidsbesøk. Området er lett tilgjengelig, fra Oslo kun 1,5 time med bil. Her tilbringer du ledige stunder omgitt av idyllisk og fredfylt natur, i umiddelbar nærhet av sjøen og den vakre skjærgården langs Østfold og Bohuslän.

Båtplassen er et perfekt utgangspunkt for å utforske kysten, utfluktsmulighetene er like mange som antall øyer og holmer i fjorden. Verdt gjentatte besøk er blant annet det nærliggende øyriket Hvaler, i tillegg til de mange populære holmer og øyer i Singlefjorden rett utenfor. Vil du på lengre turer, er det flere fine utfartsmål å velge blant langs kysten av både Fredrikstad og Sverige.

Turmuligheter er det mange av også på land, blant annet på Kyststien som passerer rett i nærheten. Fuglelivet er rikt, er du heldig kan i tillegg rådyr sees fra tid til annen.

Med bil er det kort vei både til Sponvika, til Halden sentrum og til etablerte handelsmuligheter på andre siden av svenskegrensen.

Parkering på felles parkeringsplass på fastlandet og båt over til øya.
Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Eiertomt på 1 762 kvm. Fantastisk beliggende på et høydedrag med magisk utsikt over havet. Naturtomt med stedvis naturlig vegetasjon og terrengtilpasninger. Tomten fremstår med et naturlig preg og består av blant annet fjell, jordmasser, trær og annen vegetasjon.

Det følger med to parkeringsplasser på felles parkering på fastlandet ved Mørviksundet hvor det betales kr. +++++FØLGER DETTE MED HANDELEN?

Eiendommen har adkomst via privat vei frem til felles parkeringsplass med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger gjennom et privat vann og avløpslag

Eiendommen er regulert til fritidsbebyggelse i henhold til reguleringsplan Mørvikodden hyttefelt datert 14.4.2011 med tilhørende reguleringsbestemmelser. Se detaljregulering som vedlegg til salgsoppgaven.

Eiendommen omfattes også av kommuneplan Halden 2023-2035 med formål fritidsbebyggelse og LNRF areal (areal for nødvendige tiltak for landbruk og reindrift og gårdstilknyttet næringsvirksomhet)

Eiendommen ligger innenfor 100 meter mot sjø. Søknadspliktige tiltak kan kreves særskilt søkt og påregnes behandlet hos fylkesmann. Innenfor 100-metersbeltet gjelder byggeforbudet etter PBL § 1-8 andre ledd, der ikke annen byggegrense er fastsatt i kommuneplankartet eller i reguleringsplan, jf. § 2.3. I kommuneplankartet er byggegrensen vist som juridisk linje forbudsgrense sjø.

Eiendommen ligger innenfor område trolig med mer radonutsatt enn andre. Der hvor et område er klassifisert som «høy aktsomhet» er det beregnet at minst 20% av boligene har radonkonsentrasjoner over 200 Bq/m3, med 70% statistisk sikkerhet.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 11 563,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp og hytterenovasjon. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer 12 559 kwh. pr. år. 
Eiendommen har en årlig forsikringspremie.
Mørvika Vel kr 650,- pr år.
Privat veiavgift kr 1.000,- pr år.
Det følger med en båtplass på Mørvika Marina hvor det betales årlig serviceavgift på kr +++
Leie av 2 parkeringsplasser på felles parkering kr. +++++
Mørvika vann og avløpsforetak kr 2 300,-pr. år.

Mørvika Vel og Mørvika vann-og avløpslag samt Mørvika Marina her en felles hjemmeside. Gå inn på https://morvika.org/

Det er parabolantenne på eiendommen og nåværende eier benytter Riks-Tv pakke for tv signaler som kan følge med om ønskelig.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 kr 100 000 iflg. skatteetaten.

9 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

237 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
238 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
258 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 738 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 758 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arild Andresen og Hege Irene Andresen

Etter nærmere avtale.

Mørvika Vel, vann og marina

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,25 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke Fritid  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse - kr. 4 500,- pr  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger, inkl tegn  kr 5 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Tomt/Fritid regnes av prisant.  kr 59 945,00
Foto PBF - Premium (dag/kveld/drone)  kr 12 500,00
Tilstandsrapp. m/utv.b/plantegning Fritidsbolig opp til 100 kvm  kr 18 500,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 67-0097/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2697

Sist oppdatert: 02. juni 2026 kl. 13:21