Ålefjærveien 18

Ålefjærveien 18, 4633 KRISTIANSAND S
Kommunenummer 4204, gårdsnummer 37, bruksnummer 105, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 135 kvm

BRA-i:
Kjeller: 22 kvm: Gang, Boder, Garderoberom, Bad
1. etasje 103 kvm: Kjøkken, Tre soverom, To stuer, Bad

BRA-b:
1. etasje 10 kvm: Innglasset Terrasse

Åpent areal:
1. etasje 9 kvm: Markterrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 19.06.2025 utført av Anticimex v/Tom Henning Moen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre/mur. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Sammendrag av boligens tilstandsgrad:
TG 1 i orden (TG0 og TG1): 32%
TG 2 Alder, slitasje, skader mv. (TG2): 62%
TG 3 Strakstiltak nødvendig: 0%
TGIU Ikke undersøkt: 6%

Mer detaljert informasjon om tilstandsgrad kan leses i tilstandsrapporten side 8 - 16.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

Pkt 2: Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
– Tryg forsikring engasjerte snekker og rørlegger.
– Nytt bad oppe i 2011, etter en vannlekkasje som inntraff den vinteren på badet.

Pkt 2.1: Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
– Husker ikke, Vesta forsikring tok hånd om dette.
– Helt nytt bad i 2011.

Pkt 2.2: Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
– Tryg forsikring har dem.

Pkt 2.3: Dersom arbeidet er søknadspliktig (f.eks. bruksendring fra bod til bad, brudd på brannskille), er arbeidet byggemeldt?
– Ikke nødvendig for det var ett bad der fra før.

Pkt 5: Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
– Kun litt i krypkjelleren vent mot nord, der er det naturlig drenering på fjell og mur. Ikke i beboelig del av kjeller.

Pkt 8: Kjenner du til om det er/har vært sopp/råteskader i boligen?
– Da vi åpnet taket denne våren fant vi litt råteskade i taket på kryploftet. Vi la nytt tak dette året i april 2025, og da ble det skiftet ut nytt plank.

Pkt 9: Kjenner du til om det er/har vært insekter/skadedyr i boligen som f.eks. rotter, mus, skjeggkre, maur eller lignende?
– Det var stokk maur i vegg da vi flyttet inn i 2002. Det ble fjernet og hele huset ble sprøytet. Vi etterisolerte alle innvendige vegger og nytt panel. Først nå i vår var det ett lite utbrudd av stokkmaur april/mai. Vi fant liten tue og har sprøytet gift. Fikk hjelp av skadedyr forsikringen. Ikke sett maur etter dette. Rotter og mus har ikke vært noe problem, da vi har alltid hatt katt i huset frem til nå.

Pkt 10: Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
– Denne vinteren var det noe utettheter i fra taket. Noen gamle taksten knakk i fjor sommer da malere tilbød seg å fjerne mose på taket. Hadde taktekker der i etterkant av episoden, men vi har nok ikke lykkes med å tette helt for fukt har kommet igjennom. Det var årsaken til at jeg skiftet tak i år. Taket har vært tett i alle disse år, unntatt sist vinter.

Pkt 11: Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
– Nytt tak av Agder Tak i april 2025.

Pkt 13: Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
– Det ble gjort kontroll da vi fikk anlegget digitalisert, husker ikke når. Har hatt Elektrotema med full gjennomgang av det elektriske i huset juni 2025. Utbedret blant annet en del i sikringsskapet og jording av vannledning.

Pkt 20: Kjenner du til om det er innredet/bruksendret/bygget ut kjeller eller loft eller andre deler av boligen?
– Nytt stort bad i kjeller i 2007. Ny vindeltrapp ned.

Pkt 20.1: Er innredningen/utbyggingen godkjent hos bygningsmyndighetene?
– Firmaet som gjorde det har ikke søkt, etter det jeg vet.

Pkt 18: Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
– En heftelse på min eiendom er at det ikke kan bygges høyere enn det takhøyden er i dag. Hensyn til firemannsboligen bak.

Pkt 24: Kjenner du til andre forhold av betydning som kan være relevant for kjøper å vite om (f.eks. tinglyste forhold, private avtaler, nabovarsel, rasfare)?
– Tinglyst at det ikke kan bygges høyere enn takhøyden nå, med hensyn til firemannsboligen.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Gulvvarme på bad. Peisovn i stue. Varmepumpe i stue. Gulvvarme i flere rom. Øvrig elektrisk oppvarming.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1950. Det foreligger byggeanmeldelse datert 21.04.1948.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Energikarakter G, Oppvarmingskarakter 5

Eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et populært og naturnært område, med nærhet til skog, sjø og vakre vann. Her bor du i fredelige omgivelser med enkel tilgang til både natur og nødvendige fasiliteter. Eiendommen er usjenert på sjøsiden og har fantastisk utsikt til Varoddbroa og helt til Hamresanden. I tillegg er det også nærhet og praktfull utsikt til Blegesbukta.

Det er kort kjøretur til Universitetet i Agder, skoler, barnehager og idrettsanlegg. På Fagerholt, like i nærheten, finner du helsesenter, apotek, treningssentre (EVO og Trener 1), samt dagligvarebutikker som Rema 1000 og Coop Extra. Her ligger også en bussholdeplass med hyppige avganger.

Det er omtrent 5 km til Kristiansand sentrum og ca. 9 km til Sørlandssenteret. I nærområdet finner du flotte tur- og friluftsområder som Jegersberg, Vollevannet og flere populære badeplasser.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Gimlekollen barnehage
Eidet barnehage
Lindtjønn FUS barnehage

Skoler:
Fagerholt skole (1-7 kl.)
Presteheia skole (1-7 kl.)
Havlimyra skole (8-10 kl.)
Oddemarka skole (8-10 kl.)
Haumyrheia skole (8-10 kl.)

Videregående skoler:
Kristiansand katedralskole/Gimle
Kvadraturen Skolesenter
Tangen Videregående Skole
Akademiet

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 568 kvm. Eiendommen har nydelig hage og mange plattinger rundt hele huset. Tomten ligger lunt til ved sydvest/vestlig vind.

Biloppstillingsplass på egen tomt.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunal vannledning via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen har privat septiktank. Kommunen har en generell hjemmel til å kreve at eiendommer med privat septiktank kobler seg til det offentlige avløpsnettet. Kontakt megler for ytterligere informasjon. 
 

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan nr. 155 datert 26.02.1965.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 16 034,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.
Er 6 boenheter i Ålefjærveien. 14-20, som deler utgifter til felles kloakktank med pumpe, brøyting og felles strøm til utebelysning. Ca 500 kr. måneden.
Brøyting utgjør omtrent 2000-3000 per år for denne boligen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 18.500,- pr. år. / 16.949 kwh. pr. år. 
Boligen har i dag en årlig forsikringspremie på kr 6533,- hos Tryg forsikring.
Boligen er tilknyttet Altifiber / Altibox som leverandør av tv/bredbånd og har avgift på kr 699 pr. mnd. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 078 502,- ifølge selger/skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 4 314 009,-/4 314 008,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

8 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

212 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
233 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
8 733 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Henrik Birkholz

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter fra 01.07.25. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1% av salgssummen.
Tilrettelegging kr. 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 26.900,-
Visninger: kr 5.000,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg:

Innhenting av offentlige opplysninger kr. 3.339,-
Tinglysning av sikring: kr. 545,-
Foto: kr. 3.500,-
Boligens visittkort: kr. 600,-

Oppdragsnummer 31-0128/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Kristiansand
Østre Strandgate 12, 4610, KRISTIANSAND S
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR31.25128

Sist oppdatert: 04. juli 2025 kl. 12:51