Norderhaugveien 76

Norderhaugveien 76, 1684 VESTERØY
Kommunenummer 3110, gårdsnummer 53, bruksnummer 129, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 45 kvm

BRA-i:
1. etasje 45 kvm: Entré, gang, 2 Soverom, kjøkken, og stue.

Bygningen har i tillegg kryploft og krypkjeller.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.05.2025 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Fritidsbolig fra 1946 over ett plan. Bygningen er iht. tilstandsrapporten fundamentert med betong og steinpilarer til stedlige og oppbygde masser. Etasjeskille av trebjelkelag, panel og vindsperre i stubbeloft. Yttervegger oppført med reis- og bindingsverk av tre, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltak takform, tekket med lakkerte, korrugerte stålplater (besiktiget fra bakkenivå). Vinduer med 2-lags pressglass fra 2022. Malt hovedytterdør. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Oppgraderinger utført i selgers eiertid:
2022:
- Skiftet alle vinduene og satt inn to nye.
- Etterisolert gulvet i kjøkken-/spisedel.
- Fått 3-fas strøm inn i fritidsboligen. Nytt sikringsskap. Nye kontakter. Satt inn komfyrvakt. Ny jordledning.
- Fått satt inn ny vedovn.
- Malt innvendige overflater og lagt nytt gulv.
- Fjernet en del vegetasjon utvendig.
- Fått ny gråvannsledning.
- Gravd ut masser og ledet vannet vekk fra krypkjeller (noe vanninnsig anses som normalt).

Bygningssakkyndig har kommentert manglende lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur, samt stedvis spredte råteskader i bordkledningen og hanebjelken på sydsiden av fritidsboligen. Enkelte dører er vanskelig å åpne eller lukke. Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Avstanden mellom ildstedet og brennbart materiale er for liten. Krypkjelleren fremstår som godt luftet med lufteluker i grunnmuren, men det vil normalt være vanninntrengning i krypkjellere grunnet fjell i dagen i kryperom, og konstruksjonen anses generelt å være risikokonstruksjon med tanke på avdamping og mindre vanninntrengning. Avløp er koblet ut av fritidsboligen, dette er ikke godkjent da det ikke er tilknyttet vann og avløpsanlegg til eiendommen. Det er manglende forsert mekanisk avtrekk fra kokesone i kjøkkenet. Enkelte fundamentsteiner er svakt understøttes. Nevnte forhold har fått tilstandsgrad 2, se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Nåværende eier overtok fritidsboligen i 2021 og har siden den gang gjort oppgraderinger som herunder nevnes med bl.a.
2022:
- Skiftet alle vinduene og satt inn to nye.
- Etterisolert gulvet i kjøkken-/spisedel. Arbeider utført av Bjønness Bygg AS.
- Fått 3-fas strøm inn i fritidsboligen. Nytt sikringsskap. Nye kontakter. Satt inn komfyrvakt. Ny jordledning. Utført av Nettpartner og Plankebyen elektriske.
- Fått satt inn ny vedovn, utført av Christiansen Murservice AS.
- Malt innvendige overflater og lagt nytt gulv.
- Fjernet en del vegetasjon utvendig.
- Fått ny gråvannsledning.
- Gravd ut masser og ledet vannet vekk fra krypkjeller (noe vanninnsig anses som normalt).

Himlinger med malt panel. Vegger med malt panel. Gulv med vinylbelegg og lakket tregulv. Takhøyden ble målt i stue til: 2,31 m. Malt og lagt nytt gulv i 2022.

Enkel kjøkkeninnredning med glatte fronter. Heltre benkeplate med nedfelt vask- og skyllekum. Det er naturlig avtrekk fra kjøkken.

Se tilstandsrapport datert med befaringsdato 28.05.2025 og selgers egenerklæring for nærmere informasjon om boligens standard.

Innvendig: Komfyr og kjøleskap m/frysedel følger med, likeså sofaen som er en sovesofa.
Utvendig: Alt av hagemøbler - unntatt de to beisede "dronningstolene med puffer", bålpanna og metallbenken. Dvs: hagesofa med bord, spisebord med fire stoler, hageputer, putekasse og puteskap. Båten følger også med (årer, dregg og bensinkanne).

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming og vedovn i stuen. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsformål siden ca. 1949. Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter/rettigheter på eiendommen.
Dagboknr 8674, tinglyst 27.08.1990:
Eier av gnr. 53, bnr. 129 har rett til adkomstvei over gnr. 53, bnr. 6. Likeså har eier av bnr. 129 rett til båtfeste utfor bnr. 129 på bnr. 6. Det var tidligere også rett til brygge, denne rettigheten er frafalt.
Dagboknr. 11791, tinglyst 19.11.1998:
Erklæring om tidligere fellesbrygge nedenfor eiendommen. Bryggen er ikke lenger i eie av denne eiendommen, og servitutten er ikke relevant.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Fritidseiendommen har ikke separat utleiedel. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold.

Hytta ligger forholdsvis høyt med fantastisk utsikt mot vannet, de øvrige Hvalerøyene og Sverige. Rett nedenfor eiendommen er det en liten vik med strand og svaberg. Eiendommen ligger like ved handelsområde ved Ødegårdskilen med dagligvareforretninger, fiskebutikk, apotek, blomsterbutikk, restaurant - på Skjærhalden, litt lenger ut, finnes et bredt utvalg av restauranter, Sparbutikk og vinmonopol. Hvalerøyene er kjent for sitt vakre skjærgårdslandskap med holmer og skjær. Det er også også fint turterreng og merkede kyststier på øyene og en rekke andre fine opplevelsesmuligheter. Kjøreavstand til Fredrikstad sentrum ca. 15 min.

Fra Fredrikstad sentrum følg skilt rv 108 til Hvaler. Følg veien sydover på Kråkerøy, over til Kjøkøy, forbi Stokken og inn til Ødegårdskilen på Vesterøy. Sving bakken opp til venstre ved Coop. Følg Norderhaugveien opp og videre veiens hovedløp og parker på felles parkeringsområde på venstre side - hytta ligger så i retning vannet

Eiertomt på 1 337 kvm. Tomten er skrånende med fjell, terrasse og noe vegetasjon. Trappeadkomst til vannet.

Selger leier 2 parkeringsplasser for til sammen kr 2.000,- per år på felles parkeringsområde ved Norderhaugveien, ca. 200 meter vest for eiendommen.

Det er ikke tilknyttet vann og avløpsanlegg til eiendommen. Vann fra sisterne som fylles av takvann (ikke lov å ta inn i hytta). Det ligger kommunalt vann og avløp gjennom et privat anlegg i området.

Eiendommen ligger i et uregulert område. Omfattes av kommuneplanen med formål LNFR - spredt bolig- fritids eller næringsbebyggelse i strandsonebeltet. Eiendommen ligger innenfor 100-meters beltet i strandsonen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 14 820,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for renovasjon, branntilsyn og eiendomsskatt.
Eiendomsskatten er kr. 10 350,- for 2025, denne inkluderes i ovennevnte gebyr til kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3 000,- pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 3 000,-

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 141 380,- ifølge skatteetaten.

4 850 000,00 Prisantydning

Omkostninger

121 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
19 900,00  Tryg Boligkjøperpakke (valgfri)
--------------------------------------------------------
142 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 992 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Abigael Bergersen

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring (unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres av Tryg.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Fastpris kr 65.000,-
Tilrettelegging fra kr 18.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 29.9900,-
Visninger: kr 4.000,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 44-0143/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR44.25143

Sist oppdatert: 14. juni 2025 kl. 11:00