Fossumveien 28

Fossumveien 28, 1605 FREDRIKSTAD
Kommunenummer 3107, gårdsnummer 209, bruksnummer 11

Totalt bruksareal BRA: 282 kvm

BRA-i:
Kjeller - 56 kvm: Vaskerom og boder.
1. etasje - 83 kvm: Entré, kjøkken og to stuer.
2. etasje - 76 kvm: Gang, toalettrom, bad og fem soverom.
3. etasje - 18 kvm: Uinnredet kaldloft

BRA-e:
Uthus/garasje:
1. etasje - 47 kvm: Boder og garasje
2. etasje - 2 kvm: Loft

Åpent areal:
1. etasje - 4 kvm: Balkong
2. etasje - 5 kvm: Balkong

Loftsetasjen i boligen har et totalt gulvareal (GUA) på 54 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 18 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 36 m2.
Loftsetasjen i uthuset har et totalt gulvareal (GUA) på ca. 14 m2, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 2 m2 av arealet måleverdig som bruksareal. Del av arealet med lav himlingshøyde (ALH) utgjør 12 m2.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport datert 10.07.2024 utført av Anticimex. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er avvik fra boligens normale slitasje, alder og type, eller som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Bolig over to etasjer samt kjeller og kaldtloft. Gulv av betong mot grunn. Grunnmur av naturstein. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i mansardtaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har profilert entrédør med glassfelt. Balkongdører med to-lags glass fra 1986. Vinduer med to-lags glass fra mellom 1986 og 2023, samt vinduer med to enkle glass fra ukjent årstall. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.  

Det er gitt 22% TG 1, 71% TG 2, 3% TG 3 og 4% TG IU.

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- Loft: Det er registrert fuktmerker i undertaket ved skorstein og vindu. Det er utført fuktmåling med egnet instrument (Protimeter MMS2) i og utenfor områdene med fuktmerker. Det ble registrert forhøyede fuktverdier i områder med fuktmerker. Målingene viste vektprosent mellom 16 og 19. Dette indikerer utettheter i taktekkingen. Ytterligere undersøkelser og tiltak må påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 10 000 - 50 000 Annet Det er ikke etablert rekkverk/sikring rundt trappeåpning. Dette kan utgjøre en sikkerhetsrisiko. Tiltak bør påregnes. Sjablongmessig prisanslag: kr 0 - 30 000

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG 2) på bygningselementer i: bad, vaskerom kjeller, kjøkken, toalettrom, øvrige rom i begge etasjer, rom under terreng, loft - uinnredet, ildsteder/skorsteiner innvendig, innvendige trapper, etasjeskiller i begge etasjer, teknisk anlegg/VVS anlegg, elektrisk anlegg, yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, dører og vinduer, yttertak, balkong/terrasser/veranda, grunnmur/fundamenter, drenering, stikkledninger/tanker, frittstående byggverk - uthus/garasje.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
Ja, kun faglært. Firmanavn Borge Rør. 1995: Borge Rør - gulv, sluk, dusjkabinett, wc. servant. 2022: Borge Rør - omlegging av avløpsrør i gulvet i toalettrom. Det måtte gjøres til å tilpasse nytt wc. 2023: Bademiljø -dusjkabinett.

- Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
Ja. 1995: Borge Rør. Sluk oppgradert.

- Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
Ja. Faktura.

-Kjenner du til om det er/har vært feil på vann/avløp, herunder rørbrudd, tilbakeslag, tett sluk eller lignende?
Ja. 1984: Oppdaget septik tank - noe vi ikke viste vi hadde. H Hansens Eftf AS utførte arbeid med frakopling av septiktank og tilkobling til kommunale avløp. Østfold Høytrykkspyling AS tømte tanken og fylte den med fyllemasse/grus.

- Kjenner du til om det er/har vært problemer med drenering, fuktinnsig, øvrig fukt eller fuktmerker i underetasje/kjeller?
Ja. Ved kraftig/mye regn kan det komme fukt på gulvet langs ytterveggene. Når marken er mettet som følge av mye/langvarig regn kan gulvene viser fukt. Da kjelleren er ikke innredet til bo/boligrom har det ikke vært et problem. I vår tid som eier har vi ikke utført drenering rundt kjelleren.

- Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja. Balkong 2. etasje: Uthus tak: Ytterveggen på baksiden trenger reparasjon. Garasje: Veggen på baksiden trenger reparasjon.

- Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
Ja, både av faglært og ufaglært / egeninnsats. Firmanavn Byggmester T.O. Fjeld. 2015 Balkong 2. etasje: Byggmester T.O. Fjeld. - tekking av tak og lagt ny membran., nytt gulv og rekkverk. Uthus tak: (huske ikke) - tegl på baksiden er skiftet til blikktak. Garasje: egeninnsats - blikktak er fornyet.

- Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja, kun faglært. Firmanavn Installatøren, Fjelldal Elektriske AS, Lyn Elektro AS, Viken Tankrens AS, AL Elektriske AS. 1983: Installatøren - forsterking av elektrisk anlegg. 1984: Installatøren - omlegging av sikringsskap og inntak - hovedkabel. 1995: Fjelldal Elektriske AS - nytt sikringsskap. 2019: Lyn Elektro AS - gulvvarme/rehabilitering av kjøkken. 2020: Viken Tankrens AS - nedgravd oljetank tømt og fjernet. 2021: AL Elektriske AS. - Bil ladestasjon.

- Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om lavspenningsanlegg)?
Ja. 2019 - Lyn Elektro AS. 2021 - AL Elektriske AS.

- Kjenner du til om det er utført kontroll av el-anlegget og/eller andre installasjoner (f.eks. oljetank, sentralfyr, ventilasjon)?
Ja. Infratek: 2019. Tilsyn av el anlegg. Sak avsluttet.

- Har du ladeanlegg/ladeboks for el-bil i dag?
Ja. 2021 - AL Elektriske: i garasjen.

- Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
Ja. 2017: Fossumveien 30 - Godkjent søknad om oppføring av tilbygg til bolig.

TILLEGGSKOMMENTAR:
Vi har hatt 2 forsikringssaker. Begge gjelde vann i kjelleren. Sept. 2019 - striregn og tette sluk i kommunale veier ga vann i kjelleren til flere hus i Fossumveien. Vi fikk tap av eiendeler og uttørking av kjelleren dekket av Forsikringsselskap IF.
Mars 2022 - stor vannlekkasje i Fossumveien. Det oppstod brudd på hovedledningen fra vannverket mot sentrum, som medførte at store deler av sentrum og nordre Kråkerøy ble delvis eller helt uten vann. Vi fikk noe vann i kjelleren, men ingen eierandeler ble ødelagt. Forsikringsselskapet sørget for tørkevifte til uttørking av kjelleren. If holdt kommunen ansvarlig og vi fikk tilbakebetalt vår egenandel.

Boligen har vært i samme eie siden 1983 og gjennom påfølgende år oppgradert i flere omganger, frem til helt nylig. Tross modernisering, er det lagt vekt på å videreføre mye av boligens autentisitet.

Spesielt de store stuene har en fremtredende klassisk atmosfære fremmet av blant annet høy brystning, bred belistning og vakre rosetter i himlingene. Stuens gulv er av oljet eikeparkett, lagt av byggmester i 2013.

En vel så dekorativ etasjeovn fra Drammens jernstøperi som står i dagens spisestue avgir fantastisk varme. Ovnens produksjonsår samsvarer med boligens byggeår. Ytterligere et ildsted står i den opprinnelige spisestuen, dette i form av en moderne peis fra Jøtul designet av Bård Eker. Foruten to ildsteder er stuen også utstyrt med varmepumpe som var ny i 2023.

Kjøkkenet ble i 2019 oppgradert med ny innredning fra HTH og nye hvitevarer som alle er integrert. Innredningen består av et større antall skap og skuffer med glatte hvite fronter som bidrar til en lys atmosfære i rommet.

Opprinnelig spiskammers vegg i vegg med kjøkkenet benyttes i dag som frokostrom, med fint utsyn over hagen. Rommet er innredet med ytterligere skap og benker, og har i tillegg balkongdør for eventuell fremtidig balkong, terrasse eller trapp til gårdsplassen.

Boligens hele fem soverom er samlet på én flate i andre etasje, hvor det tidligere var kun tre soverom. To av dagens fem soverom er skilt ut fra de to opprinnelig største soverommene, disse er det imidlertid fullt mulig å fjerne med forholdsvis enkle grep. Dagens fem soverom er praktisk for en stor familie og kan ellers gi mulighet for flere besøkende på overnatting.

Bad og toalettrom finnes i samme etasje som soverommene. Badet ble modernisert i 1995 og er i sin helhet gitt TG 2 på bakgrunn av blant annet alder. Nytt dusjkabinett installert i 2023. Toalettrommet ble i 2022 oppgradert med nytt klosett og nytt vindu i 2023, i likhet med flere andre rom.

Vaskerom finnes i kjelleren og ble sist modernisert i 1985. Ny varmtvannsbereder på 190 liter ble installert i 2019. Vaskerommet er også gitt TG 2 i sin helhet, hvilket innebærer at fornying/oppgradering av rommet bør påregnes.

Overflater og innredninger:
Gulv: Parkett, laminat, vinylbelegg, fliser og betong.
Innervegger: Trepanel, tapet, glatte flater og pussede flater.
Himlinger: Trepanel, plater, tapet og glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte hvite benkeplater. Nedfelt stålvask med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kjøleskap. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med profilerte hvite fronter og heldekkende keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Speilskap med overbelysning. Dusjkabinett. Gulvmontert klosett.

Toalettrom: Veggmontert keramisk servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Kjøkkenvifte, stekeovn, platetopp og kjøleskap medfølger ved salg.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming med elektrisitet, varmepumpe og vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1922.

Kommunen opplyser at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for eiendommen. Det finnes av den grunn ikke dokumentasjon over eiendommens lovlighet.
På bakgrunn av at det ikke er fremlagt innvendige byggetegninger, er bruken av arealene i boligen, ikke kontrollert opp mot dagens bruk. Arealer kan være i strid med byggeforskriftene og mangle nødvendig godkjenning i kommunen. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst en servitutt på eiendommen. Dette er en gammel servitutt som omhandler at tidligere eier har avstått en del av sin tomt til opparbeidelse av offentlig vei.
Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

I tillegg er det tinglyst to rettigheter i annen eiendom fra hhv. 1917 og 1918. Megler har forsøkt å innhente dokumentet uten å lykkes. Dokumentet ansees å ikke ha betydning pr. dags dato. Kjøper overtar ansvaret for rettigheten.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Sentrumsnære Bjørndalen er et veletablert og fredelig boligområde som oppleves langt fra så sentralt som området faktisk er. Herfra er alle byens tjenester og tilbud lett tilgjengelig i hverdagen. Et stort pluss er ikke minst også den umiddelbare nærheten til Fredrikstadmarka.

Inngangsporten til marka er få hundre meter lenger opp samme gate, noe som gjør det enkelt å benytte de omfangsrike friluftsområdene i hverdagen. Ett av markas mest populære områder finnes nettopp her; både dammene med turveier, treningsapparater i friluft samt hundeluftegård og en bjørneløype som er spesielt spennende for barna. Vinterstid er det når forholdene tillater mulig å legge ut på tur i kilometervis med preparerte skispor, blant annet i lysløypen som strekker seg videre ut i marka til blant annet Skihytta og en helt ny ski-arena.

En mindre benyttet, men vel så fin grønn lunge finner du i Bratliparken - rett øst for Bjørndalsveien. Parken har blant annet dam og fine ake-muligheter. For en familie med barn i skolealder vil det for øvrig være spesielt praktisk at Trara skole er innenfor kun kort gangavstand.

Til sentrumskjernen og gågaten tar det kun om lag ett kvarter å gå, fem minutter å sykle eller mindre om du velger buss. Nærmeste holdeplass finnes like ved skolen og er stopp for buss med hyppige avganger dagen gjennom. Samme buss kjører mot togstasjonen på under 10 minutter. Reisetiden videre med tog til hovedstaden er i dag fra like under timen.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager
St.Hansfjellet barnehage (1-5 år) 1.2 km
Åsebråten barnehage (2-5 år) 1.2 km
Trosvik barnehage (1-5 år) 1.4 km

Skoler:
Trara skole (1-7 kl.) 0.6 km
Trosvik skole (1-7 kl.) 1.5 km
Cicignon skole (1-10 kl.) 2.7 km
Kvernhuset ungdomsskole (8-10 kl.) 2.5 km
Wang Ung Fredrikstad (8-10 kl.) 2.7 km
Frederik II videregående skole 1.1 km
Glemmen videregående skole 1.2 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 1 377 kvm. Tomt opparbeidet med gruslagte biloppstillingsplasser, gressplen og diverse beplantning.

Parkering i garasje, samt i gruset gårdsplass.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 15.06.2024 er avsatt til: bebyggelse og anlegg, flomfare, H320 Flomv.

Det foreligger et generelt pålegg i området om utkobling av taknedløp.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 22.937,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 11.468 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 7.685,-.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2022 var kr 1 102 613,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2022 kr 4 189 930-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr. 8.985 ,- pr år.

I tillegg til kjøpesummen må kjøper betale:
- Dokumentavgift til staten, 2,5 % av kjøpesummen, samt 
- Tinglysingsgebyr for skjøte kr 500,-.
- Tinglysingsgebyr for kjøpers eventuelle panterettsdokumenter kr 500,- pr. stk.

Total kjøpesum inkl. gebyrer/avgifter og evt. øvrige kostnader ved kjøp til prisantydning: kr 6.971.000,-

I tillegg kommer valgfri Boligkjøperpakke hos Tryg Forsikring på kr 19.900,- for eneboliger.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Anne Pauline Lello og Terje Steinar Lello

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring hos Anticimex. Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som man mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Claims Handling AS behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Tryg. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer fri rettshjelpsdekning i 1 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

For alle boligtyper, unntatt tomter, inneholder Boligkjøperpakken innboforsikring, renteforsikring(unntatt fritidsbolig) - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig – og flytteforsikring. I tillegg inneholder den husforsikring for alle hus og hytter forutsatt at eiendommen ikke har seksjonsnummer/andel (tilhører et sameie/borettslag).

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Les mer om forsikringen i informasjonsarket fra Tryg. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside www.krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.
Bud kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning.
Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Rett til fritt å velge megler
Valg av eiendomsmeglingsforetak skal være frivillig. Eiendomsmeglingsforetak kan ikke inngå oppdrag om eiendomsmegling dersom inngåelsen av oppdraget er satt som vilkår i avtale om annet enn eiendomsmegling, f.eks. tilbud om lån eller andre banktjenester, jf. Lov om eiendomsmegling § 6-3 (3)

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1 % av salgssummen.
Tilrettelegging fra kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke: kr 25.500,-
Visninger: kr 2.900,- pr. visning
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 67-0243/24
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
950007613
Oppdragets KR-kode KR67.24243

Sist oppdatert: 17. juni 2025 kl. 13:59