Blakkens vei 106

Blakkens vei 106, 1281 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 178, bruksnummer 161, seksjonsnummer 2, ideell andel 1/1
Kommunenummer 301, gårdsnummer 178, bruksnummer 162, ideell andel 1/108

Totalt bruksareal BRA: 61 kvm

BRA-i:
Kjeller: 52 kvm: Entré, bad, stue/kjøkken, soverom, kott.

BRA-e:
Kjeller: 3 kvm: Bod med adkomst fra terrasse.
Kjeller: 2 kvm: Bod.
1. etasje 4 kvm: Bod på garasjeplan.

Åpent areal:
Kjeller: 15 kvm: Terrasse.

Bod i samme etasje på ca. 2 kvm, merket "12". Bod i garasjeplan på ca. 4 kvm, merket "2". Boden er plassert i bakkant av biloppstillingsplass. Bruksrett ble ikke fremvist. Rom som ligger utenfor boenheten, men som eier har påvist og/eller opplyst at tilhører boenheten, er oppmålt og inkludert i BRA-e. Det er ikke fremvist dokumentasjon på at rommet tilhører boenheten. Rom utenfor boenheten kan omdisponeres av sameiet og dette kan påvirke boligens BRA.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.10.2025 utført av Rana Taksering AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er bygget i 1988. Iht. tilstandsrapporten er bygningen oppført med betongsåle antatt fundamentert til fjell eller komprimerte masser. Det presiseres at undertegnede ikke har foretatt noen geotekniske undersøkelser og derved har begrenset kunnskap til byggets byggegrunn og stabilitet. Grunnmur i støpt betong, støpte betongdekker. Bærende konstruksjon i betong innfelt med bindingsverk, antatt isolert med mineralull, i henhold til forskrifter som var gjeldende da bygningen ble oppført, innvendig kledd med plater, utvendig med fasadeplater, teglsteinsforblending, trepanel og malte betongoverflater. Yttertak i betongkonstruksjon antatt tekket med papp. Oppgangstrapp i prefabrikkert betong med banebelegg. Vinduer og balkongdør med isolerglass, karm og ramme i tre. Brann- (B30) og lydklassifisert (35 db) entredør. Vestvendt terrasse på ca. 15 kvm med adkomst fra stue/kjøkken. Bod på ca. 3 kvm med adkomst fra terrasse. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende forhold har fått TG2:
Utvendig
- Vinduer: Værslitte vinduer og balkongdører med sprekker i treverk. Det ble registrert harde og lite fleksible tetningslister. Treg vindu i soverom.
- Dører: Entredøren vurderes å være i tilfredsstillende funksjonell stand, men den har synlig bruksslitasje og enkelte overflateskader. Mer enn halvparten av forventet levetid på døren er overskredet.
- Balkonger, terrasser og rom under balkonger: Rekkverket er for lavt i forhold til dagens krav til rekkverkshøyder. Det er observert/opplyst om vannansamling i renne på terrassedekket, noe som kan indikere manglende fall eller begrenset avrenning. Bod: Det ble registrert fuktskjolder og rennemerker på overflatene.

Innvendig:
- Innvendige dører: Eldre dører fra byggeperioden, noe som innebærer at de har oppnådd en betydelig alder og viser tegn til normal bruksslitasje. Dørene fremstår som funksjonelle, men enkelte kan ha redusert estetisk og teknisk standard som følge av tidens påvirkning.

Kjøkken underetasje:
- Overflater og innredning: Eldre innredning som er delvis fornyet i senere tid, med normal bruksslitasje og enkelte sår. Det mangler enkelte funksjoner og løsninger som normalt forventes på et kjøkken, som for eksempel automatisk lekkasjestopper og komfyrvakt.
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

Våtrom underetasje:
- Overflater vegger og himling: Eldre veggfliser med bruksslitasje, enkelte sår og med bom (hulrom under flisene) på enkelte av veggflisene som er vendt mot naboseksjon. Det ble registrert enkelte dype og utette fuger med svertesopp. Baderomshimling med malingsavflassing.
- Overflater gulv: Eldre gulvfliser med bruksslitasje, enkelte sår og med bom (hulrom under flisene) på enkelte av gulvflisene. Det ble registrert enkelte dype og utette fuger med svertesopp. Avgrenset dusjsone uten drensåpning.
- Sluk Membran og tettesjikt: Eldre sluk fra byggeperioden med rust på skruene. Gjennomføringer uten synlig membran.
- Sanitærutstyr og innredning: Vann fra klosettets sisterne renner mer enn normalt, og til dels kontinuerlig ned i toalettpotten.
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Baderomsgulv: Hulltaking er ikke gjennomført. Det var utslag ved bruk på gulvflatene på gulvflatene i området ved klosett. Det er ikke unormalt at det står vann mellom membran og flis i gulv. Denne form for utslag er ufarlig forutsatt at membranen er utført fagmessig og er tett. Bare en kontroll med inngrep i gulvkonstruksjonen kan bekrefte dette.

Tekniske installasjoner:
- Vann- og avløpsledninger/rør: Ukjent historikk. Dokumentasjon ble ikke fremvist. Mer enn halvparten av forventet brukstid er oppbrukt på de eldre innvendige vannledningene i kobber, samt avløpsrør. Det ble registrert irr på enkelte av kobberrørene.
- Ventilasjon: Soverom mangler friskluftstilførsel og har kun vindu som ventilasjonsmulighet.
- Vannbåren varme: Eldre radiatorer fra byggeperioden. Radiator har en forventet levetid på 30 - 50 år.
- Elektrisk anlegg: Tilstandsgraden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Følgende forhold har fått TG3:
Innvendig etasjeskille/gulv mot grunn:
Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det ble registrert skjevheter/plan- og helningsavvik, samt svikt/knirk på gulvflatene. I slike bygninger av denne alderen må man påregne skjevheter på gulvflatene.
Målinger:
Det er målt ca. 35 mm høydeforskjell på gulv i stue/kjøkken gjennom hele rommet.
Det er målt ca. 18 mm høydeforskjell på gulv i stue/kjøkken over en lengde på ca. 2 M.
Det er målt ca. 20 mm høydeforskjell på gulv i soverom gjennom hele rommet.
Det er målt ca. 13 mm høydeforskjell på gulv i soverom over en lengde på ca. 2 M.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om boligen. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Lys og vestvendt terrasseleilighet med gode solforhold i et tilnærmet bilfritt bomiljø. Leiligheten har en meget sentral beliggenhet med gangavstand til alt området har å by på bl.a.; Senter syd, Mortensrud Torg, offentlig kommunikasjon, turområder, matbutikker, skole og et rikt fritidstilbud. Stille og trafikkskjermet med store felles grøntarealer rundt eiendommen.

Leiligheten ligger høyt, fritt og usjenert til med en åpen og arealeffektiv planløsning. Leiligheten inneholder: kjøkken som ligger i åpen løsning til spisestue og stue, vestvendt terrasse med flott utsikt over fjorden og åsdragene. Ett stort soverom, baderom, og entré. Leiligheten har behov for modernisering for å nå dagens krav til standard, med et flott utgangspunkt til å bli et veldig hyggelig hjem. De store vindusflatene mot vest sørger for at leiligheten bades i lys, og bidrar til å gi en god romfølelse.

Oppgraderinger:
- Malt overflater i 2025.
- Byttet baderomsinnredning, oppgradert belysning på bad.
- Ny stekeovn i 2022.
- Det ble lagt inn jordfeilautomat til kjøkken og bad i 2025.

Entré:
Fra felles oppgang og inn i boligen blir man møtt av en romslig entré med god plass til yttertøy i garderobeskap. I praktisk tilknytning til entre ligger det et garderoberom evt kontor.

Baderom:
Fra entréen er direkte adkomst til romslig baderom. Flislagt gulv og flislagte vegger. Himlingsflater utført i malt betong. Veggmontert innredning med heldekkende servant og ett-greps armatur. Speil over servant med belysning. Dusjnisje med buede glassdører og ett-greps armatur. Gulvstående toalett. Opplegg for vaskemaskin. Vannrør av typen kobber. Synlige avløpsrør av plast. Stråleovn på vegg. Mekanisk avtrekksventil plassert i vegg.

Soverom:
Romslig soverom med garderobe. Intet innsyn, dog hyggelig utsyn fra soverommet.

Kjøkken, spisestue og stue:
Kombinert stue, spisestue med åpen kjøkkenløsning. God plass til sofa og spisebord, samt tilhørende møblement. De store vindusflatene som dekker hele den vestvendte veggen fremhever ikke bare den flotte utsikten, men sørger også for at rommet bades i lys. Rommet ligger høyt og fritt, uten innsyn, og har utgang til stor, delvis overbygget og solrik terrasse på 15 kvm. med flott utsikt over fjorden, nærområdet og åsdragene rundt. En flott uteplass å samle familie og venner med god plass til flere sittegrupper og grill. Terrassen fungerer som en ekstra stue spesielt på sommerstid. Boden gir god oppbevaringsplass.

Kjøkken:
Et pent og velholdt kjøkken med glatte fronter, og som fremstår som meget funksjonelt. Kjøkkenet har god skap- og benkeplass, og er utrustet med laminert benkeplate. Overskapsbelysning og stikkontakter. Nedfelt
oppvaskkum i rustfritt stål med ett-greps armatur. Integrert stekeovn med keramisk platetopp. Integrert ventilator med avtrekkskanal tilknyttet ventilasjonsanlegg. Vannrør av typen kobber. Hovedstoppekran for vann plassert i vegg ved kjøkkeninnredningen. Synlige avløpsrør av plast. Gulvflater belagt med laminat. Veggoverflater utført i malte glatte flater samt malt betong. Himlingsflate utført i malt betong.

Leiligheten disponerer i tillegg to boder utenfor leiligheten på henholdsvis 2 og 4m² samt en bod på terrassen på ca 3 m². Biloppstillingsplass i felles parkeringskjeller.

Kort oppsummert:
Dette er en lys og hyggelig leilighet med en flott intern beliggenhet i et veletablert og meget attraktivt boligområde hvor man har alle forutsetninger for å kunne trives særs godt.

Leiligheten er oppvarmet med radiatorer tilknyttet fjernvarmeanlegg. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest datert 18.11.88
Det foreligger ferdigattest fasadeendring datert 18.5.98
Det foreligger ferdigattest for boder ved garasjen datert 6.8.97

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:
Dagboknr. 8202, tinglyst 03.02.1988: Panterett til sameiet på kr. 10.000,-

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen, men sameiet er en del av et realsameie der følgende servitutt er tinglyst:
Dagboknr. 60116, tinglyst 17.09.1987:
Gnr. 178, bnr. 123 - 161 skal ha samme rettigheter og plikter til fellesarealet på gnr. 178, bnr. 162. Gnr. 178, bnr. 60 - 161 skal ha gjensidig rettigheter og plikter til kjørearealet gjennom parkeringsplassene på gnr. 178, bnr. 122 og 162 beliggende som vist på vedlagte kart (konferer megler for kart).

Servituttene vil følge eiendommen.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Blakkens vei 106 ligger flott til i grønne omgivelser på Mortensrud i Oslo. Sameiet ligger stille og skjermet til, men likevel i nærheten av kjøpesenter, kollektiv transport og dagligvarehandel.

For den tur- og naturglade finnes det neppe et bedre område på denne siden av byen. Fra den vestvendte balkongen ser du rett ut mot skog og fjord, og stien like ved tar deg innover i skogen hvor du videre kan følge løypene inn i Østmarka. Det er også kort gangavstand til flere fotballbaner og lekeplasser, samt pent opparbeidet fellesareal med sitteplasser spredt utover grøntområdene. Om sommeren er det hyppige bussavganger fra Mortensrud til Hvervenbukta.

Kjøpesentrene Mortensrud Torg og Senter Syd ligger 1 km unna, og har enkel adkomst til fots eller med buss fra Blakkens vei. Sentrene byr på et stort utvalg av butikker, med blant annet Kiwi, Coop Extra, Boots Apotek, treningssenter, Kid, tannlege, vinmonopol og fysioterapi.

Ved behov for kollektiv transport finner du bussene 71A og 71B i Blakkens vei. Her stopper også nattbussen fra Oslo sentrum, 70N. T-banen tar deg til Oslo sentrum på ca. 25 minutter. Like ved t-banen finner du også flere busser til blant annet Holmlia stasjon, Brenna, Bjørndal, Ekeberg, Helsfyr og Jernbanetorget.

Mortensrudprosjektet:
Gjennom bærekraftig byutvikling skal Mortensrudprosjektet bidra til at Mortensrud får bedre levevilkår og et godt oppvekstmiljø. Her kommer ny skole og kulturskole, nye idrettsanlegg, gangstrøk, parker, sykehjem, omsorgsboliger, bibliotek, frivillighetssentral og fritidsklubb.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Blakkens vei barnehage ligger inntil sameiets tomt, like ved gjesteparkeringen. Alternativt ligger Lofsrud barnehage og Rudshøgda Kanvas naturbarnehage i nærheten.
Ca. 10 minutter gange til Mortensrud barneskole og Lofsrud ungdomsskole.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6 877 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal og er pent opparbeidet med asfalterte adkomstveier, gressplen og diverse beplantning.

Seksjonen disponerer en parkeringsplass i felles garasjeanlegg under blokken. Gjesteparkering på anviste plasser med parkeringskort, 1 kort pr. seksjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Sameiet er ansvarlig for internveier.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2772 datert 14.03.1985 med tilhørende bebyggelsesplan 6586 datert 27.02.1986.

Mortensrudprosjektet:
Gjennom bærekraftig byutvikling skal Mortensrudprosjektet bidra til at Mortensrud får bedre levevilkår og et godt oppvekstmiljø. Her kommer ny skole og kulturskole, nye idrettsanlegg, gangstrøk, parker, sykehjem, omsorgsboliger, bibliotek, frivillighetssentral og fritidsklubb.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 663,- pr. mnd. og inkluderer: A-konto fyring/varmtvann, drift og vedlikehold av fellesarealer, dugnadsavgift, kommunale avgifter, tv/internett mm.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert....

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 3000kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av kabel-tv og internett. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 827 561,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 310 242,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Andel formue er kr 43 454,- pr. 31.12.2024
Andel fellesgjeld er kr 31 880,- pr. 01.10.2025

Total fellesgjeld for sameiet er kr 2 807 836,00,- pr. 01.10.2025 og lånevilkårene er:
Lånenr.: 98207364304
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 6,84%, Flytende rente
Restsaldo 2 807 836,00
Innfrielsesdato: 30.09.2031
Terminer i året: 12:

3 680 000,00 Prisantydning
31 880,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 711 880,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

92 770,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
103 810,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 815 690,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ricardo Bråtteng Rodrigues

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Solskrenten Boligsameie, med sameiebrøk 56/5007.
Sameiet består av 69 leiligheter samt 1 tjenesteleilighet.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt. Dyr som er til ulempe for andre beboere, må ikke holdes i leilighetene. Luftig av hunder skal skje utenom gangveiene, garasjene og barnas lekeplasser. Hundeekskrementer på fjernes.

Foretatte påkostninger de senere år:
- Nye inngangsdører og automatiske døråpnere.
- Oppgradert grøntanlegg.

Planlagte påkostninger:
Sameiet jobber med å utbedre en feil på radiatoranlegget.
Sameiet jobber fortløpende med vedlikehold og utbedringer. Bygningsmassen er over 30 år gammel og det vil komme kostnadskrevende tiltak som følge av dette. Sameiet jobber med å styrke økonomien og planlagte vedlikeholdsoppgaver utsettes inntil dette er på plass. Blant annet arbeides det med etablering av infrastruktur for elbillading. Akutte og større vedlikeholdsoppgaver må tas underveis, og finansieres eventuelt med låneopptak og sannsynligvis med økte fellesutgifter. Styret har hentet inn tilbud på elbilladere og vil vurdere lånefinansiering. Salget av denne seksjonen vil nedbetale noe av sameiets gjeld.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon. I tillegg følger det av sameiets vedtekter at juridiske personer (selskaper) ikke kan eie seksjoner i sameiet.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,20 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Salgsoppgaver  kr 3 600,00
Tilrettelegging  kr 17 000,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 4 000,00

Utlegg
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 570,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 4 035,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Oppdragsnummer 44-0235/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Nordstrand
Ekebergveien 228 B, 1162, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR44.25235

Sist oppdatert: 28. november 2025 kl. 15:13