Buholmen 4

Buholmen 4, 3783 KRAGERØ SKJÆRGÅRD
Kommunenummer 4014, gårdsnummer 26, bruksnummer 129, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 59 kvm

BRA-i: 47 kvm: Gang, stue, kjøkken og to soverom.

BRA-e: 12 kvm: Toalettrom og innredet rom.

Terrasseareal: Totalt 56 kvm fordelt på østvendt terrasse (4 kvm) og vestvendt terrasse (25 kvm)og brygge/terrasse (27 kvm)

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.06.2025 utført av Anticimex Sandefjord AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført på søylefundamenter i betong, lettklinker, naturstein og tre, med bærende bjelkelag i tre. Yttervegger, etasjeskiller og tak i
trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak tekket med takshingel. Vinduer og terrassedører med ett-lags glass. Ytterdør i trekonstruksjon.

Annekset er oppført på punktfundamenter i naturstein. Yttervegger og tak i trekonstruksjoner. Fasader med liggende trekledning. Saltak tekket med takshingel. Annekset er innredet med toalettrom og som overnattingsmulighet for gjester. Innvendige overflater: Gulv belagt med lakkerte gulvbord. Vegger og himling/skråtak med malt trepanel. Stikkontakter og belysning.

Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at hytte og anneks har stort etterslep på utvendig og innvendig vedlikehold og at det er gitt TG3 på skjevheter i etasjeskiller, råteskader på kledning på fasader, vinduer og lekkasje på utvendig vannledning.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om de ovennevnte forhold, samt flere forhold med TG2. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er tegnet boligforsikring på eiendommen.
Det vil av denne grunn ikke være anledning til å tre inn i boligforsikringen ved evt. skade mellom budaksept og overtakelse.

Hytta har meget enkel standard. Overflater er slitte og utidsmessige og den har behov for vesentlige oppgraderinger. Gulv med tregulv. Vegger med panel og himlinger med malte plater og panel. Enkel kjøkkeninnredning med furufronter.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til fritidsboligformål siden 1961.

Kommunen opplyser at det ikke var krav til ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse på den tiden eiendommen ble oppført. Det foreligger bygningstegninger av hytta fa 1975 og bodtegninger fra 1985, stemplet av kommunen. Historiske foto viser at det har vært anneks og brygge siden 1981.

Uthus/anneks er opprinnelig byggemeldt som bod og do jf. bygningstegninger fra 1985 og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen.  

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr. 335, tinglyst 14.03.1962 , type heftelse: Festekontrakt
Dagboknr. 837, tinglyst 30.06.1959, type heftelse: Forkjøpsrett til eier av bruksnr. 91 og 97, til en tange som grenser til Buholmen 4.

Forkjøpsretten har trolig ingenting med Buholmen 4 å gjøre, men vi kan ikke garantere at vi får slettet den fra eiendommens grunnboksblad. Forkjøpsretten henger trolig igjen fra før eiendommene ble skilt ut fra hovedbruksnr. 14.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Eiendommen har tinglyst rett til vannrett på gnr. 26, bnr. 14, 228 og 229 og båtfeste i Lillefjorden. Rettigheten er tinglyst med dagboknr 335, 14.03.1962.
Tinglyst vannrett er naturlig på hovedbruksnr. 14. Rettighet til vann som henger ved på bnr. 228 og 229 er ikke reelt ettersom dette også er eiendommer skilt ut fra bnr. 14.
Tinglyst rett til båtfeste i Lillefjorden antas å være brygge på egen eiendom.

Eiendommen selges som et tvangssalg og i henhold til Lov om tvangsfullbyrdelse og ikke etter avhendingslova. Dette innebærer vesentlig avvik fra et normalt salg ved at kjøper har en større risiko for eiendommens tekniske tilstand, og kjøper må være innforstått med at det kan være svært vanskelig å nå fram med en mangels klage etter kjøp av tvangssalgsbolig. Samtidig avviker tidsfrister for bud og rutiner for oppgjør fra et normalt salg.

Det vises for øvrig til "Orientering til kjøpere om tvangssalg ved medhjelper" som er vedlagt salgsoppgaven. Ta kontakt med megler dersom noe er uklart.

Frittstående bygninger med bruksareal mindre enn 50 kvm er unntatt fra energimerkingsplikten og energiattest er derfor ikke innhentet.

Hytta med anneks ligger usjenert og solrikt til på en liten kolle innerst i en lun og fredelig bukt midt i Felixsundet. Herfra har man full oversikt dersom noen kommer inn i bukten og vil på besøk. I sundet utenfor glir av og til en og annen båt forbi. Solforholdene er unike med sol fra morgen til kveld. Med båt er det kun få minutter til Valle eller Kragerø. Skjærgården i området er variert og vakker. Kragerø er har gjennom generasjoner blitt kalt perlen blant kystbyer! Rammen er med andre ord i orden. Bebyggelsen trenger en real oppgradering. Resten er opp til de som skal føre dette stedet videre...

Med båt fra Kragerø, Valle eller andre fastlandsforbindelser i området. Det er taxibåter både i Kragerø og Valle.

Festet tomt på 1.592 kvm. Grenselinjer er fra kommunen angitt som lite nøyaktig og størrelsen på tomten kan derfor avvike. Avvik kan ikke under noen omstendighet påberopes som noen mangel. Tomten er for det meste naturtomt med fjellknauser og skrinn vegetasjon. Terrasse ut for stua er bygget i trevirke. Brygga har også tredekke og er fundamentert i fjellet og henger i wire over vannflaten. Det er også en liten strand med skjellsand, bunnforholdene i bukta består av "mudder".

Festeavgiften er kr 1 450,- pr. år. Festeavtalen er evigvarende.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.  

Festeavgiften reguleres hvert 10. år iht konsumprisindeksen.
Siste regulering av festeavgift 2019.

Kopi av lov om tomtefeste kan fås ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Adkomst med båt til eiendommen.

Vann til hyttevegg via sommerledning fra en gård på Oterøy.

Eiendommen har biologisk toalett/snurredo.

Eiendommen er ikke tilkoblet kommunalt vann eller avløp, men det er muligheter for å koble seg på. Ta kontakt med Kragerø kommune for mer informasjon om dette. Det er p.t. en sommervannledning til eiendommen, men det er uvisst hvor denne kommer fra da, det det ikke betales noen vannavgift til kommunen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplanenes arealdel datert, 12.02.2019, avsatt til: LNRF areal for nødvendige tiltak for landbruk og gårdstilknyttet næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag, samt bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone.
Eiendommen er også under hensynssone for høyspenningsanlegg (inkl høyspentkabler).

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 15 889,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for hytterenovasjon og eiendomsskatt (utgjør kr 11 209,- av de årlige kommunale avgiftene).

Vann kommer fra en gård på Oterøy med privat vannkilde via en sommervannledning, og har en avgift på kr. 3.000,- pr. år.

Eier har ikke gitt megler opplysninger om øvrige løpende kostnader, og megler har derfor ikke kjennskap til hvor store kostnader dagens eier har til strømforbruk, forsikring, tv, internett m.v.

Formuesverdi for 2023 var kr 286 078,- ifølge skatteetaten.

4 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

100 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 090,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 101 090,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Telemark tingrett

Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, men det er boplikt i Kragerø kommune. For at eiendommen skal kunne overskjøtes må kjøper signere på egenerklæring om konsesjonsfrihet om at boplikten ikke gjelder for denne eiendommen.

Etter gjeldende regelverk vedr. tvangssalg, konf. megler eller les info. på budskjemaet. Normalt vil eiendommen bli levert ryddet, tømt og rengjort, men dersom dette ikke blir gjort av dagens eier må kjøper selv gjøre dette.

Det kan ikke tegnes boligselgerforsikring ved tvangssalg da kontraktspart er Tingretten og salget skjer etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven. Interessenter oppfordres til å sette seg inn i regelverket og lese salgsdokumentasjonen nøye før bud inngis. Det gjøres oppmerksom på at kjøpers muligheter for reklamasjon er redusert ved kjøp av bolig etter tvangsfullbyrdelsesloven.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke er mulig å tegne Boligkjøperforsikring i forbindelsen med tvangssalg.

Det gjelder egne budregler for tvangssalg, og disse er beskrevet i «Orientering til kjøpere av tvangssalg». Budgivere må sette seg inn i orienteringen før man inngir bud. 
Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må budet være signert og legitimasjon må være fremlagt. På grunn av de spesielle reglene for tvangssalg er det dessverre ikke mulig å inngi bud elektronisk via Krogsveen.no. Eventuelle forhøyelser eller endringer på budet kan skje pr sms eller på e-post. 

Kjøper vil som vanlig få tilsendt budjournal etter at eiendommen er solgt. Budgiver kan også få utlevert en kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salget av denne eiendommen er et tvangssalg gjennom medhjelper, og selges etter
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Dette innebærer at kjøper har begrensede muligheter til å fremsette eventuelle mangelskrav.
Mangel kan foreligge hvis eiendommen ikke svarer til gitte opplysninger om vesentlige forhold, eller det er forsømt å gi opplysninger om vesentlige forhold som medhjelper måtte kjenne til, eller den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Manglende/feil opplysninger må ha innvirket på kjøpet. Det vises til tvangsfullbyrdelseslovens §11-39 for nærmere informasjon og alle vilkår. Dersom eiendommen har mangler, kan det kreves prisavslag, men kjøpet kan ikke heves. Det kan også forekomme at boligen overleveres uten normal rydding og rengjøring, samt at nøkkelsett ikke er komplett. Omkostninger må i så tilfeller dekkes av kjøper.

Meglers vederlag betales av oppdragsgiver og er avhengig av kjøpesummens størrelse, og beregnes i henhold til satser i Forskrift om tvangssalg ved medhjelper, kap. 3.
I tillegg mottar megler oppgjørshonorar kr 6.385,- samt dekning av utlegg.

Oppdragsnummer 28-0052/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bamble og Porsgrunn
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR28.2552

Sist oppdatert: 17. juni 2025 kl. 13:11