Jansbråteveien 20

Jansbråteveien 20, 1730 ISE
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 1058, bruksnummer 9, festenummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 171 kvm

BRA-i:
1. etasje - 144 kvm: Entré, bad, toalettrom, bod, vaskerom, badstue, kjølerom, 2 soverom, kjøkken, stue og garasje
2. etasje - 27 kvm: Tv-stue, og 2 soverom

Åpent areal:
1. etasje - 27 kvm: Veranda
2. etasje- 5 kvm: Balkong

Boligens 2.etasje har et totalt gulvareal (GUA) på 48 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 27 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 21 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.09.2026 utført av Takstmann Kenneth Pettersen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se punkt ferdigattest.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten en enebolig oppført i 1987. Bygningen er oppført på ringmur av leca. Etasjeskille av trebjelkelag. Yttervegger er oppført med bindingsverk av tre. Utvendig fasade er utført med betongforblending og pusset overflate, samt utvendig liggende trekledning. Takkonstruksjon med sperrer av tre, saltakform, tekket med takstein e.l (ikke besiktiget)

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG3) på følgende:
- 1.etasje bad - Vanntett sjikt, membran og sluk: Det er påvist mangelfull/feil utførelse rundt rørgjennomføringer e.l. som gir fare for fukt i konstruksjonen i våtsone, Det ble registrert eldre vinylbelegg som var ført ned under klemringen til sluket. Det er påsmurt ny smøremembran direkte på et eldre vinylbelegg er ikke godkjent ifølge Byggebransjens våtromsnorm (BVN).

- 1.etasje vaskerom: Våtrommet må oppgraderes for å tåle normal bruk etter dagens krav.

Det er gitt tilstandsgrad 2 (TG2) på følgende:
- Taktekking: Vanntett sjikt på tak er eldre enn 18 år. Forventet brukstid for betongtakstein er 30-50år.

- Takkonstruksjon/Loft: Loftet er ikke tilgjengelig for inspeksjon og det mangler dokumentasjon på utførelsen.

- Yttervegger/Veggkonstruksjon: Det er ingen eller liten lufting i nedre kant av kledning mot grunnmur. Det er påvist manglende gnagesikring (musetetting). Det ble registrert sprekker i murkonstruksjonen.

- Vinduer og takvinduer/takluker/overlys: Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer. Vinduer har usikker fremtidig funksjon: Isolerglassruter eldre enn 35 år.

- Ytterdører: Påregnelig med utskiftninger på sikt som følge av alder. Vanskelig å si når det er strakstiltak nødvendig, men de har oppnådd minste forventede brukstid, normal tid før utskifting av dører er 20 - 60 år.

- Balkonger, verandaer, takterrasser og altaner: Det ble registrert værslitte terrassebord og rekkverk. Rekkverket på balkong eller terrasse er for lavt i forhold til dagens krav.

- Terrasser og plattinger på terreng: Det ble registrert mose på konstruksjonen, samt noe værslitasje.

- Overflater: Det er påvist knirk i deler av gulvet i 2. etasje. Overflater har en del slitasjegrad utover det en kan forvente.

- Etasjeskiller og bærende konstruksjoner: Det er registrert nivåforskjell mellom rommene som er større enn 25 mm.

- Innvendige trapper: Det ble registrert knirk i trappen, samt bruksslitasje.

- Innvendige dører: Det er påvist monteringsavvik og skjevheter på enkelte dører.

- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Det ble registrert muselort i badstuen.

- 1.etasje bad: Det foreligger ikke dokumentert utførelse av vanntett sjikt. Det ble registrert manglende silikonfuge mellom flis og bunnprofil på våtromsplatene. Det er påvist skader, svelling eller lignende på innredning. Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.

- Kjøkken: Det ble registrert fuktsvelling på benkeplaten, samt slitasjeskader på frontene. Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen.

- 1.etasje toalettrom: Det ble registrert at avtrekket ikke er tilfredsstillende.

- Badstue: Det tekniske anlegget er eldre enn 15 år og har derfor fremtidig usikker funksjon.

- Kjølerom: Det ble registrert misfarging på deler av vegger og himling, som kan indikere fukt- og/eller kondenspåvirkning.

- Innvendige vannledninger: Glødde kobberrør er eldre enn 15 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Innvendige avløpsrør: ABS plastrør er eldre enn 33 år og har derfor usikker fremtidig funksjon.

- Ventilasjon: Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Varmesentral (fyrkjeler, varmepumper, fjernvarme, pelletsanlegg, gasskjeler, osv): Det foreligger ikke service på anlegget siste to år, dokumentert service på anlegget finnes ikke eller er utenfor produsentens anvisning om serviceintervall.

- Varmtvannsbereder/tank: Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.

- Fuktsikring og drenering: Fuktsikring som er utført i henhold til dagens anbefalinger, er eldre enn 30 år, og har derfor usikker fremtidig funksjon. Det ble registrert manglende topplist på dreneringspappen. Det ble også registrert ubehandlet Leca i området bak dreneringspappen.

- Grunnmur og fundamenter: Det er ikke registrert tegn til vesentlige setningsskader eller aktiv fuktgjennomtrengning ved befaringstidspunktet, men på grunn av alder og materialtype må det på generelt grunnlag forventes redusert fuktsikkerhet og isolasjonsverdi. Tilstandsrapporten settes av hensyn til alder og konstruksjonsmetode.

-Terrengforhold: Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.

Det er gitt TGIU på følgende:
- Pipe/skorsteiner og ildsteder inne i boligen > Boligen har elementpipe og peis med innsats. Pipe/ildsted er begrenset kontrollert av takstmannen. Det anbefales på generelt grunnlag undersøkt av brann/feievesen. For å finne nøyaktig tilstand
kreves det kamerainspeksjon.

- 1.etasje bad: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

- 1.etasje vaskerom: Hulltaking er ikke utført da bygningsmessige forhold og konstruksjoner gjør dette fysisk vanskelig eller ikke gjennomførbart.

- Badstue: Himling med panel. Vegger med panel. Gulv med fliser. Selger opplyser at den ikke er i bruk og benyttes som lagerrom.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/skjevheten/sluket/fuktigheten/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Utdrag fra selgers egenerklæring:
- Det er ikke tilstrekkelig fall ut fra grunnmuren og dermed muligheter for vannansamlinger ved muren.- Ja.
Bad i underetasje 1- Renovering av baderom 2016 maling og oppdatering av kjøkken utført av meg.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført arbeid på det elektriske anlegget?- Ja.
Byttet el skap og sjekket anlegg for jordfeil utført av elektriker tjenesten.

- Kjenner du til om det er eller har vært utført kontroll/tilsyn på det elektriske anlegget?- Ja.
Sjekket for jordfeil og byttet sikringsskap alle kurser.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, utført arbeid eller vedlikehold ved boligens varmeanlegg (for eksempel varmepumpe, radiatorer, varmekabler, vannbåren varme eller lignende)?- Ja
Har vørt kontroll på pipe utført av Sarpsborg brannvesen i 2016.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, utført arbeid eller vedlikehold ved boligens varmeanlegg (for eksempel varmepumpe, radiatorer, varmekabler, vannbåren varme eller lignende)?- Ja
Installert varmepumpe i 2015 utført av AC senteret.

- Kjenner du til om det er eller har vært feil, skader, vannlekkasje, fuktskader eller andre tegn på utettheter i takkonstruksjonen? Ja.
Har utført vasking og byttet stein på tak, lekk i garasje er fikset og utført av Eive takfornyer.

Stuen har laminat på gulv, vegger med malte plater, malt tapet og brystningspanel, samt takplater og trepanel i himling. Boligen har peis med innsats og elektrisk oppvarming. Det er elektrisk gulvvarme i 1. etasje.

Kjøkkeninnredning med profilerte fronter og laminatbenkeplate med nedfelt oppvaskkum. Kjøkkenet har integrert platetopp og stekeovn, opplegg for oppvaskmaskin og ventilator med kullfilter over kokeplass.

Badet ble oppgradert i 2026 og har flislagt gulv med elektriske varmekabler, våtromsplater på vegger og fliser i dusjsonen. Badet er innredet med gulvstående toalett, servant med baderomsinnredning, speil og dusjvegger. Elektrisk avtrekksvifte. Det gjøres oppmerksom på at tilstandsrapporten beskriver vesentlige avvik ved membran og sluk.

Soverommene har laminat på gulv og vegger med trepanel og villmarkspanel i 2. etasje. Himlinger med trepanel. Soverommene i 1. etasje har overflater i tråd med boligens øvrige innvendige utførelse. Det er ikke elektrisk gulvvarme på soverommene i 1. etasje.

Komfyr og kjølerom medfølger ved salg.
Vi viser til liste fra Eiendom Norge som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Boligen varmes opp av elektrisk oppvarming og vedovn. Elektrisk gulvvarme i 1. etasje (med unntak av soverom).

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 10.04.1987.
Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Pipe mures opp på forskriftsmessig måte.
- Avtrekk og avlufting av spillevanssystemet føres i ledning over tak.
- I gjenstående utvendig kompletteringsarbeider, så som forblending og arbeider som følger av dette.
- Div. kompletterende tak- arbeider.
- Arrondering av terreng med fall fra huset.

Det er uklart om gjenstående arbeider er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker.

Det er mottatt godkjente byggetegninger datert 18.06.1986. Følgende endringer avviker fra disse:
1.etasje:
- Badstue er opprinnelig byggemeldt som bod.
- Deler av vaskerom er opprinnelig byggemeldt som kjølerom.
- Åpnet veggen mellom stue og gang, her har det opprinnelig vært adskilt.
- Badet er utvidet, og deler av badet har opprinnelig vært en gang.
2.etasje:
- Tv-stue har opprinnelig byggemeldt som soverom og et separat bad.
- De to soverommene er opprinnelig byggemeldt som loftstue, og deler av soverommene er opprinnelig byggemeldt som lagergulv.
Veranda i første etasje ved inngangspartiet er ikke med på de byggemeldte tegningene.

Deler av vaskerom og deler av de to soverommene i andre etasje er opprinnelig byggemeldt som kjølerom og lagergulv jf. byggetegninger. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 306103, tinglyst 01.07.1985, type heftelse: Festekontrakt.

Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen.
Dagboknr 300675, tinglyst 02.02.1972, type heftelse: Jansebråtveien 16 har rett til å grave kloakk fra denne og parseller i området, samt rett til å reparere eventuelle skader som kan oppstå.
Dagboknr 306103, tinglyst 01.07.1985, type heftelse: festekontrakt med veirett.
Dagboknr 172477, tinglyst 08.03.2010, type heftelse: Denne eiendommen og flere i området har gitt veirett og vedlikehold for vann og avløp til Jansebråtveien 16.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehage:
Soltun gårdsbarnehage (1-5 år)65 barn 0.7 km
Kløvningsten barnehage (1-5 år)89 barn 2.4 km
Nygårdshaugen barnehage (1-5 år) 60 barn 3.8 km

Skole:
Borgen barneskole (1-7 kl.) 333 elever, 23 klasser 4.8 km
Hafslund barneskole (1-7 kl.) 339 elever, 21 klasser 5.8 km
Varteig barne- og ungdomsskole (1-10 kl.) 441 elever, 25 klasser 8.1 km
Hafslund ungdomsskole (8-10 kl.) 318 elever, 25 klasser 5.5 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 553 elever, 38 klasser 8.7 km
Borg videregående skole 680 elever, 44 klasser 5.3 km
St. Olav videregående skole 860 elever, 42 klasser 8.5 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Festetomt på 943 kvm.

Festeavgiften er kr 1 800,- pr. år. Festeavtalen utløper i 2085. De fleste festekontrakter er evigvarende, sjekk kontrakten

Festeavgiften reguleres hvert 100 år iht. KPI.
Siste regulering av festeavgift: 01.01.2024.

Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Parkering på gruset gårdsplass.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i kommuneplan datert 10.10.2024 avsatt til: LNFR areal for spredt bolig- fritids eller næringbebyggelse mv.
Utvikling av eksisterende lovlig boligbebyggelse tillates. Nye boenheter for boliger tillates ikke. Riving og gjenoppføring av boliger tillates. Bruksendring til fritidsbolig tillates ikke.

Analyseområdet/Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor kartlaget 'Støykartlegging veg etter T-1442' fra Statens vegvesen med lavt støynivå.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 17 267,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.
Eiendomsskatten er kr 5 248,- for inneværende år. Denne blir fakturert med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 20 000,- pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,-.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av fiber. Dekoder medfølger om kjøper ønsker.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden 2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/ 

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 145 760 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

3 700 000,00 Prisantydning

Omkostninger

92 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
93 590,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
113 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 793 590,00 Totalpris inkl. omkostninger
3 813 490,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Tore Fahlstrøm

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom du oppdager feil og mangler ved boligen utover det du kunne forvente ut fra salgsdokumentene og andre salgsopplysninger. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 29 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk 4 500,- / Overtagelse  kr 0,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann (Witek) - Enebolig  kr 21 000,00

Oppdragsnummer 67-0232/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.26232

Sist oppdatert: 19. oktober 2026 kl. 22:05