Sømveien 13A

Sømveien 13A, 0493 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 72, bruksnummer 62, seksjonsnummer 77, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 37 kvm

BRA-i:
2. etasje 27 kvm: Entré, bad, stue med åpen kjøkkenløsning og soverom.

BRA-e:
Kjeller: 10 kvm: To boder på 5kvm hver

Boligen disponerer 2 boder i kjeller på 5kvm hver. Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier/andelseier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.03.2026 utført av Anticimex AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Leilighetsbygg oppført i 1956. Grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong. Bygget er oppført med kjeller. Yttervegger i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående og liggende trekledning og murpuss. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med shingel. Boligen har entrédør med brannklasse B30 og lydklasse db35. Vinduer med karmer/ramme av tre fra ukjent årstall.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at 6 punkter har blitt gitt TG2 grunnet alder/slitasje. For øvrig har disse punktene blitt gitt TG2:
- Vannrør på kjøkken er vurdert til å være montert uten bruk av varerør. Røret er dermed ubeskyttet.
- Ventilasjonen på kjøkken vurderes som utilstrekkelig.
- Det er ikke etablert dampsperre mellom underliggende etasje og loftet (varm og kald sone).
- Skjevhetsmåling i stuen målte høydeforskjeller opptil 20mm. Eksakt årsak ukjent, men antas å ikke være strukturelle skader.
- Vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Taktekkingen har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Videre er taket tidligere kledd med plater som er vurdert til å inneholde asbest (observert på innsiden av loft).

Det gjøres videre oppmerksom på at følgende 1 punkt har blitt gitt TGIU (Tilstandsgrad ikke undersøkt):
- Innvendig stakeluke er ikke undersøkt.

Videre informeres det om at det mangler samsvarserklæring på det elektriske anlegget. Det er registrert forhold som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Selger opplyser om at de ved kjøpet ble informert om at badet ble pusset opp i 2020, at kjøkkenet var under 6 år gammelt og at flere av overflatene ble malt i 2023. Videre har parketten sprekt i skjøten under der sofaen er plassert.

Denne leiligheten har en arealeffektiv og gjennomtenkt planløsning, der kjøkkenet er integrert i stuen for å gi plass til et soverom. Leiligheten fremstår som vedlikeholdt med nymalte veggoverflater fra 2023, og et stilfullt bad fra 2020.

Entré:
Leiligheten består av en lys og praktisk innredet entré som gir adkomst til både badet og stue/kjøkken.

Bad:
Badet ble renovert i 2020 og fremstår moderne og tidløst med lysegrå fliser og gode kvaliteter. Det har varmekabler i gulvet og downlights i taket. Baderomsinnredningen inkluderer servant med skuffer, et speilskap med integrert lys, vegghengt toalett, samt et dusjhjørne med glass-skyvedører. Det er også opplegg for vaskemaskin, noe som gir ekstra praktisk funksjonalitet.

Stue med åpen kjøkkenløsning:
Stuen er lys med åpen løsning mot kjøkkenet. Her er det plass til både sofa og salongbord, samt et lite spisebord og TV-benk, noe som gjør rommet fleksibelt og funksjonelt.

Kjøkkenet har en pen og moderne innredning med hvite, slette fronter og en benkeplate i treverk som gir en varm og naturlig kontrast til det øvrige interiøret. Kjøkkenet er utstyrt med integrerte hvitevarer som kjøleskap, komfyr, koketopp, samt en frittstående oppvaskmaskin på benk. En ventilator med kullfilter er montert i overskapet.

Soverom:
Soverommet har plass til en dobbeltseng, nattbord og garderobeskap.

Velkommen til visning!

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten har oppvarming med radiatorer via sentralvarme og gulvvarme på bad. Boligen ventileres med en kombinasjon av naturlig ventilasjon (gjennom vinduer og ventiler) og stedvis mekanisk avtrekk.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på eiendommen datert 19.02.1965. Denne kan fås ved henvendelse til megler.
Etter utstedelsen av ferdigattesten har det blitt gjennomført endringer i leilighetens planløsning, der kjøkkenet er flyttet til stuen, og stuen er redusert i størrelse, mens det tidligere kjøkkenet er omgjort til soverom. Endringene ble utført av tidligere eier, og den reviderte planløsningen er ikke meldt til Plan- og bygningsetaten.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagbokrnr.: 1987/40175-115/105, datert: 25.06.1987
Heftelse: panterett uten opptrinnsrett til sameiet for kr. 10 000,-.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 
I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 12 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om kloakkledninger, stikkledninger, gjerder, anlegg/vedlikehold, trafostasjon/kiosk og vei.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Det følger av sameiets vedtekter at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Selger har ikke bebodd leiligheten og har derfor ikke kunnskap om leilighetens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av leiligheten, men som selger ikke har mulighet å vite.

Eiendommen har en meget attraktiv beliggenhet i et rolig boligområde med nærhet til Akerselva og marka. Boligen ligger i en trafikkstille gate med gangavstand til fasiliteter som offentlig kommunikasjon, barnehager, skoler og gode servicetilbud. Det er kort vei til Grefsenplatået med blomsterbutikk/grønnsakhandel, restaurant og pub.

Området kan by på store grøntarealer med lekeplasser, fotballbaner, samt kort vei til alpinanlegg i Grefsenkleiva. Like nedenfor Maridalsvannet ligger Brekkedammen ved Frysja, med populære friområder og idylliske badeplasser. Trikkehallen som ligger i nærheten, er kjent for sitt rike aktivitets- og kulturtilbud for barn og ungdom. Teknisk museum, som er en turistattraksjon, ligger ca. 7 minutter gange fra boligen.

Det går turvei langs Akerselva nedover til sentrum gjennom Nydalen med alle sine butikker, kafeer og restauranter. På toppen av Grefsenkleiva ligger populære Grefsenkollen restaurant med fantastisk utsikt. Grefsen Tennisklubb har et flott anlegg med syv baner og Kjelsås Idrettslag tilbyr i tillegg bl.a. basketball, fotball, håndball, langrenn, orientering og allidrett.

Fra boligen er det umiddelbar nærhet til offentlig kommunikasjon som raskt tar deg til mer sentrale deler av hovedstaden. Buss og tog fra Kjelsås stasjon, trikk fra Kjelsåsalléen og T-bane fra Storo. Det tar ca. 10 minutter å sykle til Torshov og ca. 15 minutter til Grünerløkka.

Enkel adkomst fra Sømveien. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 18.946 kvm kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Fellesarealet er pent opparbeidet med store grøntarealer som omkranser byggene med plen, trær og diverse beplantinger, samt asfalterte gang-/internveier. Leiligheten har tilgang til felles hage, og enkelte leiligheter har bygget ut plating med terrasse på det som er fellesarealer til sameiet.

Gateparkering etter områdets gjeldende bestemmelser. Sømveien er en offentlig vei, og her parkerer bilene gratis.
Sameiet har etablert seks felles ladepunkter for el-biler, fire ved Sømveien 1 og to ved Sømveien 13.
Muligheter for å leie garasjeplass for seksjonseiere i sameiet hos de som eier garasje når det er ledig. Ta kontakt med megler for å høre om det er noen som har lagt ut plassen deres for utleie og hva de skal ha av leien av plassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen har videre private internveier med felles vedlikeholdsansvar for sameiet

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan V310354 datert 11.03.2026 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 31.03.1954. 
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående bygg- og plansaker i nærområdet:
- Det er gitt tillatelse til endring på Midtoddveien 8 C - påbygg og fasadeendring sak nr. 2025/15722
- Det er gitt tillatelse til bruksendring , fjerne bærende konstruksjon og bytte vinduer på Kjelsåsveien 139. sak nr. 2026/01784

Store deler av nærområdet omfattes også under revisjonen av småhusplanen for Oslo ytre by. I oktober 2025 kom avgjørelsen om at Kommunal- og distriktsdepartementet ikke godkjente Oslo kommunes nye småhusplan. Kommunen arbeider nå med å finne løsninger for planen. I 2021 ble Plan- og bygningsetaten bedt om å revidere småhusplanen for å ivareta småhusområdenes karakter og det grønne i området, samt se på forenklinger planen. Småhusplanen sier noe om hvordan det kan bygges og fortettes på eiendommer i områder som er omfattet av denne reguleringsplanen. Planen legger også begrensninger for hvor mye og hvordan det er lov å bygge på eiendommene. Småhusplanen omfatter rundt 28 000 eiendommer i bydelene Alna, Bjerke, Frogner, Gamle Oslo, Grorud, Grünerløkka, Nordre Aker, Nordstrand, Stovner, Søndre Nordstrand, Ullern, Vestre Aker og Østensjø. Det ble lagt til nytt forslag for planen i første kvartal 2023, etterfulgt av et midlertidig forbud mot tiltak som varer ut 2026. Se saksnummer 202102096 eller https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/ for ytterligere informasjon.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i plan- og bygningssaker for nærområdet.

Fellesutgiftene er på kr. 3 318,- per mnd. og inkluderer: A-konto fyring, kabel-TV/fibernett, nedbetaling av andel fellesgjeld, kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, forretningsførsel, drift/vedlikehold m.m.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Felleskostnadene fordeles slik:
Lån renter 705,-
Lån avdrag 372,-
Felleskostnader 1 781,-
Kabel-tv 459,-

I selgers husstand har det bodd to mennesker og det opplyses om at strømforbruket har vært rundt kr. 800,- i mnd.
Boligen er tilknyttet Obos OpenNet og Riks-TV som leverandør av fibernett (1000/1000 Mbit) og kabel-tv og er inkludert i fellesutgiftene.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 899 644 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 17 516,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 140 182,- pr. 11.03.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 10 316 329,- pr. 15.01.2026 og lånevilkårene er:

Lån 1: OBOS-banken AS
Rentebetingelser: 6,59% flytende rente
Lånets løpetid: 30.04.2042
Restsaldo: 8 330 225,-
Andel saldo: 128 053,-
Lånetype: Annuitetslån
IN-ordning: Ja

Lån 2: OBOS-banken AS
Rentebetingelser: 6,59% flytende rente
Lånets løpetid: 30.08.2039
Restsaldo: 1 707 043,-
Andel saldo: 12 129,-
Lånetype: Annuitetslån
IN-ordning: Nei

Dette sameiet har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt sameiere helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av sameiets fellesgjeld til sameie. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til eierleiligheten og følger eierleiligheten ved et eventuelt salg.

3 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

87 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 540,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 598 540,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Emma Karoline Gustavsen og Lars Jørgen Andresen Landskaug

- Leiligheten er tilknyttet Kjelsåshaugen S/E.
- Sameiet består av 81 seksjoner.
- Forretningsfører er Obos Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad, snømåking og trappevask må påregnes.
- Dyrehold er tillatt iht. husordensreglene.
- Det er ikke tillatt å sette opp gjerder på fellesarealene uten godkjenning fra styret iht. husordensreglene.
- Det kommer også frem fra husordensreglene om at ved utgang til hage kan seksjonseier på hageside opparbeide uteplass. Uteplass skal være ryddig og holdt i god stand. Dårlig vedlikeholdte områder og installasjoner som er sjenerende for naboskapet kan bli krevd oppgradert eller fjernet. Dette skal skje for seksjonseiers egen kostnad.
- Fellesvaskeri for beboerne ligger i Sømveien nr. 1.

Foretatte påkostninger:
2024: Oljetank fjernet
2023: Inngikk ny brøyteavtale
Skiftet dør på søppelskurene
Erstattet utgangsdører i 9 og 13
Utført visuell kontroll av avløpsrørene
Installert brannvarslere i oppgang og kjellere
2022: Utbedret garasjene ved jernbanen
Utskiftning av 35 radiatorer i sameiet
Reparert lekkasje i et rør i nærvarmeanlegget
Reparert og utbedret etter knekk på avløpsrør i rekkehusene i 10A
2021: Etablering av 6 el-bil plasser
Etablering av fiber til alle husstander
2019: Etablering av bergvarme
Etablering av nye søppelskur
2017: Kjøpt tomten
2016: Ferdigstilt lekeplass
2014: Ferdigstilt balkongrenovering
2013: Balkongrenovering, nytt asfaltdekke
2012: Oppstart fasaderenovering resterende gavlvegger
2009: Drenering
2004: Bytte av kledning
2003: Ny taksingel på alle tak
1996: Takrenner skiftet ut

Planlagte påkostninger:
Styreleder opplyser i mail den 08.02.2026:
"Vi har ikke vedtatt noen påkostninger som kan øke fellesutgiftene, men vi har noen fremtidige vedlikeholdsbehov knyttet til tak og avløpsrør som nok vil øke kostnadene noe."

- Iht. sameiets årsmøte 21.03.2024 ble det vedtatt om vedtektsendring for lekkasjestopp. Dette for å redusere antall vannlekkasjer ved vanntilkoblede enheter. De er delvis presisert i vedtektene i dag, men gjelder kun varmtvannsberedere. Vedtektenes 5-1 (3) endres til: "Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås. Varmtvannsbereder, oppvaskmaskin, vaskemaskin og lignende i rom uten sluk skal ha lekkasjestopp."

- Sameiet har inngått administrasjonsavtale vedrørende mulighet for innfrielse av andel fellesgjeld. Se selskapets vedtekter.

- Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 52-0041/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2641

Sist oppdatert: 21. mars 2026 kl. 19:57