Saxegaardsgata 3B

Saxegaardsgata 3B, 0192 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 233, bruksnummer 365, ideell andel 1/1
Andelsnummer 101, Middelalderparken, organisasjonsnummer 988 669 164

Totalt bruksareal BRA: 64 kvm

BRA-i:
Andelsleilighet:
1. etasje 58 kvm: Entré, gang, bad, 2 soverom, garderobe, kjøkken og stue.

BRA-e:
Andelsleilighet:
Kjeller 6 kvm: Bod.

Dagens planløsning avviker fra godkjente byggetegninger datert 22.01.2005:
- Inngang til garderobe/klesbod er flyttet fra gang til soverom/kontor. Se pkt. ferdigattest for utfyllende informasjon.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Denne boligen har Romly verifisert areal og oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Takstkonsulent1 AS v/Kenneth Pettersen. Arealet i denne boligen er polygonberegnet av Romly og illustrert med fargekoder på tegning etter gjennomført 3D-laserskanning. Plantegning viser situasjon som bygget med romgeometri og veggtykkelser. Plantegning er måleverdige så lenge den ikke endres. Det anbefales alltid å ta kontrollmål på stedet ved bestilling av innredningselementer, bytting av vinduer ol.
Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en bygård oppført i 1894. Bygningen antas å være fundamentert med granitt/naturstein til stedlige masser, med grunnmur av granitt/naturstein. Ytterveggene er oppført i murverk som er pusset og malt utvendig, og fasadene har trekninger, ornamenter og konsoller. Etasjeskillere er av trebjelkelag. Takkonstruksjonen er et saltak med sperrer av tre, tekket med takstein eller lignende (ikke besiktiget). Vinduer med 3-lags energiglass ble produsert i 2017. Entrédøren er lyd- og brannklassifisert, mens innvendige dører er glatte. Boligen har en mursteinspipe med vedovn, hvor pipeløpet ble rehabilitert med stålrør og ny peisovn montert i 2022.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Anlegget er ikke faglig vurdert, og det anbefales en utvidet el-kontroll av et autorisert firma.

Det er en husbrannslange i kjøkkenskap.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på over 30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 3 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik. Det er målt 35 mm skjevhet i gangen. Det er påregnelig med stedvis retningsavvik i eldre etasjeskillere av trebjelkelag. Det anmerkes at det ikke er gjort inngripen i konstruksjonen.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Bad
- Overflater vegger og himling: Det er smurt microsement på de gamle flisene. Tilstandsgraden settes av hensyn til at det er eldre overflater under som settes i sammenheng med øvrige bygningskomponenter i veggkonstruksjonen.
- Overflater Gulv: Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
- Sluk, membran og tettesjikt: Membran kan ikke konstateres (ikke synlig og det foreligger heller ikke dokumentasjon).

Kjøkken
- Avtrekk: Det er kun kullfilterventilator på kjøkkenet og heller ikke andre forserte/mekaniske avtrekksløsninger fra kokesonen. Kjøkkenventilator med kullfilter er vanlig i blokkleiligheter, og det er normalt ikke tillatt med forsert avtrekk til felles kanaler for bygget.

Tekniske installasjoner
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vann- og avløpsledninger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Hulltaking er ikke foretatt da det ikke er fysisk mulig pga. tilliggende konstruksjoner.

Ytterligere kontrollpunkter i rapporten er vurdert til TG1 (tilstandsgrad 1 - i orden). For fullstendige beskrivelser og forklaringer på tilstandsgradene samt kommentarer ellers utover dette henvises til rapporten.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

På badet ble det i 2022 utført overflatebehandling med mikrosement av en ufaglært. Dusjoppsett, vask og toalett ble byttet, men koblet på originale rør. Det var en lekkasje fra overetasjen inn på kjøkkenet 9. januar 2026, som er rettet av fagfolk. I 2022 ble det utført elektrisk arbeid av faglært, inkludert bytte av lamper og brytere til dimmere, samt installasjon av spotter i stuen, men dokumentasjon foreligger ikke. Samme år ble det installert ny peis og rehabilitert pipeløp av fagfolk. Selger opplyser om sprekkdannelser mot ytterveggene, som ikke har økt markant de siste fem årene. Det ble også oppdaget sprekker langs gulvet mot veggen på soverommet i 2021. En sak mot forrige selgers forsikring ble henlagt. Høsten 2025 ble det meldt om en rotte i kjelleren, som borettslaget har tatt hånd om.
Egenerklæring følger vedlagt i salgsoppgaven i sin helhet og inneholder ytterlige opplysninger fra selger.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2022:
- Pipeløp rehabilitert med stålrør og ny peisovn montert.
- Nytt gulv på soverom og i stue.

2021:
- Microsement på vegger og gulv på baderom.
- Malt og oppussing av overflater.

2017:
- Vinduer skiftet til nye med 3-lags energiglass.
- Nytt kjøkken.

Tom Martinsen v/ Krogsveen har gleden av å presentere Saxegaardsgata 3B! Lys og attraktiv 3-roms leilighet i klassisk bygård beliggende rett ved Middelalderparken. Det er god takhøyde i alle rom og leiligheten oppleves luftig. I tillegg har boligen fine, naturlige lysforhold og hyggelig utsyn gjennom store vindusflater. Leiligheten holder god standard og gir et helhetlig og unikt uttrykk.

Nærmere innhold:

Entré:
Velkommen inn! Entréen er innbydende og gir et godt førsteinntrykk av leiligheten. Her er det rom for å sette fra seg yttertøy og sko. Videre adkomst til kjøkken, stue og gang.

Stue:
Flott og romslig stue med store vindusflater som sammen med den gode takhøyden skaper en lys og luftig atmosfære. Her er det god plass til stuemøblement med sofa, tilhørende salongbord, tv-seksjon, bokhylle, stort spisebord etc. Stuen har en nyere peisovn som bidrar med hygge og varme på kalde vinterdager.

Kjøkken:
Lyst og fint kjøkken med tidløst uttrykk og godt med skap- og benkeplass. Frilagt teglsteinsvegg gir et hyggelig og rustikt uttrykk. Innredning består av glatte fronter og benkeplate i heltre med nedfelt vaskekum. Over benkeplate er det montert belysning. Kullfilterventilator over kokesone. Opplegg for oppvaskmaskin og husbrannslange i kjøkkenskap.

Bad:
Delikat baderom med behagelig gulvvarme. Innredet med vegghengt toalett, servant nedfelt i innredning og dusjnisje med glassbyggerstein og svingbar glassdør. Opplegg for vaskemaskin og elektrisk styrt avtrekksvifte.

Soverom:
Leiligheten har to soverom av god størrelse.

Leilighetens hovedsoverom har adkomst fra mellomgang som knytter soverom og bad sammen. Soverommet har god plass til dobbeltseng og oppbevaring.

Leilighetens andre soverom har adkomst fra kjøkkenet og er av god størrelse. Rommet passer fint til gjesterom, kontor eller barnerom. Det er direkte adkomst til garderobe.

Overflater:
Gulv: Laminat i stue, kjøkken og soverom. Fliser med gulvvarme i entré/gang. Microsement med gulvvarme på bad.
Vegger: Malte plater og spilevegger. Microsement på bad.
Himling: Malte plater.

Lagring:
Innvendig garderobe med adkomst fra kontor/soverom, i tillegg til rikelig med oppbevaringsplass i garderobeskap. Leiligheten disponerer kjellerbod på ca. 6 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten varmes opp ved elektrisitet samt elektrisk gulvvarme på bad og entré. Boligen har vedfyring med mursteinspipe og vedovn.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Bygården er opprinnelig oppført i 1894. Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 30.04.1895, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger i tillegg følgende dokumentasjon i kommunens arkiv:
- Ferdigattest for rehabilitering datert 24.11.2008.
- Ferdigattest for rehabilitering av skorstein, datert 30.11.2016.
- Ferdigattest for rehabilitering av teglpipe, datert 20.09.2023.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 22.01.2005 i forbindelse med søknaden om vesentlig endring/reparasjon. Dagens planløsning har et mindre avvik fra godkjente byggetegninger. Adkomst til garderobe/klesbod er endret fra gangen til soverom/kontor. Endringen er ikke søknadspliktig.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst fem servitutter på borettslagets eiendom. Disse omhandler blant annet leieavtale fra 1920, bestemmelse om garasje/parkering, bestemmelse om bebyggelse, adkomstrett og vann/kloakkledning.

Eiendommen har tinglyst en rettighet fra 1995 som omhandler bestemmelser vedr. gårdsrom. Rettigheten hefter i gnr. 233, bnr. 310.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd G (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Sentral beliggenhet i Gamlebyen. Området rundt leiligheten er Oslos historiske "vugge", her bor du midt mellom grønne lunger og et pulserende byliv. Rett utenfor finner du Middelalderparken og Minneparken, som gir en unik ramme for turer og rekreasjon. Middelalderparken er nylig ferdigstilt og flere ruiner fra perioden er bevart. Det er også kort vei til Ekebergparkens skulpturer og utsiktspunkter, eller ned til Sørenga for et sjøbad om sommeren.

Området ligger ved Operaen, Fjordbyen og Bjørvika, som er i kraftig utvikling og allerede i stor grad bygd ut, og vil få enda flere rekreasjonstilbud i fremtiden. Det har allerede skjedd store positive endringer i området, og utviklingen vil fortsette i årene som kommer.

For øvrig nærhet til gode servicetilbud. Dagligvarehandelen er et par gater unna, og i gangavstand ligger Barcode med sine restauranter, kafeer og treningssentre som SATS og Barry's. For et bredere utvalg av butikker og serveringssteder er det en kort spasertur til Grønland.

Oslo hospital er et prosjekt som skal stå ferdig sommeren 2026. Oslo Hospital får moderne fellesfasiliteter, men det som virkelig gjør destinasjonen spesiell, er den nydelige hagen og de vakre byrommene som dannes mellom byggene. I hjertet av Oslo Hospital er det nemlig et nydelig gårdsrom som i forbindelse med den pågående oppgraderingen løftes tilbake til gammel storhet.

Kollektivtilbudet er solid, med trikkestoppet Oslo Hospital bare ett minutt fra døren. Herfra tar linje 13 og 19 deg raskt videre gjennom byen. Oslo S, med alle sine tog-, T-bane- og bussforbindelser, inkludert Flytoget, er kun en 13-minutters spasertur unna.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiendommen sogner til Gamlebyen barneskole og Jordal ungdomsskole. Se vedlagt nabolagsprofil for oversikt over skoler og barnehager i området.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 397 kvm som tilhører borettslaget. Fellesområdet er hyggelig og pent opparbeidet med blant annet platting med bord og stoler, tilgang på original Italiensk pizzaovn, samt felles gassgrill.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850,- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid. Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis. Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år. El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år. Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til friområde/park i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977, med tilhørende reguleringsbestemmelser. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." I henhold til kommuneplanen er eiendommen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Eiendommen er SEFRAK-registrert og er kommunalt listeført som bygningslokalitet av Byantikvaren i Oslo. Eiendommen ligger også i Middelalderbyen, som er automatisk fredet av Riksantikvaren som arkeologisk minne. Dette innebærer at tiltak på eiendommen kan være underlagt særskilte krav og restriksjoner for å ivareta de kulturhistoriske verdiene. Det anbefales å kontakte Plan- og bygningsetaten for å avklare eventuelle bevaringsinteresser før tiltak iverksettes.

I henhold til områdeanalyse ligger eiendommen i et område med:
- Aktsomhetsområde for kvikkleire og risiko for skred på eiendommen vurdert som middels. Konsekvens ved skred er vurdert til svært alvorlig. Ved planlegging av nye tiltak kan det bli stilt krav om ytterligere geotekniske undersøkelser.
- Akseptabel forurensning.
- Særlig høy aktsomhetsgrad for radon.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Kanslergata 10 - utskifting av vinduer, inngrep i bærevegg og utbedring av setningsskader. Saksnummer 202510977.
- Oslogate 21A - opprustning av uteareal for Gamlebyen barnehage - foreløpig sak. Saksnummer 202504687.
- Oslo gate 21 A - b - Søknad om forlengelse av midlertidig bruk som barnehage - Urtehagen barnehager. Saksnummer 202508754.
- St. Halvards gate 1C - forhåndskonferanse, oppføring av balkonger. Saksnummer 2026/01717.
- Ekebergveien 1 C - Oslo gate 40 - Konows gate 2 - oppføring av nybygg innenfor felt 2, rehabilitering og bruksendring av eksisterende hospitalbebyggelse fra hospital til kontor - Oslo Hospital. Saksnummer 202510301.

Pågående plansaker i nærområdet:
- Oslo gate 17 og 21 - Barnehage. Pågående plansak. Hensikten med oppstart av planarbeidet er å regulere eksisterende situasjon slik at man sikrer varig fremtidig drift av Gamlebyen barnehage. Saksnummer 202308043, fortsetter i saksnummer 2025/06719.
- Schweigaards gate 41-53 og Oslo gate 1. Nybebyggelse i 8 etg., kombinert med andel av eksisterende bebyggelse i Schweigaards gt. 51. Formål: Kontor/forretning/ bevertning m.m. Saksnummer 201615016.
- Oslo gate 7 - Detaljregulering - Nytt boligbygg og ombygging eksisterende murgård - Planforslag til politisk behandling. Saksnummer 201802760.
- Bjørvika - Bispegata - C6-feltene - planforslag til begrenset høring - Etablering av kontorarealer, boliger, forretning og bevertning. Saksnummer 201704197.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter bes sette seg inn i planinnsyn på Oslo Kommune sine hjemmesider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 9 584,- pr. mnd. og inkluderer: internett, varmtvann, trappevask, vaktmester, kommunale avgifter, a-konto renter og avdrag på fellesgjeld, forretningsførsel, honorarer, felles bygningsforsikring og div. driftskostnader.

Felleskostnadene er fordelt slik:

- Lån nr: 9820742461; IN lån 2 - Akonto renter: kr 1 414,32
- Lån nr: 9820742461; IN lån 2 - Akonto avdrag: kr 880,27
- Lån nr: 9820739990; IN lån 1 - Akonto renter: kr 1 386,09
- Lån nr: 9820739990; IN lån 1 - Akonto avdrag: kr 932,87
- Felleskostnader: kr 4 781,70
- Bredbånd: kr 189,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Det er tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld, se punkt om fellesgjeld for nærmere informasjon.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 11 000,- pr. år / 11 213 kWh. pr. år.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Pt. påløper det ikke eiendomsskatt for andelen.

Boligen er tilknyttet fibernett via Obos Opennet og har avgift på kr 189,- pr. mnd. Ruter følger med leiligheten.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1.405.033 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.
Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no
 

Andel formue er kr 13 206,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 845 073,58,- pr. 22.04.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 21 906 278,20,- pr. 22.04.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98207399906
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.04.2026: kr 7 723 418,22,-
Andel av saldo: kr 319 491,68,-
Innfrielsesdato: 30.10.2043
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Ja

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98207424617
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.04.2026: kr 8 526 098,98,-
Andel av saldo: kr 326 078,54,-
Innfrielsesdato: 30.09.2044
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Ja

Bank: OBOS-banken AS
Lånenummer: 98208263544
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.04.2026: kr 144 923,00,-
Andel av saldo: kr 5 109,25,-
Innfrielsesdato: 30.01.2034
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Nei

Bank: OBOS Boligkreditt AS
Lånenummer: 98208263552
Type: Annuitetslån, 12 terminer i året
Restsaldo pr. 22.04.2026: kr 5 511 838,00,-
Andel av saldo: kr 194 394,11,-
Innfrielsesdato: 30.01.2054
Type Rente: Flytende rente
Rente: 5,19%
IN-avtale: Nei

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning) for lån 98207399906 og 98207424617. Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

Kr 645 570,22,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 4 613,55,-. Dette forutsetter uendrede lånebetingelser.

Nedbetaling kan skje 30. mars og 30. september. Midlene må være på konto 10 dager før.

4 640 000,00 Prisantydning
845 073,58 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 485 073,58 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
1 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
11 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 486 163,58 Totalpris inkl. omkostninger
5 496 113,58 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Erlend Holberg

Leiligheten er tilknyttet Middelalderparken Borettslag.
- Borettslaget består av 35 andelsboliger.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Borettslaget er forsikret i Gjensidige Forsikring ASA med polisenummer 80325323.

Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så lenge det ikke er til sjenanse for øvrige beboere.
Det er tillatt å grille på balkong, men bruk av kullgrill er ikke tillatt.
Borettslaget har en felles pizzaovn, gassgrill og vedovn til felles bruk.
Sykler skal plasseres i sykkelstativ eller i egen bod.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Nye fliser og lamper i inngangsparti. Felles lån på kr 160 000,- tas opp i forbindelse med oppussingen, iht. vedtak fra generalforsamling 2025.
- Nytt sykkel og søppelskur.
- Nytt gjerde i bakgården.
- Ny platting.
- Lagt belegningsstein og forbedret drenering utenfor sykkelskur.
- Kjøpt nye lamper til inngangspartiet.
- Bestilt arborist for trimming av tre i bakgården.
- Bekjempet skadedyr i fellesområder.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultat for 2025 var et overskudd på kr 1 068 350,-. Borettslagets egenkapital var per 31.12.2025 kr 11 797 263,-.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Det er ingen forkjøpsrett i borettslaget, da dette er et frittstående borettslag.

Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS, som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader.

Vedtekter og andre dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 50 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Kunderabatt  kr -5 000,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører   kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 3 438,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Andel/Aksje regnes av prisant.  kr 14 795,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport fra bygningssakkyndig  kr 9 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 37-0129/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Hasle
Valle View, Innspurten 11D, 0663, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR37.26129

Sist oppdatert: 20. mai 2026 kl. 11:56