Bjerkelivegen 21

Bjerkelivegen 21, 2005 RÆLINGEN
Kommunenummer 3224, gårdsnummer 106, bruksnummer 807, ideell andel 1/1
Andelsnummer 4, Vestre Strøm Residens Borettslag, organisasjonsnummer 921673884

Totalt bruksareal BRA: 95 kvm

BRA-i:
1. etasje 90 kvm: Entré, bad, toalett, stue med åpen kjøkkenløsning og to soverom.

BRA-e:
Kjelleretasje 5 kvm: Kjellerbod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
1. etasje 19 kvm: Terrasse.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører borettslagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 14.04.2026 utført av Anticimex AS v/Andreas Norbeck Sveen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport oppført i 2019. Det er et leilighetsbygg med grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og bygget har parkeringskjeller. Yttervegger er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendige fasader kledd med liggende trekledning og fasadeplater. Etasjeskillere er av betong. Taket er en flat konstruksjon tekket med takmembran. Boligen har vinduer med karmer og ramme av plast fra byggeår. Entrédøren har kikkehull, og terrassedøren har karm og ramme av plast. Innvendige dører er glatte. Fra stuen er det utgang til en terrasse på 19 m² i trekonstruksjon med rekkverk av metall og glass, og gulv belagt med terrassebord.

Elektrisk anlegg: Sikringsskap er plassert i bod. Det elektriske anlegget er fra byggeår.

Branntekniske forhold: Boligen har godkjent slukkeutstyr, tilstrekkelig røykvarsling/deteksjon og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Innerdører: Dørbladet på soverom 1 kommer i kontakt med karmen slik at døren ikke kan åpnes og lukkes som normalt.

Terrasse / platting
- Terrassebordene viser tegn til slitasje, elde og begynnende fuktskader.

Drenering
- Fuktsikring av grunnmur: Deler av grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Våtrom
- Bad - Kontroll i tilliggende konstruksjon ikke utført: Med bakgrunn i at våtrommet er bygget som en prefabrikkert baderomskabin er det ikke utført hulltaking/fuktmåling i lukkede konstruksjoner. Tilstanden inne i konstruksjonen er ikke kjent. Det ble derimot gjennomført et overflatesøk med fuktindikator, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Grunnmur, fundament
- Grunnmuren er ikke tilgjengelig for undersøkelser på grunn av at overflatene er dekket av utvendig platekledning.

Drenering
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det opplyses at det etter en trykktest i regi av borettslaget kom tilbakeslag i to leiligheter i B- og C-blokken, og at styret er i gang med utbedring.
Det er ingen kjente feil i denne leiligheten eller blokken (A-blokk).
I 2021 ble en radiator på et soverom fjernet av faglærte (EG rør AS) for å gi plass til en sykeseng, og det foreligger dokumentasjon på arbeidet.
Videre opplyses det at balkongdøren subber borti en av plankene på terrassen.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

Vedlikeholdshistorikk borettslaget:
2024:
- Ny asfaltering av området rundt renovasjonsbeholderen
- Bytte av glass i glassrekkverk foran blokk B

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2021:
- Fjernet radiator på soverom (utført av EG rør AS, samsvarserklæring foreligger)

Dette er en moderne og lettstelt leilighet fra 2019, beliggende i første etasje, og med heisadkomst fra garasjen. Boligen alt på ett plan, med åpen stue- og kjøkkenløsning, to soverom og en romslig terrasse. Vannbåren varme og balansert ventilasjon sikrer et behagelig inneklima.

Entré
Du kommer inn i en lys entré med parkett på gulvet og plass til å henge fra seg yttertøy.
Dørtelefon med portåpner gir en trygg adkomst.

Stue
Stuen er et lyst og åpent rom med god plass til både sofagruppe og spisebord.
Den åpne løsningen mot kjøkkenet skaper en sosial og luftig atmosfære.
Fra stuen er det utgang til terrassen på 19 m² som er en flott uteplass med god plass til utemøbler.
Den er utstyrt med utebelysning og stikkontakt.
Terrassebordene har noe vedlikeholdsbehov.

Kjøkken
Kjøkkenet er praktisk utformet i en L-form og har en innredning med glatte, hvite fronter fra byggeåret.
Her er det godt med skap- og benkeplass.
Alle hvitevarer er integrerte, inkludert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser.
Automatisk vannstopper og komfyrvakt er installert for ekstra trygghet.

Bad
Badet er levert som en prefabrikkert modul fra byggeåret og har flislagte overflater med vannbåren gulvvarme.
Rommet er innredet med en vegghengt servantinnredning, speilskap med lys og stikkontakt, vegghengt toalett og et dusjhjørne med innfellbare dører.
Det er opplegg for vaskemaskin.

Toalettrom
Leiligheten har et separat toalettrom, praktisk plassert i tilknytning til hovedsoverom.
Også her er det flislagte overflater med vannbåren gulvvarme, vegghengt toalett og en servant.

Soverom
Leiligheten har to soverom.
Hovedsoverommet har god plass til dobbeltseng og garderobeløsning.
Det andre soverommet egner seg godt som gjesterom, kontor eller hobbyrom.

Leiligheten disponerer en innvendig bod og en kjellerbod på 5 m².

Det er kun de integrerte hvitevarene som følger med.
Kjøper må forvente slitasje som følge alder og normal bruk. 

Det følger ikke med to hylle anretninger i bod, micro og liten fryser i bod.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør. Følgende medfølger i tillegg: Alarmutstyret følger eiendommen.

Oppvarming av boligen skjer via radiatorer og vannbåren varme tilkoblet varmesentral. Boligen har balansert ventilasjon.

Det gjøres oppmerksom på at radiator er fjernet på det minste soverommet. Radiatoren står i boden om kjøper ønsker å tilbakestille denne.
Det må påregnes at denne skal tilbakeføres.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for Hus A (Bjerkelivegen 15-35) ble gitt 12.02.2019.
Tillatelsen var tidsbestemt med gyldighet til 01.06.2019. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
- Utomhusarbeider
- Asfaltering foran innkjøring til parkeringsanlegg og langs hus A

Det er utbygger/tiltakshavers ansvar å sørge for at ferdigattest foreligger før midlertidig brukstillatelse løper ut på tid. Dersom gjenstående arbeider ikke er utført innen fristen kan kommunen gi pålegg om ferdigstillelse, som kan gjennomføres ved sanksjoner; så som tvangsmulkt og i verste fall pålegg om opphør av bruk.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger, stemplet godkjent 26.10.2016. Tegningene kan fås ved henvendelse til megler

Det pågår en tvist mellom borettslaget og utbygger vedrørende sprinkelanlegget, og en separat tvist mellom kommunen og utbygger vedrørende uteområdet.
Saken om sprinkelanlegget er sendt til tingretten, og uteområdet er ikke ferdigstilt i samsvar med kommunens krav.
Saken skal opp i september 2026.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyste servitutter på borettslagets eiendom som anses til ikke å ha direkte betydning for denne leilighetene. Disse omhandler blant annet bestemmelser om vann-/avløpsledninger, adkomstrett, vannrett, elektriske kraftlinjer og vegrett.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Leiligheten ligger i en lavblokk i et koselig og attraktiv område midt i mellom Rælingen, Strømmen og Lillestrøm.
Kun 200 meter til bussholdeplass og for øvrig togstasjon i Lillestrøm ca 15 minutters gange unna leiligheten.
Det er også bare en kort kjøretur til Lillestrøm sentrum og Strømmen Storsenter.
Med bil tar det kun 15 min til Oslo S og 20 min til Gardermoen.
20 min. rask gange til Lillestrøm stasjon. Ørretfiske eller bading i Åmotdammen. Kunstutstilling i Sandbekkstua på vei til Åmotdammen.

Området passer derfor ypperlig for de som er interessert i å bo i nærheten av det meste, samtidig som man er tilbaketrukket fra bykjernen.
I Lillestrøm finner man de fleste servicetilbud, samt Lillestrøm Torv med hele 80 butikker å velge i.
Skal du på shopping har du Strømmen Storsenter som er et av norges største kjøpesentre.
Flotte turmuligheter i nærområdet, herunder bl.a. Marka med turstier om sommeren og skiløyper om vinteren.
Det er også kort vei til Marikollen alpinbakke.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 3 058 kvm som tilhører borettslaget.

Det medfølger en parkeringsplass i garasjekjeller. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen, men dette må avtales med styret. Det er også gode muligheter for gjesteparkering.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på borettslagets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte andelseier. Dette medfører at borettslaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Borettslaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Borettslaget.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Borettslaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse/blokkbebyggelse i henhold til reguleringsplan Bjerkelivegen - Vestre Støm datert 31.08.2016 med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 19 267,- pr. mnd. og inkluderer: fjernvarme, kommunale avgifter, snømåking, gressklipping, bygningsforsikring, kabel-TV (Riks-TV), internett (Global Connect) og garasjeplass.

Felleskostnadene er fordelt slik:
- Felleskostnader (inkl. fjernvarme): kr 7 164,-
- Avdrag IN lån: kr 4 089,-
- Renter IN lån: kr 7 279,-
- Stipulerte avdrag: kr 206,-
- Stipulerte renter: kr 29,-
- Ekstra innkreving: kr 500,-

Ved innbetaling av IN lånet vil felleskostnadene være på ca 7 899,-

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.

Nåværende eier har hatt en strømkostnad som aldri har vært over kr 1 000,- per måned.
Boligen er tilknyttet Riks-TV som leverandør av kabel-tv. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.
Alarmutstyr er installert og følger med eiendommen, men abonnement er ikke aktivt og må tegnes av ny eier.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 1 745 123,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme. 
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 42 886,- pr. 2025.
Andel fellesgjeld er kr 1 945 671,- pr. 31.03.2026.

Total fellesgjeld for borettslaget er kr 37 979 275,- pr. 31.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Husbanken
Lånenummer: 11539634 3
Type: Annuitetslån (IN), 4 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 37 700 333,-
Andel av saldo: kr 1 937 851,-
Innfrielsesdato: 31.03.2049
Type Rente: Flytende
Rente: 4,06%

Bank: BOLIGBANKEN ASA
Lånenummer: 96660160679
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år
Restsaldo pr. 31.03.2026: kr 278 942,-
Andel av saldo: kr 7 820,-
Innfrielsesdato: 31.12.2028
Type Rente: Flytende
Rente: 5,60%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja.

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg.

kr 1 937 851,- av fellesgjelden kan innløses. Dette vil medføre en reduksjon i felleskostnadene med kr 11 368,-.

2 900 000,00 Prisantydning
1 945 671,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 845 671,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
8 212,00  Forkjøpsrett- benyttet OBOS (kjøper)
8 213,00  Gebyr forhåndsavklaring forkjøpsrett
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
25 727,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
35 677,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
4 871 398,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 881 348,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Dersom kjøper ikke er medlem av boligbyggelaget, må det påregnes en innmeldingsavgift og årlig medlemsgebyr pr. ny andelseier. Dette faktureres direkte fra boligbyggelaget.
Dersom borettslaget har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Mary Ann Brodahl Leihne

Leiligheten er tilknyttet Vestre Strøm Residens Borettslag.
- Kjøper må være minimum 45 år.
- Borettslaget består av 36 boligseksjoner fordelt på 3 bygninger.
- Forretningsfører er BORI BBL.
- Borettslaget er forsikret i If Skadeforsikring

Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for naboer. Det er båndtvang på fellesarealene.
Grilling med gass- eller elektrisk grill er tillatt på balkongene.
Borettslaget har felles festlokale med kjøkken og et gjesterom med bad som kan leies av beboerne.
Dugnad må påregnes.
Den enkelte andelseier har vedlikeholdsplikt for egen bolig, inkludert innvendige flater, rør og ledninger.
Styret arrangerer kaffetreff annenhver tirsdag.

Fra styrets årsmelding for 2024 og generalforsamling 24.04.2025:
- Felleskostnadene ble oppjustert med 5 % fra 2025.
- Borettslaget er i en rettslig tvist med utbygger Eiendomsgruppen som kan medføre økonomisk ansvar. Saken ble oversendt til Rælingen Forliksråd 06.12.2024 og omfatter blant annet fleksislanger, overrislingsanlegg, skråning, gulvbelegg og ferdigattest.
- Borettslaget har kr 411.000,- mindre i fellesgjeld enn planlagt. Dette beløpet kan bli tatt opp som et eget lån på et senere tidspunkt.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Disse kan fås ved henvendelse til megler.
- Årsresultat for 2024 viste et overskudd på kr 1 783 039,-, som ble lagt til opptjent egenkapital.
- Opptjent egenkapital per 31.12.2024 var kr 2 289 150,-.
- Disponible midler per 31.12.2024 var kr 1 356 766,-

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn. Iht. burettslagslova kan man bare eie en andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere. Som andelseier godkjennes kjøpere som er 45 år eller fyller 45 i inneværende år. Når det foreligger særlige forhold, kan styret fravike dette.

I henhold til burettslagslova tar dette 20 dager å avklare fra melding om salget er gitt borettslaget. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen. Meldefrist for forkjøpsretten er satt til 06.05.2026 kl. 14.00.

Borettslaget har avtale om individuell nedbetaling av fellesgjeld (IN-ordning). Innkrevde á kontobeløp til betjening av fellesgjelden
avregnes i ettertid mot reelle lånekostnader. Ved eierskifte kan det dermed komme et avregningskrav i ettertid.

Borettslaget er tilknyttet Skadeforsikringsselskapet Borettslagenes Sikringsordning AS, som dekker tap ved manglende innbetaling av felleskostnader. For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to ganger folketrygdens grunnbeløp.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.
Minimumsprovisjon er kr 40 000,00

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke  kr 29 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visning / Overtagelse  kr 2 500,- pr stk.

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører   kr 5 250,-
Innhenting av offentlig opplysninger  kr 1 635,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 9 950,-
Foto  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0168/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26168

Sist oppdatert: 30. april 2026 kl. 12:35