Granstangen 30A

Granstangen 30A, 1051 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 110, bruksnummer 34, ideell andel 1/1
Andelsnummer 158, Granstangen Borettslag, organisasjonsnummer 951 611 492

Totalt bruksareal BRA: 128 kvm

BRA-i:
3. etasje 104 kvm: Entré, stue, spisestue, kjøkken, bad, 3 soverom og boder.

BRA-e:
Kjeller: 7 kvm: Kjellerbod + boder på balkonger.

BRA-b:
3. etasje 17 kvm: 2 innglassede balkonger.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 5 kvm, samt en bod på balkong på 2 kvm.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 18.07.2025 utført av Alexander Walther Andresen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i betong. Les forøvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 2 (TG2):
Innvendige dører:
Dører av eldre årgang, enkelte av dørene tar i karmen og bør justeres.

Overflater og innredning:
Det er påvist større skader på kjøkkeninnredning og overflater.

Vannledning:
Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger.

Elektrisk anlegg:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget.

Tilstandsgrad 3 (TG3):
Innvendige overflater:
Større skader etter vannsøl på gulvet på kjøkkenet.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Attraktiv leilighet med stort potensiale, beliggende i rolige omgivelser sentralt på Furuset i bydel Alna. Leiligheten er bestående av kjøkken, bad, 3 soverom, romslig stue, sydvendt innglasset balkong og en nordvendt balkong. Her kan du skape ditt eget drømmehjem. Her bor du kort vei unna Furuset senter og T-bane.

Entre:
Praktisk entré med plass til å henge fra seg ytterklær og sette fra seg sko.

Bad:
Stort baderom. Rommet fremstår med større bruksslitasje grunnet elde, bruk og manglende vedlikehold.

Kjøkken/stue
Åpen kjøkken og stueløsning. Eldre kjøkkeninnredning med glatte laminerte skapfronter, benkeplate og dobbel oppvaskkum. Adkomst fra kjøkken til en nordvendt innglasset balkong på ca. 8 m². Romslig stue med store vindusflate som gir godt med naturlig lys. Stuen har god plass til sofagruppe, mediemøblement og spisebord. Fra stue er det utgang til en hyggelig sydvendt innglasset balkong på ca. 11 kvm. Totalt stue/kjøkken areal er på over 45kvm og det er gode muligheter for å etablere et soverom til i spisestuen.

Soverom:
Leiligheten har tre soverom. Hovedrommet er av god størrelse med plass dobbeltseng med tilhørende nattbord og garderobeløsning. Resterende soverom passer utmerket som gjesterom, barnerom eller kontor. Mulighet for å etablere et soverom til i tilknytning stue/kjøkken.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en stor innglasset balkong med god plass til sittegruppe. Fra kjøkkenet er det utgang til en nordvendt innglasset balkong.

Boligen disponerer en kjellerbod på ca. 5 kvm, samt en bod på balkong på 2 kvm.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Leiligheten er oppvarmet med panelovner.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på boligblokk datert 1981.
Bruksendring av areal i underetasje til bolig - Ferdigattest datert 2014.
Rehab fasader og balkonger - Ferdigattest datert 2013.
Montering av stolheis - Ferdigattest datert 2015.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Borettslaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av borettslagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på borettslagets eiendom.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Andelseier kan ikke uten samtykke fra styret i borettslaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan andelseier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis andelseier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner, jf. burettslagslova § 5-6. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier. Se også borettslagets vedtekter og konferer megler ved spørsmål.

Granstangen 30A ligger i et barnevennlig og rolig boligområde i bydel Alna, nordøst for Oslo sentrum. Det er kort vei til barnehager og skoler samt fotballbaner og lekeplasser. Furuset skole, Granstangen skole og Gransletta barnehage ligger like i nærheten.

Leiligheten har nærhet til et godt utvalg av daglige servicetilbud. Kort vei til dagligvarebutikker, hvor de nærmeste butikken er Coop Extra kun få minutters gange fra leiligheten. I området finner du også Furuset Senter som inneholder 30 butikker og servicetilbud med bl.a. matbutikk, svømmebasseng, bank, apotek, mote, interiør, kafeer, restauranter, gatekjøkken, helsekost, treningssenter, lege og tannlege. Ønsker man et ytterligere servicetilbud kan det nevnes at Alna, Stovner, Triaden og Metro senter ligger i nærområdet, samt Elkjøp Megastore og IKEA på Furuset.

For den aktive eller naturinteresserte kan området friste med kort avstand til tur- og rekreasjonsmuligheter ved Verdensparken, Alnaparken og Mariholtet som innbyr til friluftsliv med skitrekk, flotte turstier og lysløyper i tillegg til bademuligheter på Steinbruvannet. Nordre Lindeberg Gård finner du i nærområdet, som er en åpen besøksgård for byens befolkning. Her er det et yrende dyreliv med hester, kyr, sau, gjess, kaniner og gris.

God offentlig kommunikasjon i området med buss og T-bane hvor du enkelt kan ta deg inn til Oslo sentrum. Nærmeste bussholdeplass og T-banestasjon er Furuset stasjon som kun ligger en 4 minutters spasertur fra leiligheten.

Se vedlagte nabolagsprofil i salgsoppgaven for ytterligere informasjon om nærområdet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

1-7 kl. Furuset skole 0.6 km
1-10 kl. Haugen skole 1.2 km
1-7 kl. Bakås skole 1.4 km
1-7 kl. Jeriko skole 1.4 km
8-10 kl. Granstangen skole 0.7 km
8-10 kl. Ellingsrud skole 1.9 km
Vgs. Mailand videregående skole 4.9 km
Vgs. Hellerud videregående skole 6.3 km
Bhg. Scala private barnehage (1-6 år) 0.2 km
Bhg. Furustien barnehage (1-6 år) 0.3 km
Bhg. Granssletta barnehage (1-6 år) 0.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Borettslaget har en pent opparbeidet fellestomt med store plenarealer, asfalterte internveier og flere prydbusker. På tomten er det også sittegrupper og lekeapparater for store og små.

Borettslaget har parkeringsplasser forbeholdt gjester og andelseiere uten garasjeplass. Borettslaget har ladestasjoner for elbil.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til boligbebyggelse i reguleringsplan S-4926.

Hensikten med planen er å utvikle Furuset til et forbildeområde innen miljøvennlig og klimaeffektiv
byutvikling og å legge grunnlag for markant redusert klimagassutslipp i fremtiden.

Felleskostnadene er kr  7 605,-  pr. mnd. og inkluderer: Varmtvann, fyring, TV-anlegg/bredbånd, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, styre-, revisjons-, konsulent-, og forretningsførerhonorarer, fellesgjeld.

Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til borettslagets faktiske utgifter.
Felleskostnadene fordeles slik:
Renteutgifter kr 1 518,-
Avdrag kr 971,-
Trappevask kr 88,-
Kabel-tv kr 119
Felleskostnader kr 4 886,-

Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga renteøkninger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 430 105,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 720 421,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Total fellesgjeld for boligselskapet er kr 161 244 385,- pr. 30.06.2025 og lånevilkårene er:
Bank: Obos Boligkreditt AS
Lånenr.: 98208008811
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,28%
Restsaldo 60 379 795,00
Innfrielsesdato: 30.06.2052
Type rente: Flytende rente
Terminer i året: 12

Bank: Obos-Banken AS
Lånenr.: 98208078267
Lånetype: Annuitetslån
Rentesats: 5,28%
Restsaldo 100 864 590,00
Innfrielsesdato: 30.01.2044
Type rente: Flyten

Dette borettslaget har tilrettelagt for individuell nedbetaling av andel fellesgjeld (IN-ordning). Det vil si at hver enkelt andelseier helt eller delvis kan velge å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld til boligbyggelaget. Dette vil i så fall medføre en reduksjon av de månedlige felleskostnadene (andel av renter og avdrag på fellesgjelden). Nedbetalt andel av fellesgjeld knyttes til andelen og følger andelen ved et eventuelt salg. Det er kun IN ordning på lånenummer 98208078267.
Mulighet for innfrielse 30.05. og 30.11.

4 000 000,00 Prisantydning
567 506,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
4 567 506,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

8 212,00  Forkjøpsrett - forhåndsutlyst (kjøper)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing hjemmel
545,00  Tinglysing panterettsdokument
--------------------------------------------------------
19 252,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
4 586 758,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Frøydis Finsveen

Leiligheten er tilknyttet Granstangen Borettslag. Borettslaget består av 321 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold: Det er tillatt å ha enten én hund eller én katt pr. andelseier ihht husordensreglene.

Foretatt påkostninger de senere år: 
2009: Omfattende fasaderehabilitering igangsatt. Arbeidene omfatter nye balkongdekker, nye balkongfronter, innglassing med solskjerming, tilleggsisolering av fasader, nye fasadeplater, tegl på gavlvegger på lavblokkene, nye vinduer, nye bod vegger og tak over balkongene i toppetasjene. Med unntak av 1.etasjene ble blokk 40 og 38 ferdigstilt hhv i november og desember 2009. Nye tak over soveromsfløy 3.etasjer i 36 og 32. Samtlige små-gjerder i borettslaget fjernet. Samtlige lysarmaturer langs gangveiene i borettslaget skiftet ut. Varmtvannsberedere i 26B og 28 skiftet ut. Installasjon av digital-TV med bredbånd/IP-telefoni. Forberedende arbeider for parabol på tak.
2010: Videreføring av pågående fasaderehabilitering. Blokk 36, 34, 32 og 30 ferdigstilt. Resterende blokker påbegynt. Nye tak over soveromsfløy 3.etasjer i 26. Varmtvannsbereder i 30 skiftet ut. Langsiktig plan om utskiftning av samtlige beredere gjennomført (feb-10. Installering av parabol på tak. Påbegynt maling av vegger og tak i inngangspartier. Oppgradering av heis i 36C.
2011: Fasaderehabilitering ferdigstilt (august 2011) inklusive nye inngangspartier i alle blokker. Nye leilighetsdører. Nye dører til kjellerinnganger og søppelrom. Påbegynt montering av brannvarslingsanlegg i alle oppganger. Ferdigstilt maling av vegger, tak og heisfører i inngangspartier. Utbedring av heis i 36C (støydemping). Utlevering av nye skumapparat (brannsikring). Igangsetting av utomhus arbeider. Nødvendig utskiftning av stoppekraner i hht inspeksjon. Oppussing av tidligere solstudio. Oppussing av det gamle vaktmesterkontoret
2015: Ferdigstilt utbedring av oppgangene tak, vegger og gulv. Ny armatur utebelysning.
2016: Nye kamera i garasjer. Installering av fiber-nett. Rens av ventilasjonsanlegg. Montering av digitale automatsikringer (gjelder kun de leiligheter der andelseier har bestilt utskifting). Innkjøp av stor gressklipper. Trykktesting av brannslanger i garasjer. Innkjøp av 3 nye vaskemaskiner til vaskeriene. Nye skumapparater til samtlige leiligheter.
2017: Nytt callinganlegg (Ikke i 24. Der ble det montert nytt anlegg i 2012). Nye lamper med bevegelses-sensor i oppgangene. Strømpe montert i innvendig nedløpsrør i 38B. Automatiske digitalsikringer i fordelingsskap i kjellere. Trykktesting av alle brannslanger i garasje.
2018: Nye avtrekksvifter på tak
2019: Fasadevask. Oppussing av samtlige trappegelendre og handlangere. Igangsatt prosjekt for a finne årsak til vanninntrenging i garasjene. Suging og spyling av samtlige utendørs kummer og rør. Montering av strømpe i to innvendige ror i 38 B og 40 B.
2020: Påbegynt maling av forhagegjerder. Malt samtlige inngangspartier. Malt og utbedret mellomdør i alle inngangspartier. Utvidet kapasitet varmtvannsberedere i nr. 32. Skiftet varmtvannsberedere i nr. 36. Satt inn vegger og satt inn dorer mot oppholdsrom i inngangsparti i nr. 24. Forberedende arbeider knyttet til rehabilitering av garasjeanlegg. Spyling (kontroll/rengjøring/tomming) av interne kummer og rørgater.
2021: Forarbeider knyttet til kontraktsinngåelse for drenering og garasjerehabilitering. Ny varmtvannsbereder i 36.
2022: Oppstart drenering og garasjerehabilitering. Sykkelstativ til sykkelboder. Tettet tak på uteboder ved 26 og 32.
2023: Ferdigstilt drenering og betongrehabilitering i garasjene. I garasjene er det også montert:
Infrastruktur for elbil-lading i garasjeanlegg
Brannvarsling, nødlys og nye brannslanger i samtlige anlegg
4 nye hovedtaler med nødvendig kapasitetsøkning på el-anlegget.

I henhold til borettslagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny andelseier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.
Iht. burettslagslova kan man bare eie én andel i borettslaget. Kun fysiske personer kan være andelseiere.

Øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget har forkjøpsrett. Dersom boligen tas på forkjøpsrett løses kjøper fra avtalen.   

For å dekke eventuell manglende innbetaling av fellesutgifter fra øvrige andelseiere, er borettslaget tilknyttet et sikringsfond gjennom OBOS. Dette innebærer at OBOS innbetaler samtlige felleskostnader til borettslaget hver måned og dermed overtar ansvar og risiko for eventuell inndrivelse av utestående fellesutgifter. Avtalen om sikringsfond gjennom OBOS er gyldig til den sies opp av en av partene. Oppsigelsesfrist er 12 måneder.

Dokumenter for borettslaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at forkjøpsretten for øvrige andelseiere i borettslaget og eventuelt medlemmer av boligbyggelaget er avklart, samt at styrets godkjennelse er avklart. 

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: Kr 50.000,-
Tilrettelegging kr 17.000,-
Oppgjør: kr 7.500,-
Markedspakke på fritidsbolig: kr 28.250,-
Oppslag eiendomsregister: kr 2.900,-

Megler har i tillegg krav på dekning av følgende utlegg.

Oppdragsnummer 52-0063/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Sagene
Maridalsveien 157, 0461, OSLO
NO 950 007 613 MVA
Oppdragets KR-kode KR52.2563

Sist oppdatert: 07. august 2025 kl. 10:28