Middelskoleveien 8

Middelskoleveien 8, 4900 TVEDESTRAND
Kommunenummer 4213, gårdsnummer 74, bruksnummer 320, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 215 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Kjeller: 92 kvm: Vindfang, to ganger, tre soverom, vaskerom, bad, bod, stue og kjøkken.
1. etasje 99 kvm: Vindfang, gang, bod, bad/vaskerom, tre soverom, stue og kjøkken.

BRA-e:
Garasje:
1. etasje 24 kvm: Enkel garasje.

Det gjøres oppmerksom på at rommet under takterrassen ikke er oppmålt/sett av takstmann på befaring og er dermed ikke forklart av takstmann.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.11.2025 utført av Anticimex v/Halvard Grina. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene. Det ene soverommet nærmest inngangen i underetasjen og kjøkkenet i samme etasje er ikke godkjent som rom til varig opphold sett fra godkjente byggetegninger. Det foreligger ferdigattest på bolig og garasje.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  
Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

I rapporten er punktene som nevnes under her nærmere forklart med nyttig informasjon som ikke nødvendigvis fremkommer i oppsummeringen. Det henvises til sidetall i tilstandsrapporten for mer informasjon:
Følgende har fått tilstandsgrad 3 i rapporten, herunder strakstiltak nødvendig:
Rom under terreng: Utlektede vegger mot terreng har fått tilstandsgrad 3 etter fuktmåling og observasjoner. Bør gjennomføres tiltak. Se s. 14.
Etasjeskiller: Det er merkbare skjevheter i boligen, nok til at dette får TG3, se s. 15 for mer informasjon.
Uinnredet loft: Helhetsvurdering. Det er registrert fukt på uinnredet kaldtloft, symptomer på fukt er registrert. Forholdes virker til å skyldes svakheter i yttertaktekking. Vepsebol. Se s. 14 for utfyllende informasjon.
Elektrisk anlegg: Kursoversikt i sikringsskap samsvarer ikke med antall sikringer, det er vurdert til at det med høy sannsynlighet er utført arbeider på det elektriske anlegget etter 1999 som ikke er dokumentert med samsvarserklæring, bl.a. bad i 1. etasje og tilkobling av nyere varmtvannsbereder. Lampe ved inngangsparti (u.etg) bærer preg av ufagmessig installasjon.
Yttertak: Vurderinger er gjort fra bakkeplan. Taket kan være utsatt for slitasje, skader eller feil utførselse som ikke er registrert grunnet begrenset tilkomst. Det er stedvis registrert skjevheter i taket, høy alder, mose og sett i sammenheng med fukt på uinnredet loft er dette noe som tyder på svakheter i taktekking, eller tettedetaljer. Se utfyllende og mer informasjon på s. 17.
Drenering: Fuktvandring sett i sammenheng med andre punkter. Se ufyllende informasjon på s. 19.

Følgende har fått tilstandsgrad 2 i rapporten, herunder alder, skader, slitasje eller lignende:
Bad u.etg: Helhetsvurdering med flere avvik. Fornying/oppgradering av badet bør påregnes. Se s. 9.
Vaskerom u.etg: Helhetsvurdering grunnet alder og slitasjegrad. Fornying/oppgradering bør påregnes. Avvik og full oversikt kan ses på s. 10.
Bad 1. etg: Mangler tilluftsspalte, sprukket flis, stedvis motfall på gulv og et eldre tettesjikt, se mer på s. 11.
Kjøkken 1. etg: Stedvis svelleskader på innredning som følge av vannsøl, kosmetisk betydning. Se s. 12.
Kjøkken u.etg: Skadet veggflis, slitasje på fuger, stedvis mindre svelleskader, skjevheter i dører/fronter. Se s. 12.
Øvrige rom 1. etg: Det er registrert flere gliper i parkettskjøter i stue. Se s. 13.
Rom under terreng: Ventilasjon er ikke tilfredsstillende, insekter som trives i fuktig miljø er påvist, tiltak for å stoppe fukt bør påregnes. Det er mindre fuktskader på veggoverflater som er utlektet fra grunnmuren. Se utfyllende informasjon på s. 13.
Ildsteder: Det er registrert mindre riss/sprekker i pipe ved ildsted i underetasje. Se s. 15.
Tekniske anlegg, vvs: Vannrør og avløpsrør generelt i boligen har en alder som tilsier at anbefalt brukstid er oppbrukt.
Yttervegger: Konstruksjon: Boligen har stedvise skjevheter, synlig ved sikting mot hjørner. Årsak er ikke kjent, men skjevheter kan komme fra setninger i grunnen. Det er anbefalt å kartlegge skjevhetene nærmere. Det er observert byggskum i teglsteinsvegg mot veranda som kan se ut som en tidligere gjennomføring. Byggskum bør tildekkes med egnet materiale. Ingen luftespalte bak liggende trekledning. Det er ikke montert musesperre bak stående trekledning. Se s. 16.
Vinduer: Vinduer som er antatt å være fra byggeår (alle unntatt to stk) er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/overflatebehandling. Noen vinduer i underetasjen ligger nært terreng og er ekstra utsatt for fukt. Se s. 17.
Dører: Innsettingsdetaljer rundt ytterdør fra soverom til veranda 1. etasje og detalj under ytterdør til underetasjen bærer preg av ufagmessig utførelse. Se s. 17.
Terrasser: Det er registrert skjevheter på veranda (fra sov. 1. etg). Se s. 18. Det er for lavt rekkverk, og observert avvik på takterrassen også. Se s. 18.
Utvendige trapper: Helhetsvurdering. Det er stedvis sprekker og skjevheter registrert i trapper av mur/betong. Se s. 19.
Grunnmur: Det er registrert sprekk i grunnmuren ved innkjørselen og sprekk i bod i underetasjen, samt fuktvandringer, noe som tyder på svakheter på dreneringen. Se s. 19.
Forstøtningsmurer: Det er registrert sprekker i forstøtningsmurene og det mangler stedvis rekkverk. Se s. 20.
Stikkeldninger og tanker: Alder tilsier at anbefalt brukstid og restlevetid på vann-og avløpsrør med tilliggende utstyr bør vies ekstra oppmerksomhet. TG2 for å belyse risiko. Se s. 20.
Frittstående byggverk: Forenklet vurdering er gjort, det er stedvis slitasje og mindre råteskader observert. Usikker restlevetid, se s. 20.

Selger har også fylt ut egenerklæringsskjema i forbindelse med salget. Det er kort oppsummert under her, samt vedlagt salgsoppgaven i sin helhet:
- Har ikke bodd i boligen selv.
- Noe fukt i vegg i kjeller.
- Faglært byttet sikringsskap og la nye kurser i 2022.
- Lett oppussing ble gjort i kjeller av ufaglært i 2021.
- Etablering av leilighet i underetasjen er ikke omsøkt.

Det tas spesifikt forbehold om tilstanden på rom under terrasse i underetasjen, siden takstmann/megler ikke har befart dette rommet.

Følgende hvitevarer medfølger i handelen: Oppvaskmaskin, stekeovn og kjøleskap der dette tilhører nåværende eier.
Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Vedfyring og elektrisk. Det er varmepumpe i hovedetasjen, samt vedovn og panelovner. I underetasjen er det også vedovn.

Det foreligger ferdigattest på våningshus/enebolig, datert 19.11.1970. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

I ferdigattesten signert av kommunen 10.07.1969 fremgår følgende tekst: Huset er oppført i samsvar med de av bygningsrådet godkjente tegninger. I kjelleretasjen er rom merket stue, hall, soverom og gang ferdig utført, mens det resterende areal enda ikke kan anses som ferdig utført. Plan 1. etg. er ferdig utført.
Denne teksten anses derfor som avgjørende for at stue og det ene soverommet er godkjent som oppholdsrom ut i fra hvordan kommunen formulerer teksten rundt dette og at det er rømningsvei. I byggetegning er rommene omtalt som "Disp". I ferdigattest datert 19.11.1970 fremgår følgende tekst: Forandringene som er foretatt er nøyaktig inntegnet på kjellertegningen. Arbeidene er utført i samsvar med gjeldende lover og forskrifter.

Andre kjente endringer: Trapp fra hovedetasje til underetasje innvendig er tatt bort til fordel for det ene soverommet og separere til to boenheter. Eiendommen er registrert med en boenhet i matrikkelen (eiendomsregisteret).
Kjøkken og soverom i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som boder jf. byggetegning datert 22.01.1968, og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommene til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:

4213/74/320:
17.12.1898 - Dokumentnr: 900085 - Festekontrakt - vilkår
Gjelder feste
Kommentar: Megler har forsøkt å innhente festekontrakten uten hell. Det understrekes at bortfester selv har oppgitt nevnte opplysninger rundt festekontrakten. Den er antatt evigvarende.

07.03.1968 - Dokumentnr: 488 - Festekontrakt - vilkår
Kommentar: Tidligere avtale mellom far og sønn. Far lever ikke, og sønn har bekreftet pr. telefon at denne avtalen ikke gjelder videre. Megler forsøker å få dokumentet slettet hos Kartverket, men det gis ikke garanti for at det vil bli slettet.

Eiendommen har ikke separat, helt godkjent utleieenhet (bruken må omsøkes til varig opphold i underetasjen). Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Nåværende eier har hatt separat utleiedel i underetasje og hovedetasje. Se mer om utleie under "diverse" i salgsoppgaven.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har derfor ikke kunnskap om eiendommens tilstand. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger  ikke har mulighet å vite.

Underetasjen og hovedetasjen er i dag leid ut separat. Det gjøres oppmerksom på at ny eier må ta stilling til videre utleie ved handel da det er tre måneders oppsigelse for leieboere. Dersom ny eier ikke ønsker å leie ut noen av etasjene må dette spesifikt oppgis ved bud og overtagelse vil kunne skje etter oppsigelsestiden er ute. Det tas forbehold om at gyldig grunn oppgis, normalt vil en gyldig grunn være salg/og at kjøper skal bruke boligen selv. Leiepris i hovedetasjen er kr. 12.000,- pr. måned inkludert strøm, kommunale avgifter og internett. I underetasjen er det tilsvarende avtale mot kr. 10.000,- pr. måned.

Bildene ble tatt for ca. 1 år siden. Det tas forbehold om noen mindre endringer inne.

Megler har hentet ut en tidligere utfylt energiattest som fortsatt er gjeldende for eiendommen. Denne er vedlagt salgsoppgaven i sin helhet.

Middelskoleveien 8 ligger rett ved Tvedestrand sentrum med flott utsikt mot Tjenna og Lauvåsen. Det er gangavstand til byens flotte fasiliteter, og til skole, barnehage med mer. Til E18 tar det knapt 5 minutter i bil fra boligen, slik at det er enkel adkomst til nabobyene, Arendal og Risør. Ved Tjenna er det flott badepark i sesong og fin sandstrand med park til offentlig bruk. Det er også kort vei til sjøen med mange fine badestrender en kort kjøretur unna. Tvedestrand har flere restauranter og storsenter, samt fantastiske turveier i kort avstand fra eiendommen. Det er også muligheter for å leie båtplass i sentrumshavna som også er i gangavstand. Tar man båten ut i Tvedestrand kan man nyte sørlandsidyll på sitt beste, med f.eks en sjektetur til Lyngør for en deilig middag, eller ta turen helt til Arendal med mange attraktive stoppesteder på veien.

Det er kort vei til handelssted på Brokelandsheia og skitrekk på Vegårshei. Det kjøres også opp skiløyper i Tvedestrand i sesong. Her kan man bo eller leie ut meget sentralt, med alt man trenger til hverdagen i nærheten.

Se kart eller kontakt megler for veibeskrivelse.

Tomten består av asfalterte biloppstillingsplasser, hageflekk, terrasser og skråning. Det gjøres spesielt oppmerksom på at biloppstillingsplassen nedenfor tomta tilhører Hanthobakken 5. Arealet er ca. 65m² og grensen skal gå ca. en meter fra lekestuen og rett opp (til enden av smijernsrekkverk i Middelskoleveien). Selger av Hanthobakken 5 bekoster tinglysing, fradeling eller grensejustering. Det tas forbehold om hvordan rettigheten blir registrert til eiendommen, men det er en evigvarende rett som tilhører Hanthobakken 5, gnr. 74, bnr. 265 i Tvedestrand kommune. Parkeringsplassen er skissert i skriftlig avtale som foreligger mellom tidligere eiere som like fult gjelder nye eiere.

Festeavgiften er kr. 1.659,- pr. år. Festeavtalen er antatt evigvarende.
Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves ikke.

Festeavgiften reguleres hvert 10. år.
Siste regulering av festeavgift ble gjort i 2020, neste regulering 2030. Regulering skjer iht. konsumprisindeksen.

Bortfester henviser til tomtefestelovens bestemmelser vedrørende eventuelt frikjøp. Kopi av lov om tomtefeste kan fåes ved henvendelse til megler. 

Kontakt megler for nærmere informasjon.

Det er plass til flere biler på tomten, både ved inngangspartiet og garasje.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Kommuneplan 2017-2029 er gjeldende med vedtatt arealplan. Eiendommen ligger i et område satt av til nåværende boligbebyggelse, bevaring kulturmiljø og reguleringsplan som fortsatt skal gjelde. Reguleringsplan for området:
Rv410 - Øvre Torg og Verneplan for Tvedestrand. Eiendommen er i et område som er satt av til kulturmiljøer (Tvedestrand sentrum).

I årlige avgifter for 2025/26 kan følgende påregnes (stipulert fra kommunen/RTA):
Vann kr. 5.826,-
Avløp kr. 7.994,-
Eiendomsskatt kr. 6.720,-
Renovasjon kr. 5.044,-

I totale årlige avgifter kan kr.27.260,- påregnes inkludert ovennevnte beløp.
*Kun renovasjon er oppdatert med priser for 2026. Renovasjonsprisen gjelder for en boenhet, normalt skal det betales tillegg hvis det er flere enn en boenhet i et bygg. Denne risikoen overtar kjøper.

Annet:
Nåværende eier har estimert et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 25.000,- pr. år. Det er ikke tegnet Norgespris.
Boligen er i dag forsikret gjennom Tryg.
Boligen er tilknyttet kabel-TV og internett fra Altibox. Tv-tuner/dekoder medfølger ikke.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Megler har forsøkt å innhente formuesverdi gjennom Skatteetaten. Det var uten hell, da det kom opp feilmelding ved bestilling. Formuesverdien er dermed ikke kjent pr i dag.

Formuesverdi fastsettes med utgangspunkt i en formel for kvadratmeterpris som fastsettes av SSB. Den estimerte kvadratmeterprisen er fastsatt ut fra flere kriterier (beliggenhet, alder, areal og boligtype) som danner markedsverdien i området. Boligens faktiske markedspris vil derfor ikke være Skatteetatens grunnlag for den første fastsettelsen av formuesverdi.

Det første året boligeiendommen skal formues verdsettes, må skatteyter påse å gi tilstrekkelig med opplysninger om boligen til skattemyndighetene slik at korrekt estimert markedsverdi og formuesverdi kan beregnes. Formuesverdien vil senere automatisk justeres i takt med prisutviklingen på boliger og beregnet formuesverdi vil fremgå av forhåndsutfylt skattemelding.

Formuesverdien for boligeiendommer for inntektsåret 2025 skal ikke overstige 25 % av dokumentert markedsverdi for primærbolig (der man bor fast). Formuesverdien for sekundærboliger (øvrig bruk av eiendommen, f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) skal for inntektsåret 2025 ikke overstige 100% av dokumentert markedsverdi. For nærmere opplysninger om formuesverdi kontakt skatteetaten.

Det er eiendomsskatt i Tvedestrand kommune.

2 490 000,00 Prisantydning

Omkostninger

62 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
83 240,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
2 573 240,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Halve Holding AS

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring og godkjent tilstandsrapport som interessenter må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,7 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 45 900,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,-
Markedsføringspakke  kr 26 900,-
Oppgjør  kr 7 500,-
Tilrettelegging  kr 4 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 200,-

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Tvedestrand kommune  kr 2 850,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
Foto inkl. drone  kr 6 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 47-0192/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Arendal
Kystveien 14, 4841, ARENDAL
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR47.25192

Sist oppdatert: 28. desember 2025 kl. 15:09