Tuneveien 101D

Tuneveien 101D, 1712 GRÅLUM
Kommunenummer 3105, gårdsnummer 2066, bruksnummer 589, seksjonsnummer 4, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 100 kvm

BRA-i:
2. etasje 64 kvm: Vindfang, kjøkken, stue, bad.
3. etasje 25 kvm: Gang, soverom, soverom 2, bod.

BRA-e:
-1. etasje 11 kvm: Bod.

Åpent areal:
2. etasje 3 kvm:

Loft har et totalt gulvareal (GUA) på 42 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 25 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 17 kvm.

Boligen disponerer to boder hvor er befinner seg i leilighetens loftsetasje, og en bod i kjeller. Boden er tinglyst som en tilleggsdel til seksjonen.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 10.02.2026 utført av Kenneth Solli Gressløs. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Se pkt. ferdigattest.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i tre. Boligen fra 2005 fremstår med normal standard for alder og er jevnlig vedlikeholdt, med blant annet elementpipe med godkjent tilsyn, kjøkken fra 2021 og fungerende rør-i-rørsystem. Taktekkingen er av betongtakstein.
Takrenner, nedløpsrør og beslag av plastbelagt stål. Veggene har bindingsverkskonstruksjon fra byggeår. Fasade/kledning har liggende bordkledning. Takkonstruksjonen har sperrekonstruksjon. Malte trevinduer med 2-lags glass. PVC takvinduer med 2-lags glass.
Malt hovedytterdør. Malt balkongdør i tre med 2-lags glass. Veranda oppført i trekonstruksjoner. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:

Det er gitt tilstandsgrad 3 (TG 3) på følgende:
- 2. etasje bad:
Badet har mekanisk avtrekk, og det er spalte for tilluft under dørblad.

Vurdering av avvik:
• Det etablerte avtrekkssystemet fungerer ikke tilfredsstillende.

Konsekvens/tiltak
• Dårlig ventilasjon på et våtrom kan føre til alvorlige konsekvenser som fuktskader og muggvekst.
• Avtrekksystemet må utbedres.

Det er ikke trekk i ventilen, mens det kommer luft ut i rommet.
Avviket må sees i sammenheng med ventilator på kjøkkenet. Når Kjøkkenventilatoren benyttes blåses luften ut på badet. Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder utbedring av avtrekk, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen. Kostnadsestimat - under 20 000,-.

- 2. etasje kjøkken:
Det er kjøkkenventilator med avtrekk ut.

Vurdering av avvik:
• Det er registrert avvik med avtrekk.
Kjøkkenventilatoren er koblet slik at avtrekket føres inn på bad. Avviket må sees i sammenheng med ventilasjon på bad.

• Andre tiltak:
Avviket medfører at matos og fuktig luft tilføres et våtrom som allerede er fuktutsatt. Løsningen kan gi økt fuktbelastning, kondensproblematikk og risiko for muggsopp- og råteskader over tid. Det må gjøres nærmere undersøkelser rundt årsak til at luften blåses ut på badet.

Kostnadsestimatet er kun satt for den lokale utbedringen av TG3 avviket som i dette tilfellet gjelder utbedring av avtrekk, ikke eventuelle følge tiltak som kan følge med og heller ikke eventuelle andre TG2 avvik som er nevnt under denne konstruksjonen.
Kostnadsestimat - under 20 000,-.

Selger opplyser:
- Ventilatoren som henger sammen med badet og kjøkkenet vil bli utbedret.

Det er gitt tilstandsgrad (TG2- avvik som kan krever tiltak) på følgende:

- Veggkonstruksjon:
Vurdering av avvik:
Fasader har behov for vask og overflatebehandling.

- Vinduer:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist avvik rundt innsettingsdetaljer.
Vindusomramming står i kontakt med underbeslaget.

- Takvinduer:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist tegn på innvendig kondensering av enkelte vindusglass.

- Andre utvendige forhold:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke utarbeidet Tilstandsanalyserapport, vedlikeholdsplan e.l. for fellesdeler i bygget.

- Etasjeskille/gulv mot grunn:
Vurdering av avvik:
• Det er målt høydeforskjell på mellom 15-30 mm gjennom hele rommet. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i standardens krav til godkjente måleavvik.

- Pipe og ildsted:
Vurdering av avvik:
• Ildfast plate mangler på gulvet under sotluke/feieluke på pipe.

- Innvendige dører:
Vurdering av avvik:
• Enkelte av innvendige dører har en del slitasje.
Dør til bad har sår og skader.

- Overflater gulv:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist at høydeforskjell fra topp slukrist til gulv/synlig topp membran ved dørterskel er mindre enn 25 mm.
Gulvet er tilnærmet flatt utenfor dusjsone og det er ikke oppkant ved terskel.

- Sluk, membran og tettesjikt:
Vurdering av avvik:
• Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen.
• Sluk har begrenset mulighet for inspeksjon og rengjøring.

- Sanitærutstyr og innredning:
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
Toalettet mangler sete/lokk.

- Tekniske installasjoner:
Vurdering av avvik:
• Det er avvik:
• Rørkursene på rør-i-rør systemet på vannledninger er ikke merket.
Lås på dør til rørskap er defekt.

- Ventilasjon:
Vurdering av avvik:
• Det er påvist mangelfull ventilasjon på ett eller flere rom i boligen.

- Varmtvannstank:
Vurdering av avvik:
• Det er ikke påvist tilfredsstillende el-tilkobling av varmtvannstank iht. gjeldende forskrift.
• Det er påvist at varmtvannstank er over 20 år

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om rommet/badet/bygningsdelen/sluket/taket/det elektriske etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Utdrag fra selgers egenerklæringsskjema:
- Har det vært feil på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Det er ikke noe avtrekks på badet bortsett fra luft fra lufteventile på vinduet. Det trekker luft fra vifta på kjøkkenet inn på badet. Det vises at det har vært for fuktig med krakelering av maling på døra. Det er luftet damp ut ved å ha vinduet på en gløtt etter dusjing. Ikke vært bevisst på dette før det siste året da en tømrer bemerket dette.

- Er det utført arbeid på bad, vaskerom eller toalettrom?
Ja. Nytt arbeid. 2022. Faglært. Satt inn ny dusj og nytt toalett. Østfold oppussing. Har dokumentasjon.

- Har det lekket vann utenfra og inn, eller er det sett andre tegn til fukt?
Ja. Det synes noen sprekker i skjøtene på foringene rundt takvinduer . Det antas å ha kommet av at vinduene har stått åpne med en liten gløtt på regnværsdager. Det kan sees antydning til sprekk i skjøtene på laminatgulv på det ene soverommet under vinduet. Regn som har blitt liggende. Tømrer kunne ikke se antydning til større fuktskader i taket rundt takvinduer da det ble tatt en overflatisk sjekk for et år siden, heller ikke vannskader under laminat er det tegn på, men dette må sjekkes av takstmann.

- Er det utført arbeid på tak, yttervegg, vindu eller annen fasade?
Ja. Nytt arbeid. 2024. Ufaglært. Skiftet to og et halvt bord i taket og satt inn nye sidebord på et mindre takutspring (råtne bord) over inngang til seksjonene i andre etasje. Ble gjort av eier av de to seksjonene i første etasje i samarbeid med meg. Han ble rådført av en tømrer om hvordan dette skulle gjøres. Vi delte på utgiftene i forhold til sameiebrøk.

- Er det utført arbeid på utvendige eller innvendige avløpsrør eller vannrør?
Ja. Nytt arbeid. 2019. Faglært. Installert vannmåler etter pålegg fra kommunen til alle husstander. Et firma som kommunen brukte. Dokumentasjon finnes på innloggingssiden for eier av bolig i kommunen. Har dokumentasjon.

- Har det vært feil på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Viften på kjøkkenet leder lufta inn på badet. Denne ble satt inn av en ufaglært som ikke har hatt kunnskap om riktig montering. Dette ble oppdaget for ca ett år siden. Viften ble montert i forbindelse med ny kjøkkeninnredning i 2020. Innredning er montert av Kjøkkenfornyeren. Viften ble montert etter at de var ferdig med arbeidet. Jeg skal utbedre denne feilen før salg og overtagelse av ny eier.

- Er det utført arbeid på varmeanlegg eller ventilasjonsanlegg?
Ja. Nytt arbeid. 2020. Ufaglært. Monterte vifte - se over.

- Har det vært feil eller gjort endringer på ildsted eller pipe?
Ja. Det ble satt inn ny peisovn i 2022. Det har vært kontroll av ildsted fra feier jevnlig. Pipemur (med luke) ble renset for sot i 2025.

- Har du andre opplysninger om boligen eller eiendommen utover det du har svart?
Ja. Varmtvannsbereder er plassert i andre etasje på kott på innsiden av det ene soverommet. Det er ikke noe sluk der. Det ble oppdaget små drypp fra blandeventilen i 2022. Det ble derfor montert automatisk vannlås med tilhørende følere på gulvet som får vannet til å stenges ved drypp på denne. Vannlås og blandeventil ble skiftet av rørlegger Hansen Rørleggerservice AS i februar 2022. Det har etter undersøkelser ikke tilkommet skader på gulv da lekkasjen ble oppdaget tidlig. Det var veldig lite som dryppet på gulvet. Vi har i vedtektene fått med at slurv eller ignorering av vedlikehold av egen seksjon som kan utløse skader for fellesskapet må dekkes av egen lomme. Det er fra styreleder (undertegnede) sent ut informasjon om vedlikehold av takvinduer, sikring av varmtvannstank og andre tiltak som forhindrer skader på bygningen.

Leiligheten er godt velholdt siden byggeår. Gulv av laminat i alle rom utenom bad.

Kjøkken med moderne innredning med glatte fronter og laminat benkeplate. Integrerte hvitevarer som oppvaskmaskin, induksjonstopp, mikro og stekeovn, samt ventilator med avtrekk ut.

Flislagt bad med malt tak og elektriske varmekabler i gulv. Innredning med nedfelt servant, toalett, dusjkabinett og opplegg for vaskemaskin, samt mekanisk avtrekk.

To lyse soverom i loftsetasje med skråtak og gode lysforhold fra takvinduer. Rommene har malte overflater og laminatgulv, og fremstår som arealeffektive med plass til seng og tilhørende møblement.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat og fliser.
Innervegger: Malte vegger, fliser på bad og MDF-panel.
Himlinger: Malte flater.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer via elektriske panelovner og kabler, samt vedfyring.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på eiendommen, datert 30.01.2006. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er ingen tinglyste servitutter på eiendommen. 

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Velkommen til Tuneveien 101D – en innbydende og praktisk leilighet beliggende i et veletablert og populært boligområde på Grålum.

Eiendommen ligger i en rolig blindvei med lite trafikk, noe som gir trygge og gode oppvekstvilkår. Området er særlig attraktivt for barnefamilier, med kort gangavstand til skoler, barnehager, idrettsanlegg og dagligvarebutikker.

For en familie med barn i skolealder vil det være spesielt praktisk at både barneskole med SFO og ungdomsskole er samlokalisert i nærmiljøet. I skolegårdene finnes en rekke fasiliteter som representerer et aktivitetstilbud også utenom skoletid.

I nærområdet finner du blant annet Quality Hotel Sarpsborg med badeland, Inspiria Science Center og flotte rekreasjonsområder rundt Tunevannet med turstier og bademuligheter. Det er også gangavstand til kollektivtransport, enkel tilkobling til E6 og kort kjøretid til Sykehuset Østfold Kalnes.

Velger du buss, er du i sentrum på ca. 5 minutter. Ekspressbusser til hovedstadsområdet samt til Sverige og Danmark stopper i Lekevollkrysset ved E6, som er fem minutter gangene unna leiligheten.

Veibeskrivelse 
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Store Tune Gård barnehage (0-5 år) 0.7 km
Tubus barnehage (1-5 år) 1.5 km
Sarpsborg Doremi barnehage (1-5 år) 1.9 km

Skoler:
Grålum barneskole (1-7 kl.) 0.6 km
Olavsborg Kristne skole (1-10 kl.) 1.7 km
Childrens Intern. School Sarpsborg (1-10 kl.) 1.9 km
Grålum ungdomsskole (8-10 kl.) 0.8 km
Kruseløkka ungdomsskole (8-10 kl.) 3 km
Kalnes videregående skole 3.2 km
St. Olav videregående skole 3.6 km

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 717 kvm som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal. Tomten er skrånende og består hovedsakelig av gressplen, gruset gårdsplass og noe beplantning.

Leiligheten disponerer parkeringsplass på utvendig gårdsoppstillingsplass.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til kjørevei i henhold til Ny rv. 114 / Kalnesveien / Grålumveien datert 18.05.1979 med tilhørende reguleringsbestemmelser.

Eiendommen ligger innenfor et område hvor det pågår reguleringsarbeid. Se plananalysen for mer informasjon. IC dobbeltspor - plan under arbeid: KDP InterCity dobbeltspor Fredrikstad - Sarpsborg. For ytterligere informasion kontaktes Bane NOR. Fv. 109 Alvim-Rolvsøysund bru - plan under arbeid: Detaljreguleringsplan for Fv. 109 Alvim-Rolvsøysund bru (kontakt Statens vegvesen for ytterligere informasjon).

Eiendommen er også omfattet av Områdereguleringsplan for Grålum med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Området er regulert til bydelssenter med formål som legger til rette for:
- Forretning og tjenesteyting
- Kontor/næring
- Boligbebyggelse
- Blandet sentrumsformål
- Tilhørende infrastruktur og grønnstruktur

Planen åpner for transformasjon og fortetting med høyere arealutnyttelse enn dagens situasjon, samt utvikling av mer urban bebyggelsesstruktur. Det legges vekt på redusert bilavhengighet og styrking av kollektiv-, gang- og sykkelforbindelser. Reguleringsplanen er under arbeid.

Eiendommen omfattes også av Kommuneplanens arealdel 2024- 2036, Sarpsborg datert 10.10.2024.

Eiendommen ligger helt eller delvis innenfor et område med mulighet for marin leire, og grunnen kan derfor bestå av løsmasser, herunder kvikkleire. Kommunens aksomhetskart er imidlertid svært grovmasket.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 20 007,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon, eiendomsskatt og feiing/tilsyn.

Eiendomsskatten er på kr 4 869,- for inneværende år. Dette beløpet betales sammen med de kommunale avgiftene.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 17 000,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2023 var kr 817 564,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 270 256,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

3 400 000,00 Prisantydning

Omkostninger

85 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
96 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 496 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Kristin Sørum

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Tuneveien 101, med sameiebrøk 1/4.
Sameiet består av 4 leiligheter.
Det er ikke forretningsfører eller styre, og det føres ikke regnskap eller budsjett. Dersom det mottas felles regninger vil kostnader bli fordelt etter nærmere regler angitt av sameiet, vanligvis etter sameiebrøk.

Dugnad må påregnes.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Kontakt megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 45 000,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 6 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging (inkl. alle visninger, tekstforfatter og overtakelse)  kr 9 900,00

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører SOBBL  kr 5 071,00
Innhenting av offentlig opplysninger Sarpsborg komm. inkl tegn  kr 5 425,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning (4,58 promille)  kr 15 572
Foto PBF - dag  kr 4 750,00
Rapport fra takstmann - leilighet opptil 60 kvm  kr 12 000,00

Oppdragsnummer 67-0016/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Fredrikstad og Sarpsborg
Dikeveien 14, 1661, ROLVSØY
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR67.2616

Sist oppdatert: 01. mars 2026 kl. 19:39