Dalsbergstien 6A

Dalsbergstien 6A, 0170 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 217, bruksnummer 83, seksjonsnummer 11, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 36 m².

BRA-i:
5. etasje, 23 m²: Entré og stue/kjøkken.
Loft, 12 m²: Hems, bad og bod.

BRA-e:
Kjeller, 1 m²: Bod, merket H0502.

Kommentar til areal:
Boligens 5. etasje og loftsplan har arealer som ikke er måleverdige i sin helhet på grunn av skråtak/lav takhøyde. Totalt gulvareal (GUA) for leiligheten er oppmålt til ca. 44 m², mens bruksarealet (BRA-i) utgjør 35 m². Areal med lav takhøyde (ALH) utgjør 8 m². Kjellerboden har et totalt gulvareal på 5,4 m², men grunnet takhøyde er det målbare arealet beregnet til 1,4 kvm, som i arealoversikten er avrundet til 1 m² i BRA-e.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne kjellerbod tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 02.12.2025 utført av Larsens Takst Service AS v/Glenn-Erik Larsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et boligbygg fra 1898. Leiligheten ble bygget i 2009. Bygården er oppført i mur-/teglsteinskonstruksjon med saltak i trekonstruksjon, tekket med takstein. Leilighetens etasjeskille er i tre. Vinduene i boligen har 2-lags glass i trerammer fra 2008. Entredøren er i laminert utførelse med B-30/35 dB-klassifisering fra 2008. Innvendige dører fra 2009 har profilerte dørblader i malt utførelse. Innvendig trapp fra 2009 har malte vanger, trinn, rekkverk og håndløper. Trinnene er belagt med teppe og forkantlist.

Det elektriske anlegget er en kombinasjon av åpent og skjult anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i felles gang.
Det er foretatt en forenklet kontroll begrenset til de spørsmål og undersøkelser som forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) § 2-18 inneholder. Dette kan ikke sammenlignes med en kontroll utført av offentlig myndighet (Det lokale eltilsyn) eller registrert elektrovirksomhet, og en bygningssakkyndig har verken kompetanse eller lov til å foreta en slik kontroll.
Tilstanden er vurdert ut fra den forenklede og begrensede kontrollen som forskriften inneholder. El-anlegget kan ha feil og mangler som en slik forenklet undersøkelse ikke vil avdekke. Vær derfor oppmerksom på denne risikoen, og søk videre veiledning eller få en fullstendig kontroll utført av registrert elektrovirksomhet.

Leiligheten er utstyrt med pulverapparat og røykvarsler.

Rapporten kommenterer at bygget er en eldre bygård med blant annet etasjeskiller i trebjelkelag, som ikke tilfredsstiller dagens krav til branncelleinndeling. Det er ikke krav om oppgradering til dagens standard/brannkrav, men forholdet er kommentert i rapporten.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Tekniske installasjoner
- Det mangler tettemuffer i enden av varerør på rør-i-rør-system på kjøkken.
- El-anlegget er fra byggeår, det er ikke fremlagt samsvarserklæring som dokumenterer utførelsen. Det elektriske anlegget er ikke vurdert utover visuell besiktigelse i denne rapporten, da dette krever spesiell kompetanse og autorisasjon. TG2 settes i henhold til forskrift på anlegg hvor samsvarserklæring/dokumentasjon for hele anlegget ikke er fremlagt.

Våtrom - bad
- Det er gitt TG2 på veggflater grunnet brukstid på mer enn halvparten av konstruksjonens levetid. Normal tid før utskifting av keramiske fliser er 10–30 år.
- Det er påvist avvik i fallforhold til sluk i forhold til krav i forskrift på byggetidspunktet. Det er observert sprekkdannelse i silikon langs gulv/vegg. På badegulvet er det målt 25 mm høydeforskjell fra døråpning til slukrist. Det er observert noe fall inn mot hjørne ved wc. Fall på gulv tilfredsstiller ikke kravet fra teknisk forskrift på byggetidspunktet. Det er i tillegg gjort enkle punktmålinger av gulvet på befaringen, men det er ikke testet med vann. Svanker kan forekomme.
- Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på membranløsningen. TG settes ut fra alder på veggmembran, da mer enn halvparten av konstruksjonens levetid er oppbrukt. Forventet levetid på smøremembran er ca. 15 år.
- Det er observert noe svelling i servantskap, nederst på vanger.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Utvendig
- Bygninger/leiligheter kan ha skjulte feil og mangler som er vanskelig å oppdage ved befaring. Særlig kritiske områder er membranløsninger i våtrom, isolasjon i gulv, vegger og himlinger, vann- og avløpsnett. Elde og utidsmessighet kombinert med endret bruk kan over tid avdekke skjulte feil og mangler som ikke oppdages ved visuell kontroll. Eldre bygårder vil alltid kunne ha noe retningsavvik og setninger.

Innvendig
- Tekniske installasjoner/komponenter er ikke funksjonstestet på befaring. Det ble ikke opplyst om problemer/feil på installasjoner/komponenter i boligen på befaringen.

Tekniske installasjoner
- Varmtvannsbereder er ikke lokalisert i leiligheten. Takstmann har derfor ikke kunnet vurdere forholdet rundt varmtvannsbereder ut fra lukkede konstruksjoner.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

Selger opplyser i egenerklæringsskjemaet at det ble utført utbedring av taket på bygget i 2022, bestilt av sameiet. Arbeidet ble utført av faglærte, men selger kjenner ikke til hvilket firma som utførte arbeidet, og det foreligger ikke dokumentasjon. Selger opplyser også at det har vært mugg, sopp eller råte i sameiet/borettslaget, men at forholdet ble utbedret for noen år siden.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2025/2026
- Maling av tak og vegger.
- Maling av kjøkkenfronter.
- Ny laminat benkeplate.
- Ny oppvaskkum og blandebatteri på kjøkken.
- Fornyelse av silikon på kjøkken og bad.

2009
- Ombygging fra loftsareal til leilighet.
- Etablering av bad.
- Ny kjøkkeninnredning med integrerte hvitevarer.
- Oppgradert elektrisk anlegg utført av 3K Elektro.
- Montering av rør-i-rør-system.

Leiligheten ble innredet fra tidligere loftsareal i 2009 og går over to plan i bygårdens øverste etasjer. Her kombineres moderne komfort med byggets historiske karakter gjennom synlige murflater, originale konstruksjonsdetaljer og imponerende takhøyde.

Hovedplanet består av en åpen stue- og kjøkkenløsning med takhøyde målt til opptil ca. 4,1 meter. De originale, mørke tømmerbjelkene strekker seg gjennom rommet og skaper et særpreget uttrykk som understreker byggets historie. Samtidig bidrar den åpne himlingen og den gode takhøyden til en romfølelse som oppleves betydelig større enn boligens areal skulle tilsi.

En intern trapp leder opp til loftsplanet med hems, bad og bod. Her er det etablert en naturlig sone for søvn, oppbevaring og hjemmekontor.

HOVEDPLAN

Entré
Entréen åpner seg direkte mot leilighetens åpne oppholdsrom. Den interne trappen til loftsplanet er plassert i entrésonen og bidrar til en naturlig inndeling av planløsningen. Parkettgulv følger gjennom hele hovedplanet.

Kjøkken
Kjøkkenet ligger åpent mot stuen og har en praktisk L-formet innredning med glatte fronter malt i 2025. Benkeplate, oppvaskkum og blandebatteri ble fornyet i 2026. Innredningen har gode arbeidsflater og oppbevaringsmuligheter, samtidig som løsningen gir plass til spisebord mellom kjøkkenet og oppholdssonen.
Ventilator er tilkoblet mekanisk avtrekk. Kjøkkenet er utstyrt med integrert komfyr, platetopp og en praktisk hybeloppvaskmaskin. I tillegg er det plass til frittstående kjøl-/fryseskap.
Det gjøres oppmerksom på at medfølgende hvitevarer er kjøpt for noen år tilbake, og kjøper må forvente slitasje som følge av alder og normal bruk.

Stue
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt og preges av den imponerende takhøyden, de eksponerte tømmerbjelkene og den synlige murveggen som tilfører rommet karakter og særpreg. To vinduer gir godt dagslysinnslipp, mens den åpne løsningen skaper god sammenheng mellom stue og kjøkken. Rommet har naturlige soner for både sofagruppe, mediemøbler og spiseplass.

LOFTSPLAN

Den interne trappen leder opp til loftsplanet, hvor skrå himlinger, synlige konstruksjonselementer og takvinduer skaper en lun og skjermet atmosfære.

Hems
Hemsen benyttes i dag som soverom og har direkte adkomst til badet. Arealet fremstår romslig og innbydende, med god plass til ønsket møblering.
I tilknytning til hemsen finnes også en egen nisje som egner seg godt som hjemmekontor, leseplass eller ekstra oppbevaringsareal.

Bad
Badet ble etablert i 2009 og har flislagte gulv og vegger. Rommet er innredet med servant med underskap, speilskap med belysning, vegghengt toalett, dusjhjørne med glassdører samt opplegg for vaskemaskin. Badet har elektrisk gulvvarme og ventilasjon via mekanisk avtrekk.

Bod
Loftsplanet har en praktisk innvendig bod med adkomst fra hemsen. Boden gir lett tilgjengelig oppbevaringsplass og bidrar til god utnyttelse av boligens areal.

OVERFLATER

Gulv: Parkett i alle rom. Fliser på bad.
Vegger: Malte flater av plater og mur. Fliser på bad.
Himling: Malte flater bestående av plater i alle rom.

TEKNISKE OPPLYSNINGER

- Sikringsskap med automatsikringer plassert i felles gang.
- Samleskap med rørkurser og stoppekran plassert på bad.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet "Byggemåte" og tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisk oppvarming med gulvvarme på bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Eiendommen har vært benyttet til boligformål siden oppføringen av bygningen i 1898.

Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 09.05.1898, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det at ekspedisjonsdokumentet foreligger, gir ingen garanti for at bygget er oppført i henhold til tillatelsen og dagjeldende regelverk. Videre gir det ingen garanti for at det ikke er utført arbeid på bygget i ettertid som er søknadspliktig.

Det foreligger ferdigattest for bruksendring av loft til boligformål i Dalsbergstien 6A, datert 16.10.2015. Ferdigattesten kan fås ved henvendelse til megler.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt søknadspliktige endringer i selgers eiertid.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Utover andel fellesgjeld overdras leiligheten fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg har sameiet tinglyst panterett som nevnt over.

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om vannledninger, gjensidig adkomstrett, adkomstrett for reparasjon og vedlikehold av bygninger samt seksjonering med tinglyst tilleggsdel.

Servituttene vurderes ikke å ha betydning for den daglige bruken av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Seksjonseier skal uten opphold gi skriftlig melding til styret ved utleie av seksjonen, med opplysning om hvem som er leietaker. Meldeplikten gjelder også ved utlån og korttidsutleie.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Med adresse i Dalsbergstien bor du midt på attraktive St. Hanshaugen, et av Oslos mest særpregede og ettertraktede boligområder. Her kombineres rolige omgivelser med umiddelbar nærhet til byens pulserende kafé-, restaurant- og kulturliv. Rett utenfor døren finner du lokale favoritter som Åpent Bakeri, Gutta på Haugen og en rekke hyggelige kaféer, spesialbutikker og spisesteder som bidrar til områdets unike karakter.

Hverdagen er enkel med et bredt utvalg av servicetilbud i nærområdet. Flere dagligvareforretninger, apotek og St. Hanshaugen Senter ligger innen få minutters gange. Området er kjent for sitt rike mat- og utelivstilbud, med alt fra uformelle nabolagskaféer til populære restauranter som Smalhans og andre veletablerte spisesteder i området.

St. Hanshaugen park, bydelens grønne hjerte, ligger kun en kort spasertur unna. Parken byr på flotte turveier, store grøntområder og hyggelige oppholdssoner, og er et naturlig samlingspunkt for beboerne i området. Like i nærheten finner du også Vår Frelsers gravlund, Damstredet og Telthusbakken - noen av Oslos mest sjarmerende og historiske bymiljøer.

For den aktive finnes flere treningssentre i området, blant annet SATS Bislett og Fresh Fitness St. Hanshaugen. Området har også et godt tilbud av skoler, barnehager og utdanningsinstitusjoner, noe som gjør bydelen attraktiv for både studenter, førstegangskjøpere og etablerte.

Kollektivtilbudet er svært godt. Bussholdeplassen St. Hanshaugen ligger kun et par minutters gange fra boligen med hyppige avganger til store deler av byen. Trikk går fra Dalsbergstien, og det er gangavstand til Nationaltheatret stasjon med T-bane, tog og Flytoget. Herfra er hele Oslo lett tilgjengelig, enten du skal til sentrum, Grünerløkka, Majorstuen eller videre ut av byen.

Dette er en beliggenhet som kombinerer det beste av to verdener - rolige omgivelser i et veletablert boligområde, samtidig som byens tilbud ligger rett utenfor døren.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Dalsbergstien 6A sokner til Møllergata skole (1.-7. trinn) og Fagerborg skole (8.-10. trinn).
Det er flere barnehager i området som Katta barnehage, Melkeveien barnehage og Dr. Brandts barnehage.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 343 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene inkluderer en bakgård med sykkelstativ og miljøhus for avfall.

Det er innført beboerparkering i området. Beboere kan søke om parkeringstillatelse som gir rett til parkering på offentlige plasser regulert til beboerparkering innenfor sonen, i henhold til gjeldende skilting og bestemmelser.
Se Oslo kommunes nettsider for ytterligere informasjon:
https://www.oslo.kommune.no/gate-transport-og-parkering/parkering/beboerparkering/

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen ligger i et uregulert område, men er i Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn, vedtatt 23.09.2015, avsatt til boligformål.

Eiendommen omfattes også av reguleringsplan S-2255, «Endret reguleringsplan for Oslo sentrum og indre sone i Oslo kommune», vedtatt 28.07.1977. Planen er helt eller delvis opphevet som følge av Kommuneplan 2015.

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Dalsbergstien 6A: bruksendring fra næringslokale til pub med servering. Saksnr. 2025/08756.
- Waldemar Thranes gate 4A: oppføring av heis. Saken er under behandling. Saksnr. 2026/02423.
- Waldemar Thranes gate 4: loftsutbygging. Saken er under behandling. Saksnr. 2025/07625.
- Hallings gate 1B: bruksendring av deler av næringslokale til hudpleiesalong. Saksnr. 2025/10715.

Opplistingen er ikke uttømmende, og interessenter oppfordres til å sette seg inn i planinnsyn på Oslo kommunes nettsider.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 3 355,- pr. mnd. og inkluderer kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, trappevask, drift og vedlikehold, honorarer, samt renter og avdrag på fellesgjeld.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter og ble sist justert i august 2025.

Felleskostnadene fordeles slik:
Felleskostnader: kr 741,-
Felleskostnader areal: kr 552,-
Felleskostnader lik: kr 551,-
Felleskostnader bolig: kr 228,-
Akonto renter: kr 828,-
Akonto avdrag: kr 455,-

Månedlige felleskostnader som ikke er spesifiserte, dekker boligselskapets driftskostnader.

Nåværende eier har ikke oppgitt årlig strømforbruk eller strømkostnader.

Det foreligger ikke opplysninger om felles avtale for kabel-TV eller internett.

Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 1 164 129,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 4 656 517,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er ikke utskrevet eiendomsskatt for seksjonen pr. d.d.

Andel formue er kr 19 804,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 128 543,04 pr. 19.05.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 1 571 325,- pr. 19.05.2026 og lånevilkårene er:

Bank: Obos-Banken AS
Lånenummer: 98207817325
Type: Annuitetslån, 12 terminer per år.
Innfrielsesdato: 30.10.2039
Type Rente: Flytende rente
Rente: 7,70 %

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Ja. Nedbetaling kan skje to ganger i året, ved forfall 29. februar og 30. august. Ønske om nedbetaling må meddeles forvaltningskonsulenten 30 dager før forfall. Hele andelen av lånet må innfris.

3 650 000,00 Prisantydning
128 543,04 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
3 778 543,04 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

94 450,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
95 540,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))
105 490,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------
3 874 083,04 Totalpris inkl. omkostninger
3 884 033,04 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri))

--------------------------------------------------------

Leilighetens andel av sameiets fellesgjeld vil komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Christian Norum

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Boligsameiet Dalsbergstien 6A, med sameiebrøk 40/883.
- Sameiet består av 10 boligseksjoner og 3 næringsseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Dugnad må påregnes. Trappevask utføres av eksternt firma.
- Dyrehold er tillatt.
- Den enkelte seksjonseier har fullt ansvar for innvendig vedlikehold av egen seksjon, inkludert innvendige vann- og avløpsledninger til forgreningspunktet, samt dører og vinduer inn- og utvendig. Endringer av fasaden må godkjennes av styret.
- Sameiet har miljøhus og sykkelstativ i bakgården.

Sameiets hjemmeside er https://vibbo.no/boligsameiet-dalsbergstien-6-a/om

Foretatte påkostninger og vedlikehold:
2025 - Utarbeidelse av vedlikeholdsplan for eiendommen. Tilstandsvurdering av bygningsmassen ved ekstern takstmann. Tilstandsrapport for vann- og avløpsanlegg.
2024 - Utført sopp- og skadedyrkontroll.
2009 - Ombygging av loft til fire boligseksjoner.

Planlagte påkostninger:
Styret har i samarbeid med nabosameiene Dalsbergstien 6 B, C og D innhentet tilbud på utbedring av bunnledninger og tilkobling til offentlig vann- og avløpsnett. Tilbudet er på ca. kr 1,6 mill. inkl. mva. for sameiene samlet, men inneholder enkelte usikkerheter og forbehold som kan påvirke endelig kostnad. Tiltaket omfatter arbeider i bakken og frem til bygningene, og omfatter ikke røranlegg inne i byggene eller leilighetene. Styret har opplyst at saken foreløpig kun er fremlagt som orienteringssak, og at det vil foretas en nærmere vurdering av rørsystemet før eventuell vedtakssak fremmes for årsmøtet. Dersom tiltaket gjennomføres, kan dette medføre økte felleskostnader og/eller behov for ytterligere finansiering i sameiet.

Sameiets vedtekter inneholder ikke krav om styregodkjenning ved erverv av seksjon. Ved eierskifte skal styret orienteres uten opphold om ny eier.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige Forsikring ASA. Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige Forsikring ASA behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon.

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,00 % av salgssummen inkl. andel fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 2 900,00
Markedsføringspakke  kr 28 250,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging  kr 24 900,00
Visninger pr. stk. / Overtakelse  kr 3 890,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 038,00
Innhenting av offentlig opplysninger Oslo kommunale avgifter  kr 132,50
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Gjensidige  kr 19 694,00
Foto  kr 5 500,00
Tilstandsrapport kr 10 750,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtakelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 48-0056/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2556

Sist oppdatert: 01. juni 2026 kl. 15:59