Kubjelleveien 41A

Kubjelleveien 41A, 1570 DILLING
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 168, bruksnummer 207, seksjonsnummer 13, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 78 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
1. etasje:
71 kvm: Entré/gang, bod, bad, stue, kjøkken og 2 soverom.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Bod - 1. etasje:
7 kvm: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
23 kvm: Terrasse.

Leiligheten har en medfølgende bod i bakkant av leilighetens carportplass. Boden er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen (markert med TAS 13 i seksjoneringen).

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.10.2025 utført av Magnus Langvik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Byggemåte iht. tilstandsrapporten:
Bygningen er oppført med gulv av betong mot grunn. Grunnmur i betongkonstruksjon. Etasjeskille i trekonstruksjon. Yttervegger i trekonstruksjon, utvendig kledd med liggende trekledning. Takkonstruksjon i saltaksform, utvendig tekket med takstein. Boligen har slett entrédør med glassfelt. Terrassedør og vinduer med tre-lags glass fra byggeår. Terrassen er belagt med terrassebord og har rekkverk av treverk. Vannrør av typen plastrør (rør-i-rør system). Avløpsrør av plast. Varmtvannsbereder på 117 liter og automatisk lekkasjesikring i benkeskap på kjøkken.

Oppsummering av tilstandsgrader:
81% TG1, 14% TG2, 0% TG3 og 5% TGIU.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
- Øvrige rom, TG2: Det er registrert knirk i laminatgulv ved overgang mellom entré/gang og stue.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, TG2: Kledning ved inngangsparti har liten avstand til betongplate/terreng. Det er registrert begynnende råteskade i utvendig innramming rundt entrédør.
- Terrasser/platting på terreng, TG2: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering bl.a. pga. terrassegulv har fall (heller utover) fra bygningen.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Selger opplyser om forekomst av skjeggkre i leiligheten ved overtakelse i 2023. Skjeggkre kan ifølge skadedyrfirmaene bekjempes ved sanering av skadedyrfirmaer, bruk av limfeller samt regelmessig støvsuging/rengjøring. Anticimex ble kontaktet og sanerte alle leilighetene, etter dette har det ikke vært noen tilfeller av skjeggkre i leiligheten på 2 år iflg. selger. Kjøper overtar risikoen for forholdet. Konferer med megler for ytterligere informasjon.

Nåværende eiere overtok leiligheten i 2023 og har siden utført oppussing i nær sagt alle rom. Alle innvendige vegger utenom badet er malt. I entreen, stuen og på kjøkkenet er ny én-stavs laminat lagt gjennomgående og helhetlig, over eksisterende parkett. Samtidig med oppussing er også det meste av belysning innvendig skiftet ut.

Kjøkkenets innredning er i hovedsak fra byggeåret, men kun stedvis noe brukspreget og fullt funksjonell. Innredningen er praktisk å benytte med hendige arbeidsflater, vask av underlimt modell og mange oppbevaringsmuligheter for utstyr og servise. Av hvitevarer kan også frittstående kombiskap medfølge i tillegg til de integrerte.

Badet er også fra byggeåret, velholdt og i likhet med kjøkkenet utelukkende gitt grønn tilstandsgrad 1. Gulvet og veggene er her utført med fliser, gulvet også med elektrisk varme. Arealet er velutnyttet og inkluderer avsatt plass til vaskesøyle.

Overflater og innredninger:
Gulv: Fliser på bad og parkett i soverom, for øvrig laminat.
Innervegger: Fliser på bad og flisfelt på kjøkken, for øvrig malte flater.
Himlinger: Malte, glatte flater.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte hvite fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt stålvask med avrenningsbrett og ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn og oppvaskmaskin. Ventilator i overskap.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og heldekkende servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil med integrert belysning. Dusjhjørne med skyvedør og to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne. Rør-opplegg til vaskemaskin.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder oppvaskmaskin, platetopp og stekeovn.

Frittstående kjøle-/fryseskap kan medfølge etter nærmere avtale med selger.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Balansert ventilasjon i leiligheten (skiftet filter i 2025), aggregat er plassert i bod. Frittstående vedovn i stue. Gulvvarme på bad. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Det er ikke meldt inn montering av ildsted for fyring til Mosseregionen interkommunale brann og redning, dette er meldepliktig jf. Forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn §2-4. Kjøper overtar ansvaret, eventuelle pålegg ved utført tilsyn samt kostnader forbundet med dette.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende ved Kubjelleveien 41A:
- Siste feiing ble utført: 09.09.2024
- Det er ikke foretatt boligtilsyn på denne adressen.
- Dersom ny eier skal ta i bruk fyringsanlegget, anbefales det et tilsyn før det tas i bruk.
Opplysningene er mottatt den 26.06.2025.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest for oppføring av bygningen, dette er hovedsakelig sameiet sitt ansvar. Dog ble det gitt midlertidig brukstillatelse for deler av tiltaket, herunder oppføring av Kubjelleveien 41A datert 10.04.2014 med tilhørende godkjente byggetegninger fra 2010/2011 (tegningene er også benyttet som seksjoneringstegninger). Tillatelsen ble gitt på følgende vilkår: Det skal være gjennomført nødvendige tiltak for å sikre bruk av leilighet og adkomst til leilighet, herunder å skille adkomst til leilighet fra øvrige byggearbeider på eiendommen. Før det kan gis ferdigattest skal gjenstående arbeider være utført og nødvendig dokumentasjon sendt til kommunen, det var ikke satt frist for utføring av gjenstående arbeid i tillatelsen.

Kjøper overtar boligen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser, med unntak av sameiets tinglyste panterett:

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp). 

Tinglyst seksjoneringsbegjæring
Dagboknummer: 419603
Tinglysningsdato: 27.05.2013
Omhandler seksjonering av eiendommen.
Seksjonsnummer 13, boligformål, sameiebrøk 70/1836.
Tilleggsdel: Bygning og grunn, tinglyst tilleggsareal er terrasse og carportplass med tilliggende bod.

Forøvrig er det ingen tinglyste servitutter på sameiets eiendom.

Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Tilbud av produkter og tjenester fra våre samarbeidspartnere
VI er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring levers av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Heimdalenga er et yngre og utpreget familievennlig boligområde sentralt i Moss. Her bor du med praktisk nærhet til blant annet barne- og ungdomsskoler samt flere barnehager, den nærmeste allerede i nabolaget. I nærmiljøet finnes også dagligvareforretning, flere tilbud av helserelaterte tjenester samt treningssenter og kafé.

Et større tilbud av forretninger finnes i handelsområdet rundt Varnaveien, på kjøpesenteret Mosseporten og naturligvis i bykjernen. Alt innenfor en kort kjøretur på få minutter. Det er for øvrig kort vei til E6 ved den sydlige avkjøringen til Moss.

Holdeplass for flere busslinjer finnes få meter unna og gjør det enkelt å reise kollektivt i det daglige. Her stopper blant annet buss som kjører til sentrum på under 10 minutter. Tog fra Moss stasjon tar deg til hovedstaden på kun 30 minutter.

Vel så attraktivt som nærhet til alle tilbud hverdagen krever, er det med umiddelbar tilgang til omfangsrike turområder i det frodige Ryggelandet. Intime småveier i det vakre jordbrukslandskapet er ypperlige for rusleturer og treningsøkter. Ytterst langs kysten finner du besøksverdige perler som Larkollen og Fuglevik samt en rekke familievennlige badesteder.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Heimdalenga barnehage (0,3 km), Bredsandkroken barnehage (0,5 km), Gubbeskogen Fus barnehage (1,2 km).

Skoler: Øreåsen barneskole med SFO (1,6 km) og Rygge ungdomsskole (0,6 km).

Forøvrig er det Malakoff videregående skole (3,6 km) og Kirkeparken videregående skole (4,6 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 9,6 kvm som tilhører denne seksjonen, tomten utgjør leilighetens terrasse. Det opplyses om at området ved inngangspartiet er en del av sameiets fellesareal, i praksis er det kun denne seksjonen som disponerer dette arealet.

Eiet tomt på ca. 6.746 kvm som tilhører sameiet. Seksjonene i 1. etasje i sameiet har eget tilseksjonert uteareal, men selve bygningskroppen, carportbygninger, øvrig bygninger, lekeplasser m.m. er sameiets fellesareal.

Sameiets tomt er ikke oppmålt i nyere tid og har noe usikre grenser mot Ryggeveien. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 10-30 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser.

Medfølgende endeparkeringsplass i felles carportrekke, like ved leiligheten (nærmeste carportbygning). Carportplassen er tinglyst som tilleggsdel til seksjonen (markert med TAS 13 i seksjoneringen).

Øvrig er det parkering og gjesteparkering på sameiets parkeringsområde. Gjester skal ha parkeringsoblat som legges synlig ved parkering, det er delt ut to stk oblater til alle seksjonseierne.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for å tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Iht. ordinært årsmøte avholdt 11.03.2025 har det blitt vedtatt at styret kan innhente tilbud på infrastruktur til etablering av ladepunkt for el-biler (bekostes av sameierne i fellesskap). Seksjonseier står selv for kostnad og installasjonen til ladestasjonen.
Forøvrig kan en seksjonseier med samtykke fra styret anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25. 

Eiendommen har adkomst via kommunal vei. Private interne veier innad i sameiet med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er hovedsakelig regulert til konsentrert småhusbebyggelse samt del felles avkjørsel og gang-/sykkelvei, i henhold til "Reg.plan. Heimdal Syd" vedtatt 17.06.2008. Videre er eiendommen avsatt til boligbebyggelse (nåværende) ved "Kommuneplanens arealdel 2021-2032" vedtatt 24.03.2021. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Det opplyses om at det er plassert carportrekker og delvis boligareal på områder som er regulert til felles avkjørsel (gjelder ikke denne boligen), dog er bygningene etablert etter reguleringsplanen ble vedtatt. Det er ikke gitt informasjon fra kommunen som tilsier at det vil bli etablert en felles avkjørsel over dette arealet.

Iht. reguleringsplanen er terrassen oppført utenfor den regulerte byggegrensen. En byggegrense er en grense som definerer hvor man kan bygge på en tomt. Det gjøres oppmerksom på at det ikke kan forventes fremtidig etablering/oppføring utenfor byggegrensen.

I henhold til kommuneplanen er deler av sameiets eiendom innenfor en rød sone og resten av eiendommen er innenfor en gul sone iht. T-1442, i forbindelse med områder som er støyutsatt. Denne boligen er innen en liten del rød sone, forøvrig er boligen innenfor en gul sone iht. støykart. Det gjøres oppmerksom på at støykartet er basert på beregninger og ikke konkrete målinger.

I henhold til kommuneplanen er sameiets eiendom innenfor et område med hensyn for å beskytte drikkevannskilde og dens nedslagsfelt. Formålet er å forhindre forurensning og sikre vannkvaliteten, dette kan medføre restriksjoner på hva som tillates innenfor sonen som på et generelt grunnlag er tillatt ifølge kommuneplanen.

Del av sameiets eiendom er innenfor en sone som er båndlagt etter lov om kulturminner (gjelder ikke denne boligen). Når et område er båndlagt vil det være en del begrensninger når det gjelder oppføring av nybygg, tilbygg eller påbygg innenfor dette området.

I nærområdet av eiendommen (på andre siden av Ryggeveien) foreligger det et planforslag for en ny kommunedelplan, dette gjelder planen "Høyda"/"Høyden". Kommunedelplan for Høyda skal legge rammene for en bærekraftig utvikling av bydelen i tråd med målene i kommuneplanen, med hovedfokus på transformasjon til boligformål og løsninger for infrastruktur. Planen skal legge til rette for utvikling av gode lokalsamfunn, med en variert sammensetting av boliger, forbedret grønnstruktur, trygge nærmiljøer, møteplasser med kvalitet og tilrettelegging for grønn mobilitet. Planen ble lagt til 2. gang behandling den 17.06.2023, se kommunens hjemmeside for mer info.

Felleskostnadene inkluderer bl.a. renovasjon, tv/internett grunnpakke, felles vedlikehold, strøm i fellesarealer, forretningsførsel, revisjon- og administrasjonskostnader, styrehonorar, felles bygningsforsikring m.m.. Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Det tas forbehold om at felleskostnadene kan justeres fortløpende pga. generelle prisøkninger hos leverandører.

Felleskostnadene pr. mnd er på kr 2.699,-.
Oversikt over kostnadsfordelingen av felleskostnadene foreligger ikke fra forretningsfører.

Styret har forslått flere tiltak som ønskes utført i sameiet, herunder vask og maling av carporter samt søppelhus, vask og maling av trapperekkverk, utbedre takhatter og infrastruktur til el-billading. Det må påregnes en økning av felleskostnadene hvis tiltakene blir vedtatt, foruten vask og maling av trapperekkverk hvorav styret har forbeholdt seg retten til å øke felleskostnadene om nødvendig (det vil evt. bli innkalt til et ekstraordinært møte). Det er ikke gitt konkrete beløp på en evt. økning eller tidspunkt på når en evt. økning vil bli iverksatt.

Kommunale avgifter (vann, avløp, feiing/tilsyn og eiendomsskatt) faktureres direkte til hver enkelt seksjonseier (12 terminer).
- Vann: Årsgebyr på kr 633,- og stipulert á-konto beløp/mengde kr 5.168,-/175 kubikk.
- Avløp: Årsgebyr på kr 949,- og stipulert á-konto beløp/mengde kr 7.927,-/175 kubikk.
- Feiing/tilsyn: kr 448,-, frekvens på feiing samt tilsyn er avhengig av behov og vurderes av feieren.
Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen.
Opplyste beløp er hentet fra kommunens årsprognose på eiendommen for 2025.

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Selger har ikke opplyst om forbruk av strøm.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av tv/internett, grunnpakke er inkludert i felleskostnadene.

Det må påregnes kostnader til innboforsikring.
Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 947 966,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 3 791 862,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 3.085,- ut i fra kommunens årsprognose på eiendommen for 2025.

Andel formue er kr 25 156,- pr. 31.12.2024.
Andel fellesgjeld er kr 0,- pr. 25.06.2025.

Det er ikke felles lån i sameiet.

3 800 000,00 Prisantydning

Omkostninger

95 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
106 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 906 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Lise Halsan Stenersen og Lars-Martin Foss Enerhaugen

Eiendommen er seksjonert og leiligheten er tilknyttet Sameiet Heimdaltunet Byggetrinn 1.
Sameiet består av 24 boligseksjoner, fordelt på 8 bygninger.
Forretningsfører er Vansjø boligbyggelag.
Sameiets årsregnskap for 2024 viser et overskudd på kr 264.097,-.
Dugnader tilknyttet sameiet må påregnes.

Det foreligger bestemmelser om utbygging av terrasse og utvendig solskjerming i vedtektene, konferer med megler for mer informasjon.

Foretatte arbeid/påkostninger i de senere år:
- Vask av tak på bygningsmassen (2021).
- Maling av carportvegger.
- Rengjøring av ventilasjonsanlegg.
- Malt rekkverk på terrasser og verandaer.
- Kjøpt inn nye brannslukkingsapparater.

Planlagte arbeid/påkostninger iht. ordinært årsmøte 11.03.2025:
- Kommende beising av bygningsmassen om 4-5 år ref. ordinært årsmøte 12.03.2024. Tiltaket er finansiert ved en økning av de månedlige felleskostnadene på kr 500,- og avsettes på egen sparekonto i sameiet.
- Innhentet tilbud på innbygging av redskapsbod i søppelhus (skal/bør gjøres ila 2025).
- Pga. dårlig oppmøte ved dugnad så må det vurderes å innhente et ekstern firma for vask og maling av carporter samt søppelhus o.l. (skal/bør gjøres ila 2025). Det vil medføre en økning av felleskostnadene ved innleid arbeidskraft.
- Det drøftes å leie et malerfirma til å skrape, vaske og male trapperekkverkene i sameiet, det har blitt innhentet tilbud (skal/bør gjøres ila 2025). Styret forbeholder seg retten til å øke felleskostnadene hvid det blir aktuelt, det vil evt. bli innkalt til et ekstraordinært møte.
- Styret skal finne et firma som kan ettergå og utbedre tettingsarbeid rundt takhatter som har hatt lekkasje. Dette vil medføre kostnader for sameiet.
- Styret har fått fullmakt til å innhente tilbud på infrastruktur til etablering av ladepunkt for el-biler, etablering av infrastruktur bekostes av sameierne i fellesskap (skal/bør anskaffes ila 2025). Det vites ikke hvordan prosjektet vil bli finansiert.

Seksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensninger som følger av sameieforholdet og eierseksjonsloven. Seksjonseieren kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon. Kjøper skal ikke godkjennes av sameiets styre, men eierskiftemelding skal oversendes Vansjø BBL for registrering av eierskifte.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Sameiets bygningsmasse er fullverdiforsikret i Gjensidige Forsikring, polisenr.: 82819103.

Dokumenter vedrørende sameiet kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -7 400,00
Markedsføringspakke inkl. Smartannonsering & Hjem.no  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500 pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - VBBL  kr 5 995,00
Innhenting av informasjon forretningsfører  kr 4 500,00
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
Boligselgerforsikring Buysure inkl. tilstandsrapport Anticimex  kr 25 612,00

Oppdragsnummer 30-0119/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25119

Sist oppdatert: 31. oktober 2025 kl. 09:52