Romemyra 21

Romemyra 21, 6250 STORDAL
Kommunenummer 1578, gårdsnummer 144, bruksnummer 46, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 122 kvm

BRA-i:
1. etasje 84 kvm: Entré/gang, stue-kjøkkenrom, bad, toalettrom og fire soverom

BRA-e:
-1. etasje 27 kvm: Bod, vaskerom med dusj, og bod under grillgytte
1. etasje 11 kvm: Grillhytte

Åpent areal:
1. etasje 55 kvm: Sørøstvendt terrasse

Arealet på hems måles til 12m² (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal. Arealer bak knevegger og lignende (som ikke er måleverdige) er ikke medtatt som areal med lav himlingshøyde (ALH).
Det gjøres oppmerksom på at arealene i underetasjen ikke er vurdert som BRA-i på bakgrunn av at etasjen ikke har intern tilkomst til overliggende etasjer og oppfyller ikke alle hovedfunksjoner slik at etasjen kan vurderes som en selvstendig boenhet.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.07.2026 utført av Bygningssakkyndig Are Bergheim Karlsen Drevik. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført i 2005, med tilbygg i 2016.
- Grunnmur av lettklinkerblokker. Støpt gulv mot grunn, samt krypkjeller under deler av boligen.
- Yttervegger av trekonstruksjoner. Utvendige fasader er kledd med stående trekledning, samt utfyllende felter med liggende trekledning.
- Etasjeskillere av trekonstruksjoner.
- Saltak i trekonstruksjoner. Yttertak er belagt med torvtak.
- Entrédør med lås og glassfelter.
- Vinduer og terrassedør med karmer av tre (fra byggeår og 2015).
_______________________________

Det gjøres spesielt oppmerksom på bygningsdeler med tilstandsgrad 3 - strakstiltak nødvendig:

Toalettrom:
- Det registreres ingen fungerende ventilasjonsløsning.
_____________________________

Det gjøres oppmerksom på bygningsdeler med tilstandsgrad 2 - alder, slitasje, skader, mv:

Våtrom - Vaskerom (med dusj).
- Det er registrert svelleskader på veggoverflaten over utslagsvask. Vannsprut vurderes som sannsynlig årsak.
- Det er observert symptomer som kan tyde på lekkasje fra avløpsrør (under utslagsvask).

Våtrom - Bad:
- Det er hull etter tidligere innfestninger i dusjsone. Hullene er tettet med tettemasse, men det kan ikke verifisers ved visuell inspeksjon alene, om løsningen gir tilstrekkelig fuktsikkerhet.
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Våtrommer har kun naturlig ventilasjon.

Kjøkken:
- Det er ikke montert automatisk vannstopper, noe som vurderes å være et krav i dette tilfelle, da det er gjort oppgraderinger på kjøkken.

Andre rom:
- Synlige deler av gulvets overflatemateriale har stedvis enkelte mindre riper og hakk. Forholdet vurderes i hovedsak til å være av estetisk betydning.
- Det er registrert stedvis knirk i deler av gulvet.

Loft:
- Kaldloftet har stedvis lav takhøyde og mangler stedvis gangbart gulv.

Ildsted og skorstein inne i boligen:
- Sotluke har ingen under- eller sideliggende ubrennbar plate.

Etasjeskiller og gulv på grunn:
- I entré er det på tilfeldige punkter målt lokal høydeforskjell på opptil 7 mm og 8 mm i stue-kjøkken. Det er ikke avdekket vesentlige skjevheter.
- Det er registrert tegn på redusert stivhet og merkbare rystelser i bjelkelaget ved hard gange.

Krypkjeller:
- Krypkjeller ble ikke inspisert innvendig da eksisterende adkomst ikke ga grunnlag for å gjennomføre en forsvarlig inspeksjon av konstruksjonen.
- Det observeres stedvis løse plater i bjelkelaget.
- Det er ikke registrert fuktsperre mot grunnen i krypkjelleren.
- Det observeres uisolerte avløpsrør.

Yttervegger inkl fasader:
- Det er stedvis slitasje på ytterkledningens overflatebehandling.

Yttertak:
- Taktekking med tilhørende beslag viser begynnende tegn til slitasje og elde. Det er derimot ikke registrert synlige skader av vesentlig betydning.
- Undertaket med tilhørende komponenter har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Drenering:
- Det kan ikke verifiseres at grunnmuren har fullverdig utvendig fuktsperre.

Andre byggverk - Grillhytte:
- Ved funksjonstesting ble det registrert at dørbladet til boddøren står skjevt i forhold til karmen.
_____________________________

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt - TGIU:

Våtrom - Vaskerom (med dusj):
- Med bakgrunn i at våtrommets vegger er av mur/betong, er det ikke praktisk mulig å gjennomføre fuktmåling/hulltaking i område det erfaringsmessig forekommer skader. Det ble gjennomført overflatesøk, uten at det ble påvist indikasjoner som tyder på fuktskader.

Toalettrom:
- Flislagt gulv er belagt med selvbekledende dekorfolie, noe som begrenser vurderingen av underliggende overflater.

Krypkjeller:
- Fuktmålting og stikktaking i treverk er ikke utført i krypkjeller, grunnet begrenset tilkomstmulighet for bygningssakkyndig.

Yttertak:
- Stedvis lukket takkonstruksjon.

Drenering:
- Deler av terrengfallet kan ikke undersøkes på tilstrekkelig måte, grunnet plassering av terrasse.

Andre byggverk - Grillhytte:
- Taket er inspisert fra bakkeplan.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om kontrollerte bygningsdeler, HMS og elektrisk anlegg. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Hytta holder en moderne og tiltalende standard på innvendige overflater og innredninger. I eiers tid har alle rom blitt beiset innvendig, samt at fasade har blitt beiset med ny farge.
Gulvflater er belagt med behandlet heltregulv og laminat. Malt panel på vegger og malte panelbod i innvendig tak, med stedvise downlights.

STUE-KJØKKENROM:
Hytta har et sosialt og åpen stue-kjøkkenrom på 33m², hvor man får naturlige oppholdssoner og direkte utgang til terrasseområdet.
Rommet har åpent skråtak, som byr på ekstra takhøyde og god romfølelse, sammen med godt lysinnslipp fra vindusflatene.
Rommet er i dag inndelt med tv- og sofahjørne og egen spisegruppe i overgangen mot kjøkkenet. I stuen er det installert både ildsted og varmepumpe.
Selv med åpen løsning, ligger kjøkkendelen skjermet til, men samtidig med enkel tilgang til spisegruppen.
Kjøkkeninnredningen er fra Kvik, med oppgraderinger utført i 2017 i følge selger. Innredningen har integrert stekeovn og oppvaskmaskin. Frittstående kjøleskap, platetopp og oppvaskkum nedfelt i benkeplaten. Integrerte hvitevarer medfølger handelen.
Mellom benkeplaten og overskap er det laminert flisplate på vegg, noe som gjør renholdet enklere.

BADEROM:
Badet har flislagte gulv med 20x20-fliser og gulvvarme. Veggflatene er flislagt med 20x31,5-fliser.
Vegghengt baderomsinnredningen med skapplass og skuffer for oppbevaring. Ovenpåliggende servant med armatur og vegghengt, rundt speil over innredningen.
Dusjhjørnet er avgrenset med foldbare dører som gjør dusjhjørnet plassbesparende. Toalett er montert på vegg.

TOALETTROM:
Hytta har et praktisk, separat toalettrom.
Gulvflaten er belagt med fliser, med selvbekledende dekorfolie. Det er malt panel på vegger og malte panelbord i taket.
Ellers er rommet enkelt innredet med vegghengt innredning med servant og gulvmontert toalett.

SOVEROM 1:
Ligger med tilkomst fra entré og er på 6m². Toalettrommet er innlemmet i dette soverommet, og utgjør et godt hovedsoverom eller gjesterom med eget toalett.
Rommet har laminat på gulvflater og malt panel på vegg- og takflater.
Gjennom soveromsvinduet har man nydelig utsikt mot Dyrdalstinden!

SOVEROM 2:
Er innredet med dobbeltseng og har heltregulv, og malte panelbord på vegg og taket.
Rommet har tilkomst fra gang.

SOVEROM 3:
Ligger med tilkomst fra stuen og ligger vegg i vegg med badet.
Her er det og innredet med dobbeltseng og det er heltre gulv, og malt panel på vegg og tak.

SOVEROM 4:
Er det største soverommet, og er oppmålt til 8m².
Her er det heltre gulv og gråmalt panel på veggflater og malt panel i tak.
Rommet er innredet med dobbeltseng og vegghengt lampe.

ENTRÉ:
Hytta har en luftig entré, med store vindusflater med nydelig utsyn! Sammen med innfelte spotter i taket, gir entréen et godt førsteinntrykk.
Trapp opp til hems er fra entré/gang, hvor plassen under trapp er godt utnyttet med skohyller.
Hemsen er innredet med to sengeplasser, men det gjøres oppmerksom på at hemsen har skråtak med en takhøyde på 0,47 - 1,46 meter, målt av bygningssakkyndig.

BOD - UNDERETASJE:
I underetasjen har man en praktisk og romslig bod på 7m² som gir god oppbevaringsplass.
Bodet har flislagt gulv og malt panel på vegger og malt panelbord i tak med innfelte spotlys.

VASKEROM - UNDERETASJE:
Vaskerommet er fra 2015/2017 i følge selger.
Rommet har flislagt gulv med 30x30 fliser og 9,5x9,5 på vegg, stedvis malt panel. Rommet har gulvvarme, malte panelbord med spotlys i taket.
Dusjnisje med glassbyggerstein, samt opplegg for vaskemaskin og varmtvannsbereder installert her.
Det er satt inn en praktisk baderomsinnredning som gir arbeidsflate og oppbevaringsplass. I benkeplaten er det nedfelt utslagsvask.

TEKNISKE INSTALLASJONER:
- Vannrør med rør-i-rør system.
- Åpne fordelerstammer for rør-i-rør-systemet (uten fordelerskap) er plassert i hjørneskap på vaskerom.
- Vanninntaksrør i plast.
- Hovedstoppekran er plassert på vanninntaksrør i inspeksjonsluke på vaskerom.
- Synlige avløpsrør i plast.
- Varmtvannsbereder på 198L (fra 2005) plassert i hjørneskap på vaskerom.
- Varmepumpe i stue/kjøkken.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Det gjøres oppmerksom på at jacuzzi ikke medfølger.

Peisovn og varmepumpe i stue.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ferdigattest på oppføring av fritidsbolig, datert 13.05.2019. Denne kan ligger vedlagt salgsoppgaven.

Hytta ble oppført i 2005, og det ble utført tilbygg i 2016. Terrasse utenfor hoveddør ble bygd igjen og omgjort til del av entré/gang. Utvendig bod ble omgjort til soverom og toalettrom. Det ble etablert vask og dusjhjørne i kjeller.
Det ble ikke gjort endringer av takkonstruksjon, kun nye yttervegger, isolert ihht. resten av hytta, samt nye vinduer.
Grillhytta ble og meldt inn i forbindelse med søknad om ferdigattest i 2019. Ferdigattesten ble utstedt på grunnlag av tilstandsrapport, utført av Sunnmørstakst AS, etter befaring den 20.03.2019. Tegninger mottatt fra kommunen er ikke stemplet, men vurdert til å være gjeldende, etter utstedelse av ferdigattest.

På eiendommen er det tinglyst følgende heftelser og rettigheter som følger eiendommens matrikkel ved overskjøting til ny hjemmelshaver:
Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

08.01.2002 - Dokumentnr: 227 - Registrering av grunn
Denne matrikkelenhet opprettet fra:
Knr:1578 Gnr:144 Bnr:11

01.01.2020 - Dokumentnr: 813514 - Omnummerering ved kommuneendring
Tidligere: Knr:1526 Gnr:144 Bnr:46

24.06.2005 - Dokumentnr: 8725 - Bruksrett
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:1
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:2
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:4
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:6
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:7
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:11
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:169
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:183
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:184
Bestemmelse om veg
Bestemmelse om garasje/parkering
Bestemmelse om vatn- og avløpsføringer, samt el- og
telekabler
Med flere bestemmelser
Gjelder denne registerenheten med flere
Erklæringen gir denne eiendommen med flere gis bruksrett til etablert veg og parkeringsplass over gnr 144 bnr 1, 2, 4,6,7 og 11. Samt rett til å legge, samt å ha liggende og holde ved like vann- og avløpsrføringer, samt el- og telekabler over gnr 144, bnr 1,2,4,6, 7 og 11. Det gis og rett til å ta vann til felles vannforsyningsanlegg ved grunnboring, innen gnr 144, bnr 11.

24.06.2005 - Dokumentnr: 8725 - Bestemmelse om vannrett
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:11
Gjelder rett til felles vassforsyningsanlegg
Gjelder denne registerenheten med flere

24.06.2005 - Dokumentnr: 8725 - Erklæring/avtale
Rettighet hefter i: Knr:1578 Gnr:144 Bnr:2
Gjelder rett til å bygge, å ha stående og vedlikeholde
avløpsrenseanlegg med tilhørende tekniske tilknytninger og
veg, slik avmerket på kartutsnitt
Gjelder denne registerenheten med flere

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Eiendommen er beliggende på Overøye i Stordal, med ski-in/ski-outmuligheter for langrenn. Eiendommen er del av et mindre hyttefelt, bestående av totalt 8 hytter. Til alpintanlegget er det ca 700 meter til!

TURMULIGHETER:
Nærområdet er et eldorado av turmuligheter. Vintertid er det ski-in/ski-outmuligheter for langrennsski, i tillegg til kort veg til alpintanlegget.
Gjennom hele året er det flere populære toppturer med utgangspunkt fra Overøye. Herda, Ådalstinden, Auskjeret, Dyrdalstinden, Ørastolen og Rollsbottskorka for å nevne noen.
Løypenettverket for langrennsski er svært bra, med flere kilometer med preparerte løyper. Kleivavatnet, Litlevatnet og Storvatnet er populære turer, i tillegg til turen rundt Kamben. Flere av fjellvannene i området huser og fjellørret.

FRITID:
Ved Øyna, er det tillaget en herlig badeplass med sittebenker, gapahuk og bålplass. Et populært samlingspunkt for lokale og hytteeiere.
Til Jordbærbygda Valldal er det ca en 30 minutters kjøretur, hvor man finner et bredt tilbud av spise- og serveringssteder, nisjebutikker, bowling og mye mer!
Blåtind Boutique Hotel ligger ca 14 km fra eiendommen, hvor man kan nyte den herlige restauranten til hotellet. Fra juni til september i år, serveres det dagens 3-retters meny, hver dag. Nilsgardstunet har egen kafé, som serverer tradisjonsrik mat i en varm og hjemmekoslig atmosfære.

HANDEL:
I sentrum av Stordal finner man to dagligvarebutikker, hvor Joker holder søndagsåpent.
Her finner man og bensinstasjon med matservering, treningssenter med mer.

Ta av hovedvegen og avkjørselen til Overøye, like ved Vadbrua. Følg fylkesvegen frem mot skianlegget og etter ca 9 km, ta av til høyre. Følg så stikkvegen og ta av til høyre. Eiendommen vil dukke opp rett frem.
Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet ved åpen visning.

Eiertomt på 1 549 kvm, som er pent opparbeidet med gruslagt innkjørsel, plenarealer, hellelagte gangpartier og terrasser.

Gode parkeringsmuligheter på tomten.

Eiendommen har adkomst via privat vei. 
Eiendommen er tilknyttet kommunalt avløp og privat vannforsyning, via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til område for fritidsbygg i henhold til reguleringsplan for Del av hytteområde H8 på Overøye og Seljehaug, med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 23.04.2001.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 12.750,- for inneværende år. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 10.000,- pr. år. / 18.000 kwh. pr. år. 
Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 6.500,-
Velavgift er kr XXX pr. år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2025 var kr 620.000,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter bruk som fritidsbolig (sekundærbolig).

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

3 890 000,00 Prisantydning

Omkostninger

97 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
98 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
118 240,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
3 988 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
4 008 240,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Hans Petter Øyen og Birgit Innselset

Etter nærmere avtale. Angi eventuelt ønsket overtakelse i budskjema.

Eiendommen er tilknyttet Romemyra hytteforening.
Velavgiften inkluderer

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 76-0188/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Ålesund
Kipervikgata 7, 6003, ÅLESUND
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR76.26188

Sist oppdatert: 04. august 2026 kl. 13:42