Stockfleths gate 54B

Stockfleths gate 54B, 0461 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 221, bruksnummer 101, seksjonsnummer 169, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 57 kvm

BRA-i:
3. etasje 47 kvm: Entré, bad, soverom, kjøkken, stue

BRA-e:
Kjeller: 6 kvm: Kjellerbod
4. etasje 4 kvm: Loftsbod (7kvm gulvareal)

Boligen disponerer 2 boder hhv. en kjellerbod på 6m2 og en loftsbod på 4m2 med 7m2 gulvareal.
Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier . Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport utført av Christian Unum. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Leilighetsbygg oppført i 1912. Bygningen er oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur, bærende konstruksjoner og skillende dekker av betong-/murkonstruksjoner. Yttervegger av murkonstruksjoner utvendig pusset og malt. Leiligheten har profilert entrédør fra ukjent årstall med brannklasse B30. Boligen ventileres hovedsakelig med naturlig ventilasjon gjennom vinduer og ventiler. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
TG IU (ikke undersøkt):
Det er registrert forhøyede fuktverdier i tilstøtende konstruksjoner til badet, hvor årsak og omfang ikke er avklart.

TG2:
- Vinduer: Eldre vinduer med slitasje og redusert tetthet må påregnes vedlikeholdt eller skiftet.
- Overflater: Innvendige overflater har slitasje og enkelte skader som tilsier behov for oppgradering.
- Etasjeskille/gulv: Det er registrert skjevheter i gulv som er vanlig for byggets alder, men som kan utbedres ved renovering.
- Innvendige dører: Enkelte mindre avvik på innvendige dører.
- Avløpsrør: Eldre avløpsrør med passert levetid fungerer i dag, men utskiftning bør påregnes over tid.
- Varmtvannstank: Eldre varmtvannstank med alder tilsier fremtidig oppgradering.
- Bad – vegger/himling: Badet har enkelte materialvalg og slitasje som bør forbedres.
- Bad – gulv: Fallforhold på badet er noe redusert, noe som kan påvirke vannavrenning. Membran er ukjent og antatt eldre.
- Kjøkken – overflater/innredning: Kjøkkenet har slitasje som tilsier behov for oppgradering . Kjøkkenet har kullfilter.
- Eldre vannledninger med passert levetid.

Se supplerende tekst i tilstandsrapporten om forholdene etc. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 
Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Velkommen til en lys og luftig leilighet med sentral og koselig beliggenhet på Sagene/Det Rivertzke kvartal. Leiligheten har en god intern beliggenhet i sameiet, i toppetasjen av bygget. Sameiet har en sjelden kombinasjon av supersentral, men samtidig tilbaketrukket beliggenhet. Da byggene ble tegnet, la arkitekt Rivertz stor vekt på at det skulle være plass og lys mellom bebyggelsen, som i dag er til stor glede for beboerne.

Entré:
Velkommen inn! Her møtes du av en lys og funksjonell entré med lysmalte overflater. Montert porttelefon på vegg og sikringsskap i felles trapperom.

Stue:
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt og er et luftig og fint rom med god atmosfære og god takhøyde (ca. 2,8m). Rommet har en gjennomført stil med lysmalte vegger. De store vindusflatene, vendt ut mot rolig gate med hyggelig utsyn, sørger for rikelig med naturlig lys. Rommet er enkelt å møblere, og du har mer enn nok rom til både sofa og tv-møblement. Internett er inkludert i de månedlige felleskostnadene.
I hjørnet står det en vedovn som bidrar til både varme og en hyggelig stemning. Pipeløp er rehabilitert i regi av sameiet i 2015.

Kjøkken:
Sjarmerende kjøkken med gode lysforhold fra vestvendte vinduer som slipper inn rikelig med ettermiddagssol. Det er god plass til spisebord ved vinduet, som gjør kjøkkenet til en hyggelig sosial sone i boligen.
Kjøkkenet har en innredning med profilerte fronter og laminat benkeplate, med fliser over benk og oppvaskkum. Her er det godt med skap- og benkeplass, som gir gode arbeidsforhold. Kjøkkenet er utstyrt med frittstående hvitevarer, herunder komfyr, oppvaskmaskin, kjøl- og fryseskap og vaskemaskin.

Soverom
Soverommet er både lunt og romslig og er en fredelig sone som vender ut mot trafikkstille gate. God takhøyde, store vindusflater og nydelig naturlig lys som sammen gir en luftig og behagelig atmosfære. Overflatene er malt i en fin farge som gir rommet en harmonisk og stilfull karakter. Fargevalget er både moderne og beroligende, perfekt for et soverom. Her har du god plass til blant annet dobbeltseng, nattbord og garderobeskap.

Bad:
Leiligheten har et pent flislagt baderom, rehabilitert i regi av sameiet i 2005/2006.
Baderomsinnredning med servantskap med heldekkende servant og ett-greps armatur og speilskap. Baderommet er også utstyrt med dusjhjørne med dusjarmatur tilkoblet hånddusj samt skyvedører i glass og gulvstående toalett.
Vindu gir naturlig dagslys og bidrar til en åpen og frisk atmosfære. Det er plass til vaskemaskin mellom servant og dusjhjørnet.

Elektrisk oppvarming med panelovner, elektrisk varme i gulv på baderom og peisovn i stue. Pipeløp er rehabilitert i 2015 i regi av sameiet.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1911.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 06.12.1911, som i følge kommunen anses som datidens ferdigattest.

Det foreligger ferdigattest på sammenføyning av bruksenheter/leiligheter, samt endring utvidelse av bad, datert 09.08.2007. Byggene i sameiet besto tiligere av små ett- og toroms leiligheter, disse ble i 2007 slått sammen til større leiligheter.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av andel fellesgjeld.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G, (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 4 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelser om brannvegg/dør (tinglyst 1924), to bestemmelser om trafostasjon (tinglyst 1969) og bestemmelse om adkomstrett (tinglyst 1969). I tillegg er seksjonerings tinglyst, som viser fordelingen av arealer innad i sameiet (dagboknummer 792991, tinglyst 30.09.2008).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har tinglyst rett til adkomst. Rettigheten er tinglyst på gnr. 221, bnr. 230, dagboknr 794313, tinglyst 01.10.2008.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

All utleie av seksjonen med varighet over 30 døgn sammenhengende skal godkjennes av styret før leieforholdet starter.

Korttidsutleie som totalt overskrider 60 døgn per kalenderår er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Hvis en seksjon skal benyttes til korttidsutleie, må seksjonseier informere styret om dette.

Byggingen av de 15 blokkene som utgjør det Rivertzke kvartal, populært kalt Rivern på folkemunne, ble ferdigstilt i 1912 og inneholdt 479 ett- og toromsleiligheter. Arkitekten, Kristen Tobias Rivertz, hadde revolusjonerende ideer om hvordan folk skulle få "oppleve, lys, luft og skjønnhet" der de bodde, og la byggene mot nord-sør for å få mest mulig lys og luft mellom bebyggelsen.

Restauranter som Folkvang, Tiffany's, Sagene Samfunnshus, Villa Paradiso og Mat og Mer har alle sin egen unike atmosfære. Jungel Pizza har også fått plass rett ved Sagene kirke, og er et pizzeria basert på tradisjonen fra New York. I tillegg finner du flere kaffebarer og andre små utsalgssteder. Mjøl bakeri og Norð Bjølsen Bakeri fortjener å trekkes frem som flotte eksempler på godt gammeldags håndverk og ekte service. Sentralt i Arendalsgata finner du Sagene Torg, som byr på et bredt utvalg av blant annet frukt og grønnsaker, samt en spennende ferskvaredisk. Torget blir flittig brukt av beboere i nærområdet og er absolutt verdt et besøk.

Sagene har også et unikt og hyggelig møtested, Mysterud Bar. Valget av navnet på baren er langt fra tilfeldig, da lokalene i en årrekke har vært en særpreget jernvarebutikk drevet av tre generasjoner ved samme navn. Drømmen om en lokal bar i nærmiljøet ble realisert av fem lokale Sagene-gutter, som selv handlet kruttlapper, cowboy- og indianerfigurer på Mysterud da de var små. Baren har et godt utvalg av lokale øltyper fra Oslo-bryggeriene, i tillegg til ulike viner og klassiske cocktails på drinklisten.

En kort spasertur i fine omgivelser langs Akerselva og du ender opp på Grünerløkka eller i Nydalen. I tillegg til flotte grøntområder samt tur- og rekreasjonsmuligheter langs elva, tilbyr området Myraløkka, Bjølsenparken, Geitmyra skolehager og Voldsløkka Idrettsanlegg - sistnevnte med volleyballbaner, skatepark, fotballbaner og joggeløyper. Ikke minst kjøres det opp skispor på Voldsløkka idrettsanlegg vinterstid.

Utdanningsinstitusjoner som BI Nydalen, Blindern - Oslo Met og Akershus, Tannlegehøyskolen, Veterinærhøyskolen, Lovisenberg Diakonale Høgskole og Arkitekthøyskolen er alle i nærheten.

Av treningstilbud finner du SATS på Sagene og Myrens Sportssenter på Torshov. Hos Myrens har man tilgang til selve treningssenteret og Oslo Squash, men også til landets råeste klatresenter.

Bydelen er et kollektivt knutepunkt med buss nr. 20 (Galgeberg/Skøyen), 37 (Nydalen/Helsfyr), 54 (Kjelsås/Kværnerbyen) eller 34 (Ekeberg/Tåsen). Fra Sandaker/Torshov går det trikk, samt T-bane fra Nydalen eller Storo Stasjon. I tillegg går Flybussen til Gardermoen fra Arendalsgata, Torshov og Torshovparken.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Eiertomt på 29 591 kvm som tilhører sameiet. Tomten er pent opparbeidet med lekeplass, sykkelparkering, gressplen og sittegrupper.
Styret har et ønske om at flest mulig av beboerne skal kunne benytte seg av de flotte utearealene i sameiet, og har de siste årene tatt flere grep for å gjøre områdene enda mer attraktive. Det er plantet gress på flere områder, og spesielt oppe ved den gamle vaktmestergarasjen har det blitt store forandringer.

Det har kommet nye benker i solveggen langs Pontoppidans gate. Oppe i Voksenparken er det etablert en felles bålpanneplass, i tillegg til flere andre fellesgriller. Frem mot sommeren vil det komme bedre belysning i Voksenparken, og nye busker og trær på området.

Gateparkering etter gjeldende bestemmelser.
Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for sameiet.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med tilhørende reguleringsbestemmelser S-2937 datert 01.10.1987.

I Uelands gate er det en pågående plansak. Saken gjelder bedre tilrettelegging for overvannshåndtering, kollektivtransport og for gående/syklende. Planområdet går fra Uelands gate fra Stavangergata til Evald Ryghs gate. Saken er foreløpig under behandling. Se saksnummer 202554777 og 2025/06756 på Plan- og bygningsetatens hjemmesider for mer informasjon.

Bygården og gårdsrom er kommunalt listeført i Gul liste. Dette er ingen formell fredning eller verning, men en listeføring om at bygningen kan være verneverdig. Listeføringen innskrenker ikke eiers råderett over eiendommen, men det kan kreves en uttalelse fra Byantikvaren for arbeider som endrer bygningenes fasade. Dette har ingen praktisk betydning for eier av leiligheten, og innvendig vedlikehold/modernisering vil ikke kreve noen uttalelse fra Byantikvaren.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 3 166,- pr. mnd. og inkluderer: bredbånd, trappevask, renter og avdrag på fellesgjeld, felles forsikring, kommunale avgifter, forretningsførsel, drift og vedlikehold m.m.

Fellesutgiftene er fordelt som følger:
Felleskostnader kr 2 907,-
Bredbånd: 259,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter. Posten "bredbånd" øker med kr 15,-, til kr 274,- fra 01.06.2026.

Et estimert årlig strømforbruk som tilsvarer ca 6 000 kwh. pr. år. Faktisk forbruk varierer fra husstand til husstand.
Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av bredbånd og har avgift på kr 259,- pr. mnd som faktureres gjennom felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr. 1 307 611 for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr. 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 10 181,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 101 676,- pr. 22.04.2026

Total fellesgjeld for sameiet er kr 38 747 304- pr. 22.04.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 6,44%
Type rente: Flytende
In-ordning: Nei
Andel av lån: 101 676,- pr. 22.04.2026.

Sameiet vedtok på årsmøte 2024 å betale ned halvparten av selskapets fellesgjeld over en periode på to år. Hver seksjon vil faktureres kvartalsvis for sin del fordelt etter brøk. Iht. informasjon fra forretningsfører er terminbeløpet for denne leiligheten kr 9 032,-. Nedbetalingen skal innbetales over 8 like store terminer fordelt jevnt over toårsperioden (2025 og 2026). Fakturaene vil bli sendt ut i februar, mai, august, og november, med to ukers forfall fra fakturadato.

4 990 000,00 Prisantydning
101 676,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
5 091 676,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

127 270,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
128 360,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
138 310,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 220 036,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 229 986,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Eric Macody Lund

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Det Rivertzske Sameiet, med sameiebrøk 67/17911.
Sameiet består av 311 boligseksjoner og 7 næringsseksjoner.
Forretningsfører er OBOS
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er kun tillatt ved skriftlig samtykke fra styret. Husdyr skal for øvrig føres i bånd på sameiets uteområde.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Utbedring av brannvarslingsanlegg i 2025.
- Oppussing av fem oppganger i 2020 og fem nye i 2021.
- Oppgradering av uteområde med blant annet nye benker i solveggen langs Pontoppidans gate.
- Rehabilitering av tak og piper, arbeidene i Stockfleths gate 54 ble utført i 2021.
- Oppussing av oppganger, arbeidene i Stockfleths gate 54 ble utført i 2021.
- Rens av ventilasjonsanlegg i 2016.
- Rehabilitering av peis og pipeløp i 2015.
- Fasaderehabilitering, arbeidene i Stockfleths gate 54 ble gjort i 2006.

Planlagte påkostninger:
- På årsmøtet 3. juni 2024 ble det besluttet at alle seksjoner skal nedbetale halvparten av sin fellesgjeld i løpet av 2025 og 2026. Dette skjer over 8 terminer, og første faktura forfalt i februar 2025. Resten vil bli fakturert hvert kvartal. Fakturaene vil bli sendt ut i februar, mai, august, og november, med to ukers forfall fra fakturadato.

- Det gjøres oppmerksom på at dette er en gammel bygning og vedlikeholdsbehov vil kunne forekomme.

Iht. sameiets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny sameier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via. firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,70 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse.  kr 2 500,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - OBOS  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører OBOSE pakke 1  kr 4 375,00
Innhenting av offentlig opplysninger, ferdigattest/brukst  kr 0,00
Innhenting av offentlig opplysninger, reguleringsbestemmelser  kr 0,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 8 000,00
Foto  kr 6 000,00

Oppdragsnummer 52-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Grünerløkka og Sagene
Waldemar Thranes gate 84 A, 0175, OSLO
950007613
Oppdragets KR-kode KR52.2658

Sist oppdatert: 01. mai 2026 kl. 11:30