Alexander Kiellands gate 17 C

Alexander Kiellands gate 17 C, 2000 LILLESTRØM
Kommunenummer 3205, gårdsnummer 81, bruksnummer 1674, seksjonsnummer 26, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 60 kvm

BRA-i:
1. etasje 50 kvm: Entré, kjøkken, stue, bad og soverom.

BRA-e:
Loft 6 kvm: Bod.
Kjeller 4 kvm: Bod.

Åpent areal:
1. etasje 9 kvm: Balkong.

Loftsboden har et totalt gulvareal (GUA) på 14 kvm. Arealet som ikke er måleverdig som bruksareal grunnet lav takhøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører sameiets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 09.04.2026 utført av Stigen Boligtakst AS v/Jo Henrik Stigen.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en boligblokk oppført i 1962. Bærende konstruksjoner, etasjeskillere og leilighetsskillende vegger er i betong/mur. Yttervegger over grunnmur er utvendig forblendet med pussede flater samt panel. Takkonstruksjonen er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein, men yttertaket er ikke besiktiget. Leiligheten har vinduer med 2-lags isolerglass fra 1983/87.

Det elektriske anlegget har automatsikringer. Det er ikke observert tegn til termiske skader eller synlige defekter på kabler ved en forenklet visuell kontroll.

Lovpålagt røykvarsler og pulverapparat skal følge boligen ved salg.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Utvendig
- Vinduer og dører: TG 2 er valgt på grunn av at elementer/materialer har en viss levetid og at halvparten av forventet brukstid er gått.
Sameiet informerer om at alle vinduer samt terrassedør skal bli byttet.

Innvendig
- Etasjeskille/gulv mot grunn: Målt høydeforskjell på mellom 10 - 20 mm innenfor en lengde på 2 meter. Det er registrert noen skjevheter. Målinger er utført på tilfeldige steder. Større skjevheter kan ikke utelukkes.

Bad
- Rommet har kun naturlig ventilasjon.

Tekniske installasjoner
- Vannledninger og avløpsrør: Mer enn halvparten av forventet brukstid er passert på innvendige vannledninger. Vurdering er basert på alder. Tilstandsgrad 2 gis med bakgrunn i at mer enn halvparten av forventet brukstid for skjulte røranlegg er passert.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Bad
- Tilliggende konstruksjoner våtrom: Det er pga bygningsmessige hindringer ikke fysisk mulig å foreta hulltaking i vegg bak våtsone.

Radon
Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse.
Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:
Det ble utført arbeid på badet av faglærte i 2023. Toalett, håndvask og dusjkabinett samt rør til disse ble byttet av Comfort Akershus rør a/s.
Arbeidet omfattet nytt gulvbelegg, vegger og tak utført av Teppesalongen AS.
I 2024 ble det utført arbeid på det elektriske anlegget av Elektro Eksperten, hvor anlegget ble overgått og to nye 16 A kurser ble lagt inn fra sikringsskapet.
Selger opplyser å ha dokumentasjon på begge arbeidene.

Rørlegger rekvirert av Lund Boligsameie monterte håndkletørker på bad samt gikk igjennom
alt av rør i leiligheten, og byttet regulatorene på alle radiatorer.
Alle gulv unntatt på soverom er byttet av maleforetningen Fargeriket Teppesalongen Strømmen- gulv type klikkvinyl.

Dette er en arealeffektiv 2-roms leilighet i første etasje, med flere sentrale oppgraderinger utført de siste årene.
Både kjøkken og bad er nylig modernisert, og fra stuen er det utgang til en romslig og solrik balkong.

Entré
Entréen har plass til oppbevaring av yttertøy og sko.

Stue
Stuen har plass til både sofagruppe og en spiseplass. Rommet er enkelt å møblere og har en åpen forbindelse mot kjøkkenet.
Fra stuen er det utgang til en balkong på ca. 9 m².
Her er det god plass til utemøbler, og balkongen vender ut mot borettslagets felles grøntområde.

Kjøkken
Kjøkkenet er oppgradert i 2024.
Det er godt med skap- og benkeplass, samt opplegg for oppvaskmaskin og komfyr.
Rommet har også plass til et lite spisebord ved vinduet.

Soverom
Soverommet har plass til dobbeltseng og er utstyrt med en stor skyvedørsgarderobe med speilfronter.

Bad
Badet ble pusset opp i 2025 og er innredet med dusjkabinett, servant med underskap, speilskap med belysning over, og toalett.
På veggen er det montert elektrisk håndkletørker.

Leiligheten disponerer en bod i kjeller på ca. 4 m² og en bod på loftet.
Loftsboden har et gulvareal på 14 m², hvorav 6 m² er måleverdig areal (BRA-e) og 8 m² har lav takhøyde.

Ingen hvitevarer følger handelen.

Eiendommen har vannbåren oppvarming som varmefordelingssystem, tilknyttet fjernvarme. Leiligheten blir oppvarmet med radiatorer.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest for 3 etg. boligblokk datert 14.11.1962. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger tegninger datert 19.05.2014 for en søknad om innglassing av balkonger.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger fra byggeåret, datert 1959-1961.
Da leiligheten ikke er spesifikt identifisert på tegningene, har det ikke kunnet kontrolleres om dagens bruk samsvarer med det som er godkjent.

Det er uvisst om det er gjort endringer etter at ferdigattest ble gitt, men selger opplyser at det ikke er foretatt endringer i selgers eiertid. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser med unntak av:

Dagboknr 100873, tinglyst 31.01.1986, type heftelse: Pantsettelses erklæring beløp kr 10 000,- til sameiet.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Ifølge sameiets vedtekter er korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 60 døgn årlig ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Sameiets styre skal underrettes skriftlig om alle leieforhold, og orientering om fremleie må sendes styret og forretningsfører innen 6 dager etter inngått avtale.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd F (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten ligger i et veletablert og tilbaketrukket boligområde, samtidig som du har alt Lillestrøm sentrum byr på innen gangavstand. Fra eiendommen spaserer du til Lillestrøm stasjon på et drøyt kvarter, og derfra tar toget deg til Oslo S eller Gardermoen på ca 10 minutter. For daglige ærender er det bare noen få minutters gange til både Coop Prix og Meny Åråsen.

Nærområdet dekker de fleste behov i hverdagen. Flere skoler og barnehager ligger i gangavstand, blant dem Volla skole og Måsan barnehage. Området har også flere treningssentre som Sterkere Trening og EVO Lillestrøm, samt ballplass og Åråsen stadion for sports- og fritidsaktiviteter. De store, grønne fellesarealene mellom bygningene gir en åpen og luftig følelse.

For et utvidet servicetilbud er det under ti minutters gange til Lillestrøm Torv med sine butikker, apotek og Vinmonopol. Ønsker du et enda større utvalg, er Strømmen Storsenter kun en kort kjøretur unna. Dette er et område som kombinerer roen fra et etablert boligstrøk med den enkle tilgangen til byliv og effektive kommunikasjonslinjer.

Veibeskrivelse se Google maps. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Volla skole (1-7 kl.)
Vigernes skole (1-7 kl.)
Kjellervolla skole (1-7 kl.)
Kjeller skole (1-10 kl.)
Sophie Radich skole (8-10 kl.)
Lillestrøm videregående skole
Skedsmo videregående skole

Måsan barnehage (0-5 år)
Sølepytten barnehage (1-5 år)
Volla barnehage (1-5 år)

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 6403,1 kvm som tilhører sameiet. Fellesarealene er opparbeidet med plen, beplantning og sittegrupper.

Det medfølger rett til bruk av en biloppstillingsplass på sameiets fellesareal, som tildeles av styret. Parkering er kun tillatt på oppmerkede plasser. Gjesteplasser er forbeholdt gjester og krever synlig parkeringsbevis. Motorvarmeruttak skal ikke brukes til å lade biler.

Det gjøres oppmerksom på at dagens parkeringsløsning er etablert på sameiets fellesareal, og at parkeringsplassene således ikke eies av den enkelte sameier. Dette medfører at sameiet i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for parkeringsplassen. Sameiet kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Med samtykke fra styret kan en seksjonseier anlegge ladepunkt for elbil og ladbare hybrider ved parkeringsplassen som seksjonen disponerer, eller andre steder som styret anviser. Styret kan bare nekte å samtykke dersom det foreligger en saklig grunn, jf. eierseksjonsloven § 25.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til boligformål i henhold til reguleringsplan med ID 1.0/47, «Reguleringsendring nordre område mellom Alex. Kiellandsgt. og Hovedbanen», som er en del av Lillestrøm byplan fra 1945, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til nyere kommuneplan er deler av reguleringsplanen som omfatter småhusbebyggelse opphevet. Dette berører ikke denne eiendommen, som er regulert til blokkbebyggelse og fortsatt omfattes av planen fra 1945.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Lillestrøm 2015-2026, vedtatt 10.06.2015. Arealbruken er i planen avsatt til bebyggelse og anlegg.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 5 067,- pr. mnd. og inkluderer: kabel-TV, bredbånd, kommunale avgifter, renhold av fellesarealer og øvrige driftskostnader.
Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Fellesutgiftene er fordelt slik:
- Felleskostnader: kr 4 459,-
- Fastgebyr vann og avløp: kr 218,-
- Renhold fellesarealer: kr 168,-
- Bredbånd: kr 222,-

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 2 500,- pr. år. / 1 000 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet bredbånd. Tv-tuner/dekoder medfølger .
Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen frem til 31.12.2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 845 966,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no 

Andel formue er kr 3 300,- pr. 31.12.2025.
Andel fellesgjeld er kr 130 581,91 pr. 02.03.2026.

Total fellesgjeld for sameiet er kr 16 490 503,- pr. 02.03.2026 og lånevilkårene er:

Bank: OBOS-banken AS
Restsaldo pr. 02.03.2026: kr 2 647 582,00
Innfrielsesdato: 30.08.2041
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,45%

Bank: OBOS-banken AS
Restsaldo pr. 02.03.2026: kr 13 842 921,00
Innfrielsesdato: 30.01.2055
Type Rente: Flytende rente
Rente: 6,35%

Mulighet for individuell nedbetaling på hele eller deler av fellesgjeld (IN-lån): Nei.

3 600 000,00 Prisantydning

Omkostninger

90 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
101 040,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 701 040,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos Trøgstad Sparebank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad.

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Svein Reinert Nilsen

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Lund Boligsameie.
- Sameiet består av 105 boligseksjoner.
- Forretningsfører er OBOS Eiendomsforvaltning AS.
- Sameiet er forsikret i Tryg Forsikring, med polisenummer 6603156.

Dugnad må påregnes.
Sameiet har felles vaskeri, sykkelboder og digital adkomstløsning (OBOS Nøkkel).

Dyrehold er tillatt, men ved anskaffelse av dyr skal beboerne i samme oppgang samtykke. Dyreholdet må ikke være til sjenanse for andre beboere. Eier av dyret er erstatningspliktig for eventuelle skader. Ved berettigede, skriftlige klager kan styret kreve dyret fjernet.

Foretatt påkostninger de senere år:
- Oppgradering av sentralvarmeanlegget til bergvarme (2024).
- Rens av radiatorer i de fleste leiligheter (2024).
- Oppgradering av vaskerier med nye tørketromler (2024).
- Forbedret strømkapasitet og økt kapasitet på elbil-ladere (2024).
- Utbedring av tak (2024).

Styreleder informerer om følgende i mail pr 14.04.2026:
Det er ikke planlagt noen påkostninger utover det som er informert om på årsmøtet. Det er ikke planlagt husleieøkning, men husleien vil alltid øke grunnet generell prisøknig på produkter og tjenester.

Alle vinduer samt verandadør i seksjonen skal byttes.

I denne seksjonen har styret planlagt befaring for å se om ventilasjonen er utført iht. vedtektene.
Det kan komme krav fra sameiet i den forbindelse, men inspeksjon er ikke utført pt.

Megler har kopi av budsjett for 2025 og årsregnskap for 2024. Dette kan interessenter få oversendt. Årsresultatet for 2024 var på kr -4 806 276. Sameiets egenkapital var per 31.12.2024 negativ med kr -15 235 582. Negativ egenkapital er vanlig i eierseksjonssameier da verdien av bygget ikke føres i balansen, mens felles låneopptak til vedlikehold føres som gjeld. Budsjettet for 2025 viser et forventet overskudd på kr 532 400.

Styret skal underrettes skriftlig om alle overdragelser. Iht. eierseksjonsloven kan ingen erverve mer enn to boligseksjoner i ett og samme eierseksjonssameie. Forbudet gjelder også ved indirekte erverv, for eksempel gjennom ektefelle, samboer, barn eller selskaper. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.

Sameiet er ikke tilknyttet en sikringsordning. For krav mot en seksjonseier som følger av sameieforholdet, har de øvrige seksjonseierne lovbestemt panterett i seksjonen. Pantekravet kan ikke overstige 2G (to ganger folketrygdens grunnbeløp).

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 30 000,-

Vederlag:
Forsidekarusellen og prospekt RB.no  kr 2 000,-
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,-
Markedsføringspakke   kr 26 300,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse - kr 0,-

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører (selger)  kr 6 725,-
Innhenting av informasjon forretningsfører ca  kr 4 950,-
Tinglysing sikring  kr 545,-

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,-
Boligselgerforsikring Gjensidige Snr - regnes av prisantydning 
Foto ca   kr 5 000,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 60-0120/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Lillestrøm
Adolph Tidemands gate 38, 2000, LILLESTRØM
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR60.26120

Sist oppdatert: 17. april 2026 kl. 17:23