Ødegårdsbakken 5

Ødegårdsbakken 5, 3470 SLEMMESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 240, bruksnummer 16, ideell andel 1/1

Tomten overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutter på tomten.

Dagboknr 405911, tinglyst 07.07.1986, type heftelse:
Rettighetshaver: Det Norske Pitabakeriet AS Løpenr: 1351731. Diverse bestemmelser om leieforhold, overdragelse og forkjøpsrett i leiekontrakt for Pita sentralen AS. Eldre avtale fra den gang det var et bakeri på tomten.

Dagboknr 6309, tinglyst 26.06.1991, type heftelse:
Rettighetshaver: Pita Sentralen AS Org.nr: 950 951 958 LEIEAVTALE Leieforholdet omfatter en frittstående bakeribygning i ett plan samt 1 garasjeplass. Leie kr. 60.000,- pr.år m/rett til regulering. Kan ikke overdras/framleies uten samtykke fra hjemmelshaver/utleier Leieforholdet opphører uten ytterligere oppsigelse den 1.oktober 1995, men utleier kan si opp leieforholdet med 6 mnd. varsel. Forkjøpsrett for leietaker. Forkjøpsretten gjelder ikke dersom utleier overdrar eiendommen til ektefelle, eller til slektninger av utleier i rett opp eller nedadstigende linje, ektefelles første sidelinje til og med barn av søsken. Forkjøpsretten gjaldt kun i leieperioden og er dermed ikke gyldig. Eldre avtaler fra den gang det var et bakeri på tomten.

Servituttene vil følge tomten. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Tomten ligger svært godt til i et veletablert og rolig område i Slemmestad. Området er bebygd med eneboliger og har flere barnefamilier. Fra tomten er det under 5 minutter å gå til nye Kystbyen Slemmestad, hvor det kommer både restauranter og butikker.

Rortunet byr på flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk, blomsterbutikk, vinmonopol, Meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. Det er også gangavstand til skoler, barnehager og sentrum.

Videre kan området tilby fjorden med flotte badestrender, lysløype på Torvbråten med preparerte skiløyper om vinteren, ellers gode turmuligheter om sommeren. Flotte turmuligheter langs kystlinjen. Nærmiljøet tilbyr flere fotballbaner, ballbinge, volleyballbaner, idrettshall samt et aktivt idrettsmiljø i Slemmestad IF.

Slemmestad sentrum med ekspressforbindelser med buss retning Asker/ Oslo samt Drammen. Gangavstand til Slemmestad sentrum eller bussholdeplass langs Sundbyveien. Hurtigbåt fra Slemmestad Brygge til Aker Brygge. Det tar ca. 15 minutter med bil til Asker sentrum som har ytterligere servicetilbud.

Kystbyen Slemmestad er en ambisiøs byutvikling ved Oslofjorden i Asker kommune, som transformerer det tidligere industristedet til et varmt og levende bysentrum. Med nærhet til sjø, marka, kultur og industriarv, skal området romme omkring 1.300 nye boliger, 55.000kvm næringsareal og plass til rundt 2.000 arbeidsplasser. Gjennom levende møteplasser som kulturhus, innbyggertorg, kaféer, butikker og grøntområder ønsker man å skape et tett og pulserende nabolag med fokus på fellesskap og det gode liv.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Slemmestad barneskole og Slemmestad ungdomsskole. Kort vei til diverse private og offentlige barnehager. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, må interessenter selv sjekke med kommunen/barnehager.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Deler av tomtens grensepunkter er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik fra 13 til 1000 cm, se vedlagt kartutsnitt for tomtegrenser. Det er primært ut mot Ødegårdsbakken at grensene er noe uklare og deler av tomten kan være vei.

Kjøper overtar risiko for avviket. 

Eiendommen er tilknyttet privat vei med felles vedlikeholdsansvar. Veien eies av Asker kommune.
Eiendommen kan tilknyttes det kommunale ledningsnettet via private stikkledninger. Kjøper er ansvarlig for opparbeidelse frem til kommunalt nett. For avstand til kommunalt nett, se vedlagte kart.  

Ved tilkobling til ledningsnettet påløper tilkoblingsavgift for vann og avløp i henhold til kommunes gjeldende satser.  Disse er pt for privatboliger
Vann per m2: kr 146 (inkl. mva).
Avløp per m2: kr 146 ( (inkl. mva).
Tilknytningsgebyrene blir beregnet ut i fra bruksareal (BRA) og faktureres ved igangsettingstillatelse.

Eiendommen har vært bebygget med et bakeri tidligere. Dette brant ned og tomten ble ryddet i 2016.
Eiendommen er regulert til 868 kvm nåværende boligbebyggelse, 804 kvm byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav samt 871 kvm byggegrenser, utbyggingsvolum og funksjonskrav og 3 kvm sentrumsformål, fremtidig i henhold til kommuneplan vedtatt 13.06.2023. Samt 18 kvm privat vei, 2 kvm bolig og resten uregulert i henhold til eldre reguleringsbestemmelser datert 16.08.1984

I uregulerte områder avsatt til boligbebyggelse utenfor 100-metersbeltet langs sjø3, skal tiltak unntatt krav om reguleringsplan være i tråd med bestemmelse 14.3 Generelle boligområder.

Iht. kommuneplanen kan eiendommen bebygges med:
I boligområder avsatt som boligkategori GB skal BYA ikke overstige %-BYA = 25 % av tomtens nettoareal.
I beregningen av BYA/BRA skal krav til antall garasjeplasser medtas med 18 m² pr. plass, jf. bestemmelse 8.2 Parkeringsnormen, uavhengig av om garasje bygges eller ikke.
Gesimshøyde tillates inntil 7,0 meter, og mønehøyde tillates inntil 9 meter.
b. For bebyggelse med pulttak og/eller flate tak tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter. Ved
kombinasjon med andre takformer tillates gesimshøyde inntil 7,0 meter.
c. Høyder måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen. Gesimshøyden
skal likevel ikke på noe punkt overstige 8 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng.
Med flate tak menes tak med maksimalt 4 graders takvinkel.

Alle takformer og møneretninger tillates, også der annet er bestemt i reguleringsplan.
Der ikke annet er bestemt i den enkelte reguleringsplan vedrørende
ark/opplett/innhugg/kobbhus i takflaten, tillates dette etablert over tillatt gesims på følgende
vilkår:
a. Innenfor 1/3 av fasadens lengde per takflate
b. Gesimshøyde for ark/opplett/kobbhus tillates inntil 8,0 meter, og skal underordnes
byggets mønehøyde.
Takterrasser4 tillates med inntil 6,5 meters høyde på overkant gulv, og tillates ikke plassert
nærmere nabogrense enn 4,0 meter. For takterrasser4 høyere enn 4,5 meter på overkant gulv,
gjelder følgende begrensninger:
a. Takterrasser og rekkverk til takterrasse må være tilbaketrukket minimum 1,5 meter inn på
takflaten fra gesims. Dette gjelder ikke hvor takterrasse er utformet som innhugg i takflaten
innenfor 1/3 av fasadens lengde per takflate og hvor innhugget er plassert minimum 1,5 m
fra gavlvegg.
b. Samlet areal for takterrasser kan maksimalt utgjøre 40% av bygningens BYA.
Alle høyder måles fra eksisterende terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.

Garasjer/bod/uthus ol
a. Gesimshøyde tillates inntil 3,0 meter, og mønehøyde inntil 5 meter. Gesimshøyden skal
likevel ikke på noe punkt overstige 4 m fra laveste punkt på ferdig planert terreng.
b. Høyder måles fra ferdig planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen.
c. Garasje skal være tilpasset hovedhuset.
Garasjer kan være frittliggende eller integrert i boligen, uavhengig av hva reguleringsplanen
angir. I det tilfellet garasjen er integrert i boligen (én bygning) vil de høydebestemmelser som
gjelder for boligen også gjelde for den del av bygget som utgjør garasje.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser følger vedlagt denne salgsoppgaven.

Kjøper er selv ansvarlig for å skaffe alle nødvendige tillatelser fra kommunen for å bebygge eiendommen, og må selv avklare med kommunen hva som eventuelt vil bli godkjent på eiendommen.

Kjøper må betale tilknytningsavgifter til Asker kommune for vann og avløp i forbindelse med en eventuell byggesøknad. Deretter kommunale avgifter i henhold til kommunens satser og forbruk av vann når en evt bolig er ferdigstilt.

Formuesverdi for 2024 var kr 2 472 300,- ifølge selgers skatteetaten.
Dersom tomten bebygges må kjøper melde inn ferdig bebygget eiendom til skatteetaten.
Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

2 975 000,00 Prisantydning

Omkostninger

74 370,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
75 460,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
3 050 460,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Arve Nygård

Etter nærmere avtale.

Det gjøres oppmerksom på at Selger ikke har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven. Likevel foreligger selgers egenerklæring som Kjøper må sette seg inn i før bud inngis. Eventuelle reklamasjoner må rettes direkte til selger.  

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperforsikring som leveres gjennom Gjensidige. Forsikringen er en fri rettshjelpsdekning i 5 år, dvs at de behandler ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperforsikringen da kostnaden legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på at Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.  
Produktark for Boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven.  
Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0009/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.269

Sist oppdatert: 24. februar 2026 kl. 15:44