Torsrudveien 26

Torsrudveien 26, 3430 SPIKKESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 283, bruksnummer 34, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 229 kvm

BRA-i:
Underetasje: 93 kvm: Gang, vaskerom og 2 soverom. Hybel: stue/kjøkken, soverom og bad.
1. etasje 102 kvm: Entré, toalettrom, gang, bad, omkledningsrom, soverom, stue, spisestue og kjøkken.

BRA-e:
1. etasje 34 kvm: Garasje

Åpent areal:
1. etasje 35 kvm: Terrasse

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 28.01.2026 utført av Anticimex v/Amund Edvin Kjeldsaas . Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Stue med kjøkkeninnredning i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod/disp. rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.  

Bygningen er iht. tilstandsrapporten oppført med støpt gulv mot grunn. Grunnmur av lettklinkerblokker. Bærende konstruksjoner, etasjeskiller av trekonstruksjoner og murkonstruksjoner. Yttervegger av trekonstruksjoner kledd med stående trekledning. Takkonstruksjon av trekonstruksjoner i saltaksform tekket med takshingel. Boligen har entrédør med glassfelter og elektrisk kodelås. Ytterdør i underetasje fra eldre ukjent årstall. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass i kjeller fra 2015 og 2026. Vinduer med karmer av tre, og to-lags glass I 1.etasje fra ca 2003 , byggeår og ukjent årstall. Terrassedør med karmer av tre og 2-lags glass fra ukjent årstall.

Oppvarming med elektrisitet og vedfyring. Naturlig ventilasjon via tilluftsventiler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad 2:
-Bad 1.etg: Fallforhold gulv, grunnet at lokalfall i dusjsonen er mindre enn hva som ideelt anbefales. Tettesjikt, grunnet alder.
-Bad u.etg.: Tettesjikt, grunnet alder. Det er ikke mulig å verifisere om slukmansjett og klemring er benyttet eller om monteringen er korrekt.
-Vaskerom: Helhetsvurdering, grunnet bl.a. alder og slitasjegrad. m.m.
-Kjøkken: Vannrør, grunnet at rørene ikke er plugget mot varerør. Det er ikke montert automatisk lekkasjestopper.
-Kjøkken u.etg: Innredning, grunnet at det er registrert enkelte hakk/merker på overflater.
-U.etg: Overflater vegger, grunnet at veggoverflater i hybel pærer preg av slitasjen. Konstruksjoner, grunnet at det er vegger under bakkenivå som er utlektet fra grunnmuren. Konstruksjonen er lukket og det er ikke kjent hvordan oppbyggingen er utført. Alder på drenering.
-Etasjeskillere: Skjevhetsmåling; Største målte avvik er målt i soverom på 15mm.
-Tekniske anlegg: Vannrør, grunnet alder.
-Yttertak: Tekking, grunnet alder.
-Grunnmur, grunnet at det er registrert stedvis riss og sprekker.
-Drenering, grunnet alder.
-Stikkledninger og tanker: Vann og avløpsledninger (inkl. stikkledninger), grunnet alder og materialvalg.
-Frittstående garasje: Helhetsvurdering.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Det gjøres spesielt oppmerksom på punkter som har fått tilstandsgrad ikke undersøkt:
-Bad u.etg.: Fukt i tilliggende konstruksjoner.
-Tekniske anlegg: Stakeluke. Andre VVS-tekniske anlegg (eksempelvis luft/luft varmepumpe)
-Radon.
-Yttervegger: Fasader inkl. kledning, grunnet at vindskier trenger overflatebehandling.
-Dører, grunnet at åpne og lukkefunksjon fungerte ikke som forventet på ytterdør. Ytterdører i kjeller/underetasje bærer preg av høy slitasjegrad.
-Yttertak: Skorsteiner over tak.
-Grunnmur: Byggegrunn. Fundamenter.
Se utfyllende tekst i rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette. 

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger opplyser i egenerklæringsskjema om at:
-(2009) Badet i kjeller ble bygget på dugnad, sammen med fagperson, dog som en vennetjeneste. Faglært har hatt oppsyn med alt Rørleggerarbeid ble utført av firma Støyl VVS. Elektrikerarbeid ble utført av Askestad Aas Elektro AS Badet ble bygget sammen med faglært, og er forskriftsmessig utført. Vegger er dekket med baderomspanel og gulv er lagt med membran iht. forskrift.
-(2010) Hele badet i 2. etasje ble ribbet ned og bygget opp på nytt. Dette arbeidet ble utført av Arne Helgerud AS Rørleggerarbeid ble utført av Støyl VVS Elektrikerarbeid ble utført av Askestad Aas Elektro AS.
-Ifølge tidligere egenerklæring fra forrige eier og boligtaksrapport fra kjøp, så er tak byttet i 1994 og i 2007. Hvem detter er utført av vites ikke, men ifølge tidligere eier, er det utført av faglært. Vinduer er også byttet iht. boligsalgsrapport, i 2 etasje. Vinduer i kjeller ble byttet ut i 2015 og 2026.
-Vinduer på alle 3 soverom i kjeller er byttet til større vinduer, for lovlig rømningsvei.
-El-anlegg bad kjeller i 2009 - utført av faglært
-El-anlegg bad 2. etg i 2010 - utført av faglært
-El-anlegg nytt kjøkken og stue/gang i 2013 - utført av faglært.
-Ny 20A kurs til kjeller i 2015 - utført av faglært.
-Nytt el anlegg soverom og gang kjeller i 2025 - utført av faglært.
-Bytte av hovedsikringer og opplegg el bil lader i 2025 - utført av faglært.
-Røropplegg bad kjeller i 2009 - utført av faglært.
-Røropplegg bad 2. etg. i 2010 - utført av faglært.
-Reparasjon av klosett og utekran i 2009 - utført av faglært.
-Montering av varmtvannsbereder kjeller og kjøkkenkran med avstopping for oppvaskmaskin i 2009 - utført av faglært.
-Opplegg til nytt kjøkken kjeller i 2015 - utført av faglært.
-Nytt kjøkken i 2 etg. og alt av røropplegg der i 2013 - utført av faglært.
-Kjøp av 2 varmepumper, 1 til hver etasje i 2009 + montering av disse.
-Flytting av varmepumpe i kjeller fra nordøst vegg til sørvest vegg i 2015 - utført av faglært.
-Kjøpt ny peisovn i stue, ble montert av fagfolk.
-Ferdigattest for bruksendring på 3 soverom i underetasje foreligger, brukstillatelse på opprinnelig hus fra 1983.
Se utfyllende tekst i skjemaet. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Entré:
Praktisk entré med plass til å henge fra seg yttertøy og eget separat wc/toalettrom.

Kjøkken:
Pent og velutstyrt kjøkken fra 2013 med delvis åpen løsning mot stue. Kjøkkenet har over- og underskap i slette fronter med godt av oppbevaringsplass til det man skulle trenge og benkeplate av laminat. Det er integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin, mikrobølgeovn og kjøleskap samt. montert glassplate mellom kjøkkenbenk og overskap ved oppvaskkum og platetopp. Kjøkkenet har også en praktisk barløsning mot stuen.

Stue:
Stuen er stor og romslig med god plass til sofagruppe og spisestue hvor du kan samle hele familien. Det er montert en peisovn i sentralt i rommet som er god å ha på kaldere dager. Det er store vindusflater som lyser opp rommet, og utgang til en sydvendt terrasse på 35kvm.

Bad:
Pent flislagt bad fra 2010 med gulvvarme og malt panel i himling. Det er innredet med gulvstående servantinnredning med skuffer,speil med overlys, dusjnisje med glassvegg og vegghengt dusjarmatur samt. gulvstående toalett. Ved entréen er det et lite toalettrom/wc som er innredet med vegghengt servantinnredning med dør og gulvstående toalett.

Vaskerom:
Praktisk vaskerom med gulvflate med betonggulv, veggflater med malt murpuss og takplater i himling samt. opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Soverom hoveddel:
I hoveddelen av boligen er det total 4 soverom hvorav 2 i underetasjen og 2 i 1. etasje. Hovedsoverommet ligger i 1. etasje og er romslig med god plass til dobbeltseng og ønsket møblement. Soverom 2 har tilknytning til hovedsoverommet og badet, og brukes i dag som garderoberom. Soverom 3 og 4 ligger i underetasjen og er begge av god størrelse med plass til dobbeltseng og kommode/garderobe. Soverom 4 brukes i dag som kontor.

Uteområde:
Utgang fra stuen til stor og delvis overbygget terrasse på 35kvm med gode solforhold. Det er god plass til grill og ønsket utemøblement. Den overbygde delen har tett sidevegg som gjør det ekstra lunt og koselig.

Del som leies ut:
Den delen av boligen som leies ut består av stue med kjøkken, bad og 1 soverom. Det gjøres oppmerksom på at stue/kjøkken er byggemeldt som bod og ikke godkjent til varig opphold. Se punkt ferdigattest, kjøper overtar ansvar og risiko for dette videre.

Romslig stue med kjøkkenhjørne. Kjøkkenet er innredet med over- og underskap i slette fronter og benkeplate av laminat. Det er frittstående kjøleskap, komfyr og oppvaskmaskin. Stuen har plass til sofaløsning med tv og et mindre spisebord.

Soverommet er av god størrelse med plass til dobbeltseng og kommode/garderobe.

Badet har flislagt gulv med gulvvarme, våtromsplater på vegg og panelbord i himling. Det er innredet med vegghengt servantinnredning med skuffer og speil med overlys. samt vegghengt møblement ved speil for ekstra oppbevaring. Det har dusjkabinett med dusjarmatur, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin/tørketrommel.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
TV og bilder følger ikke med.
Kjøleskap, mikro, oppvaskmaskin, stekeovn og platetopp medfølger.

Boligen oppvarmes med elektrisitet og vedfyring. Det er varmekabler på begge bad og i entré. Det er peisovn i stuen i 1. etg og montert varmepumpe ved spisestuen i 1. etg og i stuen i den delen av boligen som leies ut. Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 25.11.1983. Tillatelsen er gitt på følgende vilkår:
1. Oppsetting av balkong.
2. Pipe må pusses.
3. Pussing av vegger, innsetting av dører og oppsetting av trapp i kjeller gjenstår.
4. Pussing av grunnmur over terreng.
5. Trapp for inngangsparti må monteres. Utføres i varig materiale.
6. Montering av fast takstige eller trinn av varig materiale nær pipe.
7. Husnummerskilt skal oppsettes og plasseres på et lett synlig sted fra veien. 

I henhold til selger er punktene utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.

Det ble gitt ferdigattest på bruksendring av alle 3 soverommene i underetasjen den 25.02.2026.
Det foreligger ikke brukstillatelse eller ferdigattest på garasjen. Det foreligger dog godkjente byggetegninger på denne datert 25.09.1987.

Stue med kjøkkeninnredning i underetasjen er opprinnelig byggemeldt som bod/disp. rom jf. byggetegninger og er ikke godkjent til varig opphold. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent av kommunen. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som bod/midlertidig oppbevaring. 

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre. 

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven. 
 

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser.

Det er tinglyst følgende servitutt på eiendommen.
Dagboknr 405607, tinglyst 03.08.1983, type heftelse: Div. bestemmelser om ledninger.
Kjøper må akseptere at det strekkes elektriske ledninger, telefon og TV-ledninger over tomten, såvel luftledninger som jordkabel. Likeledes må kjøperen samtykke i vann- og kloakkledninger, samt elektriske kabler som ligger i grunnen, og at ledningenes eier har rett til å reparere og etterse disse. Ledningene må ikke overbygges. Med flere bestemmelser.
Servitutten vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter. 

Den del av boligens underetasje som er innredet som en utleiedel er ikke godkjent til varig opphold eller som separat boenhet av kommunen. Soverom er godkjent til varig opphold. Konsekvensen ved søknad kan være at rommet ikke godkjennes som varig opphold og at rommet da må brukes som  bod/midlertidig oppbevaring og dermed heller ikke kan leies ut. Kjøper overtar alt ansvar og risiko for dette videre.

Det gjøres oppmerksom på at det er krav til forsvarlige radonnivåer ved utleie. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Eiendommen ligger i et meget barnevennlig og rolig boligområde på Spikkestad med gangavstand til togstasjon, skoler, barnehage, marka m/lysløype og flott skiterreng.

Du har også lett tilgang til idrettsanlegg med et bredt spekter av aktiviteter fra ROS IL, marka med fine turstier og Kjekstad 18 hulls golfbane. Flere fiskevann i Kjekstadmarka. Dette er et perfekt sted for barnefamilier som liker å være ute i naturen.

Med bil tar det bare noen minutter å komme til Røykenbadet som åpnet i januar 2017. Her finner du flere basseng, treningssenter, klatrevegg, frisør og tannlege. Få min kjøring til Lahellholmen og Engersand med flotte bademuligheter

I Slemmestad, en kort kjøretur unna, ligger Rortunet kjøpesenter. Her finnes flere klesbutikker, apotek, sport, interiørbutikk blomsterbutikk, vinmonopol, meny, optiker med mer. I tillegg til kjøpesenteret finnes også servicetilbud i form av tre bensinstasjoner, Rema 1000 med post i butikk og flere matbutikker. I gamle Slemmestad sentrum, finnes det frisør, bakeri/ café og et par serveringssteder. Dette ligger nå i en brakkelandsby. Gamle Slemmestad/ kystbyen Slemmestad er under omfattende utbygging med flere leiligheter og næringslokaler, noe som gjør Kystbyen Slemmestad til et av de største utviklingsprosjektene i området.

Det er gode kollektivmuligheter til Drammen, Asker og Oslo med buss og tog. Med bil tar det ca.15 minutter til Drammen, ca. 20 minutter til Asker og ca. 40 minutter til Oslo

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Spikkestad barne- og ungdomsskole. Flere offentlige og private barnehager i nærområdet.
Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Enebolig med dobbelgarasje beliggende i Spikkestad, Asker kommune. Tomt opparbeidet med diverse beplantning, prydbusker, plenområder og gruslagt gårdsplass.

Parkering i dobbelgarasje med el-bil lader på husvegg. Ellers plass til ekstra biler i gårdsplassen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei via privat stikkvei med felles vedlikeholdsansvar.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til 828kvm Nåværende boligbebyggelse og 828kvm brann-/eksplosjonsfare i henhold til kommuneplan for Asker datert 13.06.2023.

Eiendommen er regulert til 828kvm Boliger i henhold til reguleringsplan Torsrudfeltet datert 23.05.1985 med tilhørende reguleringsbestemmelser datert 25.01.1982. 

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 23 699,- for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Det tas forbehold om at kommunen kan justere gebyrene i løpet av året.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 23 250,- pr. år. / 20 000 kwh. pr. år. 
Velavgift er kr 400,- pr. år.
Boligen er tilknyttet Viken fiber som leverandør av kabel-tv og har avgift på kr 1 477,- pr. mnd for 500/500. Det medfølger 1 Tv-tuner/dekoder. Telenor har også lagt fiber helt frem til boligen.
Boligen er ikke tilknyttet alarmselskap.
Privat brøyting for stikkvei ca kr 3-4000,- per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen for perioden d.d-31.12.2026, og denne er pt på kr 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Formuesverdi for 2024 var kr 1 700 934,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 803 737,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

5 790 000,00 Prisantydning

Omkostninger

144 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
165 740,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
5 955 740,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Ine Kulberg

Etter nærmere avtale. Kunden som leier i underetasjen er under oppsigelse og flytter ut til 01.07.2026. Blir det overtagelse før oppsigelsestiden utløper plikter kjøper å tre inn i selgers leiekontrakt og overtar ansvar og risiko med leieboer.

Boligen er tilknyttet Torsrud Velforening.

Det ble i 2025 opprettet eget veilag, da boligen har privat stikkvei, som heter Torsrud veilag. Det betales ca kr 3-4000,- per år for privat brøyting.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Fastpris: 72 500,-

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00
Visninger pr stk  kr 4 500,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig kommer evt i tillegg - kr 20 625,00
Valgfri boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning 5,71 promille  

Oppdragsnummer 16-0003/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.263

Sist oppdatert: 01. april 2026 kl. 12:01