Åsterudkroken 18

Åsterudkroken 18, 1344 HASLUM
Kommunenummer 3201, gårdsnummer 1, bruksnummer 952

Totalt bruksareal BRA: 295 kvm

BRA-i:
Enebolig:
Underetasje 149 kvm: Entré, to ganger, bod, bad, badstue, toalettrom, to soverom, to rom benyttet som soverom og tilliggende garasje.
1. etasje 96 kvm: Kjøkken, grovkjøkken, stue/spisestue, bad og soverom.
Loftsetasje 34 kvm: Rom benyttet som loftstue og rom benyttet som soverom.

BRA-e:
Underetasje 16 kvm: Tilliggende bod med tilstøtende vegg.

Åpent areal:
1. etasje 37 kvm: To verandaer.

Loftsetasjen over garasje har et totalt gulvareal (GUA) på 42 kvm, men grunnet skråtak/lav takhøyde er kun 34 kvm av arealet måleverdig som bruksareal. De delene av arealene som har lav himlingshøyde (ALH) utgjør 8 kvm.

De byggemeldte tegningene stemmer ikke med dagens bruk. Se pkt. ferdigattest for nærmere informasjon.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 16.03.2026 utført av Anticimex AS v/Ståle Gran Skøien. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Bygningen er iht. tilstandsrapport en enebolig oppført i 1990, med tilbygg fra 2023 og ukjent årstall. Boligen er over to plan samt loftsetasje. Bærende konstruksjoner, skillende dekker og grunnmur er av betong- og trekonstruksjoner samt lettklinkerblokker, og det er støpt gulv mot grunn. Fasadene er utført i liggende trepanel samt sprøytemur. Yttertaket er en saltakskonstruksjon i tre, tekket med takstein fra byggeåret, med undertak av sutaksplater. Renner, nedløp og beslag er av metall. Vinduer og takvinduer har karmer av tre og PVC med 2- og 3-lags glass fra 2024, 2023, 2022, 2013 og byggeår. Entrédøren fra 2024 har felt av glass og kodelås, og balkongdører har karmer av tre og PVC med glass fra samme tidsperiode som vinduene. Innvendige dører er profilerte og slette. Det er en veranda på 11 m² med utgang fra kjøkken og en delvis takoverbygget veranda på 26 m² med utgang fra stue/spisestue. Skorsteinen er fra byggeår, med ildsteder i underetasje og 1. etasje.

Tilliggende garasje er oppført i tre- og betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker. Vegg- og himlingsflater er av bygningsplater, og garasjen har elektriske leddporter av tre.

Tilliggende bod under veranda er oppført i betongkonstruksjoner samt lettklinkerblokker, med en plassbygd dør.

Det elektriske anlegget har sikringsskap med automatsikringer plassert i gangen. Anlegget er delvis skjult og delvis åpent. Eier opplyser at ufaglærte har utført arbeid på anlegget, og det er ikke fremlagt samsvarserklæring. Det er observert løse kabler, og spenningsførende deler i sikringsskapet og andre steder er ikke sikret mot berøringsfare.

Boligen har tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt. Godkjent slukkeutstyr mangler.

Det gjøres spesielt oppmerksom på at følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 3 (TG3) — Store eller alvorlige avvik:

Våtrom
- Bad 1.etasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Baderomstapet viser tydelige tegn til slitasje, stedvis svelling og andre lignende symptomer. Det observeres tydelige riss/sprekker i gulvfliser. Det registreres motfall rundt sluket og på gulvflater utenfor sluksonen. Vanntett sjikt har en alder som erfaringsmessig tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Grunnet plassering av dusjkabinett er det ikke mulig å foreta en fullgod undersøkelse av sluket. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluk under dusjkabinett er ikke lett tilgjengelig for rengjøring. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte mindre skader. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå ved hulltaking. Det foreligger lite informasjon om arbeidet, og utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse. Prisanslag over 300 000 kr.
- Bad underetasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere våtrommet med en samlet helhetsvurdering. Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger inne i dusjsonen. Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig. Det er uklart om det er benyttet vanntett sjikt. Eventuelt vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er svært usikker. Det observeres rustproblematikk på skruene i klemringen. Vannrør, deler av avløpsrør samt sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Sluket er isolert inne i dusjsonen. Våtrommet har kun naturlig ventilasjon. Det ble ikke registrert forhøyet fuktnivå ved hulltaking. Det foreligger lite informasjon om arbeidet, og utførelsen bærer ikke preg av faglig god utførelse. Prisanslag over 300 000 kr.

Kjøkken
- Grovkjøkken - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere kjøkkenet med en samlet helhetsvurdering. Enkelte veggflater fremstår som noe uferdig. På bakgrunn av alder og observerte symptomer vurderes det vanntette sjiktet (gulvbelegg) til å være utett. Vannrør, avløpsrør og sluk har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Innredningen bærer preg av slitasje og enkelte skader. Prisanslag fra 100 000 - 300 000 kr.

Etasjeskiller og gulv på grunn (skjevhetsmåling)
- Loftsetasje over garasje: I rom benyttet som loftstue er det målt lokale høydeforskjeller opptil 13 mm. I rom benyttet som soverom er det målt lokale høydeforskjeller opptil 27 mm. Stikkprøvene har avdekket vesentlige/merkbare skjevheter i rom benyttet som soverom. Årsak er vurdert til å kunne være funksjonssvikt i den underliggende konstruksjonen eller setninger. For sjablongmessig prisanslag, se punkt "Grunnmur og fundamenter"

Yttervegger inkl. fasader
- Fasader og konstruksjoner av mur, betong og lignende: Sprekkdannelser observeres mellom vegger til bod under veranda. Eksakt årsak er ukjent, men forholdet tyder på setninger eller bevegelser i grunnen. For sjablongmessig prisanslag, se punkt "Grunnmur og fundamenter"

Vinduer og ytterdører
- Takvinduer: Gjelder takvinduer i loftsetasje over garasje. Takvinduenes tilstand tyder på at levetiden er passert. Det er registrert slitasje, skader og andre tegn på funksjonssvikt. Sjablongmessig prisanslag: kr 100 000 - 300 000,-.

Balkonger
- Helhetsvurdering (Veranda fra stue/spisestue): Det er valgt å vurdere verandaen med en samlet helhetsvurdering. Det observeres tydelige tegn til sprekker i flere gulvfliser. Rekkverket har i sin helhet betydelig slitasje, og det er registrert skader/råteskader. Verandaen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende areal, og det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i tettesjiktet. Det observeres fuktinntrengning i underliggende bod. Sjablongmessig prisanslag Kr 100 000 - 300 000,-.

Grunnmur, fundament
- Grunnmur og fundament: Tydelig sprekkdannelse observeres på grunnmuren ved bod under veranda, samt på gulv i utvendig bod. Forholdet vurderes å tyde på setningsskader.
Sjablongmessig prisanslag: kr over 300 000,-.

Andre byggverk
- Bod under veranda - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere bygningen med en samlet helhetsvurdering. Verandaen er vurdert å utgjøre tettesjikt mot underliggende bod, og det er gjort observasjoner som tyder på pågående lekkasjer og funksjonssvikt i tettesjiktet. Det observeres fuktinntrengning i bod. Det er påvist avleiring av salt- og kalkutslag på grunnmur/gulv mot grunn. Tydelig sprekkdannelse observeres på gulv, noe som vurderes å tyde på setningsskader. Sjablongmessig prisanslag Kr 50 000 - 100 000,-.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Toalettrom
- Vannrør: Vannrør (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Avløpsrør: Avløpsrør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Tekniske anlegg
- Vannrør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens vannrør av kobber og glødde kobber rør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Opplysningen omfatter de deler av rørsystemet som ikke er nevnt og vurdert under andre punkter i rapporten.
- Avløprør (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Boligens avløpsrør fra byggeår (og tilhørende komponenter) har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Det har ikke vært mulig å verifisere hvilken løsning som er valgt for lufting av avløpssystemet. Opplysningen omfatter de deler av rørsystemet som ikke er nevnt og vurdert under andre punkter i rapporten.
- Varmtvannsbereder: Gjelder varmtvannsbereder i grovkjøkken. På bakgrunn av berederens alder vurderes det at fremtidig funksjon er usikker.

Andre rom
- Ventilasjon: Enkelte tilluftsventiler i vinduer er blokkert av foringer/omramminger, noe som påvirker ventilasjonen negativt.

Rom under terreng
- Ventilasjon: Enkelte tilluftsventiler i vinduer er blokkert av foringer/omramminger, noe som påvirker ventilasjonen negativt.
- Kontroll i lukkede konstruksjoner: Fuktmåling med pigg i treverk er ikke utført, grunnet ingen tilgang til trevirke ved hulltaking. Grunnmuren er vurdert til å være oppført som multimurlignende konstruksjon, noe som erfaringsmessig er en type grunnmurskonstruksjon med høy risiko for skjulte fuktskader grunnet konstruksjonens oppbygning.

Loft - innredet - Over garasje
- Konstruksjonsoppbygging: Etasjens skråtak er i praksis en lukket konstruksjon, men det er gjort observasjoner av konstruksjonsoppbygningen fra trappegang. Disse observasjonene tyder på ufagmessig oppbygning. Vurderingen baseres på de delene av konstruksjonen som lot seg visuelt kontrollere.
- Statikk og bærekonstruksjon: Takets konstruksjoner har synlige nedbøyninger.

Loft - uinnredet / kaldt loft - Hoveddel
- Synlige overflater (taktro, vegger, gulv, o.l): Misfarging observeres stedvis på undertak, noe som tyder på negativ påvirkning av fukt. Det ble likevel ikke målt høye fuktnivåer i berørte materialer i området. Fuktinnholdet i treverket ble målt til 17 vektprosent.
- Skadedyr og fuktkrevende insekter: Spor etter gnagere/mus er observert. Forhold, årsak, konsekvens, og eventuelle forslag til tiltak er kun beskrevet under avsnittet om "skadedyr".

Loft - uinnredet / kaldt loft - Over garasje
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere boligens uinnredede loft med en samlet helhetsvurdering. Kaldtloftet samt arealer bak knevegger lot seg ikke undersøke grunnet manglende tilkomstmulighet.

Spesialrom
- Badstue - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere rommet med en samlet helhetsvurdering. Det er observert utskillelse av harpiks, som kan bli svært varm ved bruk av badstuen. Det er registrert misfarging på veggens overflatemateriale mot grunnmur. Rommets vegger er hovedsakelig en lukket konstruksjon, som erfaringsmessig betraktes som fuktrisikokonstruksjoner. Vannrør av kobber har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. For å ta badstue i bruk igjen må det påregnes oppgraderinger.

Innvendige trapper
- Tilstand: Trappene bærer samlet sett preg av aldersrelatert slitasje og enkelte skader.

Skadedyr og fuktkrevende insekter
- Gnagere: Det observeres spor, samt foreligger opplysninger fra huseier om tidligere observasjoner av mus på loft. Ytterkledningen mangler stedvis tilstrekkelig gnagersikring, noe som vurderes som en sannsynlig inntrekksvei.

Yttervegger inkl. fasader
- Ytterkledning (fasademateriale, vannbord, utvendig listverk, o.l.): Det registreres stedvis manglende kledning, omramminger rundt vinduer og dører samt hjørnebord på befaringstidspunktet.
- Gnagersikring: Deler av ytterkledningen mangler tilstrekkelig gnagersikring. Gnagersikringen som er etablert bærer stedvis preg av egeninnsats/ufagmessig utførelse. Sett i sammenheng med at det er registrert tegn på gnagere inne i boligen, vurderes det at enkelte åpninger bak kledningen kan være en mulig inntrekksvei.

Vinduer og ytterdører
- Vinduer og omramming: Gjelder vinduer fra byggeår. Enkelte vinduer viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.
- Ytterdører og omramming: Gjelder balkongdør i stue/spisestue. Balkongdør viser begynnende tegn til slitasje på overflatebehandling, og har en alder der fremtidig funksjon vurderes som usikker.

Yttertak
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere yttertaket med en samlet helhetsvurdering. Taket er ikke fysisk inspisert grunnet sikkerhetsmessige forhold. Taktekkingen viser tegn til slitasje, elde og enkelte mindre overflateskader, og har nådd en alder og tilstand der fremtidig funksjon vurderes som usikker. Det er gjort observasjoner som kan tyde på funksjonssvikt i deler av undertaket, med stedvise fuktmerker på loft. Takrenner og nedløp viser stedvis begynnende tegn til slitasje, elde og mindre skader. Snøfangerutstyr er ikke etablert. Fotbeslaget rundt skorsteinen viser tegn til slitasje og elde.

Drenering
- Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere dreneringen med en samlet helhetsvurdering. Drenering har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker. Terrenget rundt boligen har stedvis lite fall, og det registreres enkelte områder med fall inn mot grunnmuren. Grunnmurens utvendige fuktsperre er ikke avsluttet med beslag/topplist. Vann fra yttertaket er stedvis ikke ledet vekk fra bygningen i tilstrekkelig grad.

Stikkledninger og tanker
- Utvendige vannledninger: Utvendige vannledninger har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Utvendige avløpsledninger: Utvendige avløpsrør har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.

Andre byggverk
- Garasje - Helhetsvurdering: Det er valgt å vurdere garasjen med en samlet helhetsvurdering. Bygningsdelen viser tegn til skjevheter. Innvendige flater viser tegn til slitasje og elde. Det er lagret en del gjenstander i garasjen, noe som begrenser inspeksjonsmuligheten. Portene viser tegn til slitasje og begynnende tegn på skader/nedsatt funksjon.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Mekaniske ventilasjonsanlegg (utover det som nevnes under andre sjekkpunkter): Mekanisk ventilasjonsaggregat er ikke tilkoblet. Forholdet er ikke videre undersøkt.

Yttervegger inkl. fasader
- Lufting av ytterkledning: Gjelder deler av kledning ved garasje. Det er ikke mulig å kontrollere om ytterkledningen har tilstrekkelig lufte- og drensspalte, ettersom det aktuelle inspeksjonsområdet er skjult av andre bygningsdeler.

Forstøtningsmur
- Tilstand: Påbegynt forstøtningsmur er ikke tilstandsvurdert da muren ikke er ferdigstilt på befaringstidspunktet.

Helse, miljø og sikkerhet

Innvendige trapper
- Rekkverk og håndløper: Trappen opp til rom benyttet som loftstue har ikke fullstendig håndløper på begge sider. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Balkonger
- Rekkverkshøyde og lysåpninger (Veranda fra stue/spisestue): Rekkverkshøyden på verandaen med utgang fra stue/spisestue er målt til 0,47 - 0,94 meter. Dette er lavere enn dagens krav og utgjør en sikkerhetsrisiko.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Selger opplyser om feil fall mot sluk på bad. Det har vært fukt fra et takvindu, som ble byttet i 2024. I 2023 ble inngangsdøren flyttet ut av faglært. I 2024 ble det lagt nytt el-opplegg til kjøkken av faglært.
To peiser er fjernet og erstattet med vedovner. Det har vært mus på loft, og musebørste/musebånd er lagt rundt huset. I 2021 ble det laget et soverom over garasjen, og i 2023 ble en del av garasjen gjort om til oppholdsrom, begge deler utført av faglært.

Setning:
Det er også opplyst om setningsskader i grunnen. Tiltak som er utført: det ble gravd ut jekkepunkter langs fundamentet på huset. I tillegg ble det gravd ned til fjell på baksiden ved uteboden. Jekkepunktene ble støpt og resterende betong ble lagt i det utgravde hullet. Huset ble jekket opp 5-6 cm, deretter ble det lagt inn stålstøtter ved hvert av jekkepuntene før det ble støpt. Før støp av plate på mark ble armeringsjern Ø25mm ført inn under fundamentet. Oktober 2024 ble parkett og sponplater revet og bjelkelaget rettet opp i stue og kjøkken. Det er ikke påvist setninger etter dette, da gulvene har fått tg1 målt av takstmann april 2026. Ekstra tiltak er ny støp under huset med spesialbetong levert av unicon. Dette ble utført igjennom kjerneborrede hull inne i huset. Det ble så avrettet og lagt nytt laminatgulv.

Følgende moderniseringer er foretatt de senere år:

2024:
- Ny entrédør med felt av glass og kodelås
- Utskifting av balkongdører, vinduer og takvinduer
- Ny varmtvannsbereder på ca. 120 liter installert i badstue
- Oppgraderinger av det elektriske anlegget, inkludert nytt elopplegg til kjøkken

2023:
- Ny kjøkkeninnredning med glatte fronter, benkeplater i kompositt, integrerte hvitevarer og komfyrvakt
- Tilbygg

Ifølge selgers egenerklæring er følgende arbeid utført:

2024:
- Utbedring av setningsskader i grunnen, inkludert graving av jekkepunkter, støping av fundament, innlegging av stålstøtter, retting av bjelkelag i stue og kjøkken, samt ny støp under huset og nytt laminatgulv

2023:
- En del av garasjen ble gjort om til oppholdsrom (utført av Tore Andskog)

2021:
- Laget soverom over garasjen (utført av Tore Andskog)

Dette er en enebolig som har gjennomgått betydelige oppgraderinger de siste årene, inkludert et nytt kjøkken og nye gulv i de fleste rom. Boligen strekker seg over tre plan og byr på en fleksibel planløsning med god plass for en stor familie. Noen av boligens rom, som bad og grovkjøkken, er fra byggeåret og gir en ny eier mulighet til å sette sitt eget preg.

Underetasje:

Entré:
Det nye inngangspartiet fra 2023 ønsker velkommen inn i en lys entré med gulvvarme. Her er det plass for å henge fra seg yttertøy før man beveger seg videre inn i boligen.

Gang og kjellerstue:
Fra entréen leder en gang med gulvvarme videre inn i etasjen. Underetasjen har en egen stue med en plassbygd sittebenk og en vedovn som gir varme og hygge. Rommet har også en varmepumpe.

Soverom og innredede rom:
Underetasjen inneholder boligens soveromsavdeling. Her er det to soverom og ytterligere to innredede rom som i dag benyttes som soverom. Rommene gir fleksibilitet for familien til å innrede etter egne behov, enten det er som soverom, kontor eller lekerom. Ett av rommene har gulvvarme.

Bad, badstue og toalettrom:
Badet i underetasjen har gulvvarme og dusj på gulv med glassdør. Badet er fra byggeår og har et oppgraderingsbehov. I tilknytning til badet ligger en badstue som er klargjort for ny ovn, og en ny varmtvannsbereder fra 2024 er installert her. Etasjen har også et separat toalettrom. Hovedstoppekranen er plassert på badet.

1. etasje:

Stue og spisestue:
En trapp leder opp til boligens hovedetasje. Stuen er et stort og lyst rom med plass til både en romslig sofagruppe og en egen spisedel. En ny vedovn er installert, og en varmepumpe bidrar til jevn temperatur. Et nytt takvindu fra 2024 og en rekke vinduer gir godt med dagslys. Fra stuen er det utgang til en stor, delvis takoverbygget veranda.

Kjøkken:
Kjøkkenet er nytt fra 2023 og levert av Aubo. Innredningen har glatte, grå fronter og en slitesterk benkeplate i kompositt med planlimt kum. Alle hvitevarer er integrerte, inkludert kjøleskap, oppvaskmaskin, komfyrer i høyskap og en induksjonstopp med komfyrvakt. Det er godt med arbeidsflate og oppbevaringsplass. Rommet har plass til en spiseplass og har utgang til en egen veranda.

Grovkjøkken:
I tilknytning til kjøkkenet ligger et praktisk grovkjøkken fra byggeåret. Rommet har egen innredning med vaskekum, opplegg for vaskemaskin og en varmtvannsbereder. Dette rommet har et oppgraderingsbehov.

Soverom:
Denne etasjen har ett soverom.

Bad:
Badet i første etasje er fra byggeåret og har gulvvarme og dusjkabinett. Badet har et oppgraderingsbehov.

Loftsetasje over garasje:

Loftstue og innredet rom:
Over garasjen er det en egen loftsavdeling med skråtak og takvinduer. Arealet er innredet med en loftstue og et separat rom som i dag benyttes som soverom. Takhøyden er lavere her, noe som gir en lun atmosfære.

Veranda fra stue/spisestue:
Den store verandaen på 26 m² er delvis takoverbygget og har en murt utepeis. Her er det god plass til både sittegruppe og spisebord. Verandaen har et omfattende vedlikeholdsbehov.

Veranda fra kjøkken:
Fra kjøkkenet er det utgang til en veranda på 11 m².

Det gjøres oppmerksom på at enkelte rom i boligen har endret bruk og planløsning sammenlignet med originale byggetegninger. Dette gjelder blant annet rom i underetasjen samt tilbygg knyttet til tidligere carport/sykkelplasser, som i dag er innredet til blant annet oppholdsrom, soverom og garasje. Utfyllende informasjon om avvik og dokumentasjon fremgår under punktet om ferdigattest og byggetegninger.

Overflater:

Gulv: Laminat og teppe. Fliser på bad og toalettrom.
Vegger: Malte flater, panel, MDF-panel, tapetserte flater og sparklede flater.
Himling: Malte flater, himlingsplater og panel.

Lagring:
Boligen har en innvendig bod i underetasjen. I tillegg er det en tilliggende bod under verandaen og en dobbelgarasje med elektriske leddporter.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet Byggemåte i salgsoppgaven.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Medfølger salget:
Integrerte hvitevarer og kjøleskap på grovkjøkken.

Oppvarming med elektrisitet, ildsteder og varmepumper. Varmepumper er plassert i 1. etasje og underetasje. Ildsteder er plassert i underetasje og 1. etasje. Det er gulvvarme på bad i 1. etasje, på bad i underetasje og stedvis gulvvarme i rom under terreng.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen ut 2026, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Boligen er oppført i 1990. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse for enebolig med carport ble gitt 28.02.1990. Tillatelsen var gitt med pålegg om at gjenstående arbeider måtte være utført innen 15.06.1990. Det er ikke dokumentert at påleggene er etterkommet. Dokumentet kan fås ved henvendelse til megler.

Følgende gjenstående arbeider og pålegg ble gitt i den midlertidige brukstillatelsen:
1. Reviderte plan- og fasadetegninger i 2 eksemplarer må sendes inn til godkjenning, jfr. byggeforskrift kap. 14:4.
2. Forskriftsmessig husnummerskilt må settes opp, jfr. plan- og bygningslovens § 105 og kommunestyrevedtak av 25. april 1967.
3. Bygget må utstyres med husbrannstige. Stigen skal rekke til øverste vindu og over takskjegg, jfr. byggeforskrift 49:333.
4. Det må anbringes nødvendig antall røykvarslere i bygningen, jfr. byggeforskrift kap. 31:4.
5. Avkjørselen må ferdigstilles, jfr. vår approbasjon av 6.jan.1989.
6. Røykpipen må ferdigstilles, jfr. byggeforskrift kap. 49.
7. Terrassen må avstenges inntil forskriftsmessig rekkverk er oppsatt.
8. Garasjetilbygget må ferdigstilles.

Det gjøres oppmerksom på at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven § 21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan- og bygningsloven.

Endringer fra originale plantegninger – underetasje:
Det foreligger avvik mellom originale plantegninger og dagens planløsning i underetasjen. Soverommet ved siden av boden er opprinnelig godkjent som bod. Dagens bad og badstue var også opprinnelig disponert som bod. Kjellerstuen er delvis utvidet sammenlignet med tegningene, og deler av arealet var tidligere angitt som vinterhage. Entréen er utvidet i forhold til opprinnelige tegninger og deler av dagens soverom nærmest entréen tidligere inngikk som en del av entréarealet.

Det er i tillegg etablert en tilstøtende bod med utvendig adkomst ved siden av kjellerstuen som ikke fremkommer på originale tegninger.

På originale tegninger er det en carport og sykkelplasser uten tak. I dag er det på dette arealet etablert trappeløp, soverom og en romslig garasje. I etasjen over er det videre innredet loftstue og soverom. Det foreligger ikke dokumentasjon på disse endringene i kommunens arkiver.

Det gjøres oppmerksom på at endringer som ikke er omsøkt og godkjent hos bygningsmyndighetene kan medføre krav om tilbakeføring eller søknadsplikt. Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning, og overtar alt ansvar, kostnad og risiko knyttet til ovennevnte forhold.

Det er registrert et bruksareal (BRA) på 198 m² i matrikkelen. I tilstandsrapporten er det målt et samlet bruksareal (BRA) på 295 m². Differansen skyldes i hovedsak areal som ikke er byggemeldt eller godkjent for varig opphold.

Kjøper overtar alt ansvar, kostnad og risiko for dette videre.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser

Kommunen har legalpant i eiendommen for forfalte krav på eiendomsskatt og kommunale avgifter/gebyrer.

Eiendommens rettigheter:

1988/6285-1/100 24.02.1988 BEST. OM VANN/KLOAKKLEDN.
Rettighet hefter i: KNR: 3201 GNR: 1 BNR: 112
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer.

Eiendommen har en idyllisk beliggenhet nær markagrensen, i et svært attraktivt og barnevennlig boligområde på Åsterud i Bærum. Her bor du landlig og fredelig til, samtidig som du har kort vei til alt du trenger i hverdagen. Det er kun drøyt én kilometer til Avløs T-banestasjon, ni minutter med bil til Bekkestua og rundt 20 minutter til Oslo sentrum.

Fra hagen har du nærmest direkte adkomst til marka, og Øverland gård ligger i kort gangavstand med flotte turstier videre innover i skog og mark – enten til fots, på sykkel eller med ski på beina. Området byr også på akebakker, skøytebane og store skogsområder med gode muligheter for lek og aktivitet.

Løkeberg og Haslum har flere skoler og barnehager, samt godt kollektivtilbud og et rikt utvalg fasiliteter og servicetilbud. På Bekkestua senter finner du butikker, spisesteder, stor Meny-butikk og Bærums hovedbibliotek – et av Norges mest besøkte.

I nærheten ligger Nadderud stadion med fotball- og friidrettsanlegg samt svømmehall. For sportsentusiaster finnes både Eiksmarka Tennisklubb med seks baner (inkl. vinterboble), og golfbaner på både Grini og Haga. Kolsås skisenter, Kirkerudbakken og Wyllerløypa nås på få minutter med bil.

Servicetilbud og kommunikasjon
Dagligvarehandelen kan gjøres på blant annet Coop Prix og Rema 1000 på Gjettum. I tillegg har du alt av servicetilbud på Bekkestua, og både Sandvika Storsenter og CC Vest ligger innen kort rekkevidde med bil eller kollektivt. Nærmeste bussholdeplass er Åsterud (ca. 1 km), og det tar omtrent 15 minutter å gå til T-banen på Avløs. Med bil tar det ca. 8 min til Sandvika, 12 min til Lysaker, 24 min til Oslo S og under én time til Oslo Lufthavn.

Skoler og barnehager
Det er gangavstand til Løkeberg og Haslum barneskole, samt noe lenger til Gjettum og Ramstad ungdomsskoler, Nadderud videregående og NTG. Oslo International School ligger på Bekkestua. Området har også flere barnehager, og Bærum kommune har planer om å oppgradere og utvide Bekkestua ungdomsskole.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
- Åsterud barnehage avd. Åsterudveien.
- Bærumsmarka Fus barnehage.
- Øverland barnehage (1-5 år)

Barneskoler:
- Løkeberg skole.
- Haslum skole.

Ungdomsskoler:
- Gjettum skole.
- Ramstad skole.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 671,4 kvm. Tomten er opparbeidet med steinlagt adkomstvei/biloppstillingsplass, plenareal, trær, prydbusker og diverse beplantning. Oppgitt tomteareal er hentet fra digitalt eiendomskart fra Bærum kommune. Oppgitt/anslått areal kan derfor avvike fra nøyaktig areal.

Eiendommen har en tilliggende dobbelgarasje med elektriske leddporter. I tillegg er det biloppstillingsplass på den steinlagte adkomstveien. Det er mulighet for montering av ladeboks for elbil i garasjen.

Eiendommen har adkomst via privat vei. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen.

Eiendommen er regulert til frittliggende småhusbebyggelse (felt B1) i henhold til reguleringsplan 1997020 «Del av Kolsås - Dælivann landskapsvernområde og del av Åsterudkroken», vedtatt 20.06.2001, med tilhørende reguleringsbestemmelser.

I henhold til bestemmelsene (§ 3) kan eksisterende bebyggelse oppføres på samme sted ved en eventuell brann. Eiendommen har adkomst via felles avkjørsel (felt FA) med Åsterudkroken 16, 20 og 22.

Eiendommen omfattes av Kommuneplanens arealdel 2022-2042 (ID: 202101), vedtatt 21.06.2023. Arealbruken er i planen avsatt til boligbebyggelse (nåværende).

Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen gjelder så langt de ikke er i strid med denne. Kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer supplerer gjeldende reguleringsplaner der disse ikke selv angir noe annet.

Eiendommen grenser til Kolsås-Dælivann landskapsvernområde. Reguleringsplanen for eiendommen er utarbeidet for å regulere forholdet mellom boligbebyggelsen og det tilstøtende verneområdet.

Det er per d.d. ingen kjente plan- eller byggesaker med direkte innvirkning på eiendommen.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Kommunale avgifter er kr 21 325,26 for 2025. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing.

Årsprognosen for 2026 ligger på kr 22 672,16.

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 30 000,- pr. år.

Boligen har en årlig forsikringspremie på kr 12 000,- i Storebrand. Boligen er ikke tilknyttet alarm.

Boligen er tilknyttet Telenor som leverandør av bredbånd.

I tillegg kommer velavgift på kr 250,- pr. år og privat brøyting med en kostnad på ca. kr 1 500,- per år.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk og avtaler.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 521 085,- ifølge selgers skattemelding/Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11 458 693,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

11 590 000,00 Prisantydning

Omkostninger

289 750,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
290 840,00 (Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke))
310 740,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke))

--------------------------------------------------------
11 880 840,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 900 740,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Hilde Sandnes og Tore Andskog

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,60 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld. Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto Enebolig  kr 6 500,00
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 4 500,00
Markedsføringspakke  kr 28 500,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 17 900,00
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 2 900,00

Utlegg:
Innhenting av offentlig opplysninger Bærum kommune   kr 4 426,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet - regnes av prisantydning  kr 64 523,00

Oppdragsnummer 10-0101/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Bærum
Gml. Ringeriksvei 40, 1357, BEKKESTUA
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR10.26101

Sist oppdatert: 23. april 2026 kl. 13:56