Rortunet 4

Rortunet 4, 3470 SLEMMESTAD
Kommunenummer 3203, gårdsnummer 238, bruksnummer 176, seksjonsnummer 113, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 84 kvm

BRA-i:
7. etasje 76 kvm: Entré, bad, toalettrom, stue, kjøkken, 2 soverom og bod.

BRA-e:
7. etasje 8 kvm: Bod i garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal):
7. etasje 11 kvm: Balkong.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 13.08.2026 utført av Anticimex AS v/Rune Nielsen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i 7. etasje i et leilighetsbygg oppført i 2022. Bygget har grunnmur og bærende konstruksjoner i hovedsak av betong, og etasjeskillere er også av betong. Ytterveggene er en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner med fasader kledd med teglstein og stående trekledning. Takkonstruksjonen er et flatt tak tekket med asfaltpapp. Leiligheten har vinduer og balkongdør med karmer av tre som er utvendig belagt med metallplater. Entrédøren har brannklasse B30 og lydklasse db44. Fra stuen er det utgang til en balkong på 11 m² i betongkonstruksjon med rekkverk av metall og glass.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) — Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom
- Overflater gulv: Det observeres tegn til riss og sprekker i flisfuger i dusjsonen.
- Fallforhold utenfor sluksonen vurderes ikke til å være tilstrekkelig for å lede eventuelt lekkasjevann til sluk, og det er ikke påvist at vanntett sjikt har tilstrekkelig oppkant ved dørterskel.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Toalettrom
- Det er ikke registrert dreneringsspalte eller lignende åpninger fra den innebygde toalettsisternen.

Se utfyllende tekst i tilstandsrapporten.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Innvendig stakeluke
- Innvendig stakeluke: Innvendig stakeluke er ikke påvist inne i boenheten.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Dersom det er registrert avvik med TG3, har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Selger beskriver også i egenerklæringsskjema:

Det har vært fukt fra tak i entré, svang i dekket og sprekker i stuetak. Alle forholdene er utbedret av utbygger.

Vedlikeholdshistorikk Sameiet Bøbekken:

2026:
- Utbedring av ventilasjonen i boliggarasjen

2025:
- Anskaffelse og montering av nytt lekeapparat på lekeplassen

Entré:
Lys og innbydende entré med god plass til å henge fra seg yttertøy og sette fra seg sko. Til venstre fra entréen finner man boligens bad/vaskerom.

Stue:
Stuen er av god størrelse med plass til både tv- og sofaløsning, samt rom til spisebord mot kjøkkenet. Parkett på gulvet, malte vegger og nedsenket himling med downlights gir et ryddig uttrykk. Mellom stue og spisestue er det utgang til balkongen via skyvedør Det er gode solforhold og lite innsyn, noe som gjenspeiles i beliggenheten høyt i bygget.

Balkong:
Fra stuen er det utgang til en romslig og solrik balkong på 11 m². Her har du god plass til diverse utemøbler og grill. Gulvet er påkostet med terrassebord fra Møre Royal, og det er utvendig stikkontakt.

Kjøkken:
Kjøkkenet er innredet med glatte fronter og laminert benkeplate. Nedfelt kjøkkenvask med armatur, benkeskapsbelysning og stikkontakter over kjøkkenbenk. Integrert stekeovn, platetopp, oppvaskmaskin og kjøleskap med fryser følger med. Ventilator sitter i overskap. Komfyrvakt og automatisk vannstopper med fuktsensor er montert, samt glassplate bak platetopp.

Bad:
Badet har flislagt gulv med gulvvarme og flislagte vegger. Nedsenket himling med downlights og malt himlingsflate. Innredningen består av vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur, speil med sidelys og stikkontakt over servant. Dusjhjørne med glassdører og vegghengt dusjarmatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling. Opplegg for vaskemaskin og tørketrommel.

Toalettrom:
Toalettrommet har flislagt gulv med gulvvarme, malte vegger og nedsenket himling med downlights. Vegghengt servantinnredning med ovenpåliggende servant og armatur. Vegghengt toalett. Mekanisk avtrekk med ventil i himling.

Soverom:
Leiligheten har totalt 2 soverom. Det største soverommet har adkomst via stuen, har skyvedørsgarderobe langs den ene veggen og det er god plass til både dobbeltseng med nattbord på begge sider.
Det andre soverommet har en adkomst fra gangen og er noe mindre. Rommet har plass til en dobbeltseng, men kan også brukes som hjemmekontor eller et barnerom. Parkett på gulvet, malte vegger og nedsenket himling med downlights. Begge rommene har balansert ventilasjon.

Overflater:
Gulv: Parkett i stue, kjøkken og soverom. Flislagt gulv på bad og toalettrom.
Vegger: Malte veggflater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Nedsenket himling med downlights og malte flater. Takhøyde ca. 2,56 meter.

Lagring:
Innvendig bod i leiligheten. Ekstern bod på ca. 8 m² i tilknytning til garasjeplass i 4. etasje. Sikringsskap og ventilasjonsaggregat er plassert i innvendig bod.

Følgende hvitevarer medfølger salget: Vaskemaskin og tørketrommel, integrert komfyr, stekeovn, kjøl/frys og oppvaskmaskin. Hvitevarene leveres uten noen form for garantier, utover eventuelle gjenværende leverandørgaranti. Seng på gjestesoverom medfølger også.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Elektrisitet. Boligen varmes i hovedsak opp med panelovner, samt gulvvarme på badet. Boligen har mekanisk balansert ventilasjon.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Boligen er oppført i 2022. Det foreligger ikke ferdigattest på eiendommen, men midlertidig brukstillatelse ble gitt 02.02.2022. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Spiler i fasade må ferdigstilles innen 10.2.22.
- Søknad om ferdigattest skal innsendes innen 1.7.22. Søknad om ferdigattest, evt. søknad om utsatt frist for ferdigstillelse må innsendes innen denne dato.
- Gjenstående arbeider det ikke er søkt om midlertidig brukstillatelse for: Utomhusarbeider. Før gjenstående utomhusarealer kan tas i bruk må det innsendes og godkjennes søknad om midlertidig brukstillatelse for disse arealene.
Det er uklart om dette er utført. Kjøper overtar ansvaret for dette.
Midlertidig brukstillatelse kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger i tillegg midlertidig brukstillatelse nr. 7 for takterrasse og felles uteoppholdsareal, datert 12.11.2024. Følgende vilkår fremgår av tillatelsen:
- Søknad om ferdigattest må sendes inn innen 04.09.2026.
- Gjenstående arbeider: Det er bekreftet at det ikke gjenstår noen arbeider med endringer på takterrasse og felles uteoppholdsareal, men reguleringsplanens rekkefølgekrav gitt i planens § 5.1 må innfris før ferdigattest kan gis.
Det er ikke utstedt ferdigattest for tiltaket. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente og byggemeldte tegninger datert 26.10.2018. Disse kan fås ved henvendelse til megler.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst følgende servitutter på sameiets eiendom:

Dagboknr 1154587, tinglyst 02.10.2019, type heftelse: Bestemmelse om vann/kloakk
Rettighetshaver: ASKER KOMMUNE
Erklæringen gir Asker kommune rett til å legge, ha, vedlikeholde og fornye vann- og avløpsledninger med kummer over eiendommen. Kommunen har rett til adkomst for dette. Det er etablert et restriksjonsbelte på 4 meter fra ledningenes senterlinje hvor byggetiltak eller andre arbeider krever kommunens samtykke.

Dagboknr 869156, tinglyst 14.07.2021, type heftelse: Bestemmelse om nettstasjon
Rettighetshaver: NORGESNETT AS
Avtalen gir Norgesnett AS en varig rett til et rom i bygningen for å bygge, drive, vedlikeholde og fornye en nettstasjon med tilhørende kabler. Nettselskapet har rett til nødvendig adkomst og kan forby bebyggelse eller beplantning som er til hinder for vedlikeholdet.

Dagboknr 90914, tinglyst 24.01.2022, type heftelse: Seksjonering
Opprettet seksjoner:
SNR: 113
Formål: Bolig
Tilleggsdel: Bygning
Sameiebrøk: 84/27301

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier. Det er ikke gjennomført radonmåling på denne boligen.

Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn seksti døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil tretti døgn sammenhengende.

Leiligheten har en svært praktisk og sentral beliggenhet i Slemmestad sentrum, direkte over Rortunet kjøpesenter med heisadgang rett ned til både butikkene og garasjeanlegget. Her finner du et bredt utvalg av hverdagsfasiliteter like under deg, med blant annet Meny, Kiwi, apotek, vinmonopol, optiker, blomsterforretning og flere klesbutikker. I nærområdet rundt senteret finnes det ytterligere servicetilbud med bensinstasjoner, treningssentre og Rema 1000 med post i butikk. For barnefamilier er beliggenheten enkel i hverdagen, med trygg gangavstand til både Utforskeren Kanvas-barnehage, Slemmestad barnehage, Slemmestad barneskole og ungdomsskole.

Området byr på rike muligheter for friluftsliv og rekreasjon gjennom alle årstider. Oslofjorden ligger en kort spasertur unna med innbydende badeplasser, Odden marina og flotte turmuligheter langs Kyststien. For turer i marka har du Torvbråten like ved, som byr på fine stier om sommeren og lysløype med preparerte skiløyper om vinteren. Det lokale idrettsmiljøet er aktivt med Slemmestad IF, og i nærmiljøet finnes både idrettspark, fotballbaner, ballbinge og volleyballbaner. Slemmestad er i tillegg inne i en spennende byutvikling som forvandler det historiske industristedet til en levende kystby, med kulturtilbud på Sekkefabrikken kulturhus, bibliotek og hyggelige møteplasser langs vannet.

Kommunikasjonsmulighetene fra Slemmestad er meget gode, enten du reiser kollektivt eller kjører selv. Fra bussholdeplassen ved Odalsveien i kort gangavstand fra boligen går det hyppige ekspressbusser mot Oslo, Asker og Drammen. Fra Slemmestad brygge kan du ta hurtigbåten direkte inn til Aker Brygge, en populær og behagelig reisevei sjøveien inn til hovedstaden for pendlere. Med bil tar kjøreturen inn til Asker sentrum rundt femten minutter, hvor du finner et utvidet handels- og kulturtilbud samt knutepunkt for tog og flytog.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. - Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Barnehager:
Utforskeren Kanvas-barnehage: 9 min. gange
Slemmestad barnehage: 9 min. gange
Morbergtoppen Fus barnehage: 21 min. gange

Skoler:
Slemmestad barneskole: 11 min. gange
Slemmestad ungdomsskole: 12 min. gange
Røyken videregående skole: 12 min. kjøring

Idrett og fritid:
SATS Slemmestad: 2 min. gange
Feel24 Slemmestad: 12 min. gange

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 28288 kvm som tilhører sameiet.

Fellesarealene er opparbeidet med asfalterte internstier, lekeplass, sittegrupper, plenarealer og diverse beplantning. Sameiet har også en takhage på plan 5, hvor det er vedtatt å etablere en bocciabane, samt dyrkingskasser. Tomten er fellesareal.

Det medfølger en garasjeplass i felles garasjeanlegg. Plassen ligger på enden av en rekke. Det er installert elbillader på plassen. Sameiet har etablert et ladeanlegg for elbiler som driftes via Elaway, som står for administrasjon og fakturering av strømkostnader. Gjester kan parkere på anviste gjesteplasser eller i det betalbare P-huset.

Fastmontert lader for EL-bil følger med.

Etter eierseksjonsloven § 26 kan styret, etter krav fra en seksjonseier med nedsatt funksjonsevne, pålegge en annen seksjonseier uten behov for en tilrettelagt plass å bytte parkeringsplass. Dette gjelder kun dersom seksjonseieren med nedsatt funksjonsevne allerede disponerer en parkeringsplass i sameiet.

Eiendommen har adkomst via privat vei med felles vedlikeholdsansvar for Sameiet. Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til bolig/forretning i henhold til reguleringsplan 062720120281, Detaljregulering for Rortunet, datert 17.12.2015, med tilhørende reguleringsbestemmelser.
Av eiendommens areal er 20 906 m² regulert til bolig/forretning (feltnavn BKB1), 3 764 m² til friområde (GF1) og 1 371 m² til naturområde i sjø og vassdrag (o_VNV1). Resterende deler av arealet er regulert til blant annet kjøreveg, torg, fortau og blågrønnstruktur.
Reguleringsbestemmelsene § 11 har krav knyttet til støy, og tillater avvik fra grenseverdiene forutsatt at minimum 50 % av antall rom til støyfølsom bruksformål i hver boenhet har vindu mot stille side (Lden55 dB), og at hver bruksenhet har lavere støynivå enn nedre grenseverdi for gul støysone for minimum 50 % av uteoppholdsarealene.

Eiendommen omfattes av Kommuneplan for Asker 2023 - 2035 (ID 2020100), vedtatt 13.06.2023. I kommuneplanen er eiendommen avsatt til blant annet sentrumsformål, grønnstruktur og bruk og vern av sjø og vassdrag. Reguleringsplaner vedtatt før kommuneplanen gjelder såfremt det ikke er motstrid. Eiendommen er også underlagt bestemmelsesområdene #4 Kommunedelplan for Slemmestad, #7 Prioriterte vekstområder og #8 Nullvekst nord.

Eiendommen berøres av følgende hensynssoner:
- Hensynssone H140_: Sikringssone frisikt. Innenfor sonen skal det ikke være sikthinder som er høyere enn 0,5 meter over fluktlinjen mellom de tilstøtende veibanene.
- Hensynssone H310: Ras- og skredfare. Ifølge reguleringsbestemmelsene er det fare for kvikkleireras. Det må redegjøres for avbøtende sikringstiltak, og geoteknisk fagkyndig skal dokumentere sikkerheten.
- Hensynssone H370_1 og H370_2: Faresone høyspentanlegg. Innenfor sone H370_1 tillates ikke ny bebyggelse. For sone H370_2 skal konsekvenser for ny bebyggelse dokumenteres.
- Hensynssone H560: Bevaring naturmiljø. Søknad om tiltak i bekken med kantsoner skal oversendes Fylkesmannen og NVE for uttalelse.
- Hensynssone H560_1: Bevaring naturmiljø - Vassdrag. Tiltak som forringer miljøkvaliteten i sjø og vassdrag tillates ikke.
- Hensynssone H570_1: Bevaring kulturmiljø. Nye tiltak skal tilpasses eksisterende kulturmiljø og landskap. Verneverdig bebyggelse og andre kulturminner skal søkes bevart.

Det pågår planarbeid i området som kan få betydning for eiendommen:
- Plansak 062720120281ME: Reguleringsendring for Detaljregulering for Rortunet. Status: planforslag.
- Plansak 2024100: Kommuneplanens arealdel 2027 - 2039 for Asker kommune. Status: planforslag.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Fellesutgiftene er kr 4 616,- pr. mnd. og inkluderer: felleskostnader fellesareal og drift, TV/bredbånd og gebyr for vann, avløp og renovasjon.

Spesifikasjon av fellesutgiftene:
- Felleskostnader fellesareal og drift: kr 3 472,-
- Tilleggsytelse TV/Bredbånd: kr 504,-
- Gebyr for vann, avløp og renovasjon: kr 640,-

Fellesutgiftene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Telenor leverer fiber for TV og internett, og dette er inkludert i fellesutgiftene med kr 504,- pr. mnd. TV-tuner og dekoder følger med ved salg.

Det følger med en parkeringsplass i felles garasjeanlegg på enden av en rekke. Det betales ikke separat leie for parkeringsplassen. Strømforbruk til el-bil lader driftes av Elaway og faktureres direkte til den enkelte bruker.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen, og denne er pt på 50 øre inkl mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.

Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.

Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Kommunale avgifter faktureres sameiet og er dekket gjennom de månedlige felleskostnadene.

Formuesverdi for 2025 var kr 1 515 052,- ifølge selgers skattemelding. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 6 060 208,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Det er p.t ikke vedtatt eiendomsskatt for eiendommer i kommunen.

Det er pr. 09.08.2026 ingen lån registrert på sameiet.

5 290 000,00 Prisantydning

Omkostninger

132 250,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
133 340,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
143 290,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
5 423 340,00 Totalpris inkl. omkostninger
5 433 290,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom sameiet har fellesgjeld, vil leilighetens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger leiligheten.
Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Knut Nordhagen og Marianne Rogstad

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Bøbekken.
- Sameiet består av 121 boligseksjoner og 1 næringsseksjon.
- Forretningsfører er Boligbyggelaget Usbl.
- Sameiet er forsikret i If Skadeforsikring NUF med polisenummer SP3841252.

Dyrehold er tillatt. Dyreeiere må ta hensyn til naboer og utvise ansvar for sitt dyrehold. Hund skal alltid føres i bånd på sameiets område, og ekskrementer skal fjernes.
Dugnad må påregnes. Beboerne forventes å delta på fellesdugnader som arrangeres av styret.
Seksjonseiere har plikt til snørydding og strøing på svalganger utenfor egen leilighet, rensing av sluk på egen balkong/terrasse, og bytte av filter i ventilasjonsanlegget to ganger i året.
Det er ikke tillatt med parabolantenner. Markiser krever styrets godkjenning. Elektrisk- eller gassgrill er tillatt på terrasser med hensyn til naboer.
Sameiet har gjesteleilighet, sykkelparkering og sportsboder.

På årsmøtet 24. mars 2026 ble det vedtatt å etablere en boule/petanque/boccia-bane i takhagen. Kostnaden er stipulert til ca. kr 250 000,- og vil bli dekket av sameiets midler uten økning i felleskostnadene. Det ble også vedtatt at faste kommunale avgifter for vann, avløp og renovasjon skal fordeles likt per boenhet.

Planlagte påkostninger:
- Etablering av Boule/Petanque/Boccia-bane i takhagen, vedtatt på årsmøtet i 2026 med en kostnadsramme på ca. kr 250 000,-.
- Styret følger opp pågående reklamasjonsprosesser overfor utbygger og entreprenør angående feil og mangler, inkludert vannlekkasjer, støpeasfalt i garasje og støy fra kjøpesenteret.

Megler har kopi av budsjett for 2026 og årsregnskap for 2025. Dette kan interessenter få oversendt.
Årsresultat for 2025: overskudd (kr 234 385,-).
Disponible midler i sameiet pr. 31.12.2025: kr 489 585,-.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting. Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.
Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,75 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,00
Markedsføringspakke  kr 30 900,00
Oppgjør  kr 8 900,00
Tilrettelegging  kr 19 900,00

Utlegg:
Eierskiftegebyr forretningsfører - USBL  kr 6 725,00
Innhenting av informasjon forretningsfører - USBL  kr 5 138,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune  kr 4 351,00
Innhenting av offentlig opplysninger Asker kommune - legal pant  kr 695,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport leilighet  kr 10 750,00
Boligselgerforsikring Gjensidige- 4,58 promille. regnes av prisantydning 5.300.000,-  kr 24 274,00
Foto  kr 5 000,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 16-0058/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røyken
Rortunet senter, Kirkealleen 1, 3470, SLEMMESTAD
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR16.2658

Sist oppdatert: 26. august 2026 kl. 12:37