Kirkeveien 82

Kirkeveien 82, 0364 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 46, bruksnummer 20, ideell andel 1/1
Aksjenummer 837-854, Kirkevang AS, organisasjonsnummer 921 108 028

Totalt bruksareal BRA: 148 kvm

BRA-i:
1. etasje 120 kvm: Entré, hall, bad, soverom, kjøkken, stuer.

BRA-e:
Kjeller: 21 kvm: Kjellerbod.
5. etasje 7 kvm: Loftsbod.

Boligen disponerer 1 kjellerbod og 1 loftsbod. Loftsboden har et gulvareal (GUA) på 13 m2. På grunn av skråtak/lav himlingshøyde (ALH) er kun 7 m2 måleverdig som bruksareal (BRA-e).

Det gjøres oppmerksom på at boligens eksterne boder tilhører aksjelagets fellesareal, og at boden således ikke eies av den enkelte aksjeeier. Dette medfører at aksjelaget i fellesskap beslutter bruken, og at man ikke selv har eierrett og rettsvern for boden. Aksjelaget kan ved vedtak beslutte annet bruk av fellesarealet og disponering av bodarealet kan dermed opphøre.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.05.2026 utført av Tilstand AS. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen/eiendommen. Av rapporten fremgår det at flere bygningsdeler har fått tilstandsgrad ikke undersøkt/ikke tilgjengelig for undersøkelse (TG IU), 2 (TG2) og/eller 3 (TG3). Rapporten beskriver også avvik på undersøkte bygningsdeler uten tilstandsgrad. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i bydel Frogner i Oslo kommune. Boligbygg fra 1922 over 4 etasjer samt loft og kjeller. Bygningen har støpt gulv av betong. Grunnmur og bærende konstruksjoner av mur. Etasjeskillere av trekonstruksjoner. Yttervegger utvendig forblendet med mur og pussede flater. Yttertak av trekonstruksjoner i valmtaksform. Vinduer med karmer av treverk og 2-lags isolerglass fra 1985. Entrédør med karm av tre fra eldre årstall. Nyere ytterdør fra Jømna Brug AS ved kjøkkenet. Les for øvrig mer om byggemåte og den tekniske tilstanden i rapporten.

Det gjøres spesielt oppmerksom på:
Tilstandsgrad 3 (TG3):
- Baderom: Badet er gitt TG3 som en helhetsvurdering grunnet alder og utdaterte løsninger. Våtrommet må totalrenoveres. Alle forhold med tettesjikt, våtsone, sluk m.m. utbedres.

Tilstandsgrad 2 (TG2):
- Vinduer og dører: Det er gitt tg2 på vinduer og entrédør grunnet alder. På vinduene er det registrert slitasje i karmer, pakninger og innvendige foringer. På entrédøren er det registrert enkelte kosmetiske avvik på dørbladet (sprekker i treverket). Døren er også tung å betjene.
- Overflater: Innvendige overflater bærer preg av alder og stedvis vedlikeholdsetterslep. Det er registrert slitasje i gulvflater, på vegger og i himling.
- Innvendige dører: Døren ved soverommet går ikke igjen og døren mellom entré og hall har kontakt med karmen. Dørvrideren på badet er slarkete.

Tekniske installasjoner:
- Vannledninger og avløpsrør: Eldre vannledninger av kobber og avløpsrør er gitt tg2 grunnet alder.
- Ventilasjon: Leiligheten har kun naturlig ventilasjon. Effekten er mindre effektiv og/eller mindre forutsigbar enn mekaniske/balanserte ventilasjonsløsninger.
- Vannbåren varme: Eldre anlegg har generelt økt sannsynlighet for slitasje på radiatorer, ventiler, koblinger og øvrige deler av systemet.

HMS:
- Det er ikke foretatt radonmålinger, og bygget er heller ikke utført med radonsperre.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om avvikene og konsekvensen av disse. For avvik som er gitt TG3 har den bygningssakkyndige i tillegg gitt et anslag på hva det vil koste å utbedre disse avvikene. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæring:
Har du kjennskap til eiendommen? - "Nei. Eiendommen selges som et dødsbo. Det innebærer at selger ikke har detaljert kunnskap om eiendommen, med den risiko det medfører. Det kan derfor være feil og mangler ved eiendommen som det ikke er spesifikt opplyst om. Kjøper oppfordres derfor til å foreta en særlig grundig undersøkelse av eiendommen, gjerne med bistand av teknisk sakkyndig."

Vennligst oppgi eventuell informasjon om boligen som du tenker kan være relevant og nyttig for dem som vurderer å kjøpe den. - "Han som bodde i leiligheten var veldig godt fornøyd med leiligheten, romslige og store stuer, veldig hyggelig bakgård og veldig sentral beliggenhet."

Entré:
Praktisk entré med god plass til oppheng av yttertøy og sko, i tillegg til allerede vegghengte hyller med garderobestang. Det er flislagt gulv i entré. Leiligheten har adkomst via felles trappegang med callinganlegg, og har profilert entrédør av tre med glassfelt. Velkommen inn!

Hall:
Med inngang fra entré kommer du inn i hallen. Rommet er i dag innredet som en mindre stue med lesekrok. Her er det god plass til sofagruppe, tilhørende sofabord samt TV-benk. Den åpne peisen gir rommet en varm og lun atmosfære. Rommet er delvis åpent mot stuen. Det er lagt 3-stavs parkett på gulvet, i likhet med gangen, kjøkken, stue 1 og stue 2.

Gang:
Med adkomst fra hallen tar man seg videre inn til gangen. Her er det god plass til ønsket oppbevaring i innebygde hyller og garderobeskap. Gangen tar deg videre til boligens øvrige rom.

Tre stuer:
Leiligheten har 3 flotte stuer og kan brukes som dagligstue, peisestue, spisestue eller oppholdsrom. Den første stuen er romslig med god plass til sofa og tilhørende bord. Stuen har en klassisk, åpen peis som skaper en varm og lun atmosfære. Rommet brukes i dag som tv-stue/bibliotek. Videre tar man seg inn til den andre stuen. Denne stuen passer ypperlig som spisestue slik det også var tenkt på de originale byggetegningene. Her har du plass til å innrede med en stor spisegruppe. Det er store, høye vinduer med dype karmer som slipper inn rikelig med naturlig lys. Med adkomst fra spise stuen kommer du til leilighetens tredje stue. Dette er et sosialt og hyggelig rom med masse potensiale og plass til å invitere venner og familie til hyggelige sammenkomster. Rommet er originalt byggemeldt som soveværelse. Her er det originalt tregulv. Store vindusflater sikrer rommet dagslys og gir en luftig atmosfære. Denne stuen tar deg videre til gangen med lett adkomst til kjøkkenet. Det er klassiske rosetter i de tre stuene.

Kjøkken:
Hyggelig kjøkken med slette, malte skapfronter og benkeplater av laminat med nedfelt oppvaskkum i stål. For mange er kjøkkenet det viktigste rommet i boligen. Her er kjøkkenet holdt i en praktisk separat løsning, noe som skaper en naturlig og fin sone for matlagingen. Utstyrt med komfyr med platetopp, oppvaskmaskin og helskap kjøl/frys. Videre er det kullfilterventilator over platetoppen som er tilkoblet avtrekk. Et stort vindu slipper rikelig med dagslys inn i rommet. Fra kjøkkenet er det utgang til felles trappeløp med videre adkomst til aksjelagets bakgård.

Bad:
Flislagt bad med varmekabler i gulvet. Badet er innredet med vegghengt servant med speil og lys over vasken, vegghengt toalett og badekar med armatur som er tilkoblet hånddusj. Badet er gitt TG3 som en helhetsvurdering - Vennligst se tilstandsrapporten.

Soverom:
Leilighetens soverom er opprinnelig værelse til hushjelpen og har plass til foretrukket seng, nattbord og garderobeskap. Stor vindusflate som gir rikelig med naturlig lys og ligger tilbaketrukket vendt mot rolig og frodig bakgård. I likhet med stue 2 er det originale tregulv.

Øvrig:
Gulv: Flislagt gulv i entré og bad. Øvrige gulvflater av 3-stavs parkett og gulvbord av heltre.
Vegger: Vegger av malt strietapet, pussede flater og malte slette flater. Flislagte vegger på bad.
Himling: Himlinger av malte slette flater.

Diverse:
- Sikringsskap med automatsikringer er plassert i skap utenfor soverommet.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.
Dersom kjøper ønsker, så kan kjøper få med stekeovn/koketopp og kombikjøleskap/frys og oppvaskmaskin.

Leiligheten er oppvarmet med vannbåren varme til radiatorer via fjernvarmeanlegg, elektriske varmekabler på bad og åpen peis i stue 3 og hall.
Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med. 

Eiendommen har vært brukt til boligformål siden 1922.
Det foreligger ekspedisjonsdokument fra 20.10.1924, som ifølge kommunen anses som datidens ferdigattest. Ekspedisjonsdokumentet dokumenterer at bygget er registrert lovlig oppført.

Det foreligger ferdigattest for riving og gjenoppbygging av 30 balkonger, datert 09.10.2025. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Sammenlignet med originale byggetegninger er det funnet følgende endringer:
- Dør mellom stue 1 og bad er lukket igjen.
- Gang var tidligere omtalt som anretning.
- Soverommet var tidligere omtalt som pikeværelse.
- Det er satt inn dør fra gang til soverom.
- Stue 1 var tidligere omtalt som soveværelse.

Utover andel fellesgjeld overdras aksjene fri for pengeheftelser.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

Det er tinglyst 2 servitutter på aksjelagets eiendom. Disse omhandler blant annet bestemmelse om veg og bestemmelse om benyttelse.

Servituttene vil følge eiendommen.

Aksjeeier kan ikke uten samtykke fra styret i aksjelaget overlate bruken av boligen til andre. Med samtykke kan aksjeeier overlate boligen til andre i inntil tre år hvis aksjeeier har bodd i boligen i minst ett av de to siste år. Utleie i andre tilfeller kan godtas ved særlige grunner. Utleie forutsetter at leiligheten har forsvarlige radonverdier.

Eiendommen inngår i et dødsbo hvor arvingene er selgere. Arvingene har ikke bebodd eiendommen og kjennskapen til eiendommens tilstand kan være mangelfull. Kjøper må derfor kunne påregne at det kan være flere feil og mangler som normalt oppdages ved bruk av boligen, men som selger av dødsbo ikke har mulighet å vite.

Hjemmel vil stå på avdøde frem til overskjøting til ny kjøper. Det gjøres oppmerksom på at det ikke vil bli tinglyst sikringsobligasjon eller annen form for pantesikkerhet på eiendommen før overskjøting. Oppgjør vil skje mot tinglyst skjøte.

Velkommen til Kirkevang AS! Leiligheten har en meget sentral beliggenhet i et etablert og hyggelig boligområde på Majorstuen. Leiligheten ligger i en flott bygård med en stor og frodig bakgård med sitteplasser og lekeapparater.

Fra leiligheten er det gangavstand til det aller meste Oslo vest har å by på. Blant annet finner du de populære handlegatene Bogstadveien og Hegdehaugsveien med et rikt utvalg av restauranter, kafeer og forretninger av alle slag. Flere dagligvarebutikker i nærheten, deriblant søndagsåpne Joker og Bunnpris. Coop Extra ligger kun 100 meter unna leiligheten. Ønsker du et enda større utvalg er det verdt å ta turen til Matvarehuset Jacobs ved Colosseum. Du finner også Vinmonopol på Colosseum.

Populære spisesteder som Villa Paradiso, Delicatessen, og Olivia samt kjente kaffebarer som Baker Hansen og Espresso House er kun en kort spasertur fra leiligheten. Biblioteket på Majorstua ligger like ved leiligheten, i Harald Hårfagres gate 2.

På varme sommerdager er Frognerparken å anbefale. Dette er en urban oase som egner seg for alt fra piknik og spaserturer til trening i fantastiske omgivelser. I tilknytning til parken finner man også Frognerbadet hvor man kan ta seg et forfriskende bad på de aller varmeste dagene. Like fint å besøke på vinteren med en tur til skøytebanen. Marienlystparken er også i umiddelbar nærhet, her har man store flotte grøntområder med pent opparbeidede stier og gangarealer. Det er også minigolfbane i parken.

Det finnes et godt utvalg av treningstilbud i nærområdet, deriblant Sats Colosseum og Oslo tenninsarena ved Frognerparken. Søker du skog og mark er det kort avstand med offentlig kommunikasjon til Sognsvann og Frognerseteren med milevis av turløyper sommer som vinter.

Majorstuen er et knutepunkt for offentlig kommunikasjon med både T- bane, trikk og buss - kun 3 minutters gange unna leiligheten. I Kirkeveien ved Marienlyst finner du 20-bussen og flybussen.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet. Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger.

Informasjon om tilhørende skolekretser er hentet fra Prognosesenteret som dataleverandør, og tilhørigheten kan årlig endres av kommunen. Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiertomt på 2 528 kvm som tilhører aksjelaget. Felles tomt som er pent opparbeidet med asfalterte internveier, gressplen, prydbusker og diverse beplantninger. Sittegrupper og lekeapparater.

Det er innført beboerparkering i dette området (indre by). Dette betyr at du kan parkere fritt døgnet rundt på parkeringsplassene regulert til beboerparkering i området rundt din bolig for kun kr. 3.850- pr. år for fossile biler, dieselbil, hybridbil, ladbar hybrid.
Har du el-bil så betaler du kr. 1.300,- pr år, hydrogenbil og el-varebil er gratis.
Motorsykkel og moped kr 1.925,- pr år.
El-motorsykkel og el-moped kr 650,- pr år.

Se Oslo kommune sine nettsider for mer informasjon og priser for ytre by.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Aksjelaget er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger i henhold til reguleringsplan S-2255 datert 28.07.1977 med senere endringer i henhold til S-2937 datert 01.10.1987.

Planen er helt eller delvis opphevet som følge av bystyrets vedtak 23.09.2015 sak 262 gjennom ny "Kommuneplan 2015 - Oslo mot 2030 - Smart, trygg og grønn." Området blir berørt av endringer i reguleringsplan for Oslo Sentrum og indre sone i Oslo kommune som følge av dette. Denne nye planen får betydning for en rekke vedtatte reguleringsplaner i Oslo. Henviser til kommunens nettsider for ytterligere informasjon: https://www.oslo.kommune.no/politikk-og-administrasjon/politikk/kommuneplan/. Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Pågående plansaker:
- Majorstuen stasjon skal over de neste årene gjennomgå en vesentlig utbygging. Formålet med oppgraderingen er å redusere stasjonsoppholdstiden for T-banetogene, slik at det blir plass til flere tog gjennom sentrumstunnelen hver time. Dermed skapes det plass for togene fra Fornebubanen som kommer i 2029, og det gjør det mulig med flere avganger til/fra Vestli og Kolsås.

Oppgraderingen av Majorstuen T-banestasjon skal ikke bare fjerne en flaskehals for T-banen. Ved å bygge ny gang- og sykkelbru åpnes også hele Majorstuen-området opp, og reisende mellom Sørkedalsveien og Slemdalsveien kan krysse sporene enklere og mer effektivt.
For mer informasjon om prosjektet, se: https://www.sporveien.no/prosjekter-og-arbeid/oppgradering-av-majorstuen-stasjon/

- Bjørnstjerne Bjørnsons plass 1 (NRK Marienlyst) - Utarbeidelse av planforslag
Saksnummer 201718902 - Plansak. Saken fortsetter i saksnr. 202506910
Utvikling med urbant preg og høy kvalitet i sentrale byrom. Tydelig gatestruktur og forbindelser, med en hovedforbindelse fra Blindernveien til Suhms gate. Bevaring av viktig grønnstruktur.
Kringkastingshuset, Bevares i tråd med fredningsforslag. Nybygg mot nord. Mulig bruk hotell, undervisning, kultur eller boliger.

- Frognerparken:
Forprosjekt med reguleringsplan for Frognerparken. Saksnr: 202461838.

- Sørkedalsveien 10(Utbygging av Colosseum Senter):
Saksnr. 202453451. Les mer her: https://innsyn.pbe.oslo.kommune.no/saksinnsyn/casedet.asp?caseno=202453451

Pågående byggesaker:
- Trudvangveien 7-15 og Hammerstads gate 16-22 - Riving og oppføring av balkonger og fasaderehabilitering. Det ble gitt tillatelse til tiltak 03.09.2025. Saksnummer 202510983.
- Trudvangveien 10 - Fasadeendring, oppføring av balkong. Det ble gitt tillatelse til tiltak 27.04.2026. Saksnummer 202602201.

Det kan påregnes støy, ulemper og/eller endringer i omgivelsene ved ovennevnte plan- og byggesaker.

Opplistingen er ikke uttømmende og interessenter oppfordres til å sette seg inn i reguleringsplaner for området. For flere byggesaker og informasjon i området, gå inn på Oslo kommune, plan og bygg sine nettsider: https://od2.pbe.oslo.kommune.no/kart/.

Husleie er kr 7 943,- pr. mnd. og inkluderer: Oppvarming og varmtvann, kabel-tv og internett (grunnpakke), trappevask, vaktmestertjenester, kommunale avgifter, drift og vedlikehold, felles bygningsforsikring, diverse honorarer m.m.

Husleien justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til aksjelagets faktiske utgifter og ble sist justert 01.03.2026.

Husleien fordeles slik:
Felleskostnader kr 7 943,24,-.

Det er vedtatt eiendomsskatt i Oslo kommune. Eiendomsskatten utgjør kr. 5 826,- for 2026. Eiendomsskatten kreves inn via felleskostnader i månedene: mai, juni, september og november.

Det påløper et flyttegebyr til ny aksjonær på kr. 1.250,- + fakturaomkostninger kr. 94,- ved innflytting.

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 2 407 kwh. pr. år.
Boligen er tilknyttet Telia som leverandør av kabel-tv og bredbånd. Grunnpakke er inkludert i felleskostnadene. Tv-tuner/dekoder medfølger salget.

Selger har ikke bebodd eiendommen og har således ikke kjennskap til øvrige løpende utgifter for eiendommen. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Formuesverdi for 2024 var kr 3 827 150,- ifølge Skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2024 kr 11 895 928,-.

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.
For mer informasjon se skatteetaten.no

Andel formue er kr 179 874,- pr. 31.12.2025
Andel fellesgjeld er kr 383 260,- pr. 23.04.2026

Total fellesgjeld for aksjelaget er kr 23 127 409,- pr. 23.04.2026 og lånevilkårene er:
Rentebetingelser: 5,55% flytende rente
Innfrielsesdato: 28.02.2050
IN-avtale: Nei.

8 990 000,00 Prisantydning
383 260,00 Andel av fellesgjeld
--------------------------------------------------------
9 373 260,00 Pris inkl. fellesgjeld

Omkostninger

9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
4 150,00  Pantenoteringsgebyr til forretningsfører aksje - OBOS
10 500,00  Transportgebyr til forretningsfører(aksje)
--------------------------------------------------------
14 650,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
24 600,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
9 387 910,00 Totalpris inkl. omkostninger
9 397 860,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Dersom aksjelaget har fellesgjeld, vil aksjens andel av fellesgjelden komme i tillegg til kjøpesummen. Denne gjelden skal ikke innbetales i oppgjøret, men følger aksjen.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Bjørn-Tore Falch Hatlen, Olav Hatlen, Nils Birger Hatlen og Anna Cecilie Eikrem

Leiligheten er tilknyttet Kirkevang AS aksjelag. 
Aksjeboligmodellen innebærer at aksjelaget eier eiendommen, mens aksjeeierne eier aksjer som gir leierett til en bestemt bolig. 
Aksjelaget består av 64 leiligheter.
Forretningsfører er OBOS og revisor er BDO AS.
Dugnad må påregnes.
Dyrehold er tillatt så fremt det ikke er til sjenanse for øvrige beboere. Dyrehold skal meldes til styret.
Det påløper et flyttegebyr til ny aksjonær på kr. 1.250,- + fakturaomkostninger kr. 94,- ved innflytting. Gebyret skal dekke utgifter til navneskilt på postkasse og dørklokke, slitasje på oppgangen m.m.

Foretatte påkostninger de senere år: 
2025: Bytte av ytterdører
2025: Balkongrenovering
2022: Oppgradering av vaktmesterleiligheten i Solvang Park
2022: Brannsikring av fellesarealer
2022: Rehabilitering av pipeløp
2022: Utskifting av termostatventil, temperaturføler og rustne rør på varmtvannsanlegget i fyrrommet.
2021: Vintersikring av balkonger
2020 Utbedring av bakhage med ny ballbinge og betongbenk
2020 Oppgradering av det elektriske anlegget i vår leilighet i Solvang Park
2016: Rehabilitering av avløpsledning
2015 - 2016: Bytting av dører
2015: Utbedring av bakhage med ny sykkelbod
2015: Etablering av nye avfallscontainere
2012 - 2013: Rehab. av fyringsanlegg/rørsystem
2012: Nytt dørklokkesystem
2010: Nytt tak, og malt vinduer.
2004: El-kontroll av alle leiligheter.

Planlagte påkostninger:
Iht. samtale med styremedlem 26.05.2026 er det pt. ikke planlagt noen påkostninger, men det har vært snakk om å pusse opp bakgården, hovedoppgangen og bakdører på sikt.

Aksjelaget har legalpant for forfalte felleskostnader og andre krav som følger av lagsforholdet iht. burettslagsloven § 5-20. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I henhold til aksjelagets vedtekter må kjøper godkjennes av styret som ny aksjeeier. Det er kjøpers ansvar at styregodkjenning blir gitt, men styret kan ikke nekte godkjenning uten saklig grunn.

Dokumenter for aksjelaget kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale. Overtakelse kan tidligst skje etter at styrets godkjennelse er avklart.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige. Boligselgerforsikring dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. Egenerklæringen er fylt ut av arvingene iht deres kjennskap om eiendommen. Da de ikke har bebodd eiendommen kan kjennskapen være mangelfull.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.

Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.

Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Salg av aksjeleiligheter reguleres av kjøpsloven, men avhendingslovens bestemmelser legges til grunn så langt de passer. 
Det forutsettes at aksjene transporteres til kjøper. 

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er» forbehold ovenfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen inkl. eventuell fellesgjeld.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser  kr 3 900,-
Markedsføringspakke  kr 30 900,-
Oppgjør  kr 8 900,-
Tilrettelegging  kr 19 900,-
Visninger pr stk / Overtagelse  kr 3 900,-

Utlegg:
Innhenting av informasjon forretningsfører - Obos  kr 4 375,-
Pantattest aksje - Obos  kr 410,-
Pantenoterings-/sperregebyr til forretningsfører aksje - Obos  kr 4 150,-

Andre utgifter:
Foto stor leilighet  kr 4 300,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 40-0084/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Majorstuen og Oslo Vest
Hegdehaugsveien 31, 0352, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR40.2684

Sist oppdatert: 29. mai 2026 kl. 21:42