Nordskogveien 9

Nordskogveien 9, 1525 MOSS
Kommunenummer 3103, gårdsnummer 193, bruksnummer 181, ideell andel 1/1

BRA (totalt bruksareal): 293 kvm.

BRA-i (internt bruksareal)
Kjeller:
94 kvm: Gang, bod og 4 åpne kjellerrom.

1. etasje:
164 kvm: Entré, wc-rom, rom benyttet som vaskerom, bad, gang, kontor, 3 soverom, stue/spisestue og kjøkken.

BRA-e (eksternt bruksareal)
Garasje - 1. etasje:
35 kvm: Garasje.

TBA (terrasse- og balkongareal)
1. etasje:
103 kvm: Veranda og platting.

Deler av betongdekke i kjeller er pigget opp på befaringstidspunktet, arealene er allikevel medregnet som en del av bruksarealet.

Arealet i lekestue måles til 4 kvm (ALH), men grunnet lav takhøyde er ingen deler av arealet måleverdig som bruksareal.

Rom som avviker fra godkjente byggetegninger: Entré (1. etasje), bod (kjeller) og åpent kjellerrom 1 (kjeller). Se mer informasjon under punktet ferdigattest.

De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 01.12.2025 utført av Kenneth Lesteberg. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Selger har fått utarbeidet en tilstandsrapport, dvs. en teknisk gjennomgang av boligen hvor eventuelle avvik, risiko for kjøper og prisoverslag for hva som bør gjøres av oppgradering, er skissert. Se særskilt TGIU (tilstandsgrad ikke undersøkt), samt TG2 og TG3 som viser hva som er boligens normale slitasje, alder og type, hva som er avvik fra dette og hva som bør/må utbedres. Rapporten og selgers egenerklæring er en del av salgsoppgaven og må leses nøye før bud inngis. Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Byggemåte iht. tilstandsrapporten: Enebolig fra 1960, påbygget 1964 og 1985. Støpt plate. Grunnmur av betongstein, lettklinkerblokker og betong. Yttervegger av trekonstruksjoner. Fasader utført i liggende kledning. Selger opplyser om at de fleste ytterveggene har blitt utlektet, etterisolert (5 cm), skiftet kledning og montert musebånd i 2025. Etasjeskillere av armert betong og trekonstruksjoner. Takkonstruksjon utført i saltaksform utvendig tekket med Decra plater fra 2018. Glatt entrédør av tre med glassfelt fra 2010 og elektronisk kodelås. Verandadører og vinduer med karmer av tre og tre-lags glass fra 2017, 2020, 2022, 2023, 2024 og 2025. Vinduer med karmer av tre og to-lags glass fra 1982, 1983, 1988, 2016 og 2018. Vindu med karmer av tre og to-lags glass m/blyglass fra ukjent årstall.

Frittstående garasje. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med takstein.

Frittstående lekestue. Bygning i trekonstruksjoner. Fasaden er kledd med liggende trekledning. Saltak i trekonstruksjoner (besiktiget fra bakkenivå). Yttertak er utvendig tekket med shingel.

Oppsummering av tilstandsgrader: 51% TG1, 42% TG2, 2% TG3 og 5% TGIU.

I rapporten fremkommer det som takstmannen mener kjøper må være særskilt oppmerksom på, dette gjelder blant annet (se utfyllende tekst i rapporten):
- Rom under terreng, TG3: Det er vanninnsig gjennom grunnmur i bod samt åpent kjellerrom 1. Tegn på sviktende drenering.
- Drenering, TG3: På bakgrunn av dreneringens alder og symptomer vurderes det at levetiden er passert. Se punkt spesielle observasjoner under "rom under terreng" for øvrig beskrivelse.

- Bad, TG2: Det er smurt smøremembran ned på klemring dette kan hindre fukt i konstruksjonen til å nå sluk.
- Wc-rom, TG2: Mindre svelleskade på front til servantskap.
- Øvrige rom, TG2: Ventilasjonen vurderes til å stedvis ikke være tilfredsstillende. Laminat buler stedvis, tegn på at den ligger for tett mot vegger og ikke har nok rom til bevegelse.
- Rom under terreng, TG2: Riss/sprekk i vegg i overgang til skorstein(åpent kjellerrom 2). Det ble registrert avskalling/løse deler på betongdekke i bod. Deler av betongdekke er pigget opp på befaringstidspunktet. Det ble registrert forhøyede fuktverdier ved fuktmåling. Selv om det ikke ble registrert synlige skader på panel så er verdiene såpass høye at det er grobunn for mugg- og råtesopp. Det ble registrert saltutslag på grunnmur i flere av rommene. Tegn på utilsiktet fuktvandring i konstruksjonen. Fuktproblematikk er ofte sammensatt.
- Loft (uinnredet/råloft), TG2: Svertesopp stedvis observert i undertak i mindre omfang. Spiker stikker stedvis ned igjennom undertak. Hull etter gammel inntakskabel i gavl mot syd. Det er observert spor etter aktivitet av gnagere over stue/spisestue. Det er registrert tegn til utettheter i dampsperre/plast mot kald sone. Luftespaltene mellom taksperrene er stedvis tettet med isolasjon, noe som fører til redusert ventilering av kaldtloftet.
- Tekniske anlegg og VVS anlegg, TG2: Fordelerstammer for rør-i-rør-systemet er plassert uten mulighet for sikker avrenning til sluk. Det oppmerksom på at rom benyttet som vaskerom ikke er bygget som et våtrom.
- Radon, TG2: Grunnet nivåer i kjeller må det utføres utbedringer av lufting/avtrekk dersom rommene skal bruksendres til varig opphold.
- Yttervegger inkl. fasader og konstruksjon, TG2: Ingen luftespalte bak trekledning.
- Yttertak, TG2: Løsningen på gradrenne har ikke fagmessig god avslutning mot mønepanne mot sydvest.
- Terrasser/platting på terreng, TG2: Det er registrert skjevheter på mur (deler av fundament til veranda). Fundamentene bærer ikke preg av faglig god håndverksmessig utførelse (øvrige fundamenter).
- Grunnmur og fundamenter, TG2: Det registreres stedvis riss/sprekker på grunnmur. Pussavskalling er stedvis observert på grunnmur.
- Drenering, TG2: Stedvis lite terrengfall vekk fra grunnmuren. Det kan ikke verifiseres at deler av grunnmuren har utvendig fuktsperre. De deler av grunnmur som har grunnmursplater er ikke plater klemt med klemlist. Vann fra yttertaket er ikke ledet vekk fra bygningen/grunnmuren i tilstrekkelig grad.
- Frittstående byggverk (garasje), TG2: Tildelt tilstandsgraden ut i fra en helhetsvurdering pga. relativt høy slitasjegrad og registrerte avvik, se rapport for nærmere detaljer.

Ovennevnte er kun et utdrag fra rapporten. Se supplerende tekst i tilstandsrapporten for mer informasjon. For øvrige tilstandsgrader og tilstandsgrader grunnet alder og evt. slitasje, så henvises det til rapporten. Kjøper overtar ansvar og risiko for dette.

Boligen er vesentlig oppgradert siden 2016. Oppussing er utført i samtlige rom, inkludert malerarbeid på eksisterende overflater. Nytt laminatgulv er lagt i flere rom, deriblant stuen. Det er også etterisolert og skiftet kledning på 3 vegger i 2025.

Oppgradert er også deler av boligens elektriske anlegg, inkludert nytt sikringsskap i 2019. Innfelte LED-spotter er skiftet ut/montert i flere rom, blant annet i stuen. Ny luft-luft varmepumpe ble i 2019 installert i stuen, som også inneholder en effektiv vedovn av nyere årgang. Nye brennplater er montert i peisen i 2025, stålrør ble montert i pipen i 2018.

Kjøkkenet ble i 2020 pusset opp og samtidig oppgradert med helt ny og moderne innredning fra Drømmekjøkkenet. Innredningen er både stilfull og svært bruksvennlig, blant annet med rikelig arbeids- og avlastningsplass på meterlange benker i hendig U-form. Fra 2020 er også kjøkkenets hvitevarer som alle er integrert - stekeovnen i praktisk benkehøyde.

Badet ble i 2019 bygget opp på nytt fra bunnen av med blant annet nye rør og nytt elektrisk anlegg som inkluderer gulvvarme og innfelte spotter i himlingen. Resultatet er elegant og innbydende. Storformat fliser i grå nyanser på gulv og vegger fremmer helhet. Med både dobbel servant, et moderne badekar av helstøpt modell og et ekstra romslig dusjhjørne er badet tilrettelagt for samtidig bruk av to personer.

Ved entreen finnes et ekstra gjestetoalett som ble pusset opp i 2019, samt et rom som benyttes som vaskerom og er praktisk innredet til dette formålet.

Overflater og innredninger:
Gulv: Laminat, parkett, fliser og belegg.
Innervegger: Tapet, trepanel, glatte flater, fliser og våtromsplater.
Himlinger: Trepanel, MDF-panel og glatte flater. Spotter innfelt i flere rom.

Kjøkken: Skapinnredning med glatte grå fronter. Laminerte grå benkeplater. Underlimt vask i sort kompositt med ett-greps blandebatteri. Integrert platetopp, stekeovn, oppvaskmaskin og kombiskap. Veggmontert ventilator.

Bad: Servantskap med glatte sorte fronter og dobbel heldekkende keramisk servant med sorte ett-greps blandebatterier. Veggspeil. Dusjhjørne med glassvegg og sort to-greps blandebatteri med hånd- og regndusj. Badekar med veggmontert sort to-greps blandebatteri med hånddusj. Toalett montert på innbygget sisterne.

Toalettrom: Servantskap med glatt front i grå høyglans og overmontert servant med ett-greps blandebatteri. Veggspeil. Gulvmontert klosett.

Integrerte hvitevarer på kjøkkenet medfølger i handelen, dette gjelder kompaktovn i høyskap, stekeovn i høyskap, platetopp, oppvaskmaskin og kjøle-/fryseskap.

Videre vises det til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund angående løsøre og tilbehør. Produkter og installasjoner som medfølger overdras uten noen form for garantier, utover eventuell gjenværende leverandørgaranti.

Frittstående peisovn i stue/spisestue (rehabilitert med innvendig stålrør i 2018 og skiftet brennplater i 2024). Luft-til-luft varmepumpe fra 2019 i stue/spisestue. Gulvvarme på bad, på soverom (iflg. selger) og i entré. Videre er boligen basert på elektrisk oppvarming ved evt. panelovner.

Mosseregionen interkommunale brann og redning har registrert følgende ved eiendommen:
- Siste feiing ble utført: 30.07.2024.
- Siste tilsyn ble utført: 05.09.2018.
- Det ble ikke registrert avvik på fyringsanlegget ved siste tilsyn.
Opplysningene er mottatt den 25.11.2025.

Dersom det ikke er vegg- eller fastmonterte varmekilder i rom ved visning, følger dette heller ikke med.

Moss kommune opplyser om at det ikke foreligger ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for opprinnelig bolig i deres arkiv. Det er gitt byggetillatelse for oppføring av enebolig med godkjente byggetegninger datert 20.05.1957. I henhold til matrikkelen for eiendommen, er bygningen først registrert tatt i bruk i år 1960.

Det er gitt byggetillatelse for diverse tiltak i 1964 og 1983, som ikke er ferdigstilt med ferdigattest. I tilknytning til tillatelsene er det utstedt godkjente byggetegninger for tilbygg av bolig (etablering av et rom og utvidelse av et rom i 1. etasje samt etablering av garasje i kjeller) datert 14.05.1964 og for tilbygg av bolig (etablering av en mindre generasjonsleilighet) samt oppføring av frittstående garasje datert 04.05.1983.

Det gjøres oppmerksom at det ikke lenger utstedes ferdigattest på tiltak det er søkt om før 1998 jf. plan- og bygningsloven §21-10. Kommunen vil ikke kreve ferdigattest for disse tiltakene og vil avvise eventuelle søknader. Bestemmelsen innebærer ikke at tiltak med manglende søknad blir lovlige, men at man ikke trenger å avslutte gamle byggesaker. Normalt sett kreves ferdigattest for alle søknadspliktige tiltak som gjøres etter plan - og bygningsloven.

Det er gitt ferdigattest for rehabilitering av pipe datert 04.10.2018.

Dagens planløsning avviker noe fra godkjente byggetegninger som ligger i kommunens byggesaksarkiv. Dette gjelder bl.a. at flere oppholdsrom i 1. etasje er internt omdisponert (hoveddel til hoveddel), dette er i utgangspunktet ikke søknadspliktige bruksendringer.

Forøvrig avviker følgende fra byggetegningene:
- Etablert takoverbygg på verandaen og ved inngangspartiet.
- Entré er opprinnelig et utvendig takoverbygget inngangsparti, som har blitt innvendig innlemmet med boligen.
- Skillevegg mellom opprinnelig hoveddel og generasjonsleilighet har blitt fjernet (sammenslåing av boenheter er søknadspliktig).
- Bod i kjeller er opprinnelig en utvendig trappegang, som har blitt innvendig innlemmet med boligen.
- Åpent kjellerrom 1 (rombenevnelse iht. plantegning) er opprinnelig en garasje, som har blitt noe utvidet og innvendig åpnet opp til boligen.
Megler anfører at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad til kommunen vedrørende de utførte tiltakene. Kjøper overtar risiko og ansvaret for eventuelle pålegg fra kommunen samt kostnader forbundet med dette.

Kjøper overtar eiendommen slik den framstår på visning.

Eiendommen overdras fri for pengeheftelser, med unntak av grunneiers tinglyste panterett:

Grunneier har 1. prioritets lovbestemt panterett i festeretten og bebyggelsen, som tilsvarer 3 års forfalt festeavgift iht. tomtefesteloven §14.

Dagboknummer: 2082
Tinglysningsdato: 09.07.1957
Servitutten omhandler: Festekontrakt med vilkår. Eiendommen kan bare bebygges med våningshus og nødvendig uthus. Det kan ikke drives generende virksomhet på eiendommen. Eiendommen skal ikke deles. Rett til graving og vedlikehold av diverse ledninger for naboeiendommer over denne eiendommen.

Dagboknummer: 2797
Tinglysningsdato: 31.03.1987
Servitutten omhandler: Denne eiendommen har gitt gnr. 93/bnr. 182 (Tverrveien 1) rett til å bygge inntil 1,5 m fra grensen. Denne eiendommen er forpliktet til å trekke evt. bygg på egen eiendom, så langt tilbake at avstanden mellom byggene ikke blir mindre enn fastsatt i Bygningsloven (avstand minst tilsvarende bygningens halv høyde og ikke under 8 m). Rettighetshaver er gnr. 193/bnr. 182.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få pant etter ovennevnte heftelser og servitutter som ikke skal slettes ved overdragelse.

Eiendommen har ikke separat utleieenhet. Det vil normalt være anledning til utleie av hele eiendommen eller enkeltrom, såfremt utleiearealet er bygningsmessig godkjent for varig opphold og har forsvarlige radonnivåer. 

Det er målt radonverdi på 203 Bq/m3 i kjeller på befaringstidspunktet, og dette er over angitt tiltaksverdi. Forøvrig er det målt 45 Bq/m3 i stue (1. etasje) på befaringstidspunktet. Det er gjennomført radonreduserende tiltak i form av installering av vifte for bedring av radon (måles fortløpende via app).

Selger er ansvarlig for at boligen har energiattest. Det foreligger imidlertid ikke energiattest for denne boligen, men hvis kjøper krever det kan energiattest innhentes for selgers regning.

Boligområdet Ekholt er spesielt ettertraktet blant småbarnsfamilier, og det ikke uten grunn. Her bor du med nærhet til de fleste hverdagslige fasiliteter, blant annet til barneskolen som ligger bare få hundre meter ned Nordskogveien. I gaten er det lite trafikk og et rolig miljø, skoleveien er med andre ord trygg og sikker.

Barnehager finnes også i nærmiljøet, i tillegg til flere fine lekeplasser. Allerede rett på andre siden av hekken ligger den store løkka Beite som er en velbrukt samlingsplass for både familier og barn i nabolaget. Her er det husker, sandkasse og mulighet for ballspill.

Enkel tilgang til er det ikke minst også til sjøen og fine friområder. Fra nabolaget kan du gå, løpe eller sykle rett ut i det vakre Ryggelandet med mange tur- og treningsmuligheter. Det er gangavstand til den populære Festestranda med badeflåte og stor gressbakke hvor du ser ut over fjorden. Verdt gjentatte besøk er i tillegg sommerperlene Fuglevik og Larkollen med vakre svaberg og flere barnevennlige strender.

Hverdagslige innkjøp kan enkelt gjennomføres ved nabolagets nærbutikk. I det nærliggende handelsområdet omkring Varnaveien finnes flere store varehus og kjøpesenter i tillegg til et bredt helsetilbud.

Skal du til byen, kan du ta buss som kjører fra Ekholt til sentrum på om lag ett kvarter samt til togstasjonen på gode 10 minutter.

Det vil bli skiltet med Krogsveen visningsskilt ved fellesvisninger. Se kart i nettannonse eller Google Maps for nærmere veibeskrivelse. Velkommen til visning!

Barnehager: Ekholt barnehage (0,9 km), Gubbeskogen Fus barnehage (1,3 km), Ørejordet barnehage (1,7 km).

Skoler: Ekholt barneskole (0,9 km) og Rygge ungdomsskole (2,7 km).

Videre er det Malakoff videregående skole (2,3 km) og Kirkeparken videregående skole (3,4 km) i Moss kommune.

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen for oppdatert informasjon.

Festetomt på ca. 1 127 kvm. Tilnærmet flat tomt som er lettstelt og inngjerdet med gjerde samt hekk. Hageområdet består av gressplen, prydbusker og diverse beplantninger. Steinlagt uteplass ved inngangspartiet. Frittstående lekestue i hagen. Asfaltert område foran garasjen.

Tomten er ikke oppmålt i nyere tid og har usikre grenser. Kommunens grunnkart viser eiendommens grenser med et beregnet normalavvik på 30-200 cm, se kartutsnitt for tomtegrenser. Ved nøyaktig oppmåling kan avvik forekomme, og kjøper aksepterer dette.

Festeavgiften er kr 17.527,- pr. år.
Festetid: 99 år fra 01.06.1957.
Festeavtalen utløper: 01.06.2056.

Det har blitt foretatt et "engangsløft" av festeavgiften i 2025.
Med engangsløft menes regulering med annet enn endring i Konsumprisindeks i henhold til det som er «tvillaust avtalt» om regulering i festekontrakten. Tomtefesteloven gir adgang til én regulering i samsvar med kontraktens reguleringsbestemmelser for første regulering etter 01.01.2002.
Grunneier har rett til ny justering hvert 30. år med 2% av tomteverdien.

Grunneier opplyser om at det ikke vites når festeavgiften skal reguleres neste gang eller om det evt. skal benyttes KPI (konsumprisindeksen) ved neste regulering.

Når festeavtalen utløper kan avtalen kreves forlenget. Ved en evt. forlengelse løper festeforholdet videre på samme vilkår.

Iht. festekontrakten kan grunneier og fester bli enige om innløsning av tomten i festetiden. Grunneier opplyser om at det kan være av interesse å innløse festetomten. Ved evt. innløsning av tomt må pris diskuteres nærmere med grunneier.

Samtykke til overdragelse fra grunneier kreves iht. festekontrakten, dog opplyser grunneier om at skriftlig varsling er tilstrekkelig.

Kopi av festekontrakten kan fås ved henvendelse til megler.

Parkering i frittstående dobbelgarasje på ca. 35 kvm. Montert lader for el-bil i garasjen.

Forøvrig er det biloppstillingsplasser på egen asfaltert gårdsplass foran garasjen.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger. Eier er selv ansvarlig for private stikkledninger til boligen. Utvendig vannledning er fra 2019.

Eiendommen ligger i et uregulert område men er avsatt til boligbebyggelse ved kommuneplanens arealdel 2021-2032 vedtatt 24.03.2021. Eiendommen omfattes i tillegg av kommunedelplan Høyden-Varnaveien Melløs vedtatt 20.04.2009, hvor eiendommen er avsatt til boligområde og del veiareal. Utsnitt av planer med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

I enden av eiendommen, mot Tverrveien 1, er det område som er avsatt til veiareal i henhold til kommunedelplan vedtatt 20.04.2009. Det har ikke blitt gitt informasjon fra kommunen som tilsier at veien vil bli gjennomført.

Eiendommen ligger i et område hvor det foreligger et planforslag for en ny kommunedelplan, dette gjelder planen "Høyda"/"Høyden". Kommunedelplan for Høyda skal legge rammene for en bærekraftig utvikling av bydelen i tråd med målene i kommuneplanen, med hovedfokus på transformasjon til boligformål og løsninger for infrastruktur. Planen skal legge til rette for utvikling av gode lokalsamfunn, med en variert sammensetting av boliger, forbedret grønnstruktur, trygge nærmiljøer, møteplasser med kvalitet og tilrettelegging for grønn mobilitet. Planen ble lagt til 2. gang behandling den 17.06.2023, se kommunens hjemmeside for mer info.

Kommunale avgifter faktureres over 12 terminer og er på kr 21.910,78,-, fakturert på eiendommen i 2024. I dette inngår gebyr for vann, avløp, renovasjon og feiing/tilsyn. Avgiftene for vann og avløp vil variere etter forbruket i boligen, gebyr for vann/avløp inkluderer årsgebyr og stipulert á-konto beløp/mengde (158 kubikk).

Det må påregnes kostnader til strøm og nettleie, dette vil variere avhengig av strøm-/nettselskap. Nåværende eier har et strømforbruk på ca. 26.800 kWh pr. år.
Boligen har en årlig forsikringspremie via Tryg på kr 20.000,- pr. år (inkl. innbo).
Boligen er tilknyttet Viken Fiber Altibox som leverandør av tv/internett og har kostet ca. kr 1.339,- pr. mnd avhengig av kanalvalg og hastighet på nettet.

Ovenstående er basert på nåværende eier/husstands senere års forbruk/utgifter. Dette vil variere avhengig av antall beboere, ønsket innetemperatur, egne fordelsavtaler, kanalvalg, hastighet på bredbånd m.m.

Formuesverdi for 2023 var kr 1 427 411,- ifølge skatteetaten. Beløpet forutsetter at eier bor fast i boligen (primærbolig).

Ved eventuell øvrig bruk av eiendommen (f.eks. fritidsbolig, pendlerbolig, utleieobjekt) var formuesverdien for 2023 kr 5 709 644,-.

Formuesverdien justeres normalt årlig. Se skatteetaten.no for mer informasjon om fastsettelse av formuesverdien.

Eiendomsskatten utgjør kr 9.024,- pr. år, fakturert på eiendommen i 2024.

7 500 000,00 Prisantydning

Omkostninger

187 500,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
19 900,00  Gjensidige Boligkjøperpakke (valgfri)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
208 490,00 Omkostninger totalt

--------------------------------------------------------
7 708 490,00 Totalpris inkl. omkostninger

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.
Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer.

Megler formidler gjerne kontakt med rådgiver hos vår samarbeidspartner BN Bank. De har konkurransedyktige betingelser samt rask og løsningsorientert behandling av din lånesøknad. Krogsveen mottar et honorar dersom lån opprettes. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtagelsen.

Celine Libekk Aanonsen og Robert Midtsian

Etter nærmere avtale.

Selger har i forbindelse med salget tegnet boligselgerforsikring levert av Gjensidige.  
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.  

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis. 

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtagelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger. 

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.   

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.  

Dersom ikke boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtagelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring. 

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles. 

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 1,60 % av salgssummen
Minimumsprovisjon er kr 60 000,00

Vederlag:
Foto  kr 4 900,00
Kunderabatt SELGER; Rabatt, markedspakke  kr -7 400,00
Markedsføringspakke  kr 27 400,00
Oppgjør  kr 7 500,00
Tilrettelegging inkl. alle visninger m/påmeldte (Forøvrig kr. 3500 pr. stk)  kr 12 000,00

Utlegg:
Innhenting av offentlige opplysninger  kr 3 500,00
Tinglysing sikring  kr 545,00

Andre utgifter:
AX tilstandsrapport enebolig  kr 20 625,00
Boligselgerforsikring Gjensidige Eiet  kr 39 970,00

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester; 
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Amibita.
• Gjensidige leverer boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger
•  Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.

Oppdragsnummer 30-0161/25
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Moss
Kongens gate 23, 1530, MOSS
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR30.25161

Sist oppdatert: 28. januar 2026 kl. 08:40