Sondrevegen 26B

Sondrevegen 26B, 0378 OSLO
Kommunenummer 301, gårdsnummer 29, bruksnummer 220, seksjonsnummer 1, ideell andel 1/1

Totalt bruksareal BRA: 145 m².

BRA-i:
Underetasje, 135 m²: Entré, stue, kjøkken, to soverom, to bad, tv-stue og to boder.

BRA-e:
Kjeller, 10 m²: Bod.

TBA (terrasse- og balkongareal):
Underetasje, 35 m²: Terrasse.

Vedlagte plantegninger er ikke målbare. De oppgitte arealer er hentet fra rapport med befaringsdato 26.06.2026 utført av Anticimex AS v/Stian Christensen. Arealene er beregnet og rom er definert etter dagens faktiske bruk, uavhengig av hva som er godkjent av bygningsmyndighetene.

Tv-stue er ikke godkjent til varig opphold. Se punktet "Ferdigattest".

Selger har innhentet en tilstandsrapport av boligen. Dersom det er registrert avvik, er disse klassifisert med tilstandsgrader (TGIU, TG2 og/eller TG3). Kjøper overtar ansvaret for de opplysninger som fremkommer av salgsdokumentasjonen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe som burde vært kjent eller som ikke kan anses å ha betydning for avtalen.

Leiligheten ligger i et leilighetsbygg oppført i 2005. Grunnmur og bærende konstruksjoner er i hovedsak av betong, og etasjeskillere er av betong. Yttervegger er i en kombinasjon av tre- og betongkonstruksjoner, med utvendig fasade forblendet med murpuss og trepanel. Bygget har flatt tak tekket med papp/membran. Vinduer og terrassedør fra byggeår har karmer og rammer av tre, utvendig kledd med metallplater. Entrédøren er en slett dør i brannklasse B30 og lydklasse 35dB. Boligen ventileres hovedsakelig gjennom et mekanisk ventilasjonssystem. Boligen har en gasspeis. Til leiligheten hører en terrasse på 35 m² i betongkonstruksjon med fliser på gulvet.

Sikringsskapet er plassert inne i leiligheten ved gjestebad, og anlegget er sikret med automatsikringer. Det elektriske anlegget er fra byggeår, men det er utført enkelte oppgraderinger i ettertid.
Det er registrert forhold (mangler samsvarserklæring på deler av det elektriske) som tyder på behov for at en kvalifisert elektrofaglig person gjennomfører en utvidet kontroll av det elektriske anlegget. Det er kun en slik tilleggsundersøkelse som kan gi en fullstendig oversikt over tilstanden, eventuelle feil og mangler, og hvilke tiltak som kan være nødvendige.

Boligen har godkjent slokkeutstyr, tilstrekkelig med røykvarslere og komfyrvakt.

Følgende bygningsdeler er gitt Tilstandsgrad 2 (TG2) - Avvik som kan kreve tiltak:

Våtrom - bad ved gang
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Sluket er delvis isolert inne i dusjsonen.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.

Våtrom - bad ved soverom
- Vanntett sjikt har en alder som tilsier at fremtidig funksjon er usikker.
- Drenering fra innebygget toalettsisterne er ikke registrert.
- Innredningen har stedvis bruksmerker og svelleskader.

Tekniske anlegg
- Fordelerskap har ikke avrenning til rom med sluk, eller tilsvarende sikring mot fuktskader.

Terrasse / platting
- Det er observert tydelige tegn til sprekker i flere gulvfliser og flere løse fliser.

Utvendig trapp
- Det er registrert enkelte løse fliser.

Følgende bygningsdeler er ikke undersøkt (TGIU):

Tekniske anlegg
- Innvendig stakeluke er ikke påvist, og fullverdig kontroll forutsetter spesialkompetanse.

Terrasse / platting
- Fundamentene var ikke tilgjengelige for undersøkelser.

Helse, miljø og sikkerhet:

Utvendig trapp
- Trappen har kun rekkverk på en side. Basert på dette oppfyller ikke trappen dagens krav til sikkerhet.

Tilstandsrapporten er inntatt i salgsoppgaven. Rapporten inneholder informasjon om eventuelle avvik og konsekvensen av disse. Ettersom kjøper regnes å være kjent med forhold som tydelig fremgår av tilstandsrapporten, oppfordres du til å sette deg grundig inn i rapporten i sin helhet.

Sammendrag av selgers egenerklæringsskjema:

- Gasskjelen begynte å svikte våren 2026 og ble derfor byttet ut med elektrisk varmtvannsbereder og el-kjele for vannbåren gulvvarme.
- Tidligere eiere opplyses å ha hatt vanninntrengning ved hovedsoverommet, men forholdet ble utbedret. Det ble montert EPS Fuktsikring ved hovedsoverommet i 2021 og etablert ny drenering i 2022 med Helge Bergo som prosjektleder. Også andre seksjoner har tidligere hatt tilsvarende utfordringer, men etter omfattende utbedringer av bygget i regi av Helge Bergo opplyses bygget nå å være tett.

Boligen er modernisert/påkostet i:

2026
- Montering av ny el-kjele og 200 liters varmtvannsbereder for vannbåren gulvvarme, samt nytt opplegg til el-kjele, varmtvannsbereder og induksjonstopp, utført av Kolsås Rør og Din Elektropartner ØH AS. FDV-dokumentasjon og samsvarserklæring foreligger.
Leiligheten er delvis nymalt, samt sluk/dusjnisje på bad ble utbedret av fagfolk.

2025
- Delvis utskiftning av sentral ventilasjon, utført av Bye & Døhlen.

2024
- Utskifting av servantskap og speil på gjestebad, utført av Oslo Plumbing AS.
- Ny elektrisk badstueovn, utført av Moderne Elektro AS. Samsvarserklæring foreligger.

2023
- Sliping og oljing av parkett samt sliping av benkeplate, utført av Kvikk Parkettsliperi.
- Utskifting av 30 downlights til LED og montering av 6 Plejd-dimmere, utført av HRS Elektro. Samsvarserklæring foreligger.
- Montering av elbillader med egen kurs, utført av Elektrikern Oslo AS.
- Innvendige overflater i kjøkken, stue, gang og tv-stue malt av fagfolk.

2022
- Utskifting av vannlås og avløpsrør på kjøkken under tidligere eier, utført av Solid Rør AS.

En endeleilighet med en sjelden kombinasjon av skjermet beliggenhet, stor terrasse, hage og utsikt. Selv om leiligheten ligger i underetasjen, gjør den skrånende tomten at boligen åpner seg direkte mot den solrike terrassen og hagen på bakkeplan, uten innsyn. Store vindusflater slipper inn rikelig med dagslys og rammer inn utsikten mot Oslo by, mens den gjennomtenkte planløsningen på ett plan omfatter stue og kjøkken i åpen løsning, to soverom, to bad, badstue, et innredet rom (tv-stue) og bod.

ENTRÉ
Entréen er romslig og innbydende, med en praktisk walk-in-garderobe bak skyvedører som gir svært gode oppbevaringsmuligheter. Den brede fordelingsgangen binder boligen sammen og leder videre mot oppholdsrommene, hvor gasspeisen danner et naturlig blikkfang allerede fra entréen.

STUE
Stuen er boligens naturlige samlingspunkt, med nær tre meters takhøyde, store vindusflater fra gulv til tak og god plass til flere møbleringssoner. De store vinduspartiene skaper en sømløs overgang mellom inne- og utearealene, mens den vegghengte gasspeisen tilfører både varme og stemning på kjøligere dager. Den åpne løsningen mot kjøkken og spisestue gir en luftig romfølelse og et naturlig samlingspunkt for både hverdagsliv og sosiale sammenkomster. En diskret nivåforskjell markerer overgangen mellom fordelingsgangen og stuen uten å bryte den åpne planløsningen. Fra stuen er det direkte utgang til terrassen, og utsikten strekker seg over hagen og videre mot Oslo by. Selger fremhever også et glimt av fjorden som en av boligens kvaliteter.

KJØKKEN
Kjøkkenet ligger åpent mot spiseplassen og har en funksjonell innredning fra byggeår med glatte fronter, detaljer i tre og benkeplate som ble slipt i 2023. Over benkeplaten er det fliser, benkebelysning og flere hensiktsmessig plasserte stikkontakter.
Kjøkkenet er utstyrt med integrert stekeovn, oppvaskmaskin og mikrobølgeovn, frittstående kjøle-/fryseskap med vann- og isdispenser, vinkjøler (Vinkjøler er defekt og funger derfor kun som oppbevaring), vegghengt ventilator, komfyrvakt og induksjonstopp på 90 cm installert i 2026 med egen kurs. Integrerte hvitevarer samt frittstående kjøle-/fryseskap medfølger i handelen.
Spiseplassen ligger som en naturlig forlengelse av kjøkkenet, omgitt av store vindusflater på tre sider som slipper inn rikelig med dagslys og gir utsikt mot hagen og Oslo by. Her er det god plass til et stort spisebord hvor mange gjester kan samles.

TERRASSE OG HAGE
Fra stuen er det direkte utgang til en stor terrasse på 35 m². Terrassen er oppført i betong med flislagt dekke og har god plass til både spisegruppe, lounge og beplantning. Den overdekkede delen langs fasaden gir ly på regnværsdager, mens den åpne delen inviterer til lange sommerdager utendørs.
Terrassen glir naturlig over i den skjermede hagen, som er innrammet av hekk og frodig vegetasjon og her er det ingen innsyn. Selger opplyser om eksklusiv bruksrett til skråningen på østsiden av boligen, hvor det er anledning til å opparbeide kjøkkenhage og lettere beplantning.

HOVEDSOVEROM
Hovedsoverommet har direkte utgang til terrassen via egen terrassedør, og gir rommet en nær tilknytning til utearealene. Rommet har god plass til dobbeltseng med tilhørende nattbord. Mellom soverommet og hovedbadet ligger en praktisk walk-in-garderobe med skyvedører som gir rikelig med oppbevaringsplass. Hovedbadet er direkte tilknyttet hovedsoverommet og er utformet som et privat en suite-bad.

HOVEDBAD MED BADSTUE OG BAD
Hovedbadet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Innredningen består av servantinnredning med dobbel servant, speil med belysning, vegghengte høyskap, dusjnisje med glassvegg, vegghengt toalett og innbygget badekar.
Fra badet er det direkte adkomst til boligens badstue med vegger, himling og benker i tre, flislagt gulv og elektrisk badstueovn installert i 2024.

SOVEROM II
Boligens andre soverom vender mot grøntarealene og har god plass til dobbeltseng, garderobeløsning og øvrig møblement. Rommet egner seg godt som barnerom, gjesterom eller hjemmekontor.

GJESTEBAD
Gjestebadet har flislagt gulv med gulvvarme, flislagte vegger og nedsenket himling med downlights. Badet er innredet med servantinnredning med ovenpåliggende servant, speil med integrert belysning, dusjhjørne med dusjdører, vegghengt toalett og opplegg for vaskemaskin. Servantinnredning og speil ble skiftet i 2024.

TV-STUE / INNREDET ROM
Rommet er opprinnelig godkjent som bod, men er i dag innredet og benyttet som tv-stue. Bruksendringen er ikke dokumentert omsøkt eller godkjent hos kommunen. Rommet har parkett, malte overflater og downlights i himlingen. I direkte tilknytning ligger to innvendige bod som gir gode oppbevaringsmuligheter. Den ene boden benyttes i dag som hjemmekontor, dog er ikke dette godkjent til rom for varig opphold.

OVERFLATER
Gulv: Parkett i entré, fordelingsgang, stue, begge soverom og tv-stue. Fliser på kjøkken, begge bad og i badstuen.
Vegger: Malte flater i entré, stue, begge soverom og tv-stue. Flislagte vegger på begge bad. Vegger i tre i badstue. Malte vegger på kjøkken med fliser mellom kjøkkenbenk og overskap.
Himling: Malt flate med downlights i stue, kjøkken, begge soverom og tv-stue. Nedsenket himling med downlights på begge bad. Himling i tre i badstue.

TEKNISKE OPPLYSNINGER
- Sikringsskap plassert utenfor gjestebad. Anlegget er sikret med automatsikringer.
- Hovedstoppekran plassert i fordelerskap for rør-i-rør på bad ved gang.
- Oppvarming via gasspeis, vannbåren varme (ikke tv-stue/innredet rom) samt elektrisk gulvvarme på begge bad.
- Varmtvannsbereder på 200 liter og elkjele fra 2026.
- Mekanisk avtrekk og tilluft.

For fullstendig teknisk informasjon om boligen, se punktet "Byggemåte" og tilstandsrapport.

Vi viser til liste fra Norges Eiendomsmeglerforbund som gjelder fra 01.01.2020 angående løsøre og tilbehør.

Oppvarming av boligen skjer ved elektrisitet, vannbåren varme og gasspeis. Den vannbårne varmen driftes av el-kjele installert i 2026. Boligen har elektrisk gulvvarme på begge bad.

Dersom beboelsesrom ikke har vegg- eller fastmonterte varmekilder ved visning, følger dette heller ikke med.

Det foreligger ferdigattest på oppføring av boligblokk med 8 boenheter og underjordisk parkeringsanlegg, datert 20.02.2015. Denne kan fås ved henvendelse til megler.

Det foreligger godkjente byggetegninger. Dagens tv-stue er opprinnelig byggemeldt som bod jf. godkjente byggetegninger. Innredning av rommet til bruk for varig opphold er ikke bruksendret/omsøkt og er heller ikke godkjent for denne bruk av kommunen.

Kjøper overtar eiendommen slik den fremstår på visning med all risiko og ansvar for eventuelle pålegg fra kommunen og kostnader forbundet med dette.

Leiligheten overdras fri for pengeheftelser.

Sameiet har legalpant for krav mot sameieren som følger av sameieforholdet iht. eierseksjonsloven § 31. Pantet er begrenset oppad til 2G (G = folketrygdens grunnbeløp).

I tillegg er det tinglyst panterett til sikkerhet for sameiernes økonomiske forpliktelser overfor sameiet.

Det er tinglyst 8 servitutter på sameiets eiendom. Disse omhandler blant annet eldre bestemmelser om vei, vann- og avløpsanlegg, gjerder og avståelse av veigrunn til kommunen ved eventuelle fremtidige veiarbeider, byggeavstand mot naboeiendom, samt bestemmelser knyttet til seksjoneringen av eiendommen, herunder sameiebrøk og tilleggsdeler.

Servituttene vurderes å være av generell karakter og antas ikke å ha praktisk betydning for kjøpers bruk av leiligheten.

Servituttene vil følge eiendommen. Kjøpers bank vil få prioritet etter ovennevnte heftelser og servitutter.

Leiligheten kan leies ut såfremt leiligheten har forsvarlige radonverdier. Leietaker må følge sameiets vedtekter og ordensregler på lik linje som eier.

Sameiets vedtekter begrenser korttidsutleie av hele boligseksjonen til maksimalt 60 dager årlig. Med korttidsutleie menes utleie på døgn- eller ukesbasis i inntil 30 dager sammenhengende. Ved utleie skal styret underrettes skriftlig om leieforholdet, herunder leietakers navn og kontaktinformasjon.

Denne boligen er energimerket. På en skala fra A til G, der A er best, har denne boligen oppnådd C (en normalbolig vil gjerne ligge i området C-F). Kopi av energiattest ligger vedlagt i salgsoppgaven eller kan fås ved henvendelse til megler.

Eiendommen har en attraktiv og tilbaketrukket beliggenhet på Ullern/Montebello, høyt i Husebybakken. Fra boligen og den romslige terrassen er det vid utsikt mot Oslos sydlige bydeler og åsene i vest. Den høye plasseringen gir gode solforhold og en luftig beliggenhet, samtidig som området oppleves rolig og skjermet.

Rett utenfor eiendommen ligger Mærradalen naturreservat, et vernet naturområde med turstier, rik vegetasjon og flotte rekreasjonsmuligheter gjennom hele året. Her har du også Husebyskogen i nærområdet. Herfra er det kort vei videre mot Lysakerelven, Bogstadvannet og Marka. I nærområdet finnes også Husebybakken balløkke, Njårdhallen med SATS treningssenter og et variert tilbud av idretts- og fritidsaktiviteter.

Området har et godt kollektivtilbud. Montebello T-banestasjon ligger ca. 400 meter fra boligen og betjenes av linje 3 med raske forbindelser til Majorstuen, Nationaltheatret og sentrum. Det går også t-bane fra Makrellbekken med noe hyppigere avgang slik at det er lett å treffe en bane enten på linje 3 eller 2. I tillegg er det kort vei til bussforbindelser fra Makrellbekken og togforbindelser fra Skøyen stasjon.

Dagligvarehandel er tilgjengelig ved blant annet Coop Extra Makrellbekken, mens et bredere utvalg av butikker, serveringssteder og servicetilbud finnes på Røa Senter og CC Vest. Området har flere barnehager i nærheten. Eiendommen sokner til Smestad skole (1.-7. trinn) og Ris skole (8.-10. trinn), og det er kort vei til Ullern videregående skole.

Nabolaget Husebybakken/Øvre Montebello er et veletablert og attraktivt boligområde dominert av eneboliger, rekkehus og mindre leilighetsbygg. Området er særlig populært blant barnefamilier og kjennetegnes av lite gjennomgangstrafikk, grønne omgivelser og nærhet til rekreasjonsområder, kollektivtransport, skoler, barnehager og et bredt servicetilbud. Dette er et rolig og veletablert boligområde.

Veibeskrivelse Se Google maps - det er enkelt å finne frem i kartet.

Barnehager:
Hasselkroken Kanvas-barnehage er ca. 12 min gange.
Husebygrenda barnehage: 14 min. gange
Linden Steinerbarnehage: 15 min. gange
Huseby barnehage: 19 min. gange
Smestad barnehage er 15 min dør til dør med kollektivt (linje 3).

Skolekrets:
Smestad skole (1.-7. trinn): 20 min. gange
Ris skole (8.-10. trinn): 7 min. med bil

Idrett og fritid:
Husebybakken balløkke: 4 min. gange
Njårdhallen: 8 min. gange
SATS Njårdhallen: 8 min. gange
Montebello Trim: 11 min. gange

Avstander iht. "Nabolagsprofil".

Dersom skole- og barnehagetilbud er av betydning for kjøpet, ber vi om at det rettes en særskilt henvendelse til kommunen/bydelsadministrasjonen for oppdatert informasjon.

Eiet tomt på 1 528 m² som tilhører sameiet. Tomten er fellesareal.
Til denne seksjonen er det knyttet egen hagedel som eier selv holder i orden. I tillegg er det inngått avtale om begrenset bruksrett til et avgrenset område av sameiets fellesareal ovenfor hagen, til lett beplantning og kjøkkenhage. Bruksretten gir ikke eiendomsrett og omfatter ikke adgang til å oppføre terrasse eller andre permanente konstruksjoner. Sameiets styre beslutter om avtalen skal videreføres ny eier av leiligheten. Øvrige fellesarealer er pent opparbeidet med plen, hekker og beplantning, og det er felles ansvar for å holde uteområdene ryddige.

Det medfølger to parkeringsplasser i sameiets underjordiske garasjeanlegg. Den ene parkeringsplassen er utstyrt med elbillader. Strømforbruk til lading går direkte på eiers strømregning.

Eiendommen har adkomst via kommunal vei.

Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Sameiet er ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.

Eiendommen er omfattet av følgende regulerings- og arealplaner, og det pågår følgende plansak:
- Pågående plansak - revisjon av reguleringsplan for småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen S-4220) (saksnr. 2025/06808). Plansaken gjelder revisjon av Småhusplanen og er under behandling. I forbindelse med plansaken gjelder et midlertidig forbud mot tiltak innenfor planområdet inntil ny plan er vedtatt.
- Reguleringsplan S-4220 - Småhusområder i Oslos ytre by (Småhusplanen), vedtatt 15.03.2006. Eiendommen er regulert til bolig med tilhørende anlegg.
- Detaljregulering S-5058 - Ny vannforsyning til Oslo - Huseby vannbehandlingsanlegg, vedtatt 13.11.2019. Eiendommen omfattes av hensynssone H190 - annen sikringssone (vannforsyningsanlegg). Innenfor hensynssonen tillates det ikke å bore brønner for vann eller energi eller utføre fysiske inngrep under kote +100 uten forhåndsgodkjenning fra Oslo kommune, Vann- og avløpsetaten.
- Reguleringsplan S-1030 - Endret regulering av del av vei 2966, Sondreveien, vedtatt 10.01.1963. Eiendommen er regulert til offentlig kjørebane/veigrunn.

Pågående plansak i nærområdet:
- Noreveien 22, 24, 26, Husebybakken 28 B m.fl. (Husebyplatået) - detaljregulering under behandling (saksnr. 2025/06932).

Pågående byggesaker i nærområdet:
- Sondrevegen 16 - tilbygg, bruksendring av kjeller til bolig, fasadeendringer og riving av vedskjul, markterrasse og overdekning (saksnr. 2025/08475).
- Morgedalsvegen 5 - bruksendring av kjeller til bolig og påbygg (saksnr. 2025/21836).
- Morgedalsvegen 17:
- Riving av enebolig og garasje (saksnr. 202508678)
- Oppføring av tomannsbolig - vertikaldelt - Hus A/B (saksnr. 202508648)
- Oppføring av enebolig - Hus C (saksnr. 202508646)
- Oppføring av enebolig - Hus D (saksnr. 202508644)

Opplistingen er ikke uttømmende. Interessenter oppfordres til å gjøre seg kjent med plan- og byggesaker via Oslo kommunes planinnsyn.

Utsnitt av plan med tilhørende bestemmelser kan fås ved henvendelse til megler.

Felleskostnadene er kr 5 132,- pr. mnd. og inkluderer: kommunale avgifter, felles bygningsforsikring, renhold, strøm i fellesområder, drift og vedlikehold, regnskap og revisjon.
Felleskostnadene justeres normalt en til to ganger årlig i forhold til sameiets faktiske utgifter.

Eiendomsskatt kommer i tillegg og utgjør kr 5 101,- pr. år (2026).

Nåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. kr 21 000 - 28 000,- pr. år / 14 000 - 18 000 kWh pr. år.

Selger har avtalt Norgespris på strøm på eiendommen t.o.m. 01.10.2026, og denne er p.t. på 50 øre inkl. mva. Nettleie, avgifter og påslag fra kraftleverandøren kommer i tillegg. Er det fjernvarme vil det også komme kostnader i tillegg.
Denne avtalen vil følge eiendommen i den avtalte perioden.
Les mer om Norgespris her: https://www.regjeringen.no/no/aktuelt/legg-fram-lov-om-norgespris-pa-straum-og-fjernvarme/id3102642/

Det er opplegg for tilknytning til kabel-TV og internett. Nåværende eier benytter mobilt bredbånd.

Utgiftene er basert på nåværende eiers forbruk. Kjøper må selv tegne innboforsikring.

Ved hjelp av skatteetatens boligkalkulator er boligens formuesverdi beregnet til kr 3 724 567,- for fjoråret når boligen benyttes som primærbolig.

Formuesverdien er en gitt prosent av den beregnede markedsverdien. Beregnet markedsverdi er basert på Statistisk sentralbyrå (SSB) sine opplysninger om omsatte boliger. I beregningen tas det hensyn til boligens beliggenhet, areal, byggeår og boligtype.  
Det er eier av boligen som fastsetter formuesverdien, jf. skatteforvaltningsloven § 9-1 første ledd, men skattemyndighetene kan kontrollere at verdien er satt riktig.

Formuesverdi skal ikke overstige: 
Primærbolig: 25 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi opp til kr 10 000 000, og deretter 70 % av den overskytende markedsverdi.
Sekundærbolig: 100 % av beregnet eller dokumentert markedsverdi.

Formuesverdier som overstiger disse grensene, kan kreves nedjustert av eier. 

Fra 2026 har Stortinget vedtatt en oppdatert modell for beregning av formuesverdi for primærbolig, så avvik kan forekomme.

For mer informasjon se skatteetaten.no

Eiendomsskatten utgjør kr 5 101,- pr. 2026.

Sameiet har pr. 30.06.2026 ingen felleslån.

11 000 000,00 Prisantydning

Omkostninger

275 000,00  Dokumentavgift til staten (2,5% av kjøpesum)
9 950,00  Gjensidige Boligkjøperpakke* (valgfritt)
545,00  Tinglysing panterettsdokument
545,00  Tinglysing skjøte
--------------------------------------------------------
276 090,00 Omkostninger totalt (uten Gjensidige Boligkjøperpakke)
286 040,00 Omkostninger totalt (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------
11 276 090,00 Totalpris inkl. omkostninger
11 286 040,00 Totalpris inkl. omkostninger (med Gjensidige Boligkjøperpakke)

--------------------------------------------------------

Totalpris inkl. omkostninger forutsetter kjøp til prisantydning.

Det tas forbehold om endringer i avgifter og gebyrer. 

Kjøpesum inkludert omkostninger, samt pantedokument tilknyttet eventuelt lån, skal være disponibelt hos megler 2 virkedager før overtakelsen.

Erlend Velle-Skretteberg og Marthe Andrea Velle-Skretteberg

Eiendommen er seksjonert, og leiligheten er tilknyttet Sameiet Sondrevegen 26, med sameiebrøk 146/1008.
- Sameiet består av 8 boligseksjoner.
- Forretningsfører er Rolf Magne Brænd.
- Trappevask utføres av Rene Trapper AS.
- Dugnad må påregnes.
- Dyrehold må godkjennes av styret.

Øvrig informasjon:
- Sameiet har heis og en felles sportsbod for sykler, ski og lignende.
- Det er felles ansvar at utomhusarealene fremstår i ryddig stand. Hagestell og snørydding foregår på frivillig basis.
- Beboerne i 1. etasje, som har egen «hage» må selv holde den i orden.
- Endringer på fasaden, som fargevalg og montering av markiser, må godkjennes av styret.
- Beboerne oppfordres til å ta hensyn til naboene med hensyn til støy, bråk og høy musikk.

Foretatt påkostninger de senere år:
2025
- Ferdigstillelse av arbeid med tetting av tak og byggets vestside.
- Bytte av filter og utskifting av deler i ventilasjonsanlegget, utført av Bye & Døhlen.
- Periodisk vedlikehold av heis.
- Service på sameiets gassinstallasjon, utført av Alfa Olis Gass & VVS AS.
2023
- Utførelse av arbeider for å stoppe vanninntrenging på vestsiden av bygget, herunder fjerning av vegetasjon, omlegging av takvann og drensledning, samt montering av takoverbygg og beslag over membran, utført av Entreprenør Helge Bergo.
- Utredning og utbedring av lekkasje i ventilasjonshuset på taket.
- Installasjon av vannmålere.
- Bytte av defekt styrekort i heis.
- Service på gassbrennere, peiser og kjeler utført av Alfa Olis Gass & VVS AS, samt kontroll og tilstandskontroll av gasstank.
- Bytte av filter i ventilasjonsanlegget, utført av Bye & Døhlen.

Planlagte påkostninger:
Styret har de siste årene arbeidet med saker knyttet til lekkasjer og fuktskader og planlagt utbygging på den tidligere Statnett-tomta (Husebyplatået).
- Det oppstod en ny lekkasje i februar 2026. Ifølge opplysninger fra styret er årsaken til lekkasjen lokalisert. Sameiet har opplyst at planlagt utbedring består av etablering av en dreneringskum med pumpe i ventilasjonsrommet. Arbeidene er planlagt gjennomført i løpet av september 2026.
- Utbedring av følgeskader etter tidligere vanninntrenging.

Sameiets resultatsregnskap for 2025 viser en positiv egenkapital på kr 96 982,-

Det kreves ikke styregodkjenning ved overdragelse av seksjonen. I henhold til sameiets vedtekter skal sameiets styre underrettes skriftlig om overdragelse. Det samme gjelder ny seksjonseiers navn og kontaktinformasjon.

Vi gjør videre oppmerksom på at det iht. eierseksjonsloven ikke er anledning å erverve mer enn 2 seksjoner i sameiet, her teller også eierskap via firma, nærstående og familie. Kjøper har risikoen for at overskjøting på denne bakgrunn kan nektes av Statens Kartverk. I så fall vil kjøper uansett være forpliktet til å gjennomføre handelen, og oppgjør til selger vil finne sted tross manglende overskjøting.
Konferer med megler for mer informasjon.

Dokumenter for sameiet og kopi av seksjonsbegjæringen kan fås ved henvendelse til megler.

Etter nærmere avtale.

Eiendommen er tilknyttet Husebyåsen vel. Forretningsføreren har oppfordret alle leilighetene til å bli medlem. Velforeningen arbeider med en utbyggingssak på Statnett-tomten for å oppnå en stedstilpasset løsning for beboerne, som et alternativ til utbyggers planer om bygg på 10-11 etasjer. Det er gjennomført en innsamlingsaksjon som har skaffet velforeningen over NOK 200.000 for å fortsette påvirkningsarbeidet i saken. De som ikke har deltatt i innsamlingsaksjonen, oppfordres til å delta i ettertid.

Selger har i forbindelse med salget tegnet Boligselgerforsikring levert av Gjensidige.
Boligselgerforsikringen dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr 14 millioner. Dersom kjøper oppdager forhold ved eiendommen som hen mener utgjør en mangel ved eiendommen, vil Gjensidige behandle reklamasjonen på vegne av selger. Forsikringsvilkår kan fås ved henvendelse til megler.

Vedlagt salgsoppgaven følger selgers egenerklæringsskjema og tilstandsrapport. Interessenter må sette seg inn i dokumentene før bud inngis.

Innen kontraktsmøtet må kjøper ta stilling til om det ønskes å bestille Boligkjøperpakken gjennom Gjensidige. I denne gunstige pakken er boligen ferdig forsikret og inkluderer rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring. Rettshjelpsforsikring gir trygghet og tilgang på profesjonell juridisk hjelp dersom det oppdages uventede feil eller mangler det første året etter overtakelse. Forsikringsselskapet behandler i så fall ethvert mangelskrav kjøper måtte ha overfor selger.

Boligkjøperpakken inkluderer bygningsforsikring for hus og hytte, innboforsikring, flytteforsikring og dobbel rentedekning - i situasjoner hvor kjøper ikke får solgt nåværende primærbolig.

Kjøper mottar ingen særskilt faktura for Boligkjøperpakken da kostnaden det første året legges til kjøpesummen for boligen. Det gjøres oppmerksom på Krogsveen mottar et honorar for denne formidlingen.
Produktark for Boligkjøperpakken ligger vedlagt i salgsoppgaven.

Dersom ikke Boligkjøperpakke ønskes kan kun rettshjelpsforsikring, også kalt Boligkjøperforsikring, tegnes særskilt via megler. Rettshjelpsforsikringen varer i 5 år fra overtakelse og leveres gjennom Gjensidige. Ta kontakt med megler for ytterligere informasjon. 

Selskap og privatpersoner som driver med kjøp/salg/utvikling som ledd i egen næringsvirksomhet kan ikke tegne Boligkjøperpakke eller rettshjelpsforsikring.

Forbrukerinformasjon om budgivning er vedlagt denne salgsoppgaven og er også på vår hjemmeside Krogsveen.no. Alle bud og budforhøyelser må inngis skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt sammen med signatur fra budgiver.

Vi oppfordrer til å gi bud elektronisk via GI BUD-knappen på eiendommens hjemmeside på Krogsveen.no. Da vil samtlige vilkår bli oppfylt.  
Eventuelle forhøyelser eller endringer av budet kan bekreftes pr. SMS eller på e-post. Vi oppfordrer alltid til å kontakte megler pr. telefon i tillegg, da forsinkelser i SMS og e-post kan forekomme.

For at budene skal kunne bli behandlet og videreformidlet skriftlig til alle involverte parter, må alle bud ha en tilstrekkelig lang akseptfrist, jf. eiendomsmeglingsforskriften § 6-3.

Selger må også skriftlig akseptere budet før aksept kan formidles til budgiver. Akseptfrist bør derfor være på minimum 30 minutter, og budforhøyelser må derfor skje i god tid før fristens utløp.

Bud i forbrukerforhold kan uansett ikke settes med kortere frist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. I tillegg kan ikke budet ha forbehold om at det skal holdes hemmelig ovenfor øvrige interessenter. Megler har iht. lov om eiendomsmegling ikke anledning til å videreformidle disse budene, og de vil dermed heller ikke bli journalført.

Etter at eiendommen er solgt vil kjøper og selger få tilsendt budjournal. Øvrige budgivere kan få utlevert kopi av budjournalen i anonymisert form.

I henhold til lov om hvitvasking og terrorfinansiering har megler plikt til å gjennomføre kontrolltiltak overfor kunder, herunder fullmektiger. Dette innebærer bl.a. å bekrefte kunders og reelle rettighetshaveres identitet på bakgrunn av fremvist gyldig legitimasjon eller på annen godkjent måte, samt å innhente opplysninger om kundeforholdets formål og tilsiktede art.
Dersom slike kundetiltak ikke kan gjennomføres, kan megler ikke etablere kundeforholdet eller utføre transaksjonen.
Hvis kjøper ikke bidrar til gjennomføring av kundekontrollen og dette fører til at transaksjonen blir forsinket eller ikke kan gjennomføres, vil dette ansees som mislighold av avtalen og gi selger rettigheter etter avhendingslova kapittel 5. I tilfeller der selger ikke bidrar til gjennomføring av løpende kundekontroll underveis i oppdraget, er det selger som misligholder sine forpliktelser etter avtalen og gi kjøper rettigheter etter avhendingslovens kapittel 4. Partene er selv ansvarlige for eventuelle kostnader og ansvar dette kan medføre. Eiendomsmegleren eller eiendomsmeglingsforetaket kan ikke holdes ansvarlig for de konsekvenser dette vil kunne få for partene eller andre som har interesser i eiendomshandelen.

Kjøper oppfordres til å innbetale kjøpesummen som ikke kommer fra låneinstitusjon i én samlet innbetaling fra egen konto i norsk bank. Megler har plikt til å melde fra til Økokrim om eiendomshandler som fremstår som mistenkelige. Melding sendes Økokrim uten at partene varsles.

I henhold til personopplysningsloven gjør vi oppmerksom på at interessenter kan bli registrert for videre oppfølging.

Generelle bestemmelser
Salgsoppgaven er basert på de opplysningene selger har gitt til megler, den bygningssakyndiges tilstandsrapport, samt opplysninger innhentet fra kommunen, Kartverket og andre tilgjengelige kilder. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene, og slike forhold kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen. 

Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at interessenter rådfører seg med eiendomsmegler eller egne rådgivere før det legges inn bud.

En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel.

Kjøper og selgers rettigheter og plikter reguleres av avtalen mellom partene, samt informasjonen som har vært tilgjengelig for kjøperen i forbindelse med handelen. Avtalen utfylles av avhendingsloven, og det gjelder ulike avtalevilkår avhengig av om kjøper er forbrukerkjøper eller ikke.  Dette er nærmere beskrevet nedenfor. 

På grunn av ulike avtalevilkår kan selger vurdere bud fra en som ikke er forbruker, ulikt fra en forbrukers bud. Dersom kjøper ikke er forbruker, er selger sitt mulige mangelsansvar begrenset fordi eiendommen selges "som den er".  Selger kan ikke ta «som den er»- forbehold overfor en forbrukerkjøper. Selv et lavere bud fra en som ikke er forbruker kan foretrekkes fordi begrensningen i mulig mangelsansvar kan ha egenverdi for selger. Selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er for eksempel ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud.

Budgiver skal i budskjema avgi egenerklæring om budgiver er forbruker eller næringsdrivende/ person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet. Budgivere får informasjon dersom andre bud er inngitt av en som ikke er forbruker. 

Forbrukerkjøp - definisjon
Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.

Forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen, eller det foreligger brudd på bestemmelsene i avhendingsloven §§ 3-2 til 3-8. Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være grunnlag for mangelskrav. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut ifra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at mangelskravet ikke blir rettet i tide på en tydelig måte.

Boligen kan ha en mangel etter avhendingsloven § 3-3 andre ledd, dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk innvendig areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.

Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).

Ikke-forbruker (næringsdrivende) – definisjon 
Hvis kjøper er en juridisk person, eller en fysisk person som hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet, vil kjøpet ikke anses som et forbrukerkjøp. 

Ikke-forbruker – avtalevilkår
Eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med kravene som følger av avtalen.
Eiendommen selges «som den er», og selgers ansvar utover det konkret avtalte er da begrenset etter avhendingsloven § 3-9, første ledd andre setning. 

Avhendingsloven § 3-3 andre ledd fravikes, og hvorvidt boligens arealsvikt utgjør en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. 

Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere.

Det forutsettes at hjemmel overføres til kjøper. Hvis kjøper ikke ønsker hjemmelsoverføring av eiendommen, må det tas forbehold om dette i budet.

Meglers vederlag betales av selger og er avtalt til:
Vederlag: 0,80 % av salgssummen.

Vederlag:
Kontroll av hjemmel og heftelser kr 4 500,-
Markedsføringspakke kr 30 900,-
Oppgjør kr 8 900,-
Tilrettelegging kr 24 900,-
Felles visning pr. stk. / overtakelse kr 4 500,-

Utlegg:
Innhenting av dokumenter/servitutter fra grunnboken kr 290,- pr. stk.
Innhenting av offentlige opplysninger Oslo kommunale avgifter kr 132,50
Tinglysing sikring kr 545,-

Andre utgifter:
Tilstandsrapport kr 9 950,-
Boligselgerforsikring Gjensidige kr 40 000,-
Foto kr 7 500,-

Vi er opptatt av verdiskapning, og har knyttet til oss samarbeidspartnere som skal sikre våre kunder de beste produkter og tjenester;
• I forbindelse med forberedelse av salget, innhenter vi informasjon om eiendommen hovedsakelig fra vår samarbeidspartner Ambita.
• Gjensidige leverer Boligselgerforsikring og tilbyr bygningsforsikring.
• Boligkjøperforsikring leveres av Hiscox og med Sedgwick som skadebehandler, og er formidlet gjennom Gjensidige.
• BN bank tilbyr finansieringsløsninger.
• Vår avdeling Krogsveen Pluss tilbyr flyttetjenester som utvask, visningsvask, lager, tømming og transport av flyttelass, i tillegg til å formidle kontakt med Flip for overflateoppussing.
• I forbindelse med overtagelse av eiendommen tilbyr Overo avtale om strøm, alarm og bredbånd.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i den digitale annonseringsplattformen Hjem som eies av Bomega AS.
• Krogsveen er, sammen med øvrige bransjeaktører, medeier i Bomega AS som tilbyr den digitale annonseringsplattformen Hjem.

Oppdragsnummer 48-0022/26
Eiendomsmegler Krogsveen AS, avd. Røa
Vækerøveien 193 A, 0751, OSLO
950 007 613
Oppdragets KR-kode KR48.2622

Sist oppdatert: 03. august 2026 kl. 17:28